Решение № 1250 от 13.10.2022, Районен съд - Русе

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1250 гр. Русе, 13.10.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РУСЕ, V ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и шести септември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Татяна Т. Илиева при участието на секретаря Миглена Ц. Кънева като разгледа докладваното от Татяна Т. Илиева Гражданско дело № 20214520103893 по описа за 2021 година

Ищецът И. Н. Т. твърди, че в качеството си на купувач сключил с наследодателката на ответницата – М. Е. Г., в качеството й на собственик, предварителен договор за покупко-продажба на Поземлен имот с идентификатор ***, представляващ нИ. с площ 15759 кв.м., находяща се в землището на с.Ново село, община Русе, обл.Русе, местност „Стойков гьол", трета категория, при граници и съседи: ***; ***; *** и ***.

На 01.03.2021 г. при подписване на договора ищецът заплатил на М. Н. 3000 лв. капаро, като било уговорено, че остатъкът от 15 910 лв. ще бъде заплатен на продавача в деня на подписване на окончателния договор под формата на нотариален акт, не покъсно от два месеца след подписване на предварителния договор. По време на действие на последния, ищецът бил в готовност във всеки един момент да се яви пред нотариус и да изпълни задължението си за изплащане пълния размер на продажната цена. Няколко пъти разговарял с покойната М. Н., която излизала с оправдание, че не е подготвила нужните за сделката документи. След като изтекъл уговореният в чл.3 срок за изповядване на сделката, в средата на м.юни 2021 г. първоначалната ответница заявява, че няма да изпълни задължението си и не желае да се яви пред нотариус. Ищецът решил да обяви сключения предварителен договор за окончателен, но на 06.07.2021 г. бил посетен от дъщерята на ответницата, която му заявила, че нИ.та е прехвърлена на нея. От извършената справка в АВ-Имотен регистър И. Т. установил, че на 17.0 6.2021 г. М. Н. продала имота на дъщеря си – новоконституираната ответница И. И. Н.. По този начин първата се е поставила в невъзможност да изпълни поетия от нея 1 ангажимент по предварителния договор от 01.03.2021 г. и виновно нарушила чл.5 от същия. Ето защо ищецът приема, че договорът е развален поради виновното поведение на продавача. С исковата молба прави и изрично изявление за това, като съобразно уговореното между страните претендира ответницата да бъде осъдена да му заплати сумите: 3000 лв. заплатено капаро по предварителния договор от 01.03.2021 г. и 3000 лв. неустойка по чл.7 от същия предварителен. Претендира и разноските в производството.

В срока по чл.131 от ГПК първоначалната ответница М. Е. Н., чрез пълномощника си, депозира отговор, в който оспорва основателността на искове те.

Твърди, че познава ищеца като арендатор на предоставената му за ползване земеделска земя - нИ., представляваща имот № 098011 в с.Ново село, община Русе, местност „Стойков Гьол". Последният договор за наем /аренда/ между тях бил подписан на 17.01.2013 г. за срок от 7 години, по 40 лв. на декар на година. Впоследствие тази нИ. била разделена и в момента представлявала поземлен имот № ***. През 2018 г., след смъртта на голямата й дъщеря, ищецът настанил негови работници - семейство /власи/ в наследствения й - къща и двор в с.Ново село и я уведомил, като уговорили наем в размер на 30 лв. До момента ответницата не е получила нито арендата за ползваните земи, нито наема за недвижимия й имот в с.Ново село. Същата не възнамерявала да прехвърля правото на собственост върху земеделската си земя-нИ. на друг, освен на дъщеря си, която полагала ежедневни грижи за нея. Ответницата заявява, че не е подписвала договор с наименование „Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот“ от 01.03.2021 г. и никога не е договаряла с ищеца нито продажна цена, нито начина на плащането й. До връчването на исковата молба с доказателствата, М. Н. не е знаела за този договор и не притежавала екземпляр от него. Оспорва автентичността на положения подпис за продавач и твърди, че такъв н е е полаган от нея. Оспорва и съдържанието на процесния договор. Твърди, че продажната цена била дописана ръкописно след подписване на договора и ответницата не е давала съгласие и не е изразила воля за продажба. Оспорва и получаването на каквато и да е сума по този договор-нито в брой, нито по банков път. В т.нар.

