Решение № 349 от 10.08.2012, Окръжен съд - Стара Загора

Р Е Ш Е Н И Е

Номер

/10.08. Година 2012 град

Стара Загора

В ИМЕТО НА НАРОДА

Окръжен съд Търговски състав

На 19.01 Година 2012

В открито заседание в следния състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

РУМЯНА ТАНЕВА

Секретар

С.И.

Прокурор като разгледа докладваното от съдия ТАНЕВА

Търговско дело № 493 по описа за 2009 година.

Предявен е иск с правно основание чл.92 във вр.чл.79, ал.1 от ЗЗД.

Ищецът „В.- К.”

ЕООД гр.С.З, с управител

З. Д. К. – В., твърди в исковата си молба, че с нотариален акт № 170 т.ІV, рег. №

6773/19.12.2007 г. на нотариус С. Ч., е закупил от ответника „Т.” ООД –гр. С.З., с управител - инж.Д. А. Я., недвижим имот – офис № 11, с площ-51.23 кв.м.,състоящ се от коридор, приемна с кухненски бокс, стая и баня-тоалетна , в гр. С. З.***, ет.*,в строяща се смесена сграда

„Т. и о. ц.”. Със същия нотариален договор- в т.3, б”А” и

„Б” - ответникът- продавач и строител се е задължил да изпълни определени видове СМР на закупения строителния обект така, както са описани и да го предаде на ищеца-купувач до 31.12.2007 г. с приемо-предавателен протокол- образец 15, както и да предаде цялата сграда с общите части в срок до 30.01.2008 г. с удостоверение за въвеждане в експлоатация /разрешение за ползване/. В т.4 от същия нотариален договор купувачът – ищец и продавачът – ответник договорили мораторна неустойка в размер на 1% от стойността на имота за всеки ден от неточното изпълнение на сроковете за предаване на обекта от строителя –ответник. Ищецът твърди, че е изпълнил своята парична престация, записана в т.2 от договора, като е изплатил сумата 25 409 лв. на продавача-ответник изцяло.

Ищецът твърди, че ответникът виновно не е изпълнил договорените срокове за предаване на закупения офис и сградата, като забавата му е продължила 403 дни. Вместо на

30.01. 2008 г., той е предал сградата за ползване с Удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж от ІV-та категория №

94-Д-113 на 10.03.2009 г, след 14 месеца. Ищецът посочва, че изчислената неустойка, дължима от ответника, е 102 398.27 лв.,т.е по 254.09 лв. на ден. Ищецът сочи в исковата молба, че е предявил по чл.418, вр.417 ГПК нейното заплащане и Районен съд Ст.Загора му е издал Заповед за незабавно изпълнение №

2504/30.05.2009 г.– за 102 398.27 лв.- неустойка и за 6 467.97 лв. разноски по заповедното производство, образувано по ч.гр.д. № 2309/2009 г., заедно с изпълнителен лист за събирането им. Сочи, че РДНСК –гр.Ст.Загора е връчил на ответника констативен акт № 64/29.06.2007 г. за нарушени правила и норми при строителството на сградата и заповед № 6-36 13.07.2007 г. за спиране на строежа и забрана за захранването му с вода и ел. енергия, като строителството може да продължи след отстраняване на посочените нарушения и след разрешението на началника на РДНСК. Моли съда да постанови решение, с което да признае за установено по отношение на ответника „Т.” ООД –гр. С.З.,че съществува вземане на „В.- К.” ЕООД гр.С.З спрямо ответника „Т.” ООД –гр. С.З. в размер на 102 398.27 лв. дължима неустойка за закъснение, допуснато по изключителна вина на ответника, съобразно договор за покупко-продажба на недвижим имот по нотариален акт № 170/19.12.2007 г. на нотариус С. Ч., като и разноски по ч.гр. д.№ 2309/2009 г. на Районен съд – Ст.Загора .

Ответникът „Т.” ООД –гр. С.З. в законният срок е подал Отговор-вх.№ 1205028.03.2009 г. на исковата молба на ищеца „В.- К.” ЕООД гр.С.З, с който е оспорил допустимостта на иска, като е мотивирал възражението си с постановеното от Окръжен съд Ст.Загора Определение № 627 от 09.09.2009 г. по ч.т.д.

