Решение № 15942 от 11.08.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 15942 гр. София, 11.08.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 27 СЪСТАВ, в публично заседание на пети март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ПЕТЪР М. МИЛЕВ при участието на секретаря ДИМИТРИНА Д. НИКОЛОВА като разгледа докладваното от ПЕТЪР М. МИЛЕВ Гражданско дело № 20251110137463 по описа за 2025 година

С искова молба вх. № 221298/24.06.2025г., уточнена с молба вх. № 258594/29.07.2025г., ищецът ******** е предявил против ответника В. Г. С. осъдителен иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 51 ТЗ за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 5400 евро, представляваща възнаграждение по т. 4.3 от споразумение за посредничество от 08.02.2025 г., ведно със законната лихва върху сумата, считано от дата на предявяване на исковата молба до окончателно изплащане.

Ищецът твърди, че страните са сключили споразумение за посредничество от 08.02.2025 г., съгласно което ищецът се е задължил да осъществява посредничество при придобиване на имот, описан в регистъра на предложените имоти срещу възнаграждение по чл. 4.3 от споразумението в размер на 5400 евро. Ищецът представил на ответника за оглед апартамент № Д206, находящ се в **********, при офертна цена в размер 185 000 евро.

Огледът бил извършен в присъствието на лицето С.К., който работил при ищеца като брокер на недвижими имоти, съвместно с друго лице – П.. Ответникът заявил желание да закупи предложения имот, във връзка с което страните сключили договор за гаранция и ответникът заплатил в полза на ищеца гаранционен депозит за закупуването на имота в размер на 1000 лева, като предложил намаляване на продажната цена с 5000 евро. Продавачът Д.Д. одобрил предложението за намаляване на цена и се съгласил имотът да бъде продаден за сумата от 180 000 евро, като бил уговорен и ден за сключване на предварителен договор, били подготвени документи за имота и била осъществена комуникация с ответника. Един ден преди подписване на предварителния договор продавачът обаче поставил допълнителни условия във връзка с начина на заплащане на цената и същевременно заявил, че се отказва от продажбата на имота. Предаденият от ответника на ищеца депозит бил върнат в пълен размер, за което бил подписан анекс към договора за гаранция. Независимо от това, споразумението за посредничество се твърди, че е останало действащо. Впоследствие ответникът преустановил комуникацията си с представители на ищеца, а посоченият имот бил закупен от родителите на ответника, като част от средствата за заплащане на продажната цена били осигурени от ответника чрез паричен кредит. Ищецът поддържа, че лицата, които са закупили посочения имот (родителите на ответника), имат качеството на свързани лица по смисъла на споразумението за посредничество, а именно по т. 6 от Общите 1 условия, където било посочено, че „свързани лица“ по смисъла на споразумението са лица съгласно параграф 1, ал.1 и ал.2 от ДР на ТЗ. Счита, че процесният имот е закупен благодарение на действията на ищеца, независимо че негови представители не са присъствали при сключване на договора за продажба с родителите на ответника, тъй като именно той е свързал страните по сделката, чрез извършеното посредничество от негови брокери. Поддържа, че въпреки отправената покана, ответникът не е изпълнил задължението си по договора да заплати в полза на ищеца следващото му се възнаграждение за осъществената посредническа дейност. Поради това претендира уговореното съгласно т.

