Решение № 4 от 13.01.2026, Апелативен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№4 гр. Бургас, 13.01.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на тринадесети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Илияна Т. Балтова

Членове:

Радостина К. Калиманова

Янко Н. Новаков при участието на секретаря Станка Ст. Ангелова като разгледа докладваното от Радостина К. Калиманова Въззивно търговско дело № 20252001000158 по описа за 2025 година

Производството по делото е по реда на чл. 258 - чл. 273 от ГПК.

С решение № 249/28.07.2025 година, постановено по търг. дело № 299/2024 година по описа на Окръжен съд - Бургас, е отхвърлен предявения от „Марс успех“ ЕООД, ЕИК **********, със седалище и адрес на управление: град Свети Влас, община Несебър, ж. к.

„Русалка“ № 52, вх. 1 ет. 1, представлявано от управителя Ив. М. М., срещу „Марс-билд“ ООД (н), ЕИК ***********, със седалище и адрес на управление: град Свети Влас, община Несебър, кв. „Русалка“ №52, ап. 1, представлявано от М. Х. Г. - синдик на дружеството иск за обявяване за окончателен на предварителен договор - споразумение от 04.11.2016 година, по силата на който ответникът се е задължил да прехвърли на ищеца за сумата общо от 250 000 лева правото на собственост върху 11 свои недвижими имоти - СОС - апартаменти.

Присъдени са разноски.

Срещу така постановеното решение е постъпила въззивна жалба от „Марс успех“ ЕООД, представлявано от управителя Ив. М., с адрес за връчване: град Бургас, ул. „Ал.“ № 91, ет. 1, в която се въвеждат оплаквания за неговата неправилност и незаконосъобразност.

Оспорват се изводите на първоинстанционния съд за антидатиране на предварителния договор. Изтъква се, че видно от приетите по делото СТЕ и СИЕ, процесните апартаменти са завършени напълно, като са изпълнени всички СМР, в т. ч. настилки, облицовки, боядисване, монтиране на ВиК и ел.съоръжения, оборудване и обзавеждане, при редовно отразени в счетоводството на въззивника разходни документи, като включително са отразени и приходни такива, свързани с отдаването им под наем в периода 2018 - 2024 година както по договорите и споразумението с Booking B.V., така и чрез свободни 1 продажби. Сочи се редовното изплащане на дължимите комисионни на Booking B.V. и надлежното отразяване на фактурите в дневниците на покупките и продажбите по ДДС.

Липсата на данни за 2016 и 2017 година се обосновава с отдаването им под наем от друго лице през летния сезон на първата година и ползването им от трето лице през летния сезон на втората година. Твърди се наличието на доказателства за заплащане на договорената гаранция по сключеното споразумение - разписка и фискален бон. Възразява се срещу мотивите на съда за неопределеност на апартаментите - предмет на договора и се сочи, че разходите и приходите касаят именно и само точно посочените в договора обекти. Настоява се, че договорът е подписан за 10 години и срокът му изтича на 01.11.2027 година, а синдиците на дружеството са знаели за сключеното споразумение, поради което съзнателно не са предприели действия за попълване на масата на несъстоятелността на дружеството с осребряването точно на тези апартаменти.

Моли се за отмяна на обжалваното решение и уважаване исковата претенция на страната.

Претендират се разноски пред двете инстанции.

Прилагат се писмени доказателства.

В срока по чл. 263 от ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от „Марс-билд“ ООД (н), представлявано от синдика М. Х. Г., чрез адв. К. С. - БАК, с който се моли за оставянето й без уважение. Поддържа се липса на категорични доказателства за датата на подписване и за действителното съществуване на договора от 04.11.2016 година в твърдения от въззивника вид. Повдига се въпросът за представителната власт на въззивника и се изтъква, че ако договора е подписан след прекратяване на правомощията на управителя, не може да се приеме, че дружеството е било валидно обвързано. Сочи се също, че дори да се приеме за доказано сключването на договора, същият не може да бъде противопоставен на кредиторите, тъй като датата му следва датата на неплатежоспособността - 01.01.2017 година. По повод доводите на въззивника за направени довършителни работи се навеждат доводи, че СТЕ описва състоянието на имотите, но не установява кой, кога и с какви средства е извършил ремонтите. Сочи се още, че СИЕ не доказва, че разходите и приходите се отнасят конкретно за процесните апартаменти, още по-малко, че са извършени във връзка с процесния договор. Подлага се на съмнение твърдението на въззивника за знание у синдиците за сключения договор.

