Решение № 121 от 28.04.2023, Окръжен съд - Добрич

РЕШЕНИЕ

№ 121 гр. гр. Добрич, 28.04.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ДОБРИЧ в публично заседание на двадесет и девети март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Галатея Ханджиева Милева при участието на секретаря Павлина Ж. Пенева като разгледа докладваното от Галатея Ханджиева Милева Гражданско дело № 20223200100066 по описа за 2022 година и, за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по предявени от Х. И. Р. от гр.С. и Ц. И.

Р.а – В. от гр.Д. срещу Р. М. М. и В. К. М., двамата от гр.Д., искове във връзка с недвижим имот в гр.Д., съставляващ дворно място с площ от 290 кв.м, поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната с площ 308 кв.м, ведно с построената в него сграда с идентификатор *** с площ 17 3 кв.м и изба с площ 113.24 кв.м, с предназначение – сграда за обществено хранене.

В исковата молба и допълнителните за отстраняване на нередовности е изложено, че по реституция и наследство общо 4/10 идеални части от правото на собственост върху имота принадлежат на ищците Х. И. Р. с дял от 3/10 и Ц. И. Р.а – В. с дял от 1/10.

Ищците твърдят, че през 2018г. между тях и ответника Р. М. М. било постигната устна договорка за това двамата ответници – съпрузи да ползват собствените на ищците 4/10 идеални части от имота, за което да заплащат наем в размер на 700 лева месечно за ищеца Х. И. Р. и в размер на 300 лева месечно за ищцата Ц. И. Р.а. От м.април 2020г. ответниците спрели да плащат уговорения наем, но ползвали имота.

С отправена чрез нотариус на 06.07.2021г. покана ищците поискали от 1 ответниците наемна цена, дължима за предходни дванадесет месеца, както поискали и ответниците да освободят имота им; поканили ги, ако искат да продължат да ползват имота им, да се срещнат при нотариуса за сключване на нов наемен договор. Ответникът Р. М. М. отказал на 02.09.2021г. да получи поканата, двамата ответници не се явили за сключване на договор за наем.

Ответниците продължили да ползват отдадените им по договора 4/10 идеални части от имота в последвалия период м.10.2021г. – м.01.2022г. - въпреки прекратяването на договора и въпреки отправеното от ищците с нотариалната покана искане за връщането им.

Въз основа на така изложените обстоятелства ищците искат:

- на осн.чл.108 от ЗС да се признае за установено по отношение на ответниците, че 4/10 идеални части от правото на собственост върху гореописания имот принадлежат на ищците и ответниците да бъдат осъдени да им предадат владението върху тях;

- на осн.чл.236 ал.2 от ЗЗД ответниците да бъдат осъдени солидарно да заплатят на ищцата Ц. И. Р.а сумата 1 200 лева, а на ищеца Х. И. Р. сумата 2 800 лева, които суми съставляват обезщетения в размер на наемната цена за това, че в периода м.10.2021г. – м.01.2022г. ответниците са ползвали отдадените им под наем от ищците идеални части от имота, въпреки прекратяването на наемния договор и противопоставянето на ищците.

Претендира се и обезщетение по чл.86 ал.1 от ЗЗД за забавено изпълнение на главните парични задължения в размер на законната лихва върху тях, считано от датата на предявяване на исковата молба до окончателното им погасяване.

Ответниците оспорват предявените срещу неоснователни и настояват за тяхното отхвърлянe. тях искове като

Ответникът Р. М. М. твърди, че по силата на завещание след смъртта на Й. Х.ва Р.а притежава останалите 6/10 идеални части от гореописания недвижим имот в гр.Добрич. Нямало уговорка между него и ищците той и съпругата му, втората ответница, да ползват идеалните части на ищците срещу заплащане. Нямал претенции и не владеел идеалните части на ищците.

Лично той никога не бил ползвал и не бил осъществявал търговска дейност в съсобствения имот, който е с предназначение за заведение за обществено хранене. Предоставил целия имот под наем на «***»ЕООД /не е страна по 2 делото/ и извършил това като съсобственик, притежаващ повече от половината от общата вещ, даващо му право да взема решения за нейното управление и начин на ползване. В съдебно заседание е уточнил, че договорът за наем бил сключен в писмена форма и за плащането на наема издавал документи. Изплащал на ищците припадащите им се части от наемите – до когато наемателят изпълнявал задължението си. През 2020г. /свързано с коронавирусната пандемия/ наемателят «***»ЕООД станал нередовен в плащанията на наемната цена, после спрял да плаща такава, спрял и търговската дейност в имота – заведение. Към датата на депозиране на отговора на исковата молба имотът не се използвал от никого, стоял заключен, но не бил предаден от наемателя на ответника, който нямал ключовете от него. После, в съдебно заседание ответникът е посочил, че вече е получил ключовете и, ако искат, ищците могат да дойдат да огледат имота, но той не знае кои точно идеални части да им предаде, защото имотът е реално неподеляем.

