Решение № 655 от 11.11.2024, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 655 гр. София, 11.11.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 13-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично заседание на двадесет и втори октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Христо Лазаров

Членове:

Женя Димитрова

Жана Ив. Маркова при участието на секретаря Росица Й. Вьонг като разгледа докладваното от Христо Лазаров Въззивно търговско дело № 20241001000503 по описа за 2024 година

Производството е по реда на глава двадесета от ГПК – Въззивно обжалване.

Образувано е по въззивна жалба от ищеца – „Асет плюс кепитъл“ ЕООД, чрез адв. С. срещу решение № 110 от 19.01.2024г., постановено по т.д. № 20221100900802 по описа на Софийски градски съд за 2022г., т.о., VІ-7 състав, с което са отхвърлени исковете за осъждане на ответниците – „Мастер инвест“ ООД и „Евромастер импорт-експорт“ ООД, с правно основание чл. 51 ТЗ да му заплатят сумата от 185 246,44 лв., представляваща неизплатена част от уговореното възнаграждение съгласно договор за търговско посредничество от 24.02.2021 г., изменен с анекс № 1 от 26.10.2021, договор за поръчителство от 22.10.2021 г. и фактура № 0000000006/16.03.2022 година, ведно със законна лихва считано от 03.05.2022 г. до окончателното изплащане и е осъден да заплати на втория ответник разноски за производството в размер на 8 000 лева.

Въззивникът/ищецът - „Асет плюс кепитъл“ ЕООД счита, че обжалваното решение е необосновано, материално неправилно и произнесено при съществено нарушение на процесуалните правила. На първо място твърди, че неизясняването на правните и фактическите основания свързани с правоотношението по предварителния договор, е формирало неправилен извод за преждевременно предявяване на процесните искове. Според въззивника, решението е необосновано в частта, с която е разгледана връзката и изпълнението между договора за посредничество от 24.02.2021г. за продажба на бъдещи имоти и предварителен договор от 08.06.2021г. за учредяване право на строеж и 1 строителство, сключен между „Мастер инвест“ ООД като купувач и „Данаос Девелопмънт“ ЕООД като обещател и собственик на терена. Твърди, че предмет на настоящото производство е само вторият договор за посредничество от 24.02.2021г., който има за предмет намиране на евентуални купувачи за бъдещите обекти, предмет на първия договор за посредничество и сключен между „Асет плюс кепитъл“ ЕООД и „Евромастер импортекспорт“ ООД за сключване договор за учредяване право на строеж между „Мастер инвест“ ООД и „Данаос Девелопмънт“ ЕООД. Според въззивника, той е изпълнил задължението си като търговски посредник със сключването на предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж от 22.10.2021г. между „Мастер инвест“ ООД и „Компрар“ ЕООД.

Договорът за посредничество бил обезпечен с договор за поръчителство, сключен с купувача по предварителния договор „Мастер инвест“ ООД, което обуславяла солидарната отговорност на поръчителя при неизпълнение на посредническия договор. Ищецът твърди, че е представил на възложителя потенциален купувач в лицето на „Компрар“ ЕООД, който от своя страна е сключил предварителен договор с „Мастер инвест“ ООД, който е развален по взаимно съгласие на страните. Счита за необоснован извода на градския съд, че падежът на задължението за втория транш не бил настъпил поради нереализирането право на строеж.

Според въззивника, предварителният договор между „Мастер инвест“ ООД и „Данаос Девелопмънт“ ЕООД е развален с нотариална покана от 15.02.2022г., поради неизпълнение от страна на купувача. Това означавало, че „Мастер инвест“ ООД никога няма да придобие право на строеж върху процесните имоти, след като предварителния договор с „Данаос Девелопмънт“ ЕООД е развален по реда на чл. 87, ал. 2 ЗЗД. На следващо място твърди, че са неправилни изводите на СГС, че подадените жалби по адм.д. № 606/2021г. по описа на АССГ представлявали непреодолима сила по чл. 306 ТЗ. Счита, че остатъкът от договореното възнаграждение в размер на 44,11% е дължим, защото посредникът е изпълнил задължението си по чл. 51 ТЗ, а строежът няма да бъде реализиран, което означавало невъзможност за осъществяване на условието за падежа. Моли въззивния съд да отмени обжалваното решението и да постанови друго, с което да уважи изцяло предявените искове срещу ответниците и в условията на солидарност. Претендира направените разноски по делото за двете инстанции. В условията на евентуалност прави възражение за прекомерност на заплатеното от ответниците адвокатско възнаграждение за въззивното производство.

