Решение № 1592 от 07.04.2023, Районен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 1592 гр. Пловдив, 07.04.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, VI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на седми март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Костадин Б. Иванов при участието на секретаря Марина Ив. Кондарева като разгледа докладваното от Костадин Б. Иванов Гражданско дело № 20215330105477 по описа за 2021 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 341, ал. 1 ГПК, вр. с чл. 344, ал. 1 ГПК.

Ищецът „А и Е Олд Таун“ ООД, ЕИК 205679436, със седалище и адрес на управление гр. Пловдив, ул. „Антон Страшимиров“ № 10, ет. 5, ап. 7, е предявил срещу ответниците К. С. В., ЕГН **********, с адрес гр. П., бул.

„***“ № **, ет. *, и П. С. С., ЕГН **********, с адрес гр. П., бул. „***“ № *** , иск за делба на двуетажна еднофамилна жилищна сграда със застроена площ от 118 кв.м., находяща се в поземлен имот ***, ведно с прилежащите 6/8 ид. части от посочения поземлен недвижим имот.

В исковата молба се излагат съображения, че по силата на договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № ***, том ***, дело № *** г. на Служба по вписванията гр. ***, ищецът е придобил собствеността върху самостоятелни обекти в сграда с идентификатори ***, ***, ведно с 76/202 ид. части от поземлен имот с идентификатор***. Посочва се, че по силата на договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № **, том **, дело № ***г. на Служба по вписванията гр. ***, ответниците К. С. В. и П. С. С. са придобили самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, ведно с ½ ид. част от поземлен имот с идентификатор ***. С договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № ***, том **, дело № *** г. на Служба по вписванията гр.

П., ответницата К. С. В. е придобила право на собственост върху самостоятелен обект в сграда с идентификатор***, ведно с ½ ид. част от ¼ ид. част от правото на собственост върху поземлен имот с идентификатор ***.

1

Излагат се доводи, че реално в имота има построени две самостоятелни сгради – двуетажна жилищна сграда със застроена площ от 118 кв.м. и РЗП – 229,10 кв.м., и едноетажна жилищна сграда със застроена площ от 31,44 кв.м.

Според ищеца неправилно в кадастралната карта и кадастралните регистри двете сгради са заснети като една обща, в която се намират процесните самостоятелни обекти, каквито реално няма. Посочва се, че при своеобразното разделяне на сградата на отделни самостоятелни обекти не са спазени условията за създаване на самостоятелни обекти. Навеждат се доводи, че в хипотеза, при която несамостоятелни реални части от един обект са продадени на различни собственици, настъпва придобИ.е на идеална част от вещта, респ. когато предмет на договор е прехвърляне на право на собственост върху несамостоятелна реална част от жилищен имот, който не може да бъде обособен като самостоятелен обект, следва да се приеме, че договорът поражда действие за съответната идеална част от имота. Според ищеца такъв се явява и настоящият случай, като същият е придобил едноетажната жилищна сграда, а страните са съсобственици на двуетажната жилищна сграда, ведно с 6/8 ид. част от поземления имот, при следните квоти: 2/8 ид. части за ищеца, 4/8 ид. части за ответницата К. В. и 2/8 ид. части за ответника П. С.. Поради изложеното от съда се иска да допусне до съдебна делба двуетажната жилищна сграда, ведно с прилежащите 6/8 ид. части от имота.

С молба вх. № *** г. по описа на Районен съд Пловдив, ищецът е посочил, че към *** г. ответниците не са имали сключен граждански брак.

