Решение № 107 от 20.03.2023, Районен съд - Несебър

РЕШЕНИЕ

№ 107 гр. гр.Несебър, 20.03.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, IV-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на седми март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Н.Р.М.М. при участието на секретаря К.Ил.Л. като разгледа докладваното от Н.Р.М.М. Гражданско дело №

20212150101756 по описа за 2021 година

Производството по делото е образувано по повод постъпила искова молба от „Е.Х.“ ООД, ЕИК ......., със седалище и адрес на управление: гр. С., ул. „Г.В.“ ... представлявано от М.М., против И.К., БУЛСТАТ ........., с адрес: с. Р., к.к. „Е.“, бл. А, вх. Д., ет. 5, ап. ....

В исковата молба се сочи, че въз основа на сключени множество договори със собственици на имоти, находящи се в Курортен апартаментен комплекс „.................“, с адрес: област Бургас, община Несебър, с.Р., ул. „М.“, 61, построени в УПИ XIV - 467, 468, 480 по действащия регулационен план на с. Р., курортен апартаментен комплекс „.......................“, за поддръжка и управление, ищцовото дружество, което е собственик на множество имоти в комплекса, извършвало през периода 01.01.2017 г. до датата на предявяване на исковата молба- 23.12.2021 г., срещу заплащане на месечна такса целогодишна техническа поддръжка, организационно и административно управление на комплекса, като осъществявало следните дейности: техническото поддържане на общите части на сградите, изградени в комплекса, включващо- поддържане на ВиК и ел. инсталациите, климатичните, пожароизвестителната и вентилационните инсталации; техническо поддържане на басейните и обслужващите ги съоръжения, находящи се в общите части на сградите и общодостъпните части в Курортен апартаментен комплекс „.................“, включващо доставка на консумативи, поддържане в изправност на пречиствателните съоръжения и монтираните душове; техническо поддържане на асансьорите, както и на намиращите се в общодостъпните части спортни съоръжения и детската площадка; дейности по денонощната охрана на 1 комплекса, дейности по организация на реда на територията комплекса и организация и реализация на пропускателен режим (контролиран достъп в комплекса), дейности по поддържане на дворните (външни) комуникации (ел. и ВиК), отстраняване повреди по тях, поддържане чистотата на територията на ваканционния комплекс, стълбищата във входовете, тревните площи и алеите; както и такива по поддържане на зелените площи в комплекса и дървесната растителност. За физическото изпълнение на тези дейности ищецът назначил на трудови договори множество работници и служители, заплащал е изразходените и начислени от съответните снабдителни дружества вода и електричество за поддържане на изградената в комплекса инфраструктура и дворищните комуникации, вкл. и външно дворищно осветление и напоителна система.

За изпълнението на дейностите ищецът закупил автомобили, с които да се извършват доставките на консумативи и материали и за които автомобили се закупуват горива и части, заплащат се извършването на ремонти, технически обслужвания. В комплекса били изградени три басейна за поддръжката и функционирането, на които също се извършвали ежемесечно разходи. Същите били част от изградената ландшафтна и ВиК инфраструктура. Целият комплекс бил озеленен с тревно покритие и с ниско и високостеблена растителност, оформени били алеи, изградени били и безплатни паркинги, беседки и кътове за отдих, включително и специално изградено и оборудвано барбекю. Изградени били и се поддържали външни душове и тоалетни.

Изградена била и се поддържала специална „тласкателна“ система за отвеждане на отходни води, функционираща посредством специални помпи, които изискват регулярна поддръжка и навременна подмяна след износването им. Разходите по изграждането, функционирането и поддръжката на всички тези комуникации и съоръжения се заплащали само и единствено от ищцовото дружество.

