Решение № 262441 от 21.07.2022, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

Р Е Ш Е Н И Е

Номер 21.07.2022г. Град С.

В

ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Първо

ГО, 30 състав

На тринадесети май

Година 2022

В публичното заседание в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВАЛЕРИЯ БАНКОВА и секретар ДИАНА БОРИСОВА като разгледа докладваното от съдия Банкова гр. дело N2854 по описа за 2021 година, за да се произнесе, взе предвид следното:

Ищцата В.Л.М. поддържа, че 02.03.2016г. е сключила с ответника „Я.“ ЕООД предварителен договор за покупко-продажба и строеж на следните недвижими имоти, находящи се в новоизграждаща се сграда в гр. С., кв. Дървеница, в УПИ 1-197,198,1460, в кв.15в, с адм. адрес гр. С.,***№ В 303 /В, триста и три/, разположен на 3 /трети/ жилищен етаж, кота + 8,55, със застроена площ на апартамента от 53,04/петдесет и три цяло и нула четири стотни/ квадратни метра, състоящ се от: антре, дневна с кухненски бокс, стая, склад, баня с тоалетна и тераса, при съседи: вътрешен двор, коридор, апартамент В302 и апартамент В304, заедно с припадащите му се 1,50 % идеални части от общите части на РЗП-то на сградата, понастоящем с идентификатор ***. 2.15;

2)

ГАРАЖ № 17 /седемнадесет/, находящ се на партерния етаж на сградата, кота -0,40, с реална застроена площ от 20,98 кв.м., заедно с 0,59 % идеални части от общите части на РЗП-то на сградата, понастоящем с идентификатор ***;

3)

ГАРАЖ № 18 /осемнадесет/, находящ се на партерния етаж на сградата, кота -0,40, с реална застроена площ от 18,08 кв.м., заедно с 0,51 % идеални части от общите части на РЗП-то на сградата, понастоящем с идентификатор ***.

Съгласно условията на договора, ищцата следвало да заплати на части продажната цена от 62 700 евро, а в срок от 39 месеца от влизането в сила на разрешението за строеж, ответникът следвало да й предаде обектите. Срокът изтекъл на 29.01.2019г., но въпреки това ищцата не се възползвала от правото си да развали договора и добросъвестно продължила да плаща вноските от договорената цена. През м. февруари 2021г. установила, че сградата вече е въведена в експлоатация, но въпреки това ответникът не я е уведомил и страните не са пристъпили към сключване на окончателен договор. На 01.03.2021г. тя превела последната част от дължимата сума по договора, с което изцяло изпълнила задължението си за заплащане на продажната цена. На следващия ден обаче, ответникът й върнал 15 000лв. от заплатената сума с посочено основание – прекратяване на договора.

Поддържа, че не е уведомявана за прекратяването, счита договорът за обвързващ страните и предвид изправността си, иска същият да бъде обявен за окончателен по съдебен ред.

Ответникът депозира писмен отговор, в който оспорва иска по допустимост и основателност.

На първо място, сочи, че в същия ден, в който е вписана възбраната върху процесния недивижим имот - апартамент, наложена като обезпечителна мярка по предявения от ищцата иск, но преди нейното вписване, е продал същия имот на трето за делото лице. По отношение на гаражите, искът също е недопустим, т.к. сключеният между страните предварителен договор е била развален валидно от ответника с уведомление, изпратено до ищцата по ел. поща на 25.02.2021г. Като основание за развалянето ответникът изтъква, че ищцата е била в забава от над година по отношение на задължението си за заплащане на продажната цена. Оспорва и твърденията на ищцата, че не е била уведомявана за степента на завършеност на сградата. Сочи, че същата е била не само уведомена, но и подписала Акт обр.14. Акт обр.15 по молба на самата ищца й бил изпратен чрез ел. платформа Viber и на ел. поща. Едва след като ищцата била уведомена за развалянето на договора, на 26.02.2021г. същата е заплатила останалата част от дължимата сума – 24 060лв., която незабавно й била върната от ответника.

На 02.03.2021г. ищцата отново превела сумата, която отново й била върната от ответника – на две части.

Въз основа на изложеното, моли производството по делото да бъде прекратено, респ. иска – отхвърлен.

Съдът, като обсъди доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства, приема за установено следното от фактическа и правна страна:

Предявен е конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. С него се упражнява потестативното право да се иска сключване на окончателен договор, насочено към постигане правните последици на несключения договор чрез съдебно решение, което го замества.

