Решение № 73 от 07.07.2025, Окръжен съд - Търговище

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 73 гр. Търговище, 07.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ТЪРГОВИЩЕ в публично заседание на шестнадесети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: МАРИАНА Н. И.ОВА

Членове:

МИЛЕН ИВ. СТОЙЧЕВ

БОРЯНА СТ. ПЕТРОВА при участието на секретаря ЖОРЖЕТА СТ. ХРИСТОВА като разгледа докладваното от МАРИАНА Н. И.ОВА Въззивно гражданско дело № 20253500500155 по описа за 2025 година

Производството е по чл. 258 и сл. от ГПК.

Образувано по въззивна жалба на Т. К. С. от гр. Търговище, чрез пълномощника й адв. В., АК-Варна, срещу решение № 52/13.02.2025 г. по гр.д.

№ 1119/2024 г. по описа на РС- Търговище, с което е отхвърлен, като неоснователен, предявеният от Т. С. срещу К. А. Н. и Н. В. Н. и двамата от гр.

Търговище, иск за солидарно заплащане на сумата 5 500 лв., представляваща внесен задатък по сключен между страните на 06.03.2024 г. предварителен договор за покупко-продажба на поземлен недвижим имот - Вилна зона „Драката“ с идентификатор № ***, с построените в него сгради, ведно със законната лихва от датата на депозиране на исковата молба в съда до окончателното изплащане на задължението, на осн.чл.55, ал.1 във вр. с чл.

93 ЗЗД, присъдени са разноски. С постановено по реда на чл. 248 ГПК определение № 346/24.03.25 г. е отхвърлена молбата на ищцата за изменение на решението в частта за разноските, като неоснователна. Определението не е обжалвано.

С оплаквания, че обжалваното решение е неправилно и незаконосъобразно, въззивницата моли за неговата отмяна и постановяване на ново, с което да бъде уважен предявения от нея иск. Изложените в жалбата 1 доводи и съображения се свеждат основно до следното:

Първоинстанционният съд се е позовал на несъществуващо писмено доказателство - „нотариална покана от ответниците за възстановяване на внесения задатък от 22.07.24 г.“ (л.3,абзац 4 от решението); не е обсъдил голяма част от изложените в исковата молба факти и представени доказателства, неправилно е кредитирал показанията на част от свидетелите (посочени в жалбата), изградил е решението си едностранчиво, взел е превес на изложените от ответника твърдения, като е постановил решението си на база предположения. В жалбата е направен подробен анализ на представените пред РСТ писмени доказателства, изложени са съображения за необоснованост на приетото за установено от съда, че ищцата е искала съвместно да закупи „жилището“, както и на извода, че същата е неизправна страна по предварителния договор. Въззивницата счита, че неправилно районният съд е приложил разпоредбата на чл. 93 ЗЗД, тъй като в случая тя няма вина за неизпълнение на договора и задатъкът следва да й бъде върнат.

Сочи, че продавачите по договора неоснователно са се обогатили за нейна сметка, от събраните доказателства безспорно се е установило, че предварителният договор е сключен само и единствено в полза на третото лице Е.Л., позовава се на ТР 1/15.06.2010 г. по тълк.д. № 1/2009г., ОСТК на ВКС, доразвито в практика на ВКС (цитирани актове), относно неустойката, уговорена в нарушение на добрите нрави.

В срока по чл. 263 ал. 1 от ГПК ответниците са депозирали, чрез пълномощника си адв. И. Д., АК - Русе, писмен отговор със становище за допустимост, но неоснователност на въззивната жалба, с молба за потвърждаване на решението и присъждане на разноски за въззивната инстанция. Изложени са съображения за неоснователност на оплакването в жалбата, че съдът се е позовал на несъществуващо доказателство, с довод, че е допусната очевидна фактическа грешка в мотивите - обсъдената „нотариална покана от ответниците“, всъщност е приложената към исковата молба „покана до ответниците“; съдът правилно е кредитирал показанията на незаинтересования свидетел М. респ. частично е кредитирал показанията на посочените други двама свидетели, поради което не е допуснал твърдените процесуални нарушения. Не е налице нарушение и на материалния закон – обосновано съдът е приел, че ищцата е неизправна страна по договора, за което са изложени подробни съображения. Вътрешните отношения между 2 ищцата и Е.Л. никога не са представлявали интерес за продавачите, които винаги били приемали, че Т. и Е. са двойка и купуват имота заедно. Противно на изложеното в жалбата, по делото не е установено предварителният договор да е прекратен, но дори и това да е така, отново не би била налице хипотезата на чл. 55, ал.1, пр.3 ЗЗД, тъй като капарото е задържано на осн.чл. 93 от ЗЗД, като правилно в обжалваното решение е посочено, че дори и да се приеме, че ищцата е сключила договора единствено и само в полза на Е.Л., то тя следва да насочи претенцията към него.