Твърди се, че ответникът К. е собственик по силата на нотариален акт за покупко-продажба от 24.04.2007 г. на Апартамент № ...., находящ се на шести етаж, състоящ се от дневна с трапезария и кухня, антре, спалня, баня и тоалетна и тераса, на площ от 83.69 кв.м. (жилищна площ 64.44 кв.м. и общи части 19.25 кв.м.), при граници и съседи: апартамент № ...., крило „К.“, отгоре покрив, който апартамент се намира в сграда „А“ на курортен апартаментен комплекс „Е.“, изградена в УПИ XIV- 467, 468, 480, квартал 22, по действащия регулационен план на село Р., община Несебър, област Бургас, одобрен със заповед № 828/2004 г., целият на площ от 39 248 кв.м., при граници: север - улица, юг - УПИ XVI 481, изток - улица, запад - улица и пешеходна алея, ведно със съответния процент идеални части от правото на строеж върху урегулирания поземлен имот. Сочи се, че ответникът нямал сключен договор за поддръжка, организационно и административно управление на комплекса. Независимо от това се счита, че същият неоснователно се е обогатил от поддържането и подобряването на комплекса, незастроената част от поземления имот и построените в него съоръжения и постройки, респективно ищецът е обеднял със сумата, която е 2 заплатил за тези дейности и която съответства на дела на ответника в тези разходи.

Изтъква се, че стойността на изразходваните през 2017, 2018, 2019, 2020 и 2021 г. средства за горепосочените дейности била в общ размер на 8301714.67 лв. за всички имоти в комплекса с обща застроена площ на 75605.90 кв.м. Стойността на изразходваните за този период средства за един кв.м. площ от комплекса била 109.80 лв. /8 301 714.67 лв./75605.90 кв.м. = 109.80 лв./кв.м./. Навежда се, че изчислена по този начин сумата на неоснователното обогатяване на ответника възлизала на 83.69 кв.м.х109.80 лв. = 9189.16 лв.

Твърди се, че въпреки многократно провежданите с ответника разговори, същият отказвал да заплати каквато и да било сума за извършените и в негова полза разходи. Гореизложеното мотивирало ищцовото дружество да поиска от съда да постанови решение, с което да бъде осъден ответника И.К. да заплати на „Е.Х.“ ООД, сумата в размер на 9189.16 лева /девет хиляди сто осемдесет и девет лева и шестнадесет стотинки/, с която ответникът неоснователно се обогатил за сметка на ищеца, който е сторил разходи от 01.01.2017 г. до датата на предявяване на исковата молба, за поддържането и подобряването на „Курортен апартаментен комплекс .................“, незастроената част от поземления имот и построените в него съоръжения и постройки, в съответствие с притежаваната от ответника собственост върху апартамент № ...., крило „К.“, с площ от 83.69 кв.м.

В срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК, по делото е постъпил отговор на исковата молба от ответника, с който се оспорват исковете, като недопустими и се развиват съображения в тази насока. Твърди се, че претендираното от една страна обедняване от ищеца и неоснователното обогатяване на ответника от друга страна не произтичат от един и същи факт или обща група факти. Изтъква се, че ищецът, развивайки туристическата си стопанска дейност на територията на комплекса, е направил съответните разходи само и единствено в своя полза и за своя сметка. Сочи се, че на съда било служебно известно, че с нарочно писмо от м. април 2018 г. управляващото до тогава дружество „Е.Х.“ ООД не е изпълнявало дейностите по поддръжка и управление, като е уведомило всички собственици, че преустановява да поддържа и управлява комплекса. Това принудило собствениците да проведат учредително събрание и през месец май 2018 г. да регистрират Етажна собственост в сградата, която да организира поддръжката и управлението в комплекса. Твърди се, че от момента на провеждане на ОС на ЕС през 2018 г. сградата, в която ответникът притежава имот, се управлява и поддържа чрез общо събрание, като разходите за поддръжка и управление се заплащат от етажната собственост. На 07.08.2018 г. е проведено второ ОС на ЕС, на което били приети редица решения, едно от които е етажните собственици какви суми за такса за управление и поддръжка на сградата да заплащат в бюджета на ЕС. Предвид обстоятелството, че на основание чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС не била поискана отмяна на взетите решения на проведеното на 07.08.2018 г. ОС на ЕС, същите са влезли в законна 3 сила. В тази връзка се оспорват твърденията, че за процесния период ищецът е осъществявал поддържането и подобряването на „Курортен апартаментен комплекс „.................“, с адрес: с. Р., ул. „М.“, 61, незастроената част от поземления имот и построените в него съоръжения и постройки, с които ответника неоснователно се обогатил за сметка на ищеца, който бил сторил разходи за периода от 01.01.2017 г. до датата на предявяване на настоящата искова молба за поддържането и подобряването на Курортен апартаментен комплекс „.................“.