За да може да бъде обявен предварителен договор за окончателен е необходимо да са налице следните предпоставки: договорът, чието обявяване за окончателен се иска, да е валиден, да е сключен в изискуемата от чл. 19, ал. 1 от ЗЗД писмена форма, да съдържа уговорки относно съществените условия за окончателния договор ( чл. 19, ал. 2 от ЗЗД ) и да има характера на предварителен договор, т.е. да съдържа клауза за сключване на окончателен договор. За да бъде налице основание за обявяване на договора за окончателен следва да са настъпили правопораждащите условия, уговорени от страните, касаещи правото да се иска сключване на окончателен договор. За да може да бъде обявен за окончателен предварителния договор, той трябва да има за предмет сключването на окончателен договор и ищецът да е изправна страна по договора.

Разглеждайки предявен иск на процесното правно основание в тежест на съда е да извърши проверка и за предпоставките за прехвърляне на правото на собственост върху недвижимост по нотариален ред - чл. 362 ГПК, в това число и факта, дали ответникът е собственик на имота и дали има годен за прехвърляне обект и да съобрази специалните изисквания на ДОПК и ЗННД.

Ето защо, в тежест на ищцата по предявения конститутивен иск е установи валидно възникнало между страните правоотношение от сключен предварителен договор за продажба на описаните недвижими имоти, елемент от съдържанието на което е задължението на процесуално легитимирания ответник да обективира волеизявление за сключване на договор за продажба в изискуемата форма, настъпила изискуемост на задължението, като процесуално условие за уважаване на иска е и правото на собственост, с обект процесните недвижими имоти, да е елемент от правната сфера на продавача към приключване на устните състезания.

Установява се от приетите по делото писмени доказателства, че на 02.03.2016г. между страните е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. По силата на същия ответникът се е задължил да построи и да продаде на ищцата следните обекти, находящи се в новоизграждаща се жилищна сграда с апартаменти и подземни гаражи, съгласно Разрешение за строеж №58, издадено на 09.10.2015г. от СО – р-н Студентски, която сграда ще бъде построена в поземлен имот, находящ се в гр. С., кв. Дървеница и представляващ УПИ I-197,

198, 1460 в кв.15, а именно: АПАРТАМЕНТ № В 303 /В, триста и три/, разположен на 3 /трети/ жилищен етаж, кота + 8,55, със застроена площ на апартамента от 53,04/петдесет и три цяло и нула четири стотни/ квадратни метра, състоящ се от: антре, дневна с кухненски бокс, стая, склад, баня с тоалетна и тераса, при съседи: вътрешен двор, коридор, апартамент В302 и апартамент В304, заедно с припадащите му се 1,50 % идеални части от общите части на РЗП-то на сградата; ГАРАЖ № 17 /седемнадесет/, находящ се на партерния етаж на сградата, кота -0,40, с реална застроена площ от 20,98 кв.м., заедно с 0,59 % идеални части от общите части на РЗП-то на сградата и ГАРАЖ № 18 /осемнадесет/, находящ се на партерния етаж на сградата, кота -0,40, с реална застроена площ от 18,08 кв.м., заедно с 0,51 % идеални части от общите части на РЗП-то на сградата.

За трите обекта е уговорена обща покупко-продажна цена от 62 700 евро с ДДС, платима по банков път от купувача по посочена в договора сметка на „Я.“ ЕООД, в следните срокове: първа вноска в размер на 31 350 евро – при подписване на договора, втора вноска от 18 810 евро – в седмодневен срок от подписването на акт №14, трета вноска от 12 540 евро – в седмодневен срок от подписването на акт №15.

Продавачът се е задължил да построи и предаде да купувача описаните обекти в степен на завършеност, съгласно Приложение №1, както и да му предаде Удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата в срок до 39 месеца от датата на влизане в сила на разрешението за строеж. Продавачът е поел задължението да уведомява купувача по ел. поща за достигането на съответния етап от строителството, завършващ с акт обр.№14, 15 и разрешение за ползване на сградата в срок до 7 дни от датата на издаване на съответния документ.