Ответницата В. К. М. възразява, че нито понастоящем, нито в който и да било предходен момент е ползвала или владяла описания недвижим имот в гр.Д., в частност идеалните части на ищците, не е сключвала за този имот и наемен договор. Признава, че фактически и вместо другия ответник, нейн съпруг, е извършвала в полза на ищците плащания на суми. Тези суми, съставлявали припадащите се на ищците - съсобственици части от наеми, платени от трети лица, на които другият ответник - също съсобственик, отдавал целия имот за възмездно ползване.

Съдът обсъди съображенията на страните и въз основа на събраните по делото доказателства намира за установено следното:

Съгласно констативен нотариален акт №* т.* с д.№*/***г., съставен по писмени доказателства от нотариуса при ДРС, по наследство и след отмяна на отчуждаване /л.10 и л.11/ недвижим имот в гр.Д., съставляващ дворно място с площ от 290кв.м, част от пл.№*, парц.* в кв.-, ведно с построеното в него масивно жилище с площ о т 173кв.м и изба с площ о т 113.24кв.м, е собственост на Й. Х.ва Р. – 6/10 идеални части, Л. Х.в Р. – 2/10 идеални части, Х. И. Р. – 1/10 идеална част и Ц. И. Р. – В. – 1/10 идеална част. Със саморъчно завещание от 21.03.1994г. Л. Х.в се разпоредил за след смъртта си в полза на Х. И. Р. с идеалната си една пета /две десети/ част от имота в гр.Д.. С 3 протокол от 10.10.2003г. на нотаруис с рег.№57 и район на действие ПРС саморъчното завещание е обявено. Няма спор и от представената скица – извлечение се установява, че понастоящем имотът е с административен адрес в гр.Д., в кадастралната карта е заснет като поземлен имот с идентификатор *** с площ 308 кв.м и построената в него сграда с идентификатор ****, която е с предназначение – сграда за обществено хранене.

Следователно, както не се и спори от ответниците, ищцата Ц. И. Р.а – В. притежава 1/10, а ищецът Х. И. Р. притежава 3/10 идеални части от недвижимия имот в гр.Д., съставляващ дворно място с площ от 290 кв.м, поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната с площ 308 кв.м, ведно с построената в него сграда с идентификатор *** с площ 17 3 кв.м и изба с площ 113.24 кв.м, с предназначение – сграда за обществено хранене.

Останалите 6/10 идеални части от имота съсобственичката Й. Х.ва Р.а дарила на ответника Р. М. М. с договор, сключен с нотариален акт №*** т.1 рег.№1*** н.д.№****г. на нотариус с рег.№*** и район на действие ДРС. С влязло в сила решение договорът за дарение е унищожен на осн.чл.31 ал.1 от ЗЗД - решение №74/09.03.2020г. по гр.д.№147/2017г. на ОС – Добрич, потвърдено с решение №121/26.11.2020г. по в.гр.д.№318/2020г. на АпС – Варна, недопуснато до касационно обжалване с определение

№60573/16.07.2021г. по гр.д.№922/2021г. на 4-то ГО на ВКС.

С нотариално завещание №* т.* рег.№*д.№*г. на нотариус с рег.№* и район на действие ДРС Й. Х.ва Р.а завещала на ответника Р. М. М. собствените си недвижими имоти, включително 6/10 идеални части от процесния имот в гр.**** Й. Х.ва Р.а е починала на ****г. По предявени от Х. И. Р. и Ц. И. Р.а – В. срещу Р. М. М. искове е образувано гр.д.№257/2020г. на Окръжен съд – Добрич за унищожаване на осн.чл.43 ал.1 б.“а“ от ЗН на нотариалното завещание. Това гражданско дело не е приключило.

