Решение № 3795 от 14.12.2022, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 3795 гр. София, 14.12.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-17 СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: СтИ.а Григорова при участието на секретаря Мария Т. Методиева като разгледа докладваното от СтИ.а Григорова Гражданско дело № 20211100109299 по описа за 2021 година

Производството е образувано по подадена от Х. Д. Д. срещу „П.К.“ ООД искова молба, с която е предявен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор от 20.05.2018 г. за покупко-продажба на апартамент № 501, находящ се на пети жилищен етаж, с жилищна площ от 52.62 кв.м., тераси 12.65 кв.м., състоящ се от антре, баня с тоалетна, всекидневна, спалня, тераси, ведно с 5.2531% ид.ч. от поземлен имот с идентификатор ***, с административен адрес гр. София, кв. „Манастирски ливади запад“, ул. „******* и искове с правно основание чл. 92 от ЗЗД за заплащане на мораторни неустойки в размер на 1 575.95 евро и 2 764.35 евро.

Ищецът твърди в подадената от него искова молба, че е изпълнил своите задължения по предварителния договор от 20.05.2018 г., заплащайки сума на обща стойност 52 531.78 евро, съставляваща шест от седемте дължими вноски, като надплатил 11.78 евро. Седмата вноска се дължала при сключване на окончателния договор, като срокът бил уговорен на 20 дни от уведомяване на купувача за издаденото разрешение за ползване, но не покъсно от 120 дни след съставяне на образец акт 15.

На 23.03.2021 г. изтекъл срокът за снабдяване с акт 16. Продавачът се снабдил с това разрешение на 21.06.2021 г., като за тази дата купувачът се информирал лично. Срокът за сключване на окончателен договор изтекъл на 11.07.2021 г.

Ищецът твърди, че са налице всички условия за сключване на окончателен договор.

1

Поради забава на ответника да изпълни задълженията си за изграждане на процесния имот с повече от 90 дни, претендира и заплащане на максималния размер на неустойката от 3% от внесената сума, или 1 575.95 евро.

Ответникът дължал и неустойка за несвоевременно сключване на окончателния договор в размер на 0.1% от продажната цена за всеки просрочен ден. За 70 дни забава неустойката възлизала на сумата от 2 764.35 евро, която представлявала и максималният размер от 5% от продажната цена.

Х. Д. моли съдът да постанови решение, с което да обяви предварителния договор от 20.05.2018 г. за окончателен, както и да осъди ответника да му заплати сумите от 1 575.95 евро и 2 764.35 евро мораторни неустойки.

В срока по чл. 131 от ГПК ответникът „П.К.“ ООД е подал отговор на исковата молба, в който заявява, че за ищеца не е възникнало потестативното право да иска обявяване на предварителния договор за окончателен.

Ответникът не оспорва, че между него и ищецът е сключен предварителен договор за изграждане и продажба на апартамент № 501 в сграда, разположена в поземлен имот, понастоящем с идентификатор *** и че сградата е завършена и въведена в експлоатация.

Оспорва, че Д. е заплатил първата вноска от 5 526 евро на 17.05.2018 г.

Подписът на мястото на „продавач“ не бил положен от представляващия дружеството управител Д. А. И..

Втората вноска от 11 057 евро ищецът заплатил със закъснение от седем месеца. Падежът настъпил на 22.05.2018 г., а плащането било извършено на 18.12.2018 г. При това, нейната стойност била със 74.21 лева по-малко.

Оспорва плащането на третата вноска от 11 052 евро, като разписката от 17.12.2018 г. представяла неавтентичен документ - подписът за продавач не принадлежал на Д. А..

Третата вноска следвало да бъде в размер на 30% от цената на обекта, а в разписката били посочени 10%.

Четвъртата вноска също не била в пълен размер, а със 74.21 лева помалко.

Неверни били твърденията на ищеца, че е внесъл с 15.52 евро повече, тъй като внесената на 14.08.2020 г. пета вноска била в дължимия размер от 5 520 евро, с левова равностойност 10 813.78 лева.

Нямало извършено надплащане и по шестата вноска, която Д. внесъл в дължимия размер от 5 407.87 лева, равностойни на 2 765 евро.

До настоящия момент купувачът заплатил общо 59 324.45 лева с ДДС, а продажната цена на апартамент № 501 възлизала на сумата от 55 287 евро, 108 131.97 лева с ДДС. По този начин Д. не изпълнил основното си 2 задължение по договора за точно плащане на цената.