Страните са се задължили да сключат окончателен договор в нотариална форма в срок не по-късно от 30 дни, считано от датата на предоставяне от продавача на купувача на разрешение за ползване на сградата и при условие, че купувачът е заплатил дължимите до този момент вноски от продажната цена. След изтичането на срока, всяка от страните по договора, която е изпълнила задължението си, следва да счита задължението на насрещната страна за изискуемо и може да предяви пред съда иск за обявяване на предварителния договор за окончателен.

Продавачът се е задължил да представи на купувача акт обр.№15 за установяване годността за приемане на строежа в срок от 33 месеца от датата на влизане в сила на разрешението за строеж.

В случай на закъсняло плащане от страна на купувача на вноските от продажната цена, той дължи на продавача неустойка в размер на 0.2% от дължимата вноска за всеки просрочен ден, но не повече от 10% от съответната вноска. В случай на закъсняло плащане с повече от 50 дни, продавачът има правото да развали договора с 10-дневно предизвестие и да се освободи от задълженията си по него, връщайки всички получени вноски, намалени с 10% от покупната цена.

Посоченият в договора адрес на купувача, на който да се изпращат всички съобщения, е гр. С.,***, адрес на ел. поща ********, a тел. номер за контакт е ********

По делото е представен Акт обр.

№14 за приемане на конструкцията на сградата от 26.03.2018г., който е подписан вкл. и от ищцата в качеството й на член на екипа на консултанта, извършващ строителен надзор „Евроконтрол инженеринг“ ООД – част Конструктивна.

Представен е и констативен акт обр. №15 за установяване годността за приемане на строежа от 27.11.2019г. В подкрепа на твърденията си, че е изпълнил задължението си за уведомяване на купувача за достигане на съответния етап от строителството, ответникът е ангажирал извлечение от съдържанието на кореспонденция, проведена чрез електронното приложение Viber, както и извлечение от ел. поща *******.bg, чрез която на 24.02.2020г. е изпратено ел. писмо с приложение, посочено като Акт 15.pdf до ел. адрес **********.

От правна страна, съдът приема, че от така представените доказателства не се установява ответникът да е изпълнил задължението си за уведомяване, както е уговорено в договора. В последния липсва уговорка кореспонденцията между страните да се осъществява чрез посоченото ел. приложение, от представеното доказателство не може да се установи с категоричност, че съобщение с посоченото съдържание е достигнало до ищцата, която от своя страна оспорва получаването му, а посочената от ответника ел. поща, на която е изпратил уведомлението, не съвпада с посочената в предварителния договор. Ответникът не твърди и не доказва да е изпратил уведомление на посочения в договора адрес за кореспонденция или ел. адрес, което да е получено от ищцата. Ето защо, съдът приема, че дори и да е положил усилия да изпълни задължението си за уведомяване на ищцата за достигането на съответния етап от строителството, завършващ с акт обр.№ 15, ответникът не е изпълнил това своя задължение точно, в съответствие с уговореното между страните.

Систематичното тълкуване на уговорките между страните, направени с чл.1, ал.5 и ал.8 от договора налага извода, че изискуемостта на задължението за съответната вноска от продажната цена настъпва след изтичането на съответния срок от момента, в който купувачът е уведомен за достигането на съответния етап на строителството и подписването на съответния акт – в случая, акт обр. №15. Издаването актове в хода на строителството, какъвто е посоченият акт, е регламентирано в чл.170 ал.2 от ЗУТ и Наредба № 3 /31.07.2003г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството. Актовете, съставяни по време на строителството, видно от тяхната уредба, имат само установителен характер и не представляват индивидуални административни актове по смисъла на чл.21 от АПК. Съгласно чл.170 ал.1 вр. ал.2 от ЗУТ, обстоятелствата по извършване на строежа като предаване, приемане на строителната площадка, строителни и монтажни работи, подлежащи на закриване, междинни заключителни актове за приемане и предаване на СМР и др. се документират от представители на страните по сключените договори. В случая, ищцата не се явява страна по договора за строителство, т.к. няма качеството възложител по смисъла на чл.160 от ЗУТ. Тя се явява трето за строителния процес лице, имащо облигационни отношения с възложителя – ответника. Ето защо, продавачът-строител е поел задължението да я уведомява за достигането на съответните етапи на строителството и едва с уведомяването, а не с фактическото подписване на съответния акт, следва да се свързва настъпването на изискуемостта на задължението на ищцата за заплащане на съответната вноска.

Разпечатката съдържа 39 от 115 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/3e4a4b20-a7e8-4223-92d4-3c255241d336