Решение № 2489 от 13.12.2023, Районен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 2489 гр. Бургас, 13.12.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, LVI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Д. ИВ. АСЕНИКОВА

ЛЕФТЕРОВА при участието на секретаря ЕЛЕНА Г. ХРИСТОВА като разгледа докладваното от Д. ИВ. АСЕНИКОВА ЛЕФТЕРОВА

Гражданско дело № 20232120104239 по описа за 2023 година

Производството е образувано първоначално по искова молба на „С.х. мениджмънт“ ЕООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление в гр. Бургас, ул. ****, против Д. С.

С., ЕГН **********, и Г. В. К., ЕГН **********, двамата с адрес в гр. Бургас, ж. к. ****, за ОСЪЖДАНЕ на всеки от ответниците да заплати в полза на ищеца сумата от по 662, 63 лева, или разделно сумата от общо 1 325, 26 лева – главница, представляваща направените от ищеца разноски за периода от 01.08.2019 г. – 31.12.2022 г. за поддръжка и управлението на общите части на жилищен комплекс „С.х.“, находящ се в гр. Бургас, ж. к. „***”, ул. „С.х.

- С.х.”, в УПИ *** по плана на зона Д на ж.к. „***”, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба на 17.07.2023 г., до окончателното изплащане. Претендират се разноски.

В исковата молба са изложени твърдения, че от 01.08.2019 г. и към момента ищецът „С.х. мениджмънт” ЕООД осъществява поддръжката и управлението на жилищен комплекс от затворен тип „С.х.”, находящ се в гр. Бургас, в ж.к. „***”, ул. „С.х. - С.х.”, въз основа на писмен договор от 01.08.2019 г., сключен с инвеститора на комплекса - „С.х. 2” ЕАД, ЕИК:

****, както и въз основа на тристранни договори с мнозинството от собствениците на апартаменти в комплекса, като предоставя услуги, описани в чл. 1 от договора с инвеститора, респ. Приложение № 1 от индивидуалните договори с отделните собственици.

Сочи се, че ответниците са собственици на апартамент №* в блок * от жилищен комплекс „С.х.“ - гр. Бургас, който е с площ от 98, 28 кв.м., ведно с 15, 48 кв. м. общи части, които не са подписали индивидуален договор за управление и поддръжка на ж. к. „С.х.” - гр. Бургас с инвеститора на комплекса и/или с ищеца „С.х. Мениджмънт” ЕООД, но въпреки това имат задължение да заплащат разходите за поддържане на общите части в етажната собственост, но не са го изпълнили изцяло. Излагат се доводи, че тъй като разходите за поддръжка и управление на комплекса, в който се намира самостоятелният обект на ответниците, са платени не от тях, а от ищеца, е налице неоснователно обогатяване от страна на 1 ответниците за сметка на ищцовото дружество. Твърди се, че за периода от 01.08.2019 г. до 31.12.2022 г. ищецът е направил разходи за поддръжката и управлението на комплекса в общ размер от 472 914, 79 лева, както следва: Възнаграждения 144 927, 61 лева, Осигуровки 28 189, 56 лева, Ел.енергия общи части 49556,08 лева, Вода 16410,17 лева, Материали поддръжка 15641,00 лева, Работни дрехи 305,66 лева, Канцеларски материали и офис техника

752,40 лева, Дистанционни за бариера, чипове и други 281,36 лева, Охрана 146710,00 лева, Абонамент асансьори, СИМ карти, годишни прегледи, системи за контрол на достъпа 17838,50 лева, Изпитвания, проверки, 443,00 лева, Ремонти и поддръжка 6732,44 лева, Озеленяване 2602,00 лева, Счетоводни услуги 15800,00 лева, Одит 5867,50 лева, Правни услуги 10000,00 лева, Транспортни услуги 2850,00 лева, Трудова медицина, обяви персонал 604,00 лева, Присъдени разноски дела 3901,66 лева, Адм., застраховки, нотариални, банкови, куриерски и други 3501,85 лева. Отбелязва се, че апартамент №* от блок №* е със застроена площ от 98,28 кв.м., а общата разгърната застроена площ на обектите в комплекса е 16 373, 03 кв.м., поради което съотношението между площта на апартамента към общото РЗП на обектите в комплекса е 0,6003 %, а това означава, че за периода от 01.08.2019 г. до 31.12.2022 г. ответниците дължат сумата от 2 838,70 лв., представляваща 0, 6003 % от общия размер на разходите за поддръжка и управление за този период. Отбелязва се, че за периода от 01.08.2019 г. до 30.05.2023 г. ответниците са направили плащания към ищеца в общ размер от 1 513,44 лв., като след приспадане на тази сума е останала дължима сумата от 1 325, 26 лв.

