Решение № 909 от 20.07.2023, Окръжен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 909 гр. Варна, 19.07.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, I СЪСТАВ, в публично заседание на трети юли през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Марин Г. Маринов

Членове:

Мария К. Терзийска

Елина Пл. Карагьозова при участието на секретаря Христина Здр. Атанасова като разгледа докладваното от Мария К. Терзийска Въззивно гражданско дело № 20233100501106 по описа за 2023 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

Образувано е по въззивна жалба с вх.№ 9706/07.02.2023 г. при ВРС, подадена от К. К. и Ж. К., чрез пълномощник, срещу Решение № 4142/29.12.2022 г., постановено по гр.д. № 4571/2021 г. по описа на ВРС, 24ти състав, поправено с Решение № 1262/18.04.2023 г. по реда на чл. 247 от ГПК, в частта, с която въззивниците са осъдени всеки от тях да заплати сума в размер на 23 875,65 лева, представляваща стойност на подобрения от засаждане на 2 426 бр. ябълкови дръвчета, ведно със законната лихва от датата на исковата молба до окончателното изплащане, както и в частта, с която насрещните искове на въззивниците за осъждане на дружеството – ищец да им заплати сума от по 3 829.75 лева на всеки от тях, представляваща обезщетение за вреди под формата на претърпяна загуба, са отхвърлени.

В жалбата е изложено оплакване за неправилност на решението, в обжалваната част, поради неправилно приложен материален закон, нарушение на процесуалните правила и необоснованост. Излагат оплакване, че съдът не е взел предвид обстоятелството, че арендодателят Б. И. /техен наследодател/ е притежавал само 1/5 идеална част от земята. Твърдят, че към момента на сключване на договора за аренда на 27.03.2004 г. недвижимият имот, обект на договора, е бил с начин на трайно ползване нива, поради което и арендаторът е следвало да го ползва именно по предназначение. Заявяват, че съдът не е обсъдил възражението им, че арендаторът – ищец е променил предназначението на имота от нива в овощна градина, без съгласието на арендодателя в нарушение на чл. 9, ал. 1 от ЗАЗ. Оспорват извода на първоинстанционния съд, че засаждането на овощна градина е извършено с предварителното им съгласие. Твърдят, че не е обсъдено и възражението им, 1 за невъзможността им да използват имота по предназначение, а именно като нива. Заявяват, че съдът неправилно е кредитирал показанията на свидетеля К. П., която е била служител при ищеца и продължава да му помага в противоречие с разпоредбата на чл. 172 от ГПК. Настояват, че по делото не са събрани доказателства за теглене на заем от страна на ищеца, с който свидетелят твърди, че са закупени дръвчетата, както и не се установява дали и какви приходи е давала овощната градина. Позовават се на показанията на св.

Г. И. и св. А. К., според които към момента на прекратяване на договора за аренда дръвчетата са били в лошо състояние, респективно не биха могли да плододават, което обстоятелство не е съобразено от съда. Считат за неправилно решението и в частта, с която са отхвърлени предявените насрещни искове с аргумент, че ищецът незаконосъобразно и без съгласието им е променил предназначението на имота с цел усвояване на евросредства.

Оспорват и иска по размер. Молят решението да бъде отменено в обжалваните части, като бъдат уважени предявените насрещни искове.

Становището на въззиваемата страна Потребителна кооперация „С. К.“, изразено чрез пълномощник, е за неоснователност на жалбата и законосъобразност на постановеното решение като обосновано и постановено при обсъждане на всички доказателства по делото, включително на всички твърдения и възражения на страните. Счита за необоснован извода, че арендаторът е изменил без съгласието на арендодателя предназначението за ползване на имота, като твърди, че съгласно чл. 3 от договора страните изрично са се съгласили в същия да се засаждат трайни насаждения, който факт е бил известен на насрещната страна, доколкото е бил явен. Позовава се на чл. 12, ал.2 от ЗАЗ, според който при прекратяване на договора за аренда арендодателят дължи сумата, с която се е увеличила стойността на обекта следствие на извършените подобрения. Счита, че решението е правилно и в частта, с която са отхвърлени насрещните искове. Моли за потвърждаване на решението и за присъждане на разноски.

