Решение № 342 от 05.11.2025, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 342 гр. Бургас, 05.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на десети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Диляна Н. Йорданова при участието на секретаря Станка Д. Чавдарова като разгледа докладваното от Диляна Н. Йорданова Търговско дело № 20242100900123 по описа за 2024 година

Производството по делото е образувано по искова молба от С. Г. Г., ЕГН**********, с адрес ******, съдебен адрес гр. Бургас, ***Б, ет.1-адв. М. Богдев и адв. П. Шивачева, с която са предявени евентуално съединени искове срещу КОНТРАСТ ИНВЕСТ СОФИЯ ЕООД, ЕИК:

201228197, със седалище и адрес на управление: град Варна, район Одесос, бул.“Цар Освободител“25, Й. Д. П., ЕГН**********, С. Ж. Г.а, ЕГН**********, Е. Ж. П., ЕГН**********, и тримата с адрес ******, Т. Д. П., ЕГН******** и В. Щ. П., ЕГН**********, и двамата с адрес *****, за прогласяване нищожността на договор за учредяване на право на ползване върху САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор *** 1.2,адрес на имота: град Бургас, ***, ет.1, обект ресторант, с площ от 92.25 кв.м./деветдесет и две цяло и двадесет и пет стотни квадратни метра/ и върху СГРАДА с идентификатор ***,адрес на имота: град Бургас, ул. “Алеко Богориди“№ 19, ет.1, предназначение: сграда за обществено хранене, застроена площ от 37.00 кв.м./тридесет и седем квадратни метра/, обективиран в нотариален акт за учредяване на вещно право на ползване върху недвижим имот № 72, том 3, рег.№ 7730, дело № 271/28.06.2018 г. на нотариус Виктория Дралчева на основание чл.26, ал.1, пр.1 от ЗЗД поради противоречието на закона, заобикалянето на закона, в частност на основание чл. 26вр. чл. 152 от ЗЗД поради наличие на предварителна уговорка в съглашението за начин на удовлетворяване на кредитора ако учредителите по предварителния договор не изпълнят задълженията си, при условията на евентуалност на основание чл. 26, ал.1, пр.2 от ЗЗД поради противоречие с добрите нрави и заобикаляне на добрите нрави, на основание чл.26, ал.2, пр.4 от ЗЗД поради липса на съгласие и на основание чл.26, ал.2, пр.5 от ЗЗД поради привидност като прикриващ уговорка за обезпечаване на извършените инвестиционни разходи от инвеститора в случай, че не бъде реализирано строителството.

1

Ищецът твърди, че е съсобственик на процесните имоти, върху които е учредено вещно право на ползване в полза на ответното дружество, като е придобил правото на собственост по силата на нотариален акт за дарение на идеални части от недвижим имот № 101, том I, рег.2584, дело 82/24.02.2023 г. на нотариус Виктория Дралчева и нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 105, том I, рег.2620, дело 86/24.02.2023 г. на нотариус Виктория Дралчева. Посочва, че за първите два недвижими имота с идентификатор *** и с идентификатор *** е учредено вещно право на ползване от ответниците-физически лица, които са съсобственици за срок от 12 години в полза на ответното дружество Контраст Инвест София ЕООД с ЕИК:201228197 по силата на нотариален акт за учредяване на вещно право на ползване върху недвижим имот № 72, том 3, рег.7730, дело 271/28.06.2018 г. на нотариус Виктория Дралчева, РС-Бургас. В договора за учредяване на право на ползване било записано, че дружествотоприобретател заплаща сумата от общо 180 000 лева на трима от учредителите /общо пет на брой/ Й. Д. П., Т. Д. П. и В. Щ. П. като цена на учреденото право на ползване. Според изложеното в исковата молба между собствениците на имот с идентификатор ***, собствениците на съседния имот с кадастрален номер *** и дружеството ответник са налице сложни облигационни отношения, които са уредени в предварителен договор за учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на сграда с нотариална заверка на подписите с per. №7737/28.06.2018 г. на нотариус Виктория Дралчева. Ищецът поддържа, че страните по предварителния договор са имали за цел да бъде извършено от страна на ответника построяване на нова сграда при по-добри показатели на застрояване, след фактическото обединяване на двата съседни имота с идентификатор *** и с идентификатор ***. Условията, които следвало да бъдат изпълнени представлявали комплекс от действия, свързани със закупуване на идеални части от имот с идентификатор *** от община Бургас от страна на собствениците със средства, осигурени от инвеститора-ответник; предприемане на действия пред администрацията за обединяване на парцелите и други действия, които към днешна дата не били изпълнени от страна на собствениците. Твърди се, че на 15.11.2023 г. в 14.00 ч в град Бургас в кантората на нотариус Виктория Дралчева в град Бургас била проведена среща между ищеца и представител на ответното дружеств , в която последният изразил липсата на желание да финализират договорката им, като посочил като причина променените икономически условия в страната.

