Решение № 53 от 05.02.2026, Софийски окръжен съд

РЕШЕНИЕ

№ 53 гр. София, 05.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, I ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в публично заседание на пети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Росина Н. Дончева

Членове:

Димитър Г. Цончев

Адриана Ат. Велева при участието на секретаря Цветанка П. Младенова Павлова като разгледа докладваното от Адриана Ат. Велева Въззивно гражданско дело № 20251800500319 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК

С Решение № 8 от 27.01.2025 г., постановено по гр. д. № 661/2024 г. по описа на РС – Елин Пелин, предявеният от И. М. А. против С. Ж. С., иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, е отхвърлен.

Срещу решението е подадена въззивна жалба от И. М. А. с доводи за неправилност, незаконосъобразност и необоснованост. Оспорва се решаващия извод на първоинстанционния съд, свързан с липсата на облигационна връзка между страните, доколкото предварителният договор бил развален от ответницата преди подаване на исковата молба. В тази връзка са изложени подробни доводи защо според жалбоподателя ответницата не е доказала при условията на пълно и главно доказване, че е изправна страна по договора, следователно не е упражнила добросъвестно правото си едностранно да развали договора.

В законоустановения срок от насрещната страна е подаден отговор на въззивната жалба, в който същата се оспорва като неоснователна.

За да се произнесе, въззивният съд взе предвид следното.

Процесният недвижим имот, представляващ УПИ .-..., в кв. ..по плана на 1 с. Л.о, общ. Е. П. е собственост на ответника по делото С. С., като това се установява от приложения към делото Договор за продажба на недвижим имот – частна общинска собственост от 23.05.2022 г., а и страните не оспорват този факт.

Безспорно на етапа на въззивното производство е обстоятелството, че между страните са възникнали облигационни отношения по повод извършеното от тях незаконно строителство в недвижим имот, представляващ УПИ.-..., в кв. .. по плана на с. Л.о, общ. Е. П., както следва: „Плътна ограда“, изградена от С. С. и „Гараж“ и „Пристройка към жилищна сграда – баня с тоалетна“, изградени от И. А.. В тази връзка и за да избегнат принудителното премахване на незаконно построеното, страните на 28.03.2023 г. са сключили споразумение, в което е уредено следното – чл. 1/ да бъдат оттеглени подадените от тях насрещни жалби за незаконно строителство; чл. 2/ И. А. да премахне за своя сметка и в срок от 4 месеца построената от него пристройка към собствената му жилищна сграда, представляваща баня с тоалетна и построения от него гараж на 85 см. от дадения контур на границата между Дял I и Дял II на скица предложение за определяне правото на ползване към споразумението; чл. 3/ С. С. да прехвърли правото на собственост върху ½ идеална част от недвижимия имот в срок от 4 месеца, като между страните следва да се сключи предварителен договор за определяне на цена, срок и условия на продажбата. В чл. 4 от споразумението страните са уредили ползването на недвижимия имот, както до момента на прехвърлянето на ½ идеална част, така и след това – Дял I (западната част) се ползва от С. С., а Дял II (източната част) – от И. А.. Страните са се съгласили и взаимно да си отстъпят правото на строеж във връзка с построените в имота две сгради, както и да извършват занапред строителство на не по-малко от 1 метър от дадения контур на границата между Дял I и Дял II – чл. 5 от споразумението.

Към споразумението е приложена скица предложение за определяне право на ползване на имота, съгласно която за Дял I са определени за ползване 256 кв. м., а за Дял II – 256 кв. метра.

На основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и т. 4 от ГПК с Определение № 451/15.04.2025 г. въззивният състав е отделил като безспорно между страните и обстоятелството, че на 28.03.2023 г. между тях е сключен действителен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, в който са посочени всички съществени елементи на продажбата: индивидуализиран е имотът, предмет на прехвърляне, а именно ½ идеална част от правото на собственост върху УПИ .-..., в кв. .. по плана на с. Л.о, общ. Е. П., с обща площ 520 кв.м., собственост на продавача и е уговорена продажната цена, дължима от купувача в деня на сключване на окончателния договор – 5 860,00 лева.