В срока по чл. 131 ГПК по делото е постъпил писмен отговор от ответниците Д. С. С. и Г. В. К., чрез пълномощника адвокат С. Н., който оспорва предявените искове по основание и размер, моли за отхвърлянето им и претендира разноски.

Признават се обстоятелствата, че ответниците притежават в режим на съсобственост самостоятелен обект с идентификатор ****.5.7 по КККР на гр. Бургас, с адрес гр. Бургас, ж.к. „***“, комплекс „С.х.“, бл.*, ет.*, ап.*, както и че в поземления имот са налице съоръжения и елементи от техническата инфраструктура, предназначени за общо ползване от всички собственици, като поддържането им е възложено на ищцовото дружество по силата на Договор за управление и поддръжка на жилищен комплекс „С.х.“, сключен на 01.08.2019 г. между инвеститора „С.х. 2“ ЕАД, ЕИК ****, и изпълнителя (ищец в настоящото производство) „С.х. Мениджмънт" ЕООД, ЕИК ****, които са свързани лица по смисъла на § 1, ал. 1, т. 3 и т. 5 от ДР на ТЗ.

Сочи се, че до ответниците е била отправена от ищеца една покана за заплащане на сумата от 2 427,86 лв., представляващи сбора от такси и разходи за управление и поддръжка на общите части на блок №* и на общите части на комплекс „С.х.” за периода 01.08.2019 г. 30.05.2023 г. в размер на 2 128,98 лв., както и за дължими вноски във фонд „Ремонт“ за периода 01.08.2019 г. - 30.05.2023 г. в размер на 298, 88 лв. Отбелязва се, че в изпълнение на отправената покана на 13.06.2023 г. ответниците незабавно са заплатили в полза на ищеца по банков път сумата от 654, 32 лв. и наред с това са изразили възраженията си срещу размера на претендираните суми, начина на тяхното изчисляване, основанието за част от разходите, включително са изискали аргументация и обосноваване на определените годишни бюджети за посочения период, методиката за разпределението на разходите, и найвече начина на разпределението им между отделните собственици, но и към момента не са получили изисканата информация. Поддържа се, че плащането е извършено преди подаване на настоящата искова молба, но не е взето предвид при определяне на размера на исковете.

Излагат се доводи, че тъй като ответниците не оспорват дължимостта на такси за управление и поддръжка на общите части в комплекса и сградата, в която притежават самостоятелен имот, и освен това са изразили са готовност да погасят задълженията си незабавно, но са поискали техният размер да бъде обоснован и аргументиран, което и до настоящия момент ищецът не е сторил, е налице хипотеза по чл. 95 от ЗЗД.

2

Навеждат се аргументи, че част от посочените от ищеца разходи (за канцеларски материали и офис-техника, за счетоводни услуги, за одит, правни услуги, трудова медицина, обяви персонал, присъдени разноски дела, административни, застраховки, нотариални банкови, куриерски и др.) не са разходи за управление и поддръжка на общите части на сградата (блок №*) или към комплекса по смисъла на § 1, т. 11 от ДР към ЗУЕС, а касаят обслужването търговската дейност на дружеството, което не е отговорност на собствениците в комплекса.

Оспорва се начинът на формиране на размера на задълженията – като процент от общата РЗП в поземления имот с доводи, че следва той да се определя съобразно методиката, възприета с индивидуалните договори, сключени от собствениците на самостоятелни обекти.