Твърди се наличие на грешка в кадастралната карта, която се изразява в неправилното заснемане на двете сгради. Изрично се посочва, че ищецът не предявява самостоятелен иск за установяване на грешка в кадастралната карта.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответниците К. В. и П. С., с който се оспорва предявеният иск като неоснователен, доколкото липсва съсобствен имот, предмет на производството. Посочва се, че съществува двуетажна многофамилна жилищна сграда със самостоятелни обекти, всеки от които е посочен в исковата молба с идентификатор. Възразява се, че ищецът не разполага с титул за собственост на идеални части от построената в поземления имот двуетажна многофамилна сграда. Досежно конверсията, се посочва, че същата е допустима в изключителни случаи и представлява превръщане на нищожна сделка в действителна такава. Според ответниците, изложеното в исковата молба за липса на реално обособени самостоятелни обекти, не би довела до конверсия, а до липса на вещен ефект по сделката. Възразява се и че вторият етаж от двуетажната жилищна сграда е собственост изцяло на ответниците и че ако ищецът би могъл да придобие реална част от сградата, посоченото би се отнасяло единствено до първия етаж. Посочва се, че ищецът е придобил самостоятелните обекти от „****“, а последният – от *** с договор за покупко-продажба на имот – частна общинска собственост от *** г. В тази връзка се прави възражение за нищожност на посочения договор поради изложените съображения. Прави се извод за недоказана собственост 2 на ищеца.

Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните писмени доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

Районен съд Пловдив, VI състав, е сезиран с иск за делба с правно основание чл. 34, ал. 1 ЗС.

За уважаване иска за делба ищецът по делото следваше да установи, че страните са носители на съответна идеална част от правото на собственост върху включения в делбената маса имот, предметът на делбата е годен обект на правото на собственост, както и че в производството участват всички съсобстевници. В тази насока по инициатива на ищцовата страна са събрани писмени доказателства и са изслушани заключения по съдебно-техническа експертиза (СТЕ) и допълнителна съдебно-техническа експертиза (СТЕ).

От представените с исковата молба копия на нотариални актове се установяват следните факти и обстоятелства. С договор за покупко-продажба, обективиран в Нот.акт № ***, том **, рег. № ***, дело № ***г. на ***., вписан под акт № ***, том ***, дело № *** г. на Служба по вписванията гр.

***, ищецът е придобил собствеността върху самостоятелни обекти в сграда с идентификатори ***, ***, ведно със съответните 4.738 % ид.ч. от общите части на сградата и правото на строеж и 10.991 % ид.ч. от общите части на сградата за първия самостоятелния обект и от правото на строеж и 3.84 % ид.ч. от общите части на сградата и 10.564 % ид.ч. от общите части на сградата за втория самостоятелния обект и от правото на строеж, ведно с 76/202 ид.ч. от поземлен имот с идентификатор ***. Имотът е закупен от ищеца „А и Е Олд Таун“ ООД от предишния собственик и праводател ***.

Ответниците К. В. и П. С. са придобили при равни права собствеността върху самостоятелен обект в сграда с идентификатори ***, ведно с 48.754 % ид.ч. от общите части на сградата, заедно с източното избено помещение с площ от 19,05 кв.м. и прилежащите към него 6.66 % ид.ч. от общите части на сградата, както и 1/2 ид.ч. от поземлен имот с идентификатор ***. Двамата са придобили описания имот по силата на покупко-продажба, обективирана в Нот.акт № **, том **, рег. № ***, дело № *** г. на ***, вписан под акт № ***, том ***, дело № *** г. на Служба по вписванията гр.***. С Нот.акт за покупко-продажба № ***, том *, рег.***, дело №*** г. на **** само К. В. е придобила собствеността върху самостоятелен обект в сграда с идентификатор ****, ведно с 14.453 % ид.ч. от общите части на сградата, заедно с 1/2 ид.ч. от западното избено помещение с площ от 13,56 кв.м. и прилежащите към него 4.738 % ид.ч. от общите части на сградата, както и 1/2 ид.ч. от 1/4 ид.ч. от поземлен имот с идентификатор ***.

Спорно между страните е дали описаните разпоредителни сделки са прехвърлили права на собственост върху посочените в тях обекти и дали тези обекти, доколкото не представлявали самостоятелни такива по смисъла на ЗКИР и ЗУТ, а реално обособени части от сградата, са довели до резултат, при който със сделките са прехвърлени права върху идеални части от цялата сграда. В тази връзка се възразява от ответниците относно годността на 3 сделките изобщо да прехвърлят права, тъй като същите се явяват нищожни такива поради липса на годен предмет, или евентуално поради ненастъпил вещен ефект на сделките. Аргументи в тази насока ответниците извеждат от прието с ТР № 3/2014 г. от дата 28.06.2016 г. по т.д. № 3/2014 г. на ОСГК на ВКС.