Допълва, че от дружеството-ответник била изпратена покана до третото лице наемател, ползващо имот с идентификатор *** и с идентификатор ***, като в тази покана дружеството се позовало именно на привидните права, с които разполага по договора за учредяване вещно право на ползване. Ищецът посочва, че учреденото право на ползване е част от общите уговорки между страните по предварителния договор,като цената на правото на ползване- 180 000 лв. е заплатена от ответника във връзка с изпълнението на задълженията по предварителния договор и е част от инвестиционните разходи на инвеститора КОНТРАСТ ИНВЕСТ СОФИЯ ЕООД. Намира, че в действителност сумата от 180 000 лв. не представлява цена на учреденото със срок право на ползване, а е сума, която е част от инвестиционните разходи по сделката, която съсобствениците са сключили с това дружество. Сделката била обективирана в предварителен договор за учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на сграда, като на същата дата 28.06.2018г. било учредено и правото на ползване. Счита, че привидността на сделката за ползването освен от предварителния договор, се разкрива и от самия ответник КОНТРАСТ ИНВЕСТ СОФИЯ ЕООД, при 2 разпит на представляващия го адвокат Х.Х., разпитана като свидетел по гр.д.897/2023 г. по описа на Окръжен съд-Бургас. Посочва, че действителните уговорки между страните се разкриват най-точно в чл.12 от предварителния договор, където страните се споразумели, в случай, че не бъде постигнато обединяване на парцелите, респ. не се учреди вещно право на строеж на ответника, последният като компенсация да ползва имота. Счита, че действителните намерения на ответното дружество са били да направи инвестиция, като тя бъде обезпечена с привидно учредено право на ползване.

С исковата молба са ангажирани нотариално заверена декларация от ответника Т. П., както и съдебен протокол от проведен разпит на свидетеля Х.Х. по гр.д.897/2023 г. по описа на Окръжен съд Бургас. Претендират се разноски.

В законоустановения срок е постъпил писмен отговор от ответното дружество, с който оспорва предявените искове, като развива подробни доводи по съществото на спора. Възразява, че не са налице изложените в исковата молба основания, обуславящи нищожност на договора за учредяване вещно право на ползване. Позовава се на уговорката в нотариалния акт, в който съсобствениците изрично декларирали, че посочената цена на правото на ползване е действително уговореното плащане по сделката. Не било изпълнено условието по предварителния договор за обединяване на двата парцела от съсобствениците, поради което невярно било твърдението за готовност на ищеца за сключване на окончателен договор, покана за сключване на окончателен договор не била връчвана на ответното дружество от ищеца. Не била заявявана и привидност от представител на ответното дружество на отношенията по учредяване право на ползване и заплатената за 3 него цена. Ангажира доказателсва. Претендира разноски.

Постъпил е писмен отговор на исковата молба в срок от ответниците Й. Д. П., ЕГН**********, Е. Ж. П., ЕГН**********, и тримата с адрес ******, Т. Д. П., ЕГН******** и В. Щ. П., които оспорват исковете като неоснователни, като развиват подробни доводи. Ангажират доказателства.