Исковете се оспорват по размер и с възражения, че сочената от ищеца РЗП на комплекса, респ. прилежащите части на апартамент №* в блок №*, е неправилно определена. Поддържа се, че отделните сгради в комплекса са изграждани, респ. въведени в експлоатация, в различни периоди от време, но ищецът не установява размер на общите части през всяко от тримесечията за процесния период, в които таксите за управление и поддръжка са дължими.

Отбелязва се, че ответниците не са задължени да понасят съответна част от разходите за охрана и почистване на невъведените в експлоатация сгради в комплекса. Намират за неясно разпределението на разходите за електроенергия за общи части и вода намират – каква част са консумирани в/за обектите в сградите, въведени в експлоатация, и каква част от са за целите на извършваното в комплекса строителство.

Посочва се, че за периода 01.08.2019 г. - 17.07.2023 г. ответниците са заплатили общо 2 292,20 лв., като след получаването на покана за доброволно плащане и преди депозиране на исковата молба са заплатени общо 778, 76 лв., от които 654, 32 лв., на 13.06.2023 г., 61, 23 лв. – на 23.06.2023 г. и 63, 21 лв. – на 17.07.2023 г.

Направено е евентуално възражение за погасяване по давност на вземанията за сумите, дължими преди 17.07.2020 г., с доводи, че се касае за периодични вземания.

С протоколно определение от 15.11.2023 г. е допуснато изменение на предявените пасивно субективно съединени искове чрез намаляване размерите им от първоначално предявените суми от по 662, 63 лева за всеки ответник на сумите от по 273, 25 лева за всеки ответник, като производството по делото е прекратено за сумите над намалените размери от по 273, 25 лв. за всеки ответник до пълните първоначално предявени размери от по 662, 63 лв. за всеки ответник поради частично оттегляне на предявените искове.

Правната квалификация на предявените пасивно субективно съединени искове е чл.

59, ал. 1 ЗЗД.

За уважаването им ищецът следва да установи при условията на пълно и главно доказване наличието на следните юридически факти: 1. Настъпило за ищеца обедняване в определен размер; 2. Настъпило за всеки от ответниците обогатяване в определен размер; 3.

Обедняването на ищеца и обогатяването на ответниците да произтичат от общ факт или група факти.

По делото са обявени за безспорни и ненуждаещи се от доказване следните обстоятелства: че ответниците са собственици на самостоятелен обект с идентификатор ****.5.7 по КККР на гр. Бургас, с адрес: гр. Бургас, ж. к. „***“, жилищен комплекс „С.х.“, бл.*, ет.*, ап.*; че в поземлен имот с идентификатор **** по КККР на гр. Бургас, върху който е изграден жилищен комплекс „С.х.“, са налице съоръжения и елементи от техническата инфраструктура, предназначени за общо ползване от всички собственици, като поддържането им е възложено на ищцовото дружество по силата на Договор за управление и поддръжка на жилищен комплекс „С.х.“, сключен на 01.08.2019 г. между инвеститора 3

„С.х. 2“ ЕАД, ЕИК ****, и изпълнителя „С.х. Мениджмънт“ ЕООД, ЕИК ****; че ответниците не са страна по индивидуален договор за управление и поддръжка на жилищен комплекс „С.х.“.

Видно от представения по делото нотариален акт, притежаваният от ответниците самостоятелен обект с идентификатор ****.5.7 по КККР на гр. Бургас, с адрес: гр. Бургас, ж.к. „***“, жилищен комплекс „С.х.“, бл.*, ет.*, ап.*, находящ се в сграда №*, разположена в поземлен имот с идентификатор **** по КККР на гр. Бургас, е с площ от 98, 28 кв. м. и „прилежащи части: 15, 48 кв. м. идеални части от общите части на сградата“.

Представена е скица № 15-1044118 от ***г., издадена от СГКК гр. Бургас, от която се установява, че поземлен имот с идентификатор **** по КККР на гр. Бургас заема площ от 18 507 кв.м., като върху него са построени върху имота попадат общо осем сгради – седем жилищни сгради и една сграда за енергопроизводство, а като собственик е вписано дружеството „С.х. 2” ЕАД.