В о.с.з. пред въззивната инстанция страните поддържат жалбата, съответно отговора по в.жалба.

При извършената проверка по чл. 262-269 ГПК, съдът констатира:

Решението е валидно и допустимо.

За да се произнесе по същество, съдът съобрази следното: Предявеният иск главен иск е обоснован с обстоятелствата, че неправомерно, ответниците по делото, като продавачи по сключения между страните на 06.03.24г. предварителен договор за продажба на описания недв.имот във вилна зона „Драка“, гр. Търговище, с Анекс към предварителния договор от 01.04.24г., с който „като клиент за закупуване на имота е посочено лицето Е. М. Л. “, не са върнали/възстановили на ищцата – купувач по договора внесения от нея задатък/капаро в размер 5500 лв., с доводи, че продавачите не са изпълнили задължението си да предадат на ищцата ключ за имота (а такъв е предаден на Е.Л. – с когото ищцата е заживяла през 2024г. и му съдействала да си закупи имота, теглейки потребиелски кредит 5000 лв. и сключвайки въпросния предварителен договор), нямала е достъп до имота, впоследствие от Агенцията, чрез която е сключен предварителния договор, установила, че договорът е прекратен и имотът е освободен от лицето Е.Л., който нито е заплатил суми по този договор, нито е плащал на ищцата, и въпреки отправената от нея до ответниците покана на 22.07.21 г. доброволно да й върнат внесения задатък от 5500 лв. това не се е случило. Твърди, че е изправна страна по предварителния договор, че „няма вина, че е била въведена в измамната схема на Е.Л.“, поради което и преди да предяви настоящия иск е поканила ответниците доброволно да се разберат, подала е жалба до РПТърговище, която е постановила отказ да образува досъдебно производство, тъй като спорът е граждански.

В депозирания в срока по чл. 131 писмен отговор ответниците са 3 оспорили иска, с възражение, че не те, а ищцата е неизправна страна по договора, поради неизпълнение на договореностите по него, вкл. и тези по сключения Анекс, поради което и имат право да задържат заплатеното по договора капаро на осн. чл. 93, ал. 2 от ЗЗД.

По фактите:

Видно от представените писмени доказателства, на 06.03.2024 г. между страните по делото е сключен предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот с идентификатор № *** в м.“Драка“, с площ от 979 кв.м., ведно с построените в него сгради (л. 15-18), по който ищцата Т. С. е заплатила, съгласно договореното в чл.2.1.1. от договора „задатък (капаро) в размер на 5 процента (от договорената продажна цена 110 000 лв. в т. 1.1.), равностойно на 5500 лв., чрез два превода по банкова сметка на продавачката Кръстника Н.: 5000лв. на 06.03.2024г. и 500 лв. на 07.03.2024 г. ( л. 19, л. 22).

Договорено е частично плащане за сумата 20 000 лв. в срок до 31.03.24г. (т.

2.1.1, абзац втори); а остатъкът от цената – 84 500 лв., с вкл.ДДС – в деня на прехвърляне с нот.акт, преди вписването му в АГЕНЦИЯТА, като страните са уговорили срок за сключване на окончателния договор до 12.05.24 г. (т. 3.1). В т. 3.1 е договорено, че след подписване на предварителния договор и заплащане на задатъка по т.2.1.1 се разрешава на купувача ползването на втория етаж от описания имот и гаража, без ремонти и конструктивни дейности. Съгласно т.3.3 владението върху целия имот се предава от продавача на купувача в срок до 12.05.2024 г.

На 01.04.2024 г. между страните е подписан Анекс № 1 към предварителния договор (л. 20), с който след внесения задатък от 5500 лв., е договорено, че купувачът следва

-да заплати разликата до продажната цена от 110 000 лв., а менно сумата 104 500 лв., с вкл.ДДС, до 05.04.24 г. (т.2.1.2);

-срокът за сключване на окончателен договор е продължен до 30.12.2024г. (т.3.1);

-уговорено е владението на целия имот да бъде предадено в срок до 31.05.2024г., след заплащането на пълната продажна цена (т.3.3) Всички останалите клаузи в договора остават без промяна.