Съгласно клаузите на предварителния договор страните са се задължили да сключат окончателен такъв в срок до 4 месеца, като се уведомят взаимно за точната дата. В договора са уговорени и допълнителни условия, които купувачът следва да изпълни преди сключване на окончателния договор, а именно да премахне за своя сметка построената от него пристройка към собствената му жилищна сграда, представляваща баня с тоалетна и построения от него гараж, находящи се в недвижимия имот, на 85 см от 2 дадения контур. Страните са предвидили и възможността в случай че някоя от тях осуети сключването на окончателен договор в договорения срок, изправната страна да се откаже от договора или да предяви иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД (чл. 5.1 от предварителния договор).

Твърденията на страните са противоречиви по отношение на това изпълнил ли е ищецът задължението си да премахне незаконно построените баня с тоалетна и гараж, изпълнил ли е това задължение в срок и в тази връзка, развален ли е едностранно от страна на ответника сключеният предварителен договор за покупко-продажба.

Предвид изричните оплаквания във въззивната жалба, с посоченото погоре определение въззивният съд, указа на страните, че в тежест на ищеца е да докаже, че е изпълнил задълженията си по предварителния договор, свързани с премахване на процесните постройки, а в тежест на ответника е да докаже възражението си за разваляне на договора, т.е. че е настъпила невъзможност за изпълнение (изцяло или отчасти), за която ищецът носи отговорност, или е налице безполезност на изпълнението, настъпила в резултат на виновна забава на ищеца, или че се касае за фикс-сделка, задължението по която е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време.

Пред първоинстанционния съд, още с отговора на исковата молба е представено Уведомление от С. С. (л.46-49), получено от ищеца на 23.10.2023 година. Видно от текста на самото уведомление ответникът С. С. се отказва от сключването на окончателен договор, като прави изявление за разваляне както на предварителния договор така и на споразумението, поради неизпълнение в количествено и качествено отношение, и в срок, на поетите от ищеца задължения. Видно също така от уведомлението е, че виза за проектиране е получена на 02.08.2023 година.

Посочено е също, че са премахнати банята и част от гаража, но все още имало част от колоните, козирката на гаража и останки от разрушаването по двора, което създавало предпоставки за нараняване на живущите там.

Неизпълнението нанасяло щети на ответника, доколкото не е могла да реализира инвестиционните си проекти, а бездействието от страна на ищеца го превръщал в неизправна страна и осуетявало сключването на окончателен договор.

От друга страна, ищецът е представил по делото общо три на брой покани до ответника за сключване на окончателен договор (л.10-15), съответно на датите 12.02.2024 г., 05.04.2024 г. и 08.05.2024 година. По своето съдържание поканите са напълно идентични и в тях се посочва, че ищецът е изпълнил задълженията си, поети по споразумението и предварителния договор, като е премахнал баня с тоалетна и гараж и е оттеглил жалбите и и исковете си, по които били образувани административни и граждански дела.

Две от поканите са връчени на ответника съответно на 12.02.2024 г. и на 08.03.2024 година.

В отговор на поканата за сключване на окончателен договор ответникът С. посочва, че договорът вече е развален, съгласно изявлението й от 23.10.2023 г., поради виновно неизпълнение на договорените задължения от 3 страна на ищеца.

Представен е и Констативен протокол рег. № ...., том . Акт ... от ......... г. по описа на нотариус Любомир Христов с район на действие РС Елин Пелин, от който е видно, че на посочената дата в 09.00 ч. в кантората му в гр. Елин Пелин се е явил И. М. А. и е поискал да бъде съставен констативен протокол във връзка с покана изх. № 25/15.04.2024 г. на Български пощи, с която С. Ж.

С. е поканена да се яви в кантората за сключване на окончателен договор под формата на нотариален акт във връзка с недвижим имот съставляващ УПИ .-... в кв... в с.Л., Община Е. П., С. о., с площ от 520 кв.м., но същата не се е явила.

