Решение № 6337 от 18.11.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 6337 гр. София, 18.11.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-7 СЪСТАВ, в публично заседание на осми октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Гергана Коюмджиева при участието на секретаря Ива Ат. Иванова като разгледа докладваното от Гергана Коюмджиева Гражданско дело № 20221100101700 по описа за 2022 година

Предявени са иск с правно основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД, по реда на чл.362 – чл.364 ГПК, както и иск с правно основание чл.92, ал.1 ЗЗД, при обективно кумулативно съединяване. По реда на чл. 211 от ГПК е приет и насрещен иск на ответника с правна квалификация чл.307 от ТЗ.

По изложените в искова молба вх.№9580/ 18.02.2022г. обстоятелства Б. К. П.

ЕГН **********, чрез адв.Р. Д. -САК е предявил срещу „Г. П.“ ЕООД, конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал.3 ЗЗД, да бъде обявен за окончателен сключения между страните предварителен договор за покупкопродажба и за строителство на недвижим имот от 23.01.2020г.

Изложени са твърдения, че на 23.01.2020г., ищецът сключил предварителен договор, с ответното търговско дружество за покупко-продажба и за строителство на недвижим имот, находящ се в комплекс „Нова Дружба“, Сграда 4, в гр. София, при изрично уговорени степен на завършеност на имота - подробно описан в чл. 1, ал. 1 от договора. Сочи се, че предмет на подписания между страните предварителен договор е за недвижим имот, представляващ апартамент № 01, находящ се на първи етаж, вход А, на кота +2.50метра, със застроена площ от 60.89 кв.м., състоящ се от: антре, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, склад, тераса, при съседи: двор, стълбище на вход Б, асансьор към вход Б, апартамент № 01 от вход Б, апартамент № 02, коридор, помещение за общи нужди, заедно с 0.722% ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 12.01 кв.м., или с обща площ 72.90 кв.м., ведно с идеалните части от правото на собственост върху поземления имот върху който е построена сградата, заедно с прилежащ двор към обекта с площ от 6.70кв.м., представляващи 0.273% ид.ч. от дворното място, върху което е построена сградата, и паркомясто № 15, находящо се в общия подземен паркинг 1, вход А, на кота -2.64 метра, с площ от 11.96кв.м., при съседи:

1 маневрена зона, двор, двор, паркомясто № 16/79, заедно с 3.549%ид.ч. от общите части на подземния паркинг 1, ведно с идеални части от припадащото се отстъпено право на строеж върху поземления имот върху което е построена сградата, представляващ ПИ с идентификатор *** по КККР, одобрени със Заповед № РД - 18-27/03.04.2012г., на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. София, район Искър, площ на имота 2453кв.м. Изложено е, че съгласно чл.2 от договора, ищецът в качеството си на купувач се задължил да плати на продавача, продажна цена в размер на 64 800 евро.

Твърди се, че при подписването на договора, ищецът заплатил на ответника сума в размер на 12 960 EUR, а остатъка от 51 840 EUR следвало да се заплати в срок до един месец след представяне на Акт образец 15 за сградата.

Сочи се, че съгласно чл. 4, ал. 1 от процесния договор, в срок до 30.01.2022г. страните следвало да подпишат пред нотариус окончателен договор за покупкопродажба на имота - подробно описан в чл.1, ал. 1, в степен на завършеност „груб строеж“ и в изцяло завършен вид, така както е посочено в Приложение № 1, и след получен Акт образец 15, за сградата в Комплекс „Нова Дружба“, Сграда 4, в гр.

София.

Изложено е, че на 11.02.2022г., ищецът изпратил нотариална покана за връчване на ответното търговско дружество, „Г. П.” ЕООД, която е връчена на 14.02.2022г. на представител на дружеството. С нотариалната покана ищецът информирал ответното дружество, като продавач обещател, че е в забава спрямо купувача, считано от 30.01.2022г., съгласно чл.7, ал.1 от сключения предварителен договор. Ищецът поканил управителя на ответното „Г. П.” ЕООД да се яви на 15.03.2022г. в кантората на нотариус М. рег.№ 785 от НК за подписване на окончателен договор в нотариална форма, при условия и цени уговорени в предварителния договор от 23.01.2020г., като за целта да предостави необходимите документи на нотариуса. В нотариалната покана ищецът заявил, че не се отказва от сключения предварителен договор за покупко-продажба и за строителство на недвижим имот.