Анексът е подписан от ищцата и от двамата ответника.

Няма спор по делото, че продажбата на имота е била чрез посредник Агенция за недвижими имоти „ЕРА ИмотиТе: М.и Груп“ЕООД, гр.

4

Търговище, за което между ищцата и Агенцията на 06.03.24г. са сключени:

Договор за гаранция № 5200257 при покупка на недв.имот; Поръчка № 5200257 за покупка на недв.имот (л. 9-14), а на 01.04.2024 г. между ищцата Т.

С. и Агенцията, представлявана от Петя Велкова, е сключен Анекс № 1 към Поръчка за продажба на недвижим имот от 5200254 (л. 21), с който Анекс, т.2 е увеличен размера на възнаграждението на Агенцията, а в т.3 е посочено, че „Клиент за закупуване на имота по Поръчката е Е. М. Л.“ , с посочени: ЕГН, № на л.карта и постоянен адрес. Предвидено е, че промените влизат в сила от датата на Анекса, като всички останали услровия по поръчката остават непроменени. Анексът е подписан от ищцата и Петя Велкова (за „ЕРА“).

Ищцата е изпратила до ответниците ПОКАНА от 22.07.2024 г. с която, позовавайки се на Анекса от 01.04.24г., в който като клиент за закупуване на имота е посочен Е.Л., получил ключ за имота и владеещ го необезпокоявано, а тя е превела през м. март договорения в предварителния договор от 06.03.24г. депозит от 5% (5500 лв.), ищцата поканила ответниците в 7 дневен срок да й възстановят тази сума, „предвид факта, че Е.Л. ме излъга, че сумата, която съм заплатила ще ми бъде възстановена“. Поканата е получена от ответниците, чрез куриерска фирма ЕКОНТ на 23.07.24 г. (л. 7-8).

По делото са ангажирани и гласни доказателства. От показанията на св.Д.Д. (син на ищцата) и св.Н.М. (съпруг на ищцата) се установява, че ищцата е изтеглила кредит, за да може да плати капарото по предварителния договор за покупка на имота в м.Драка (които показания се подкрепят от представените писмени доказателства за ДПК и пл.документи за 5500 лв).

Свидетелите установяват още, че сключвайки договора, ищцата е направила услуга на неин приятел - Е.Л., който всъщност бил реален купувач на имота, но поради воденото между него и съпругата му бракоразводно дело, Л. помолил ищцата тя да се впише като стана по предварителния договор, а след това тя щяла да го прехвърли на негово име. Л. се нанесъл в имота, живял известно време. Свидетелите твърдят, че впоследствие Л. започнал да се укрива, отказвал да води разговори за връщане на парите от задатъка.

Ключовете от имота били в него. Ищцата е ходила до имота, за да занесе на Л. багажите му. Разпитан е и св. М. управител на Агенцията-посредник, чиито показания са по-скоро за начина работа на агенцията при посредничеството при покупката на недв.имоти, и в частност на процесния имот. Е. се явил в Агенцията, казал, че търси да закупи вила, но няма да е на негово име, заради 5 воденото брасоразводно дело. На следващия ден дошли двамата с ищцата и от Агенцията пуснали поръчка за покупка на имота, на нейно име. Свидетелят твърди още, че след подписване на предварителния договор и във връзка със забава в плащанията, потърсили „и Таня, и Е.“, които поискали да се направи анекс, с който срокът за плащане на цената да се удължи до края на годината (2024г.), уговорката била част от средствата да се дадат, да се включи и той като страна при покупката на имота. В „последния анекс“ било „упоменато, че и той (Л.) ще бъде включен като страна по поръчката“. Свидетелят заявява, че не е присъствал на предаването на ключовете за имота и на влизането във владение, присъствал е само на оглед, с цел дали вещите на Е. се намират в имота (били на втория етаж на сградата и отвън на барбекюто).

Съдът дава вяра на показанията на тези свидетели, независимо от близката родствена връзка на първите двама с ищцата и евентуалната им заинтересованост, тъй като при приложение разпоредбата на чл. 172 ГПК, от анализа на всички доказателства поотделно и в тяхната съвкупност се обосновава извод за липсата на противоречие в тези показания с представените писмени доказателства, същите са логични и последователни, и не си противоречат взаимно както помежду си, така и с показанията на св. М..