„П.К.“ ООД бил възложител и инвеститор на обекта, а строител бил „Н.Х.“ ЕООД. Поради некачествено изпълнени СМР, договорът за строителство от 12.04.2018 г. бил прекратен. Съставил се акт за установяване състоянието на строежа и СМР при продължаване на строителството за всички спрени строежи по общия ред. Затова „П.К.“ ООД не носел вина за настъпилата забава, а тя се дължала на некачествено извършените СМР, наложили смяна на строителя.

Поради незаплатена изцяло от купувача продажна цена ответникът прави възражение за неизпълнен договор.

Ответникът оспорва исковата претенция за заплащане на сумата от 1 575.95 евро неустойка, тъй като „П.К.“ ООД не изпаднал в забава по своя вина. При това размерът й бил 909.96 евро, представляваща 3% от внесената от ищеца сума.

Не се дължала и неустойката по чл. 22 от предварителния договор, тъй като купувачът не изпълнил точно задължението си да заплати продажната цена.

Ответникът твърди, че има право на вземане за неустойка в размер на 1 779.73 лева, равностойни на 909.96 евро поради неспазване на крайния срок за заплащане на продажната цена.

Окончателният договор не бил сключен по вина на купувача, поради което той дължал неустойка в размер на 2 764.35 евро.

В тази връзка с отговора ответникът прави възражение за прихващане.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства, прие за установено следното от фактическа страна:

Приет е по делото предварителен договор за изграждане и продажба на недвижим имот от 20.05.2018 г., сключен между „П.К.“ ООД, продавач и Х.

Д. Д., купувач, по силата на който страните са се задължили да сключат окончателен договор за покупко-продажба, с който продавачът се е задължил да продаде на купувача правото на собственост върху апартамент № 501, находящ се на пети жилищен етаж, с жилищна площ от 52.62 кв.м., тераси 12.65 кв.м., обща площ 61.43 кв.м., състоящ се от антре, баня с тоалетна, всекидневна, спалня, тераси, който ще бъде изграден в жилищна сграда, съгласно одобрен архитектурен проект и издадено разрешение за строеж № 1/05.01.2018 г. в поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр. София, одобрен със заповед № РД-18-68/02.12.2010 г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес гр. София, район „Витоша“, ул. „*******, с площ на парцела по нотариален акт 519 кв.м., УПИ 481 кв.м. срещу продажна цена 3 в размер на 55 287 евро.

В чл. 6, ал. 1 от договора страните са се съгласили продажната цена да бъде заплатена по следния начин: първа вноска в размер на 10%, 5 526 евро – платена на 17.05.2018 г.; втора вноска в размер на 20%, 11 057 евро – в петдневен срок след излята фундаментна плоча към 22.05.2018 г.; трета вноска – 30%, 16 586 евро – в петдневен срок от достигане ниво покрив (акт образец 14); четвърта вноска – 20%, 11057 евро – в петдневен срок при направени зидарии и монтирана външна дограма; пета вноска – 10%, 5 529 евро – в петдневен срок при готова външна фасада и монтирана асансьорна уредба; шеста вноска – 5%, 2 765 евро – при подписан акт образец 15 на сградата; седма вноска – 5%, 2 767 евро – при нотариалната сделка.

Плащането е следвало да се извърши по посочена в чл. 6, ал. 2 от договора банкова сметка на името на продавача „П.К.“ ООД или срещу съответно издаден документ.

Крайният срок за изграждане на обекта в завършен вид, съгласно описаното в чл. 4 от договора и удостоверено с констативен акт образец 15 е 18 месеца от датата на откриване на строителната площадка (чл. 7 от договора).

Задължението за сключване на окончателен договор е не по-късно от 20 работни дни от датата, на която купувачът е уведомен за издаденото разрешение за ползване и при условие, че купувачът е заплатил пълната стойност на имота. Срокът за разрешение за ползване е не по-дълъг от 120 дни от датата на съставяне на образец акт 15 (чл. 9, ал. 1 от договора), а продавачът е задължен да предаде на купувача разрешение за ползване на обекта в срок до 120 дни от издаване на акт образец 15 (чл. 10 от договора).