В миналото били сключени поредица от договори /л.14 – л.22/, с които съсобствениците предоставяли имота под наем за търговска дейност на различни лица. С договор от ***г. Й. Х.ва Р., Х. И. Р. и Ц. И. Р.а – В. предоставили имота за възмездно ползване за срок от пет години на наемател „****“ЕООД, представляван от Р. М. М.. С анекс от ***г. страните по договора се съгласили срокът му да бъде продължен с пет години, считано от ***г. На ***г. бил сключен друг договор, с който същите лица предоставили 4 имота за възмездно ползване за срок от пет години на наемател „****“ЕООД, също представляван от Р. М. М.. Така в един предходен период за имота съществували две наемни правоотношения, но това е извън настоящия спор.

Следва да се обърне внимание само, че и двете правоотношения са с наематели, свързани с ответника, като и двете правоотношения са прекратени с изтичане на срока им през м.септември и м.октомври 2018г.

Представени са писмени доказателства – извлечения от банковите сметки на ищците и преводни нареждания. От тях се установява, че в периода м.януари 2018г. – м.септември 2020г. ответницата В. К. М., съпруга на първия ответник /безспорно/, е превеждала от своята банкова сметка по сметката на ищцата по 300 лева, а по сметката на ищеца по 700 лева – ежемесечно, с изключение на м.юни и м.юли 2020г. Посоченото в документите основание за извършените плащания в първите пет месеца е „превод“, а във всички следващи е „превод наем м.11“, „превод наем м.12“ и т.н.

Свидетелят В.Н.К.- е приятел на ответника, а съпругата на свидетеля водила счетоводството на търговско дружество на ответника, с което той упражнявал дейност в процесния имот – заведение, барче. Според показанията на свидетеля това било до 2015г - 2016г., след което дошъл друг наемател – Н.К., държал заведението до пандемията. Този свидетел очевидно не е добре запознат с действително осъществилите се обстоятелства, предвид несъответствието на показанията му с безспорния между страните, установен и от писмените доказателства, факт, че ответникът чрез търговските си дружества е бил наемател и е упражнявал дейност в имота – заведението вкл. и в част от 2018г. Самият свидетел е посочил, че не знае кой е предоставил имота на следващия наемател Н.К. и как точно са се развили събитията.

Свидетелят С.И.С. познава ответника от това, че зареждал със стоки заведението в процесния имот. До преди 5 – 6 години поръчките за доставките давал ответникът, а после други хора започнали да дават заявките.

Заявките приемали и доставяли служители на свидетеля, а не той лично и на него не му е известна причината за промяната /„След това да са сменили човека който работи заведението. Не мога да кажа името му, понеже моите служители работят там.“/, както и не знае новите лица, даващи заявките, като какви са работили в заведението.

Видно е, че сведенията в гласните доказателства, ангажирани от 5 ответника, са твърде повърхностни, за да обосноват твърдяното от него, че през 2018г. той предоставил под наем целия съсобствен имот на третото лице „***“ЕООД, продължило до няколко месеца след началото на пандемията през 2020г. Въпреки обясненото от ответника в съдебно заседание, че бил съставен писмен договор за наем, както и плащанията на наемната цена били удостоверявани с писмени документи, такива писмени доказателства по делото не са представени. Ето защо не може да се приеме, че посочените погоре месечни плащания по 300 лева и по 700 лева по сметките на ищците съставляват припадащите им се части от наеми, плащани от третото лице „***“ЕООД за ползването на съсобствения недвижим имот, предоставено му от ответника. Следва да се съобрази и, че припадащите се на съсобствениците части от доходите /наеми/ от общата вещ са съразмерни на идеалните им части в съсобствеността. В случая притежаваните от ищцата и ищеца идеални части са в съотношение 1:3, но превежданите по сметките им парични суми месечно са в съотношение 1:2.33.

Следователно паричните преводи по 300 лева и по 700 лева месечно по сметките на ищците не са извършвани за погасяване задължение на ответника, като съсобственик /тогава по все още неунищожения договор за дарение/, да плати на другите съсобственици припадащите им се части от наеми, които той е получил от трето лице за общата вещ. Съответно на посоченото и в самите платежни документи основание, преводите са извършени за погасяване на задължение на наемател за плащане на наемна цена. Аргумент в подкрепа на това отново е и съотношението на наемите, плащани на двамата ищци по отделно – явно несъразмерно на идеалните им части в съсобствеността и резултат на индивидуално договаряне от всеки от тях на цената, на която предоставя за ползване идеалната си част от имота.