Претендират се разноски.

Не се ангажират доказателства.

Въззивната жалба е подадена в преклузивния срок, от легитимирана да обжалва страна, срещу акт, подлежащ на обжалване и отговаря на изискванията на правната норма за редовност. Следователно, същата е допустима за разглеждане по същество. При извършената служебна проверка, съгласно правомощията по чл. 269 от ГПК, Апелативен съд-Бургас констатира, че обжалваното решение е валидно и допустимо.

По отношение на наведените в жалбата съображения за неговата неправилност, 2

Бургаският апелативен съд, като взе предвид доводите на страните, прецени събраните по делото доказателства поединично и в тяхната съвкупност и съобрази и разпоредбите на закона, намира следното:

Установява се от доказателствата по делото, че на 04.11.2016 година страните по настоящото производство са сключили договор за съвместна дейност, по силата на който ответникът се е съгласил съвместно с ищеца да отдава за временно и възмездно ползване недвижими имоти, собственост на първия, изчерпателно посочени и индивидуализирани в чл. 1 от същия. Според записа в чл. 2 от разглежданото писмено споразумение, недвижимите имоти, които са предмет и на исковата претенция, ще се отдават под наем чрез ищеца, който е в правото си да ги преотстъпва за ползване и/или отдава под наем на трети лица изцяло или поотделно за туристически цели през летния туристически сезон, както и да ги ползва свободно и без ограничения за срока на същото. То влиза в сила от датата на подписването му и е сключено за срок от 10 години - до приключване на туристическия сезон през 2026 година - чл. 3.1. Според чл. 4.1, вместо заплащане на наемна цена за първите осем години от срока на договора за отдадените под наем обекти, ищецът се е задължил да извърши съответните довършителни работи във всеки един от апартаментите, както и да ги обзаведе напълно, като е направено и примерно изброяване и пояснението, че чрез тези дейности процесните имоти следва да бъдат приведени във вид, че да могат да се ползват по време на туристическия сезон и да се отдават под наем на туристи по време на същия, а по възможност и извън него. Постигната е договореност в чл. 4.5, че в случай на предсрочно прекратяване/разваляне на договора, за което отговорността е на наемодателя, наемателят има правото по собствен избор и решение или да претендира неустойка за неизпълнение в размер на 120 000 лева за всяка година от срока на договора, през която не е могъл да ползва имотите, който и да е от тях и развива съответна дейност със същите, или да придобие правото да изкупи същите, като заплати за тях общо сумата от 250 000 лева на наемодателятехен собственик. Вписано е също така в разглежданата разпоредба, че страните се договарят безусловно, че договорът следва да се тълкува като предварителен по смисъла на чл. 19 от ЗЗД, като всяка от тях е в правото си да го обяви за окончателен при договорените помежду им условия.

Видно от доказателствата по делото, на 15.06.2017 година между „Марс билд“ ООД (н), „Марс хотел“ ЕООД и „Еврогруп 99“ ООД е сключено споразумение, по силата на което посочените дружества са се съгласили за туристическия сезон на 2017 година, а именно от 01.06.2017 година до 30.09.2017 година - апартаментите, собственост на „Марс билд“ ООД (н), част от които са и процесните, находящи се в град Свети Влас, община Несебър, комплекс „Трявна бийч“, подробно описани в Приложение №1, да се отдадат за опериране и преотдаване под наем на туристи на „Марс хотел“ ЕООД, което дружество да осъществява въпросната дейност.

На следващия ден, 16.06.2017 година, страните по делото са сключили анекс №1 към договора за съвместна дейност от 04.11.2016 година, с който са постигнали съгласие последният да се счита влязъл в сила и действащ между страните, при същите условия и 3 договорки, но считано от 01.11.2017 година за срок от 10 години до приключване на туристическия сезон през 2017 година, а именно до 01.11.2027 година.

На 08.07.2024 година Ем. М., сочейки себе си за съсобственик с притежание на ½ идеална част от три от процесните апартаменти, предмет на горе разгледаното споразумение и делото, е отправила до „Марс успех“ ЕООД покана с искане в едноседмичен срок от получаването на същото дружеството да освободи трите апартамента и да предаде владението им на нея, за да може и тя да се ползва от тях. Тази покана е получена от Ив. М., управител на „Марс успех“ ООД на посочената дата.