Претендират разноски.

Ответницата С. Ж. Г.а не е подала отговор на исковата молба в законоустановения срок.

Постъпила е допълнителна искова молба в преклузивния срок, с която се доразвиват доводите, сочени в първоначалната. В Окръжният съд, като взе предвид твърденията в исковата молба и обсъди събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:

На 28.06.2018г. с нотариален акт за учредяване на вещно право на ползване върху недвижим имот №72, томIII, рег.№7730 по нотариално дело №271 от 2018г. на нотариус, рег.№491, Й. Д. П., С. Ж. Г.а, Е. Ж. П., Т. Д. П. и В. Д. П. са учредили в полза на Контраст Инвест София ЕООД срещу заплащане на на сумата в размер на 180 000лева вещно право на ползване за срок от 12 години върху следните два недвижими имоти, върху които всеки един от учредителите притежава идеални части от правото на собственост: самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на гр. Бургас, с предназначение за обществено хранене с площ от 92,25кв.м. и самостоятелен обект сграда с идентификатор *** по КККР на гр.

Бургас, с предназначение за обществено хранене с площ от 37кв.м., находящи се в гр. Бургас, ***. В нотариалния акт е посочено, че данъчната оценка на правото на ползване възлиза на 27 227,70лв.

3

Съгласно договора за учредяване на вещно право на ползване, обективиран в цитирания нотариален акт, ползвателят има право да ползва заедно и поотделно всеки от имотите, върху които е учредено право на ползване съгласно тяхното предназначение и да получава добивите от тях /включително печалба от търговска дейност, наем и други/, да ги предоставя безвъзмездно за ползване на трети лица, включително да използва площи от съседен недвижим имот с идентификатор №*** като градина за обслужване а клиенти, включително в случай на обединяване на поземлени имоти с идентификатори *** и*** в общ урегулиран поземлен имот. Учредителите са се съгласили клиентите на заведението и обслужващия персонал през времетраенето на учреденото право на ползване да могат да преминават през незастроената площ от поземлен имот с идентификатор №07079..610.213 с цел ползване и обслужване на посочената градина в съседния имот. Предоставено е право на ползвателя да извършва подобрения в имота за своя сметка, като същият е длъжен да заплаща разноските, свързани с ползването на недвижимите имоти.

С нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 105, том I, рег.2620, дело 86/24.02.2023 г. на нотариус Виктория Дралчева, на 24.02.2023г.

Т. Д. П. и В. Щ. П. са прехвърлили на ищеца С. Г. Г. правото на собственост върху собствените си ½ ид.част от поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр. Бургас и ½ ид.ч. от самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** 1.2 по КККР на гр. Бургас.

С нотариален акт за дарение на идеални части от недвижим имот № 101, том I, рег.2584, дело 82/24.02.2023 г. на нотариус Виктория Дралчева, С. Ж. П. е дарила на ищеца С. Г. Г. правото на собственост върху собствените си 1кв. м. ид.части от описаните по-горе недвижими имоти.

Съгласно приетия по делото предварителен договор за учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на сграда, сключен на 28.06.2018г. с нотариална заверка на подписите на учредителите, между С. Г.

Г., Й. Д. П., С. Ж. Г.а, Е. Ж. П. и Т. Д. П. в качеството им на учредители и ответното дружество Контраст Инвест София ЕООД в качеството му на инвеститор, съсобствениците на поземлени имоти с идентификатори *** и *** по КККР на гр. Бургас са се задължили да извършат правни и фактически действия по обединяването на двата имота в един УПИ и са учредили в полза на инвеститора право на строеж за срок от 15 години върху новия УПИ за построяване на сграда и придобиване в собственост от инвеститора на ресторант с разгърната площ от 2000кв.м., разположен на първите два етажа от сградата, съответно са си запазили правото на строеж и правото на собственост върху всички останали обекти в бъдещата сграда, които след построяването да бъдат разпредели пропорционално на идеалните им части, с изключение на обектите по чл.1, ал2 от предварителния договор.