В чл. 20 от договора е договорено обезщетението, дължимо от продавача на купувача при забава за изграждане на обекта в завършен вид повече от 90 дни – 0.02% от внесената сума за всеки просрочен ден, но не повече от 3%.

Купувачът, от своя страна, също дължи неустойка, когато не спази крайния срок за заплащане на която и да е дължима вноска от продажната цена – 0.02% от внесената сума за всеки просрочен ден, но не повече от 3% (чл. 21 от договора).

4

Съгласно чл. 22 от договора, неизправната страна, по вина на която не е сключен окончателен договор на определената в раздел IV дата на сключването, дължи на изправната страна неустойка в размер на 0.01% от продажната цена по чл. 5, ал. 1 за всеки просрочен ден, но не повече от 5%.

Съгласно разписка от 17.05.2018 г., купувачът предава на продавача 10% от продажната цена, равняващи се на 5 526 евро, в уверение на това, че ап. 501 няма да се продава на други лица до октомври 2018 г. и в който срок трябва да се подпише предварителен договор за покупко-продажба между страните. Според съдържанието на разписката, сумата от 5 526 евро се приспада от цената на апартамента.

На 18.12.2018 г. е подписана разписка от продавача „П.К.“ ООД, според която от Х. Д. Д. е получена сумата от 11 057 евро, съставляваща втора вноска за апартамент № 501.

Според разписка от 17.12.2018 г., Х. Д. е заплатил част от трета вноска за апартамент № 501 – сумата от 10 775.70 лева, равностойни на 5 526 евро, или 10% от продажната цена.

На 18.12.2018 г. с платежно нареждане от своя сметка в „Първа инвестиционна банка“ АД Х. Д. е превел по посочената в предварителния договор банкова сметка на „П.К.“ ООД в „У.К.Б.“ АД сумата от 21 551.40 лева за ап. 501, ул. „*******.

Същата сума – 21 551.40 лева Х. Д. е превел по сметка на дружеството, продавач по предварителния договор, на 03.04.2019 г.

Според платежно нареждане от 14.08.2020 г., по сметка на „П.К.“ ООД Х. Д. Д. е превел сумата от 10 813.78 лева, с посочено основание „ап*******, ул. „*******, чл. 6, ал. 1, т. 5 от дог. 20.05.2018 г.“ По чл. 6, ал. 1, т. 6 от договора за ап******* на ул. „******* на 08.12.2020 г. по банковата сметка на „П.К.“ ООД в „У.К.Б.“ АД е преведена сумата от 5 407.87 лева.

На 26.05.2021 г. между нотариус рег. № 040 на НК И.Н., довереник, и Х.

Д. Д., купувач, е подписано споразумение, като купувачът възлага, а довереникът приема да съхранява по специална доверителна сметка сумата от 2 764.35 евро, с левова равностойност 5 406.60 лева, която ще бъде преведена на продавача по предварителния договор от 20.05.2018 г. „П.К.“ ООД при 5 представяне на заверен препис от влязло в сила съдебно решение по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор за изграждане и продажба на недвижим имот от 20.05.2018 г.; вписан нотариален акт за покупко-продажба на имота и удостоверение за наличие или липса на тежести, ипотеки, възбрани, искови молби.

С нотариален кат № 198, том IV, рег. № 5087, дело № 711 от 31.05.2016 г. „П.К.“ ООД е закупил от С.В.Й. поземлен имот с идентификатор ***.

На 05.01.2018 г. на „П.К.“ ООД е издадено разрешение за строеж от главния архитект на СО, район „Витоша“ за изграждане на многофамилна жилищна сграда с гаражи със застроена площ 181.27 кв.м. и РЗП 1106.19 кв.м. в собствения на дружеството поземлен имот.

С протокол образец № 2 от 27.04.2018 г. е открита строителна площадка и е определена строителна линия и ниво на строежа.

От съдържанието на приложенията към констативен акт образец № 15 към чл. 7, ал. 3, т. 15 от Наредба № 3/31.07.2003 г. (Наредбата) е видно, че на 12.12.2018 г. е бил съставен акт образец № 14 към образец Наредбата – за приемане на конструкцията.

На 23.11.2020 г. е съставен констативен акт за установяване годността за приемане на строеж „Многофамилна жилищна сграда с гаражи със ЗП 181.27 кв.м. и РЗП 1 106.19 кв.м. – образец № 15.