Твърди се, че ответното дружество не е изпълнило задължението си да сключи с ищеца окончателен договор в срок до 30.01.2022г., което обуславя правния интерес от предявяване на иск с правно основание чл. 19, ал.3 ЗЗД.

Ищецът поддържа, че е изправна страна по договора и съгласно чл.8 от предварителния договор от 23.01.2020г. ответното дружество, като неизправна страна му дължи неустойка посочена в чл. 5, ал.2 от договора.

По изложените обстоятелства ищецът предявява срещу ответника и осъдителен иск за неустойка за забава в размер на 2 000 лева.

Ответното дружество „Г. П.” ЕООД в срока по чл. 131 ГПК е депозирало отговор на исковата молба, в който не оспорва, че на 23.01.2020 г. между ищеца и дружеството е сключен предварителен договор за покупко-продажба и за строителство на недвижим имот, находящ се в гр. София, комплекс "Нова Дружба", сграда 4, представляващ апартамент № 01 на първи етаж във вход А, със застроена площ от 60,89 кв.м., ведно с идеалните части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата, заедно с прилежащ двор към 2 обекта с площ от 6,70 кв.м., представляващи 0,273% от дворното място, върху което е построена сградата, и паркомясто № 15, находящо се в общия подземен паркинг 1 във вход А, с площ от 11,96 кв.м. Заявява, че с Нотариален акт за продажба на недвижими имоти № 136, том I, peг. № 02637, дело № 0128 от 18.02.2022 г. на нотариус В.Б., per. № 302 на НК, с район на действие - СРС, вписан в Служба по вписванията - гр. София, с вх. № 9541/18.02.2022 г., акт № 9, том № XXII, дело № 6720, „Г. П." ЕООД е прехвърлило собствеността върху процесния недвижим имот на "Г. Ф." ЕООД. Твърди се още, че съгласно чл. 1 от процесния договор купувачът се задължава да закупи недвижимия имот "след получен Акт образец 15", от което събитие е обвързано и плащането на пълния размер на продажната цена. Сочи се, че в настоящия случай Акт образец 15 все още не е издаден по отношение на сградата, респективно - не е настъпило договорното условие, за да се пристъпи към сключване на окончателния договор. Навежда възражение за неизпълнение на договора от страна на ищеца, като твърди, че не е заплатил пълният размер на първоначалната вноска по договора.

В срока и по реда на чл. 211 от ГПК ответникът по първоначалния иск „Г. П." ЕООД, е предявил за съвместно разглеждане с насрещна искова молба, насрещен иск с правно основание чл. 307 от ТЗ, съдът да допусне изменение на договорното отношение по предварителен договор от 23.01.2020г., чрез увеличаване на продажната цена от 64 800 евро на 90 729 евро, поради настъпили непредвидими обстоятелства довели до промяна на съотношението на насрещните престации и нарушаване еквивалентността на престациите по договора.

С определение № 5568 от 14.06.2022г., постановено по делото, на основание чл. 211 ГПК е приет за съвместно разглеждане в настоящото производство предявения от „Г. П." ЕООД против Б. К. П., насрещен иск с правно основание чл.

307 от ТЗ за изменение на договорното отношение по предварителен договор от 23.01.2020г., чрез увеличаване на продажната цена от 64 800 евро на 90 729 евро, поради настъпили непредвидими обстоятелства довели до промяна на съотношението на насрещните престации и нарушаване еквивалентността на престациите по договора.

В срока и по реда на чл. 131 ГПК е постъпил писмен отговор от ответната по насрещния иск страна, в който е изложено становище за недопустимост на исковата претенция, в условията на евентуалност – неоснователност.

В открито заседание ищецът, чрез пълномощника си адв.Д. поддържа предявените искове. Представя писмена защита списък на разноски.

В открито заседание ответникът, чрез пълномощника си адв.З. оспорва исковете на ищеца, поддържа насрещния иск.