В съдебно заседание всяка от страните, чрез процесуален представител поддържа собствените си доводи и по същество на спора, а въззиваемият и в писмена защита.

Съдът, след като прецени, че е сезиран с редовна и допустима за разглеждане жалба, подадена от лице, легитимирано чрез правен интерес от обжалване акта на ВРС и като съобрази доводите на страните, приема за установено следното от фактическа и правна страна:

Пред ВРС е заявена осъдителна претенция от арендатор ПК „Васил К.“, гр. Долни чифлик, обл. Варна срещу приобретатели на арендуван обект /чл.

17 ал.2 от ЗАЗ/ за заплащане на сума, съставляваща увеличена стойност на обекта на договора в резултат на извършени от арендатора подобрения, който намира правното си основание в чл. 12 ал.2 от ЗАЗ.

Съществените по иска твърдения, се свеждат до следното:

Между кооперацията и наследодателя на ответниците Б. И. е сключен договор за аренда с нотариална заверка на подписите № 77 от 27.03.2004 г. , вписан в Служба по вписванията на 07.07.2004 г., по силата на който е отдаден под аренда имот: НИВА с площ от 15.319 дка, находяща се в землището на с. Долни чифлик, обл. Варна, местност „Али Кочевото“, подробно описана в ИМ, за срок от 15 стопански години. Според ищеца, според раздел IV, т.3 от договора, арендодателят е дал съгласие за засаждане 2 на трайни насаждения, поради което и в съответствие с даденото и съгласно чл. 9 ал.3 от ЗАЗ, кооперацията е засадила ябълкови дървена с остатъчен период на плододаване и след изтичане срока на договора. Тъй като стойността на имота се е увеличила в резултат на засаждането на ябълки и поради това, че след изтичане на срока 27.03.2019 г., договорът не е продължен, то собственикът на имота дължи заплащане на увеличената стойност по чл. 12 ал.2 от ЗАЗ.

Ответниците са възразили по иска в следната насока: договорът е сключен от наследодател, притежаващ 1/5 ид.ч. от имота, съгласие за промяна в предназначението на обекта от нива на градина не е давано, защото такова не е искано. Следователно не само не се дължи търсената сума, но и ищецът трябва да заплати разходите, необходими за възстановяване на терена преди отдаването му под аренда, с оглед задължението на арендатора по чл.

30 от ЗАЗ. На основание последното е отправена и насрещна претенция за възмездяване на горепосочените разходи в общ размер на 7659.50 лева, претендирана по-равно с основание чл. 9 ал.5 вр. ал.3 от ЗАЗ.

Решението на ВРС в обжалваната част е валидно и допустимо , поради което и съдът е ограничен при преценка законосъобразността на акта от доводите, развити в жалбата.

1. По фактите:

Отсъства спор относно сключването на договора за аренда в изискуемата форма за действителност по чл. 3 ал.1 от ЗАЗ, срока на действие на същия, датата на прекратяване поради изтекъл срок. Не се спори и, че арендодателят по договора е наследодател на ответниците, които с договор за доброволна делба на недвижими имоти от 11.05.2015 г. са получили в дял и са станали изключителни собственици на имота, описан в т.1 на арендния договор от 27.03.2004 година, респективно са заместили арендодателя в правоотношението по силата на чл. 17 ал.2 от ЗАЗ. Доколкото договорът е вписан, заместването е за остатъчния срок.

Във връзка с изявлението в жалбата, че ВРС не е коментирал твърдението по отговора, че наследодателят Б. И. е притежавал само 1/5 ид.ч. от имота следва да се посочи, че на първо място това твърдение е бланкетно и не е обвързано с възражения, например за действителност на договора или друг порок на сделката. От друга трябва да се настои, че в действащата към датата на подписване на договора редакция на чл. 3 от ЗАЗ, изискването по чл. 3 ал.4 от ЗАЗ, а именно договор за аренда със съсобственик да се сключи само с лице, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот, няма.

Не е спорно и, че ПК „С. К.“ е засадила ябълкови дръвчета, а наличието на такива в имота и след срока на договора се доказва както от свидетелските показания, дадени в първата инстанция, така и от назначените експертизи.