Представен е договор за управление и поддръжка на жилищен комплекс “С.х.” от 01.08.2019 г., сключен от „С.х. 2” ЕАД и ищцовото дружество, по силата на който „С.х. 2” ЕАД като собственик на комплекса, включващ 6 жилищни блока, въведени в експлоатация, е възложило на „С.х. Мениджмънт” ЕООД цялостната поддръжка и управление на общите му части и на всеки един блок поотделно, изразяващи се в следните услуги, посочени в чл.

1: 1. поддръжка чистотата на Общите части на Комплекса и на Блока, включително улици, тротоари, паркоместа. стълбища, площадки, тавани, като осигури цялостното им редовно почистваме, поне веднъж седмично, а при необходимост и по-често, с необходимия персонал и материали: 2. поддръжка на зелените площи в Комплекса, чрез редовно поливане и почистване и осигуряване на специализиран персонал за поддръжката им, както и при необходимост замяна на погинали растения или засаждане на нови по усмотрение на Изпълнителя. 3 осигуряване на 24-часова физическа охрана на целия Комплекс и пропускателен режим за влизане в Комплекса, както и постоянно наблюдение на ключови места чрез наличните устройства . като записите се пазят една седмица. 4. редовно извозване на сметта от Комплекса в сътрудничество със съответните общински фирми най-малко два пъти седмично. 5. осигуряване на поддръжка и нормално функциониране на всички и всякакви съоръжения и комунални услуги в общите части като електроснабдяването, водоснабдяването и канализацията и др. 6. снегопочистване - по начин, който да осигури нормалното използване от живущите на улиците, входовете и подходите към паркоместата, които се намират в рамките на сграда. 7. осигуряване техническа поддръжка и редовна профилактика на асансьорите в блоковете. 8. осигуряване на персонал, включително и специализиран такъв, за поддръжка и поправка на всякакви уреди по общи части и т.н., включително за подмяна на счупените иди изконсумирани уреди и материали - ел. крушки, ел. ключове, различни видове инсталации, окабеляване и съоръжения, в срок до 48 часа от информирането за повредата. 9. да заплаща ежемесечно и след получаването на съответната фактура от снабдителното дружество, тези разноски: 9.1. изразходвана вода за почистване Общите части на Комплекса и за поливане. 9.2. консумация на ниво блок - изразходван ток за асансьор: изразходван ток за коридора и стълбите на Блока; изразходван ток за коридора, водещ до избите; 9.3. изразходван ток за улицата, обслужваща паркоместата в рамките на сграда; 9.4. консумация на ниво комплекс - изразходван ток за видеонаблюдението и всякакви други уреди, използвани от Изпълнителя във връзка с поддръжката; изразходван ток за уличното и алейно осветление в Комплекса; 10. поддържане добрия вид на вътрешните части на блоковете и добрия вид на комплекса. 11. осигуряване нормалното функциониране и поддръжка на басейна през периода на използването му, но не по-рано от 25-и май и не по-късно от 25-и септември, включително слагаме на препарати във водата, почистване около него, зазимяване на помпите; 12. осигуряване на лице за контакт, което да е на разположение в работни дни между 8,30 часа - 17,30 часа. Съгласно чл. 14 от Договора в замяна на предоставяните услуги изпълнителят има право на месечно възнаграждение от 4 собствениците на всеки апартамент, което се състои от два компонента: първи компонент в размер на 55 лева с ДДС, дължим на апартамент, и втори компонент в размер на сума от 0.20 лева с ДДС, умножена по квадратните метри на всички обекти, притежавани от възложителя. Предвидено е, че след продажбата на обектите с нотариален акт, съответното възнаграждение се дължи от новите собственици, въз основа на договори между тях и изпълнителя, подписването на които следва да се осигури от възложителя - чл. 15. Съгласно чл. 17, ал. 1 всички разноски по заплати на персонал и специалисти, по консумативи и материали за поддръжката, включително за подмяна на уреди се поемат от ищеца, а тези за консумираното електричество и вода, необходими за осъществяване на поддръжката се възлагат на собствениците на апартаменти и търговски обекти, пропорционално на притежаваните площи.