4.3 от споразумението за посредничество от 08.02.2025 г. възнаграждение в размер на 5400 евро, тъй като по време на действието на договора свързани с ответника лица са придобили имот, предложен от ищеца, което съставлявало опит за недобросъвестно избягване на заплащане на възнаграждение. Претендира и законната лихва върху сумата, считано от дата на предявяване на исковата молба до окончателно изплащане. Прави искане за присъждане на разноски.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника. Оспорва предявения иск като неоснователен. Не оспорва, че между страните е било сключено процесното споразумение за посредничество от 08.02.2025г. Твърди, че на 27.01.2025 г. е осъществил единствено оглед на имота със своя приятел П., който е служител при ищеца, като на тази дата не е подписван протокол за оглед, не е подписван договор и не са водени преговори относно сключването на сделка чрез посредник. Поддържа, че интересът на ответника е възникнал именно след този първи оглед от 27.01.2025 г., която дата предхождала датата на сключването на процесното споразумение. Не оспорва, че е извършил втори оглед на имота на 08.02.2025 г., но твърди в тази връзка, че на огледа не е присъствал брокерът С., който се твърди в исковата молба, че е свързал страните. Твърди, че в деня преди подписване на предварителния договор именно ищецът е предложил начин на плащане, като изискал част от сумата да бъде платена в брой, с което ответникът не бил съгласен, като това мотивирало страните да прекратят отношенията между ищеца и продавача и довело до отпадане на посредническа роля на ищеца. Твърди, че ответникът и продавачът са се свързали на 28.04.2025 г. Сочи, че родителите на ответника са закупили имота без каквото и да е участие на ищцовото дружество. Купувачите на имота са се снабдили с цялата документация относно имота, която не са получили от ищеца, както и постигнали различни параметри от първоначално уговорените по сделката за закупуване на имота. Счита, че клаузата, предвиждащата заплащане на пълния размер на възнаграждението, когато посредникът не е участвал в сключването на сделката, противоречи на добрите нрави. Моли за отхвърляне на предявения иск. Претендира разноски.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид наведените доводи на страните, приема за установено от фактическа страна следното:

По делото е представен договор за посредничество, сключен на 08.02.2025 г. между ответника В. Г. С., в качеството му на възложител, и ********, в качеството му на професионален посредник по занятие при сключването на сделки с недвижими имоти, съгласно който възложителят възлага, а посредникът приема да посредничи при придобиването на имот, описан в Регистър на предложените имоти, срещу възнаграждение.

Съгласно чл. 2 от договора, ******** се задължава: да представи имоти съгласно търсеното на възложителя; да извърши проверка на избрания имот при желание на възложителя по представени от собственика на имота документи към сключването на предварителен и окончателен договор; да осигури организационното обслужване на сделката до сключване на окончателен договор; да информира възложителя за предлагането на имоти по начин, какъвто прецени.

Съгласно чл. 3 от договора, ******** има право да получи възнаграждение, 2 определено в чл. 4.3 от договора.

Съгласно чл. 4.3.1 от договора, възложителят се задължава да заплати на посредника еднократно възнаграждение за свързване на страните във връзка с придобиване на имота, представен от посредника, в деня на сключване на предварителен договор, а ако такъв не се подписва – в деня на придобиване на имот, представен от посредника (чрез сключване на окончателен договор или по друг начин). Посочено е в изр. 2 от същия член, че възнаграждение се дължи и в случай, че възложителят лично или чрез свързано с него лице придобие имот, предложен от посредника по време на действието на договора или в срок от 12 месеца след неговото прекратяване, и без посредничеството на посредника. В чл. 6 от договора е посочено, че свързани лица са тези, посочени в пар. 1, ал. 1 и ал. 2 от ДР на Търговския закон.

В чл. 4.4. страните са се договорили, че след проведено изрично допълнително договаряне и отчитайки особеностите на конкретния случай се съгласяват, че по време на действието на договора или в срок от 12 месеца след прекратяването му, възложителят няма право лично или чрез свързано с него лице да придобие имот, предложен от посредника, и ако стори това без да заплати възнаграждение ще счита за опит на възложителя недобросъвестно да избегне заплащането на възнаграждение.

Съгласно чл. 4.3.2 от договора, размерът на възнаграждението 5400 евро, а съгласно чл. 4.5 възнаграждението се дължи поради самия факт на свързване на страните по сделката, а в раздел „общи условия” е уговорено, че за целите на настоящия договор „придобиване на имот е налице, ако възложителят или свързано с него лице сключи предварителен договор за имота, закупи или придобие имота, включително и ако придобие дялове или акции от дружество, което е собственик на имота, или придобие предприятие, което е собственик на имота, или придобие имота по друг начин”.