Въззиваемите/ответниците – „Мастер инвест“ ООД и „Евромастер импорт-експорт“ ООД, са подали в срок писмен отговор на въззивната жалба, чрез адв. С.. Считат за обоснован извода на съда, че предварителния договор за учредяване право на строеж между „Мастер инвест“ ООД и „Данаос Девелопмънт“ ЕООД не е развален, поради което била възможна реализацията на правото на строеж и предявеният иск бил предварително заявен.

Нямало значение обстоятелството, че адм.д. № 606/2021г. било прекратено с влязло в сила определение на ВАС от 09.05.2023г. Вторият транш на комисионната за извършеното посредничество се дължала след влизане в сила на разрешението за строеж. Според ответниците, въззивната жалба е неоснователна, защото всички изводи на първоинстанционния съд са правилни и законосъобразни. Молят въззивния съд да остави 2 без уважение въззивната жалба и да потвърди обжалваното решение. Претендират направените разноски за въззивното производство.

Въззивната жалба е подадена от легитимирано лице, срещу подлежащо на въззивно обжалване решение на СГС, в законоустановения срок, поради което е процесуално допустима и подлежи на разглеждане по същество.

При служебно извършената от въззивния съд проверка, на основание чл. 269 ГПК, се установява, че в обжалваното решение е валидно и допустимо.

От доказателствата по делото се установява и страните не спорят, че между „Евромастер импорт-експорт“ ООД и „Асет плюс кепитъл“ ЕООД, е подписан договор за посредничество от 24.02.2021 година/първи договор/. С този договор възложителят възлага на изпълнителя, да извърши посредничество и съдействие за сключване на договор с „Данаос Девелопмънт“ ЕООД, за учредяване право на строеж срещу строителство, за изграждане на жилищен комплекс от затворен тип и комплекс с офис /административни сгради, в поземлен имот с идентификатор ***, по кадастралната карта и кадастралните регистри на град София, община Столична, област София, одобрени със Заповед № РД. 18-3/11.01.2011 година на Изпълнителния директор на АГКК, изменена със Заповед № КД-14-22288/26.02.2014 год. на Началника на СГКК - София, с площ от 52306 кв.м., а съгласно Плана за регулация на в.з. „Малинова долина - Бункера 3“ представляващ УПИ III- 4095 в кв. 1, със статут СМФ - 2 и 03 - 1, целият поземлен имот с площ по документ за собственост от 53 929 кв.м. В чл. 10 от този договор страните са уговорили, че в двуседмичен срок след получаване на разрешение за строеж, възложителят се задължава да сключи с изпълнителя договор за посредничество при сделки с недвижими имоти в комплексите, съгласно приложения проект – Приложение 3 към настоящия договор. Въпреки тази уговорка, на същата дата - 24.02.2021 г. е подписано Приложение 3 към гореописания договор и страните са сключили договор за търговско посредничество/втори договор/. С този договор за посредничество, „Евромастер импорт-експорт“ ООД възлага на „Асет плюс кепитъл“ ЕООД, да извършва посредническа дейност срещу възнаграждение при сключването на сделки с трети лица/клиенти/ за продажба на собствените на възложителя недвижими имоти, които ще бъдат изградени в новостроящия се жилищен комплекс от затворен тип и комплекс от търговски/административни сгради(чл. 1.1). В чл. 1.2 е уговорено, че посредничеството включва единствено намиране и предлагане на възложителя на потенциални купувачи по чл.

1.1. В чл. 2 е уговорено, че за осъщественото посредничество има право на възнаграждение, в размерите и при условията на този договор, както и че посредничеството е осъществено при сключване на предварителен или окончателна сделка между възложителя и клиента, представен от посредника. В чл. 13 страните са уговорили, че възложителят ще заплати на посредника възнаграждение в размер на 2,5 % без ДДС от продажната цена без ДДС на сключени сделки за недвижимите имоти по чл. 1.1. Съгласно чл. 14, възнаграждението по чл. 13 е дължимо на две вноски – 50% в срок от 5 дни от сключване на предварителния договор за имота и 50% в срок от 5 дни от сключване на окончателния договор. Към договора за посредничество от 24.02.2021 година е подписан анекс № 2 от 08.06.2021 3 година, с който „Мастер инвест“ ООД встъпва във всички задължения на „Евромастер импорт-експорт“ ООД, произтичащи от договора от 24.02.2021г.