На следващо място се уточнява, че комплекс „.................“ не е комплекс от затворен тип по смисъла на чл. 2 от ЗУЕС. Сочи се, че в комплекса има около 700 апартамента, които са собственост най-вече на физически лица - граждани на Руската Федерация, като са обособени и учредени съгласно правилото на чл. 46Б от ЗУЕС в няколко етажни собствености. Излага се, че съгласно чл. 2 от ЗУЕС управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти, който се вписва от инвеститора в Агенцията по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи приобретатели.

Навежда се, че формата на управление по чл. 2 ЗУЕС е допустима от закона само в случаите, в които инвеститорът е сключил писмен договор с нотариална заверка на подписите с всички собственици на самостоятелни обекти, а разпоредбата на чл. 2, ал.

1 от ЗУЕС предвижда сключването па писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Твърди се, че при липса на сключен договор по чл. 2 ЗУЕС между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти в жилищен комплекс от затворен тип, отношенията по повод по управлението на общите части не могат да останат извън предмета на правно регулиране, поради което в тази хипотеза, доколкото управлението не е уредено в специалната форма по чл. 2 ЗУЕС, приложение следва да намерят общите правила на ЗУЕС за управление на етажната собственост, т. е при липса на договор са приложими общите разпоредби на закона. Сочи се, че съгласно чл. 9 от ЗУЕС формите на управление на етажната собственост са общо събрание и/или сдружение на собствениците.

На следващо място се твърди, че е недопустимо управлението на някои от идеалните части от общите части да се осъществява с писмен договор с нотариална заверка на подписите по реда на чл. 2 ЗУЕС, а управлението на останалите идеални части от общите части да се извършва чрез общо събрание и/или сдружение на собствениците по реда на глава втора, раздел втори ЗУЕС, съответно по реда на глава втора, раздел трети ЗУЕС. Излага се, че поради това правно невъзможно е паралелно да действат договор по чл. 2 от ЗУЕС, сключен между инвеститора и един или няколко от собствениците на самостоятелни обекти, и успоредно с този договор- общо 4 събрание или сдружение на собствениците по чл. 9 ЗУЕС.

На следващо място се сочи, че твърдението, че между ищеца и част от собствениците на апартаменти- физически лица, са подписани Договори за управление на общите части не произтича по силата на чл. 2 от ЗУЕС, а е личен избор на всеки собственик на жилище защото те са предоставили своите жилища за отдаване под наем на туристи от страна на ищцовото дружество, чийто предмет на дейност е туристическа и хотелиерска дейност. Възразява се срещу твърдението на ищеца относно извършените от него дейности, описани в исковата молба по повод целогодишната техническа поддръжка, организационното и административно управление на комплекса, както и срещу представените в тази връзка аналитични ведомости за разходвани парични средства за извършени услуги на територията на целия комплекс. Оспорва се твърдението на ищеца, че разходвал средства за незастроената част от поземления имот, тревните площи, алеите и дървесната растителност в комплекса, които според него следва да плати доверителя ми. Твърди се, че терена, върху който е построен комплекса е частна държавна собственост на „Ученически отдих и спорт“ ЕАД. Незастроената част от ПИ била отдадена по договор за наем за три години на друго дружество. Навежда се, че сумите от всичките възможни разходи по поддържането му следва да бъдат отправени не към ответника, а към собствениците на имота „...“ ЕАД и наемателя „Е. ...“ ООД. Възразява се срещу представената с исковата молба методика за изчисляване на разходите на единица площ върху територията на целия комплекс от 75605.90 кв.м., която обслужва само и единствено ищеца. Сочи се, че представените с исковата молба аналитични ведомости и работни заплати по години, с които ищеца се домогва да доказва разходи за извършени и платени услуги не се отнасят до извършените услуги от него конкретно за имота на К.. Изтъква се, че претенцията за разпределение на разходите между отделните собственици на обекти в комплекса касае хипотезата на управител на чужда работа /гестор/, действал не само в полза на чужд интерес, но и в полза на свой интерес. Посочва се, че ищеца претендира общи разходи, а не се касае за разходи по поддържане и управление на собствеността на ответника в комплекса, както и за обновяване на тези части, т.е- не са налице обстоятелства, които да са мотивирали ищцовото дружество да извърши разход, за който да му се дължи възстановяване на този разход, съобразно припадащата се част от площ на апартамент № ...., крило „К.“.