№ 454/2009 г. по жалба на ответника, с което съдът е отменил Разпореждане от 30.05.2009 г. на Районен съд- Ст.Загора по ч.гр.д. № 2309/2009 г. за издаване на Заповед за незабавно изпълнение на парично вземане. В отменителното си определение Окръжен съд е приел, че нормата на чл.417- ГПК изисква паричната сума на задължението да бъде определена по размер, а размерът на процесната неустойка не е определен, като сума в нотариалния договор и е спорен - изисква събиране на допълнителни доказателства, поради което не са налице предпоставките за издаване на заповед за незабавно изпълнение по смисъла на чл.417 ГПК, като правният път за защита на кредитора е общия исков ред.

Съдът, по искане на ищеца, е спрял производството по делото с Определение № 218/29.03.2010 г. до влизане в сила на отменителното определение № 627/09.09.2009 г. на Окръжен съд Ст.Загора, което ще се извърши след произнасяне на ВКС по касационната жалба на ищеца, подадена против това определение. ВКС с определение № 467/30.06.2010 г. по ч.т.д.

№ 834/2009 г. е потвърдил определението на Окръжен съд – Ст.Загора и ищецът с писмена молба е извършил изменение на петитума, като е преминал от установителен към осъдителен иск./л.116/.

Ответникът в отговора си е оспорил основателността на иска, като сочи, че още при сключване на нотариалния договор за продажба на офиса и за двете страни е било ясно от видимата степен на завършеност на целия строителен обект –сградата, че договорените срокове за предаването му са невъзможни не само от краткото време- 12 дни от 19.12.2007 г. /дата на сделката/, до 31.12.2007 г. /до протокол обр.15/ и още 30 дни- до 30.01.2008 г. /до разрешението за въвеждане на обекта в експлоатация/ ,както и,че и за ищеца е било известно, че на завършването на сградата пречат и зимните климатични условия, и спряното строителство от РДНСК, и забраненият достъп до обекта, видно от запечатаният вход към обекта, с поставени сигнални лепенки на РДНСКК, срещу което ответникът води съдебни дела в административният съд. Твърди, че от коректност към предходните им договорености, се е съгласил да бъдат пренесени посочените в нотариалната им сделка срокове за завършване и предаване на обекта от предварителният им договор- по чл.5, сключен между тях 3 години по-рано – на 01.12.2005 г. При сключване на договора е била налице явна, начална невъзможност за изпълнение на сроковете от строителя, която още тогава била недействителна и това обстоятелство било частен случай на чл.26 ал.ІІ, предл.1 от ЗЗД. Твърди,че тази недействителност изключва прилагане на договорената санкция- неустойка за забава на изпълнението, поради удължаване сроковете за предаване на обекта.

Ответникът, в отговора си, твърди, че неустойката накърнявала добрите нрави /ЗЗД- чл.26,ал.1,пр.3/, тъй като била повече от четири пъти по –висока от стойността на сделката. Тя нарушавала принципът за справедливост и морал и създавала условия за неоснователно обогатяване на ищеца- купувач. При нарушаване на тези принципи договорната автономия на страните била ограничена в обществен интерес за всички правни субекти, съгласно чл.9 ЗЗД.

Ищецът в допълнителна искова молба навежда нови правни и фактически доводи с доказателствени искания в подкрепа на иска и против твърдението на ответника за нищожност на договорената клауза за неустойка. Въвежда ново фактическо твърдение , че процесната неустойка следва да се изчислява не върху покупната цена в нотариалната сделка, която не била реална, а върху стойността на имота, т.е.- върху действителна продажна цена, която била пазарната цена към момента на сключване на сделката. Сочи, че изчислена на тази нова база – размерът на неустойката не е висок, като се има предвид и факта, че нейният размер зависи от дните на забавата на сроковете от строителя-ответник-14 месеца. Възраженията на ответника са неоснователни, тъй като забранителните действията на административните органи не са форсмажорни причини и не са предвидени в нотариалния договор за строителство и продажба на офис № 11 , като извинителни такива. Ищецът твърди, че ответникът е знаел, при сключване на нотариалния договор на

19.12.2007 г., че строителството е спряно и това не е за него нововъзникнало и непредвидено обстоятелство, което може да го оневини при неспазване на договорените срокове за предаване на строителния обект. Ищецът твърди, че неговите вреди от забавата на ответника са значително по-големи от цената на сделката. Сочи, че ответникът имал нужда от пари и затова искал предварително плащане на две оставащи вноски в предварителния договор, като заявявал със сигурност, че ще спази договорените срокове и сам предложил договорения размер на неустойката, като не възразил и на прочетения в този смисъл текст на неустойката от нотариуса и се съгласил същата неустойка да бъде договорена и в интерес на следващия купувач на офис в сградата – адв. Д. А. Ищецът твърди, че към датата на сключване на нотариалната сделка -19.12.2007 г. строежът бил напълно завършен. Ответникът не е спазвал забраната на РДНСК и е продължавал да работи на строежа и към датата на сделката е оставало само да се издадат протокол обр.15 и разрешението за ползване на обекта. В допълнителната си искова молба ищецът посочва, че в нотариалната сделка е описано, че обекта не е завършен, съобразно удостоверение № ЗП-И

