Решение № 854 от 09.03.2026, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 854 гр. Варна, 09.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 49 СЪСТАВ, в публично заседание на десети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Димитър Димитров при участието на секретаря Милена Д. Узунова като разгледа докладваното от Димитър Димитров Гражданско дело № 20253110109730 по описа за 2025 година

Производството по делото е образувано по депозирана искова молба от П. А. О., ЕГН**********, с постоянен адрес: гр. Варна, ул. ****, И. С. Н., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. Варна, ж.к „****“ 401, вх.3, ет.7, ап. 52, **** Н., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. Варна, ул. **** 7, вх.Г, ет.12, ап. 64 и **** ООД, ЕИК ****, с адрес: гр. Варна, ул. **** 7, вх. Б, ет.5, ап.119, представлявано от ****, всички чрез адвoкат П. Т. Т., вписан във ВАК, против Етажната собственост, находяща се в гр.Варна, ул. „****" №7 - Подземен паркинг - Жилищна сграда вх. А, вх.Б, вх.Г, вх. Д - Жилищна Сграда ****, представлявано от Управителя „****"ЕООД, ЕИК:****, със седалище гр.Варна, пл.П. **** 4А, eт.1, с управител Г****, за отмяна като незаконосъобразно решение по т.3 от дневния ред на проведено на 08.07.2025г. Общото събрание на етажната собственост, взето на ОСЕС, обективирани в протокол от същата дата, а именно: а именно „Подписване на договор за управление и поддръжка с фирма ****“.

Твърди се в исковата и уточняващите молби, че ищците са собственици на самостоятелни обекти в процесната Етажна собственост. Твърди се, че Общото събрание на Етажната собственост е проведено на 08.07.2025г. от 18.00 часа, свикано от „****“, офис гр. Варна, площад **** 1А, ет. 1, а Протоколът от него ми е изпратен по имейл на 15.07.2025г. Твърди се, че Общото събрание е свикано по инициатива на досегашния управител - **** ЕООД, като не е спазен редът за свикване на Общото събрание по смисъла на 1 чл. 13, ал.1 от ЗУЕС, като покана, с предварително обявен дневен ред не е поставяна на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на събранието. Твърди се, че протокола от общото събрание е без номер и дата, записана е грешно също датата на самия протокол. Твърдят се допуснати нарушения и нередности както на проведеното събрание, така и на издадения протокол, а именно: В уречения час нямало кворум от над 50 % на собствениците, необходим за да бъде одобрен по точка 3 от дневния ред, договор за възлагане на управление на сградата. Присъстващите не съставлявали дори 26% от минималния изискуем кворум за провеждане на събранието един час по-късно от обявения час. По точка 3 от Протокола, единодушно било взето решение да се разгледат и други аналогични оферти от Конкурентни Управители-Търговци (професионални Домоуправители) и след разглеждането и избиране на професионален домоуправител с мнозинство от собствениците, да се подпише договор за управление. В Протокола, записаните идеални части от собствеността на гласувалите, не съответствали на обявения сумарен краен резултат на процента гласували. На проведеното събрание нямало избран протоколчик, който да записва и протоколира самото събрание. Никъде не бил записан протоколчик, не било и гласувано за избор на такъв. Съобщение за изготвения протокол не е бил поставен на видно и общодостъпно място. Всички решения са взети без да е налице законоустановеното затова мнозинство, съгласно чл.

17 от ЗУЕС.

В срока по чл.131 ГПК ответната страна Етажната собственост, находяща се на ул. „****" №7 - Подземен паркинг - Жилищна сграда вх. А, вх.Б, вх.Г, вх. Д - Жилищна Сграда ****, представлявано от Управителя „****"ЕООД, ЕИК:****, със седалище гр.Варна, пл.П. **** 4А, eт.1, с управител Г****, на която са редовно връчени ИМ и приложенията към нея, не депозира отговор на ИМ и не изразява становище по иска.