„предварителен договор“ липсвало изявление за получаването на такава сума, а само констатация.

Ответницата оспорва и дължимостта на неустойката от 3000 лв. След смъртта на дъщеря й на 01.05.2018 г., М. Н. проявявала резки промени в поведението сидиаметрално противоположно поведение в рамките на няколко минути, от безпомощност до агресия. Тя продължила да изживява много тежко загубата на дъщеря си, изпитвайки неоснователно собствена вина за това. Поради това отказвала помощта и грижите на втората си дъщеря. Много често проявявала неадекватно поведение и към съседите си, с някои от които била в близки отношения. В определени моменти съзнавала, че е болна и търсела помощ, но по-късно бързо се отказвала. Въпреки, че 2 била лекувана отначало на домашен режим, след това в дневен стационар на ЦПЗ-Русе и впоследствие в денонощния стационар на същото медицинско заведение, състоянието й не се подобрило и към датата на депозиране на отговора по делото била с диагноза „рецидивиращо депресивно разстройство-тежко с психоматични симптоми“. Освен смъртта на голямата й дъщеря, общото й увредено състояние било причинено от прекарани операции и съпътстващи заболявания - карцином на млечната жлеза, хипертонично сърце, белодробна емболия със споменаване на остро белодробно сърце, увредена нервна система. В това си състояние тя била лесно манипулируема и бързо податлИ. на внушения. Прави възражение за нищожност на договора поради липса на съгласие и евентуално - за унищожаемост поради изпадане в състояние при сключването му да не може да разбира или ръководи действията си поради грешка, както и поради измамни действия на ищеца. Твърди, че поради изпадането си преимуществено в състояние на безнадеждност и суисицидни мисли, страх от смъртта, за евентуалното настъпване на която се съмнявала дори в дъщеря си, която полагала ежедневни грижи за нея, ответницата не могла да разбира свойството или да ръководи действията си. Поради което, в случай, че положеният подпис под предварителния договор за продавач се окаже нейн, твърди, че договорът е нищожен поради липса на валидно съгласие-невъзможност да волеобразува, евентуално унищожаем на основание чл.31, ал.1 ЗЗД. Също в условията на евентуалност счита, че предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот от 01.03.2021 г. е унищожаем поради изпадането й в грешка във вида и естеството на сделката, която подписва. Последният подписан договор за наем на земеделска земя бил от 17.01.2013 г. и М. Н. изпаднала в грешка, че полага подписа си на нов договор за наем и поради факта, че била с влошено зрение и виждала само с едното око по рождение, което улеснило ищецът да създаде у нея невярната представа. След направеното изменение на възраженията си за прихващане, прави евентуални такИ. с дължимата сума по договора за наем на земеделска земя от 17.01.2013 г. - годишна рента за 7 години в общ размер 5 251.96 лв., в която евентуално се включва и обезщетение за лишаване от ползване на имот ***, както и 150 лв. – обезщетение за лишаване от ползване на къщата и двора в с.Ново село, община Русе /поземлен имот с идентификатор 501115, заедно с построената в него еднофамилна сграда с площ 41 кв.м./, за периода м.юни 2018 г. 01.10.2020 г. Прави възражение и за нищожност на неустойката като прекомерно висока и противоречаща на добрите нрави. Не оспорва развалянето на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от 01.03.2021 г. ако се установи, че такъв е подписан и е действителен и счита, че същият е развален с направеното изявление в исковата молба.

С оглед изложените от ищеца обстоятелства и формулиран петитум, съдът квалифицира правно предявените искове по чл.55, ал.1, пр.3 и чл.92 от ЗЗД.

Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства, прие за 3 установено следното от фактическа страна:

Представен е Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 01.03.2021 г., според който продавачът М. Е. Н. се задължава да прехвърли на купувача И. Н. Т. по надлежния ред собствеността върху поземлен имот с идентификатор *** с площ 15.759 кв.м. и начин на трайно ползване – нИ., трета категория, намираща се в местността „Стойков гьол“ по плана за земеразделяне на с.Ново село, общ.Русе, срещу продажната цена от 18 910 лв. Съгласно чл.2 от договора, към датата на неговото подписване продавачът е получил капаро в размер на 3000 лв., като остатъкът от продажната цена ще бъде платена от купувача в деня на подписване на окончателния договор под формата на нот.акт. В чл.3 от документа е предвидено задължение за продавача да прехвърли собствеността на имота не по-късно от два месеца от подписване на предварителния договор, както и да набави всички изискуеми от закона документи, необходими за това. При виновно неизпълнение на задължението на която и да е от страните, съгласно чл.7 от контракта, същата дължи неустойка на изправната страна в размер на полученото капаро.

Няма спор между страните и от справката от Агенция по вписвания се установява, че същият поземлен имот е продаден на дъщерята на прехвърлителката – новоконституираната ответница на 17.06.2021 г.

За същата нИ., която към 2013 г. е била 18,757 дка, между ищеца, в качеството му на земеделски производител и наследодателката на ответницата е сключен договор за наем на зем.земя с нот.заверка на подписа от 17.01.2013 г. за срок от 7 години.

Ищецът представя разходни касови ордери, с които срещу подпис е изплащал рентата на зем.земя на М. Н. за всяка от стопанските от 2013 до 2020 години. Същите плащания срещу подпис на собственицата са отразени и в приложената на л.40 от делото страница от тетрадка. В нея са отразени и плащанията на наем за имота в Ново село на М. Е., направени от съпругата на ищеца – свид. Виктория Т.а на покойната ответница за периода м.10.2017 г. - 19.08.2020 г.

От приложената по делото медицинска документация и изготвеното и прието въз основа на нея заключение по назначената съдебно-психиатрична експертиза се установяват следните обстоятелства: Психиатричните оплаквания на покойната ответница М. Н. датират от 2018 г., след смъртта на по-голямата й дъщеря. През м.март 2020 г. е лекувана в дневния стационар на „ЦПЗ-Русе“. Следващите й хоспитализации са в периодите 11.08-10.09.2020 г. и 14.09-15.10.2020 г. Състоянието й тогава е преценено като „рецидивиращо депресивно разстройство – сегашен епизод, умерено тежък. Изписана с подобрение. Четвъртата й хоспитализация е в периода 26.0615.07.2021 г., с влошаване от 10 дни, когато се появяват и психотични симптоми.

Последната й, пета хоспитализация, е от 05.09 до 21.10.2021 г. с водеща диагноза „Съдова деменция. Смесена корова и подкорова съдова деменция и придружаваща 4

Делир на фона на деменция“. От дълги години Н. страда от хипертонична болест на сърцето, има онкологично заболяване – карцином на млечна жлеза и множество придружаващи заболявания – спондилози с радикурлопатия, остеопороза, нефрит, гастроезофагенално-рефлуксна болест, белодробна емболия. След изписването й на 15.10.2020 г. няма обективна информация относно психичното й състояние до 26.06.2021 г. В периода м.01-м.03.2021 г. покойната е приемала упойващи, антидепресанти и ноотропни медикаменти. В медицинската документация до м.март 2021 г. не се описва дементно състояние. Вероятно и към времето на подписване на предварителния договор М. Н. е страдала от съдова деменция, която не е била в найтежката си степен, характеризираща се с разпад на личността. От анализа на данните по делото вещото лице заключава, че констатираната съдова деменция, както и описаната тревожно депресивна симптоматика, не биха могли да се отразят на дееспособността на починалата, включително на вземането на решения и на правилната мотивировка към 01.03.2021 г. Най-вероятно Н. е можела да създаде у себе си вярна представа за фактите и обстоятелствата и да преценява действията и последствията, които произтичат от тях, във връзка със сключения предварителен договор. Дементните състояния предполагат повишена внушаемост и риск от манипулация от трети лица. Хипотетично двустранно сниженото зрение и увреденото психично здраве биха могли да допринесат до невярна представа за вида и съдържанието на договора от 01.03.2021 г.