Уведомление със същото съдържание и съответно искане Ем. М. е отправила и до синдика на „Марс билд“ ООД (н), като то е получено от последния на 09.07.2024 година лично. Синдикът В. е отправила покана до ищеца, получена от неговия управител на 19.08.2024 година да освободи в 10-дневен срок от получаването и имотите и да ги предаде на несъстоятелния длъжник. На 30.08.2024 година ищецът чрез своя управител е уведомил синдика с нарочно писмо, че ползва процесните имоти на годно правно основание, а именно валиден и действащ към момента договор за съвместна дейност, който договор е представил на първоначално назначения синдик, а също и на следващия такъв, както и на официално назначения пазач. Посочил е също така, че не възразява да освободи и предаде имотите, но след като договорът бъде развален по привидения от закона ред и след завършване на туристическия сезон, за да бъдат избегнати претенции за заплащане на неустойки и обезщетения поради предсрочното му прекратяване в хода на активния туристически сезон.

Изразил е готовност в този смисъл да бъде уговорена последваща дата за предаване на обектите от негова страна непосредствено след 15.09.2024 година. На 24.09.2024 година, видно от приемо-предавателен протокол, съставен между синдика на ответното дружество в несъстоятелност и ищеца, владението на процесните имоти е било предадено от последния.

Записано е в него, освен това, че със същия ищецът „Марс успех“ ЕООД довежда до знанието на синдика, че едностранно разваля договора за съвместна дейност от 04.11.2016 година, сключен с „Марс билд“ ООД (н) на основание чл. 10.3 от същия.

По делото, с оглед отправените в тази насока искания, е допусната и извършена съдебно-техническа експертиза, вещото лице по която в депозираното и прието заключение е посочило, след оглед на място, че процесните СОС са завършени на 100 %, като са изпълнени всички СМР, включително са изпълнени настилки, облицовки, боядисване, монтиране на ВиК и ел. съоръжения. Повечето от апартаментите са напълно оборудвани и обзаведени за отдаване под наем. В апартамент № 1.14 - СОС с идентификатор № *** липсват кухненски шкафове с вградени фурна, котлони, ширм, мивка; без смесителна батерия за вода, микровълнова фурна, хладилник, маса, столове, диван, телевизор, спалня с матрак, гардероб, табуретка, огледало, страниците на душ корито. В апартамент №4.50 - СОС с идентификатор № *** от подвижното оборудване има монтирани само бойлер и душ корито, без страници.

Допусната е и е извършена, също така, съдебно-счетоводна експертиза. Експертът по същата в изготвеното от него заключение е записал, че в счетоводните сметки на ищеца през 4 периода 2016-2024 година са отчетени разходи, свързани с ремонт и обзавеждане на процесните апартаменти, посочени в договора за съвместна дейност от 04.11.2016 година в общ размер на 195 890.49 лева, от които 29 724.80 лева материали за обзавеждане, 70 812.16 лева за ремонт и поддръжка и 95 353.53 лева за обзавеждане-дълготрайни активи. В табличен вид е изнесена информация за всяко едно от тези три пера за всяка отделна година, като видно от същата, за първи път средства в горната насока са изразходвани през 2018 година. Записванията, видно от хронологичния опис на счетоводните сметки, са извършвани текущо в периодите на съответната стопанска операция и са отчетени в разходите на дружеството, декларирани в годишните данъчни декларации и годишните финансови отчети. Налице са, също така, записвания за извършване на плащания за закупените краткотрайни и дълготрайни активи за обзавеждане, както и за получените услуги по поддръжка и ремонт на процесните апартаменти. Вещото лице е установило, че в счетоводните книги на ищеца са налични данни за реализирани приходи от наем на процесните апартаменти както чрез Booking.com B.V. /всички фактури, представени към допълнителната искова молба са отчетени, като начислената за резервации от Booking.com B.V. комисиона е платена изцяло/, така и от други, извън тези. Общата стойност на приходите от свободни продажби за периода от 2018-2024 година са в общ размер на 306 300.75 лева, като са отразени по съответните сметки в зависимост от получаването им банков път или в брой при плащане, от което може да се заключи, че дължимите плащания са получени. Първите приходи са от 2018 година. За постъпленията от свободни продажби е начислен дължимият данък добавена стойност в размер на 9 на сто и сумите са включени в отчетните регистри по ДДС в периодите, в които са получени и осчетоводени приходите.