91/30.03.2007 г. на О. –С.З., но той оспорва записаната незавършеност в н.а.- „завършен в груб строеж с покривна плоча,без да са положени изолациите, без да са изпълнени мазилки, Ел и В и К инсталации”, тъй като от 30.03.2007 г. –дата на удостоверението и 19.12.2007 г.- дата на изповядване на нотариалната сделка са изминали 9 месеца, през които ответникът е работил и е завършил напълно обекта, още повече, че ответникът е нарушавал забраната за спиране на строежа. Ищецът сочи и друго удостоверение № ЗП-И 92/ 13.03.2008 г. на О.- С.З., в което било записано, че обектът бил напълно завършен.Спирането на строежа със Заповед № 6-ЗС/13.07.2007 г. на началника на РДНСК не било незаконосъобразно, а по вина на ответника, който извършвал строителството в отклонение от утвърдения инвестиционен проект. Ищецът твърди, че според изложените факти, нямало изначална невъзможност за ответника да предаде обекта, тъй като той към момента на сделката бил вече напълно завършен, както и спирането на строежа от РДНСК не било незаконно действие, а било по негова вина.

Ответникът в допълнителен отговор оспорва всички изложени правни и фактически доводи, като неверни и неподкрепени с доказателства. Оспорва довода на ищеца, че неустойката следва да се изчислява не върху покупната цена по нотариалната сделка,а върху пазарна цена на такъв вид имоти към момента на сключването й. Твърди, че завършването на сделката с н.а. по-рано от срока в предварителния договор е по молба на ищеца, който е искал да си спести по-високите нотариални и местни такси от очакваното значително завишение на данъчните оценки, като предсрочно била изплатена само последната вноска в размер на 2 950 лв. Твърди, че при сключване на нотариалната сделка на 19.12.2007 г. ищецът е бил наясно с всички трудности по завършване на обекта: че от м.юли 2007 г., както и при сключване на нотариалната сделка на 19.12.2007 г.вкл., строежът е спрян от

РДНСК, за подадените от ответника жалби до административния съд, за отмяна на заповедта на началника на РДНСК за спиране на строителството. Сочи, че ищецът е следял развитието на административните дела /адм.д. № 277/07 г.на Адм.съд Ст.З./, образувани по жалба на ответника още от образуването им. Оспорва и твърдението на ищеца, че спирането на обекта било по негова вина, като се позовава и представя решенията на Административен съд Ст.Загора по адм.д. № 277/2007 г. и адм.д. № 8594/2008 г. и посочва, че преди влизането на тези съдебни решения в законна сила продължаване на строителството не е извършвано, което се потвърждавало и от подадената жалба от ищеца до Областна дирекция на полицията – Вх. № 26908/18.06.2008 г.,представена по делото. Позовава се на посочените от ищеца в същата жалба до полицията свои вреди– по

1500-2000 лв.пропуснати ползи на месец от забавеното предаване на обекта от РДНСК. Ответникът навежда довода, че за 14 месеца забава определените от ищеца вреди са 28 000 лв., а търсената неустойка е 102 398.27 лв. или – 4 пъти по голяма. Сочи, че ако не се е съгласил да потвърди вече определените срокове за предаване на обекта в предварителния договор, за него ще възникне договорна отговорност и некоректност към възложителя-ищец. Единствената разлика между предварителния и окончателния договор е размера на неустойката, която ответникът е забелязал късно – в началото на 2009 г., когато е поискал екземпляр от вписания нотариален акт за сключената сделка на 19.12.2007 г., който е бил необходим за съставяне на Акт обр. 15. Ответникът отрича твърдението на ищеца, че към 19.12.2007 г. строителния обект е бил готов за актуването му и посочва, че е останал значителен обем неизпълнени СМР. Оспорва частично съдържанието на удостоверение № ЗП-И 92/13.03.2008 г. на Община- Ст.Загора, със записване, че обектът бил напълно завършен.