С оглед на очертания спор по делото е изискано и прието копие на нот. дело № *** г. па описа на *** (л.50-84), по повод на което и предивд наличните по преписката книжа е разпитана и нотариус С., в качеството й на свидетел. От показанията й не се установява нещо различно и по-съществено, от това което е видно от съдържанието на преписката по нотариалното дело.

Съгласно книжата по същото ищцовото дружество „А и Е Олд Таун“ ООД е придобило собствеността върху самостоятелни обекти в сграда с идентификатори ***, ***, ведно с 76/202 ид. части от поземлен имот с идентификатор *** от предишния собственик ***. Последният придобил собствеността върху същите имоти – самостоятелни обекти, от ***в резултат на проведен публичен търг и сключен Договор за покупко-продажба на имот – частна общинска собственост от *** г.

Общинските актове, издадени по повод на обявения търг за продажба на самостоятелни обекти в сграда с идентификатори ***, ***, ведно с 76/202 ид. части от поземлен имот с идентификатор ***, са налични по делото – от л.

115 до 134. От същите се установява, че тръжната процедура е проведена в периода от края на 2017 г. до края на 2018 г., като същата е за продажба на посочените обекти като самостоятелни такива и за купувач е обявен именно ***. Последният съгласно Договор за покупко-продажба на имот – частна общинска собственост от ***г., представен с отговора на исковата молба, и въз основа на проведения търг е закупил въпросните два самостоятелни обекта и съответните идеални части от правото на собственост върху земята.

Със същите книжа *** се легитимира като собственик на обектите, предмет на разпореждане по Нот.акт № **, том **, рег. № ***, дело № *** г.

Конкретно относно впоследствие приложеното за пълнота по настоящото дело експертно становище на *** (л.246-252) следва да се отбележи, че същото не е взето предвид от нотариуса при изповядване на сделката по нот. дело № *** г., както и самата нотариус С. отбелязва. Същото не може да се цени и от настоящия съд, поради това, че представлява по съществото си експертно заключение, събрано не по реда на процесуалния закон.

С оглед на така установените по делото придобивни основания на страните съдът намира за основателни възражения на ответниците, изведими от приетото с ТР № 3/2014 г. от дата 28.06.2016 г. по т.д. № 3/2014 г. на ОСГК на ВКС, което е задължително за съдилищата. Съгласно същото ако към момента на сключване на разпоредителната сделка, реално определените части от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти), които се прехвърлят, не са фактически обособени, но е възможно да бъдат обособени като самостоятелен обект, съобразно изискванията в действащия устройствен закон към този момент, договорът не е нищожен поради невъзможен предмет.

Правна невъзможност за обособяване на реално определена част от недвижим 4 имот (сграда, жилище или други обекти) е налице, когато при сключване на сделката съществува непреодолима правна пречка да бъде одобрен инвестиционен проект за обособяване на тази част. В тази връзка в мотивите на решението се чете, че неспазването на определени специални нормативни изисквания, на които е подчинен предмета на сделката, няма за последица нищожност на самата сделка, тъй като извършеното от страните действие не преследва противоправен резултат и съдържанието на сделката по предположение е правомерно. Желаното правно действие ще бъде постигнато, ако към сделката се прибави липсващият административен акт, който да уреди предмета на сделката, за да може да възникне като самостоятелен правен обект на собственост. Налице е хипотезата на сложен фактически състав, чийто гражданскоправен елемент е правопораждащ, а негражданскоправният елемент е предпоставка за проявление на неговото вещно действие. За да настъпи вещноправният ефект на сделката, е необходимо да е изготвен и одобрен инвестиционен проект за отделянето на прехвърляната реално опредЕ. част, който следва да бъде реализиран при спазване на строителните правила и норми. Ако обособяването не се реализира при спазването на тези изисквания, това ще е основание за разваляне на договора по иск от изправната страна.