2. По правото:

Спорът пред настоящата инстанция е пренесен за разрешение на въпроса дали от страна на арендодателя е дадено съгласие по смисъла на чл. 9 ал.3 от ЗАЗ, с оглед възможността да се претендира увеличена стойност на обекта на договора.

На първо място трябва да се подчертае, че договорът за аренда урежда обществени отношения при отчитане на спецификата по предоставяне 3 ползването на земеделски земи, предоставяйки защита, насочена към създаване на условия за по-ефективно използване на средства за производство на земеделски продукти. С оглед спецификата на земята – тя плододава, законодателят е преценил и необходимостта от специално регулиране на правоотношенията по отдаване под наем на земята.

В това число, освен специалната регулация във връзка с плодовете /добивите/, дадена в чл. 2 ал.2, чл. 10 ал.3 и други, засилени са и задълженията на двете страни по договорното правоотношение – за арендодателя задължението да осигури спокойно и безпрепятствено ползване на обекта от арендатора /чл. 6 ал.1/, за арендатора да ползва обекта с грижата на добър стопанин и съгласно определеното с договора предназначение /чл. 9 ал.1/.

Затова и според чл. 9 ал.3 от ЗАЗ, изменението в начина на трайно ползване на земята както и извършването на подобрения става само с предварително писмено съгласие на собственика на имота. Изключение от това правило законът допуска само ако измененията и подобренията не се отразяват върху ползването на обекта на договора след изтичане на срока на действие.

Съгласно раздел IV, т.3 от договора арендаторът има право да засади трайни насаждения върху земята както и да изгради съоръжения, инсталации, огради и други подобрения, необходими за тяхното отглеждане.

Съдът обаче счита, че съгласието трябва да е за конкретно трайно насаждение, а не по принцип и това е така, защото изменението се отразява на ползването на обекта след изтичане срока на договора.

По-специално съдът намира за необходимо да изложи следното:

Обработваемата земя се ползва само за земеделски цели съгласно конституционно заложеното ограничение в чл. 21 ал.2 от КРБ. Когато се говори за начин на трайно предназначение и начин на трайно ползване ползване /ЗАЗ не съдържа легална дефиниция/ е необходимо да се съобразят Класификаторите по Наредба № РД-02-20-5 от 15.12.2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри, издадена от министъра на регионалното развитие и благоустройството. Така в приложение № 2, от гледна точка на предназначението обработваемата земя е земеделска. В приложение № 3 се съдържа Класификатор за начините на трайно ползване на поземлените имоти. Един от изброените в т.10 е поземлени имоти – ниви, а в т.11 – поземлени имоти – трайни насаждения. Така, към нивите спадат не само те, но и зеленчуковите градини, оризище, оранжерии с трайни конструкции, дивечова нива и т.н., а към трайните насаждения са овощни градини, лозе, етерично-маслодайна култура, хмелници, разсадник и други.

От друга страна, прочитът на Наредбата за базисните цени на трайните насаждения и по-специално детайлизираните приложения налага извод, че трайните насаждения са многообразни както досежно младенческия период, който включва годините на създаване и отглеждане до встъпване в плододаване /чл. 4 ал.2 т.1/, така и относно периода на експлоатация, който включва годините на плододаване /чл. 4 ал.2 т.2/.

На следващо място трябва да се подчертае, че от гледна точка на страните по договора, въпреки че чл. 9 ал.1 от ЗАЗ изисква от арендатора да полага грижата на добрия стопанин, а не квалифицираната грижа на 4 търговеца, обичайно и с оглед характеристиките на този договор, на страната на арендатора е лице, което има специфичните познания да обработва земята, да извлича икономическа изгода от ползването й и съответно да разполага с техническата и кадрова обезпеченост за реализация на продукцията. Затова при подписване на арендния договор икономическата преценка относно начина на ползване на земята е изцяло за арендатора. В срока на договора рисковете от стопанската дейност се носят само от арендатора, в т.ч. и преценката да се засади земята с овощни насаждания, чийто срок е по-къс или надвишава срока на арендата. Ползите и рисковете от тази негова преценка са изцяло върху този, който я прави, при липсата на данни за ангажимент на арендодателя да се занимава с овощарство след края на договора.