По искане на ответната страна в рамките на първоинстанционното производство са разпитани свидетелите К. К. Г. и Т.Г. Г..

В показанията си свидетелката Г. посочва, че работи в кантората на адвокат М., от където и познава страните по делото. Посочва, че през 2019 година са потърсили съдействие от адвокат във връзка с процедура по нанасяне на жилищните им сгради по регулационния план на с.Л.. Самата тя е посещавала имота и знае, че между страните има сключено споразумение, а предварителният договор се е сключил в кантората на адв. М. около края на месец март. В показанията си излага, че задълженията на ищеца са били да премахне банята с тоалетна и гаража, както и да оттегли всички си жалби срещу ответника. Според свидетелката от ответната страна също са прекратени всички искове. По отношение на задължението за събаряне на незаконните постройки от страна на ищеца свидетелката посочва следното: срокът е бил около 4 месеца, ищецът е започнал действия по събарянето края на месец юни, а около средата на месец август при лично посещение в имота свидетелката е видяла, че банята и тоалетната са съборени и са започнати действия за събаряне на гаража. При последното си посещение на имота през месец септември Г. свидетелства, че освен банята и тоалетната е съборена и част от гаража – стените и козирката, като на място са били останали само частични колони и част от фундаментът. След този момент свидетелка посочва, че не знае какво се е случило, тъй като страните не били повече клиенти на адвокатската кантора.

От своя страна свидетелят Т. Г. Г. заявява, че също познава страните по делото, тъй като вуйчо му живее с ответника С. С.. Известно му е че страните спорят във връзка с уговорката им за прехвърляне на част от имота. Според свидетеля от премахването на незаконната постройка от страна на ищеца зависело да се прехвърли частта от имота. Свидетелят не знае точен срок, в който уговорката за премахването е следвало да бъде изпълнена, но според него това следвало да стане до юбилея на ответника С., който бил през юни или юли 2024 година. Посочва, че към този период не било премахнато изцяло всичко – останали били колони, навес и фундамент от гаража, поради което на юбилея се наложило да бъдат закрити със завеси и покривки.

Предвид разпредЕ.та от въззивния съд доказателствена тежест, в рамките на въззивното производство е допуснат до разпит един свидетел на ищцовата страна, а именно – Р. Д. С. – племенник на ищеца.

В показанията си свидетелят посочва, че през месец юли 2023 г. е 4 помагал на вуйчо си (ищеца А.) да премахне банята и гаража, като са премахнати цялата баня и част от гаража, съгласно споразумението между страните. Според свидетеля работите са приключили за около месец.

Въззивният съд допусна и изслушване на съдебно техническа експертиза от заключението, по която се установява, че към момента на огледа извършен от вещото лице премахването е било изпълнено. Останалите на място части от стени, покривна плоча на банята и бетонов фундамент от гаража според вещото лице навлизат отвъд разделителната линия (договорената между страните граница) и попадат в западната зона на ищеца, в предвидените между страните 85 см., като премахването им може да създаде проблем, в случай че са стабилно свързани към основната сграда. При изслушването си вещото лице заявява, че посочените останки не биха възпрепятствали трасирането на имота и поставянето на ограда между двата предвидени в скицата-предложение дяла.

Други относими за спора доказателства не са събрани по делото.

След самостоятелен анализ на доказателствената съвкупност по дeлoто, въззивният съд намира от фактическа и правна страна следното.

Предварителният договор за покупко-продажба е съглашение, по силата на което страните по него поемат насрещни задължения - едната да продаде, а другата да закупи обещаната й вещ. Следователно целта на договора е да подготви и в последствие да бъде извършено сключване на окончателен договор, съгласно вече постигнатите уговорки между страните по отношение на съществените условия на продажбата, а именно – индивидуализация на предмета на договора (правото, което ще бъде прехвърлено) и цената, която следва да бъде заплатена.