Софийски градски съд, ГО, I-7 състав, след като взе предвид доводите и възраженията на страните и обсъди събраните по делото доказателства, при спазване на разпоредбите на чл. 235 ал.2 и ал.3 ГПК, във вр. чл.12 ГПК, намира от фактическа страна следното:

3

По делото е безспорно, като се установява и от приетия предварителен договор за продажба и строителство на недвижим имот от 23.01.2020 г., че ответното дружество - "Г. П." ЕООД действайки като продавач обещател, се задължило да построи и продаде на ищеца Б. К. П., като купувач до степен на завършеност "груб строеж" - апартамент № 01, находящ се на първи етаж, вход А, на кота + 2.50метра, със застроена площ от 60.89кв.м., състоящ се от: антре, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, склад, тераса, при съседи: двор, стълбище на вход Б, асансьор към вход Б, апартамент № 01 от вход Б, апартамент № 02, коридор, помещение за общи нужди, заедно с 0.722% ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 12.01кв.м., или с обща площ 72.90 кв.м., ведно с идеалните части от правото на собственост върху поземления имот върху който е построена сградата, заедно с прилежащ двор към обекта с площ от 6.70кв.м., представляващи 0.273% ид.ч. от дворното място, върху което е построена сградата, и паркомясто № 15, находящо се в общия подземен паркинг 1, вход А, на кота -2.64 метра, с площ от 11.96кв.м., за продажна цена от 64 800 евро. Уговорен е начина на заплащането на цената – 12 960 евро - капаро/ задатък, подлежащ на плащане в деня на подписване на предварителния договор и остатъка от 51 840 евро платими до 1-месец след представяне на Акт обр. 15 за сграддата. В клаузата на чл.

4 от предварителния договор от страните е уговорен и срок за сключване на окончателен договор към 31.01.2022 г., а така също е определен краен момент за приключването на строителството и снабдяване на сградата с удостоверение за въвеждане в експлоатация и това е датата – 30.03.2022 г. Според клаузата въведена с чл. 17 от приетия предварителен договор - страните се съгласяват с правото на продавача в срока на действие на настоящия договор да прехвърли правата и задълженията си по същия като страна по него на трето юридическо лице, свързано с "Г. П." ЕООД "./л.8 - л.13 от делото/

От приетия неоспорен договор за депозит от 12.12.2019г. се установява, че ищецът Б. П., след запознаване с идейния проект за застрояването е заплатил сумата от 3000 евро депозит за закупуване на процесните апартамент № 01 и паркомясто №15 на „Г. ДРУЖБА“ ЕООД./л.111- 114 от делото/ Сред приетите за доказателства по делото са платежни документи /преводни нареждания/, от чието съдържание се установява, че ищецът е осъществил плащания в полза на "Г. П." ЕООД на основание сключения предварителен договор с предмет покупка на апартамент № 01, вход А, сграда 4, общо сумата от 12 960 евро, както следва: на 13.12.2020 г. сума в размер на 5 867 лв. /депозит/; на 23.01.2020г. сума в размер на 15754 лв. /депозит за покупка на ап.1, вход А, в Нова 4 дружба/; на 23.01.2020г. сума в размер на 1900 евро /депозит/./л.20- л.22 от делото/ По делото е безспорно, че в уговорения в процесния предварителен договор срок – до 30.01.2022г. окончателен договор за покупко - продажба между ищеца Б.

П. и ответното „Г. П." ЕООД не е сключен.

С нотариална покана рег.№2541 от 11.02.20222г. ищецът е известил ответното дружество в качеството му на страна- продавач по предварителен договор за продажба и строителство на недвижим имот сключен на 23.01.2020 г., че въпреки изтичане на срока уговорен в чл.4, ал.1 от предварителен договор за продажба и строителство на недвижим имот от 23.01.2020 г., че е в забава по отношение на задължението за сключване на окончателен договор и поканил управителя на „Г.

П." ЕООД да се яви на 15.03.2022г. в кантората на нотариус М. рег.№ 785 от НК за подписване на окончателен договор в нотариална форма, при условия и цени уговорени в предварителния договор от 23.01.2020г., като за целта да предостави необходимите документи на нотариуса. Изпратената от ищеца нотариална покана е връчена на ответното дружество чрез негов служител на 14.02.2022г., видно от приетата разписка за връчване на нотариус С. М., рег.№785 от НК. /л.23-л.24 от делото/