С предварителен договор от 08.06.2021г. за учредяване право на строеж върху недвижим имот и строителство, сключен между „Мастер инвест“ ООД „Данаос Девелопмънт“ ЕООД, купувачът се е задължил да изработи инвестиционен проект, който следва да представи за одобрение на продавача, а след това да го внесе в Столична община, за одобрение и получаване на разрешение за строеж на обектите, предмет на договора, които ще изгради за своя сметка и на свой риск, за което собственикът на поземления имот *** ще му учреди с нотариален акт право на строеж, по смисъла на чл. 67 ЗС за изграждане на обектите, като си запази правото на строеж за тази част от тях, която представлява стойността на учреденото право на строеж съгласно другите условия на договора.

На 22.10.2021 година е сключен предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж и построяване на недвижим имот между „Мастер инвест“ ООД, в качеството му на продавач и като носител на бъдещото право на строеж върху недвижимия имот, с идентификатор *** и „Компрар“ ЕООД, в качеството му на купувач.

Продавачът се е задължил да продаде на купувача правото на строеж за част от обектите, подробно описани в приложение № 1 с обща площ на търговския подобект 8 555 кв.м.

(Заведения HAPPY – 2бр.; ресторант храна за в къщи – 1бр.; магазини – 2бр.; покрити тераси – 1бр.; открити тераси – 1бр.; общи части -2бр.; паркоместа - 89 бр.; event center - 1бр.; стопански двор и зареждане, складове и технически помещения – 2бр.) срещу насрещно задължение за заплащане на продажна цена за правото на строеж и за изграждането на имотите в размер на 8 588 600 евро с включен ДДС, от която 3 435 440 евро с ДДС – продажна цена за правото на строеж и 5 153 160 евро с ДДС – продажна цена за изграждането на имотите. Страните са уговорили окончателният договор да бъде сключен не по-късно от 30.04.2022 г., а крайния срок за приемане на строителството и издаване на разрешение за ползване на имотите - до 24 месеца считано от дата на сключване на окончателния договор за продажба на правото на строеж, но не по-късно от 30 октомври 2024 г. Този договор е прекратен по взаимно съгласие между страните по него със споразумение от 16.05.2022г. На 22.10.2021 година е сключен договор за поръчителство между „Компрар“ ЕООД и „Евромастер импорт-експорт“ ООД, с който последният се е задължил да отговаря за задължението на „Мастер инвест“ ООД по предварителния договор за покупко-продажба на правото на строеж и построяване на недвижим имот.

На 26.10.2021 година между „Мастер инвест“ ООД и „Асет плюс кепитъл“ ЕООД е подписан анекс № 1 към Приложение 3 към договора за търговско посредничество от 24.02.2021г., с който страните променят договора, във връзка с клиента Happy за самостоятелна сграда с РЗП 8 555 кв.м. С този анекс страните са уговорили, че възнаграждението на ищеца за посредничество за недвижимите имоти по чл. 1.1, съгласно чл. 13 е в размер на 2,5% без ДДС от продажната цена без ДДС, от които 55,89% от общото дължимо възнаграждение - в пет дневен срок от сключване на предварителния договор за имота, а останалите 44,11% от възнаграждението - в пет дневен срок от получаване на 4 разрешение за строеж за имота. Всички останали клаузи се запазват и продължават действието си. „Асет плюс кепитъл“ ЕООД е издал на „Мастер инвест“ ООД проформа фактура № 5/03.11.2021г. за авансово плащане по договор за търговско посредничество от 24.02.2021г. и анекс от 03.11.2021г. за сключена сделка с Happy, по която на 08.11.2021г. са извършени три плащания по банков в общ размер на 234 699,60 лева с ДДС (54 999,60+90 000+90 000). Издадена е фактура № 20/08.11.2021г. от „Асет плюс кепитъл“ ЕООД на „Мастер инвест“ ООД. За остатъка от уговореното възнаграждение е издадена проформа фактура № 6/16.03.2022г. от „Асет плюс кепитъл“ ЕООД на „Мастер инвест“ ООД за сума в общ размер на 185 246,44 лева с ДДС.