По делото е представен регистър на предложените имоти от ********, от който е видно, че на 08.02.2025 г. на В. Г. С. е бил предложен следния имот: апартамент Д206, находящ се в ********, при цена 185 000 евро.

На 08.02.2025 г. между В. Г. С., в качеството му на възложител, и ********, наричано за краткост посредник, е бил сключен договор за гаранция, съгласно който възложителят плаща на посредника сумата от 1000 лева като гаранция за закупуването на следния недвижим имот, който е представен на възложителя от посредника, съгласно сключения между страните договор за посредничество от 08.02.2025 г., а именно: апартамент Д206, находящ се в ********, срещу задължението на посредника да договори условията за покупката на имота.

Съгласно чл. 2 от договора за гаранция, възложителят изрично заявява, че желае да закупи посочения в предходната точка имот при следните параметри на сделката: продажна цена в размер на 180 000 евро, както и следните други изчерпателно изброени параметри и условия, които възложителят желае да бъдат постигнати в предварителен договор или в нотариален акт за продажба: разходите по прехвърлянето, включващи нотариални такси, такса за вписване на нотариалния акт за покупко-продажба и данък при придобиване на имущества по чл. 47, ал. 2 от Закона за местните данъци и такси, са изцяло за сметка на купувача.

Съгласно чл. 4 от договора за гаранция, ******** трябва да договори условията в срок до 28.02.2025 г. Счита се, че посредникът е изпълнил задълженията си, ако продавачът е потвърдил, че приема посочените по-горе условия.

Съгласно чл. 3 и чл. 5 от договора за гаранция, при постигане на посочените в чл. 2 параметри на сделката, купувачът се задължава, в срок до 28.02.2025 г. да сключи предварителен договор за покупко-продажба на имота по т. 1, като посредникът задържа платената гаранция като възнаграждение по договора за посредничество от 08.02.2025 г. В 3 случай че гаранцията е по-малка от дължимото възнаграждение по договора за посредничество, купувачът доплаща разликата.

Съгласно чл. 7 от договора за гаранция, при непостигане на параметрите по сделката, посредникът се задължава да върне на възложителя сумата, предадена като гаранция.

По делото е представен Анекс към договор за гаранция от 08.02.2025 г., сключен между В. Г. С. (възложител) и ******** (посредник), в който е посочено, че във връзка с непостигането на параметрите по сделката по продажба на апартамент Д206, находящ се в ******** се прекратява действието на договора за гаранция, като посредникът връща на възложителя сумата в размер от 1000 лева.

Установява се от представени по делото Нотариален акт № 105, том V, рег. № 12243, дело № 824/2025 г., че на 28.04.2025 г. Д.Г.Д. е продал на Г.А. С. и В.А.М. – С.а апартамент Д206, находящ се в ********. Съдът е обявил за безспорно между страните обстоятелството, че купувачите по договора за продажба са родители на ответника. Изрично е отбелязано в нотариалния акт, че апартаментът се продава на цена от 215 181 лева, като 193 662,90 лева от тази цена ще бъдат заплатени по банков път чрез банков кредит от ********, който е отпуснат на ответника В. Г. С., по който неговите родители са солидарни длъжници.

Представена е неоспорена от ответника електронна кореспонденция между служител на ищеца и ответника, както и множество неоспорени писмени документи, а именно:

Удостоверение за въвеждане в експлоатация от 19.06.2024 г., Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания за процесния апартамент и земята, върху която е построена сградата, Скица на поземления имот, Схема на самостоятелния обект, Сертификат за енергийни характеристики на сградата, в която се намира апартамента, Удостоверения за данъчна оценка и др., от които се установява, че ищецът е извършвал действия по проучване на собствеността и статута на процесния апартамент, което в отрито съдебно заседание не е оспорено от ответника, който единствено е посочил, че не е получил тези документи.