В проведеното по делото на открито съдебно заседание ищецът се представлява от процесуални представители, които поддържат становище за основателност на предявените искове и молят същите да бъдат уважени.

Ответната страна не се представлява.

Съдът, след като взе предвид становищата на страните, събраните по делото доказателства и съобрази приложимия закон, прие за установено от фактическа и правна страна следното:

Предявен е иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.

2

В тежест на ищеца е да установи, че е собственик на обект, в сграда, находяща се в гр.Варна, ул. „****" №7 - Подземен паркинг - Жилищна сграда вх. А, вх.Б, вх.Г, вх. Д - Жилищна Сграда ****, че са приети решения на ОС с атакуваното съдържание.

В тежест на ответника е да установи следните факти: че са налице предпоставките на чл.13 от ЗУЕС за свикване на Общо събрание, че решенията са взети валидно, при спазена процедура за свикване, покани, обявен дневен ред, кворум, мнозинство, че общото събрание е проведено съгласно изискванията на ЗУЕС, че протоколът е изготвен съобразно изискванията на закона и взетите решения са в съответствие със законовите разпоредби.

На отмяна по реда на чл. 40 от ЗУЕС подлежат решения, които са взети при нарушение на процедурните правила, предвидени от закона за свикването и провеждането на заседанията на общото събрание или решения, които противоречат на императивни материално правни разпоредби на закона.

В хода на съдебното производство бяха представени и приети следните писмени доказателства: НА за покупко-продажба № **** г., НА за покупкопродажба **** от 2023 г., схема № 15-***-09.10.2021 г., схема № ***09.10.2021 г., схема № 15-15-****-09.10.2021 г., схема № 15- ****-19.01.2023 г., скица на ПИ № 15-****-09.10.2021 г., протокол от ОС, което се е състояло на 08.07.2025 г. – 18 стр., 24 стр. списък със собственици, доклад от „****“ относно извършени дейности по управление и поддръжка на етажната собственост за периода 01.06.24 г. – 01.07.25 г. - 9 стр. документи към тях, Договор за управление и поддръжка на Общи части на сграда в режим на ЕС № 58/2025 -07-15 г. - 7 стр. ПРИЕМА И ПРИЛАГА представените с уточняваща молба от 21.08.2025 г. писмени доказателства в заверен вид: Нот. акт за собственост на **** ООД; Нот. акт за собственост на **** Н.; Протокол от ОС от 20.03.2023г. на което е избран професионален домоуправител на ЕС **** ЕООД.

Съгласно императивната норма на чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС общото събрание се свиква чрез покана, подписана от лицата, които свикват общото събрани /чл. 12 от ЗУЕС/, която се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи - не по-късно от 24 часа.

По делото е приложен протокол за поставена покана в 17,00ч. на 27.06.2025 г., изготвен от Управител на ЕС- Г**** и подписана отново от 3 управителя и собственик в ЕС – **** се установява, че на 27.06.2025г. е поставена покана за свикване на Общо събрание на ЕС, което следва да се проведе на 08.07.2025г. от 18.00 часа. Поканата е изготвена и подписана от Управителя на ЕС.

В същото време съдът намира, че не са налице доказателства за надлежно учредена представителна власт на лицето Г****, представяща се за Управител на Етажната собственост. От приложен по делото не оспорен протокол от проведено Общо събрание на ЕС ожт 20.03.2023г. се установява, че като Решение по т.3 от дневния ред е приета да се сключи договор за поддръжка и управление на общите части на процесната сграда, с фирма „****“ ЕООД, представлявано от Г****. Доказателства за сключване на подобен договор по делото не бе представен, поради което съдът намира, че Г**** не следва да се легитимира като Управител на Етажната собственост, респективно да извършва дейности от кръга на правомощията на Управител на Етажната собственост, включително и да свиква провеждане на общо събрание на ЕС. По делото е представен не попълнен и неподписан договор за управление и поддръжка на общите части на ЕС, който макар и неподписан носи дата след процесното общо събрание – 15.07.2025г. Като косвено доказателство за това е и факта, че в протокола от проведеното на 08.07.2025г. общо събрание като Управител и представляващ Етажната собственост е вписано лице на име *****. По делото не са представени доказателства, че и това лице – ***** някога надлежно е бил избиран за Управител на ЕС. От приложения протокол за проведено Общо събрание на ЕС от 20.03.2023г. се установява, че като представляващ Етажната собственост по възложено сключване на договор за управление и поддръжка на общите части на ЕС с фирма „****“ ЕООД е вписано лицето ****. Съдът приема, че към датата на изготвяне на поканата за свикване на общото събрание не е имало надлежно избран Управител на Етажната собственост, а вписания като Управител в поканата няма качеството на посочено в закона лице, имащо правомощието да свиква процесното ОС на ЕС, т.е. налице е нарушение на императивната разпоредба на чл. 12 вр. с чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС . При така събраните доказателства съдът намира, че по делото се установява, че не са спазени изискванията на ЗУЕС във връзка със свикването на събранието, доколкото то не е свикано от надлежно легитимиращо се като Управител лице, нито от някой от другите лица и органи, регламенти рани в чл.12 ЗУЕС: управителния съвет; контролния съвет (контрольора); писмено искане на собственици, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части на сградата.

4

Неспазване на тези императивни изисквания по процедурата по свикване на ОС на ЕС съставлява самостоятелно основание за незаконосъбразност на атакуваните решения на ОС на ЕС и води до извод, че взетите на 08.07.2025 г. решения на ОС на ЕС се явяват незакосъобразни и следва да бъдат отменени на основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС , без да е необходимо произнасяне по останалите доводи на ищците.

По отношение на разноските:

Съобразно правилото за разпределяне на разноските, с оглед уважаване на ищцовата претенция, на осн. чл. 78, ал. 1 ГПК на ищцовата страна се следват разноски. По делото е представен списък по чл. 80 ГПК, за сумата от 80 лв. - ДТ и 1000лв. - адвокатско възнаграждение за осъществено процесуално представителство, по отношение на която не е направено възражение за прекомерност, като видно от представените документи същата е платена. Ответникът следва да бъде осъден да заплати на ответника съдебни разноски от 1080 лв.

Водим от горното, съдът

РЕШИ:

ОТМЕНЯ на основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС решенията, взети на проведено общо събрание на 08.07.2025г. на Етажната собственост, находяща се в гр.Варна, ул. „****" №7 - Подземен паркинг - Жилищна сграда вх. А, вх.Б, вх.Г, вх. Д - Жилищна Сграда ****, като незаконосъобразни.

ОСЪЖДА Етажната собственост, находяща се в гр.Варна, ул. „****" №7 - Подземен паркинг - Жилищна сграда вх. А, вх.Б, вх.Г, вх. Д - Жилищна Сграда ****, представлявана от „****"ЕООД, ЕИК:****, със седалище гр.Варна, пл.П. **** 4А, eт.1, с управител Г**** ДА ЗАПЛАТИ на П. А.О., ЕГН**********, спостоянен адрес: гр. Варна, ул. ****, И. С. Н., ЕГН **********, с постояненадрес: гр. Варна, ж.к „****“ 401, вх.3, ет.7,ап. 52, **** Н., ЕГН **********, с постояненадрес: гр. Варна, ул. **** 7, вх.Г, ет.12, ап. 64 и **** ООД, ЕИК ****, с адрес: гр. Варна, ул. НиколаВапцаров 7, вх. Б, ет.5, ап.119, представлявано от ****, на основание чл. 78, ал. 1 и чл. 80 от ГПК направените разноски в общ размер от 552,20 евро.

Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд – Варна в двуседмичен срок от връчване на препис от него на страните.

5

Препис от решението да се изпрати на страните.

Съдия при Районен съд – Варна: _______________________ 6