Решение № 2942 от 30.04.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 2942 гр. София, 30.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-10 СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Десислава Зисова при участието на секретаря Евдокия-Мария Ст. Панайотова като разгледа докладваното от Десислава Зисова Гражданско дело № 20251100103159 по описа за 2025 година

Производството е образувано по искова молба от А. И. З., с която е предявен срещу „Д.-97“ ЕООД (в несъстоятелност) искове, както следва: конститутивен иск с правно основание чл.19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот - Магазин №6, преустроен в Кафе-аперитив, находящ се в гр. София, ул.

********, представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда с идентификатор №*** по КККР на гр. София. при условията на евентуалност - установителен иск по чл.124 ГПК, вр. чл. 79, ал.1 ЗС за признаване за установено, че ищецът е собственик на недвижим имот - Магазин №6, преустроен в Кафе-аперитив, находящ се в гр.

София, ул. ********, представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда с идентификатор №*** по КККР на гр. София, на основание давностно владение.

Ищецът твърди, че на 30.05.2007 г. между страните е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който ответникът се задължил да му продаде и прехвърли правото на собственост на същия. Договорената цена в размер на 12 000 лв. е заплатена от купувача изцяло в брой, като владението на имота е било предадено при подписване на предварителния договор. Срокът за сключване на окончателния договор е до 30.11.2007 г. Падежът е настъпил, но продавачът не е прехвърлил имота по нотариален ред. На 12.08.2016 г. с решение № 77 от същата дата е открито производство по несъстоятелност спрямо ответника, на основание 1 чл.630, ал.1 от ТЗ. Моли предварителният договор да бъде обявен за окончателен. При условията на евентуалност – в случай на отхвърляне на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД, моли да бъде признат за собственик на имота по силата на изтекла в негова полза придобивна давност. Твърди, че при подписване на предварителния договор от 30.05.2007 г. владението на имота му е било предадено, като от този момент насетне се намира в имота и го владее необезпокоявано и непрекъснато.

Ответникът, чрез синдик М. М., оспорва предявения иск по чл.19, ал.3 ЗЗД, като навежда възражение за погасяване по давност на правото - счита, че давността е изтекла на 30.11.2012 г., съгласно чл.114 ЗЗД. Оспорва установителния иск за собственост по силата на придобивна давност. Твърди, че не разполага с данни ищецът да е във владение на имота – сочи, че при извършвани оценки на имота от предходния синдик през 2017 г. липсват оплаквания на оценителя да е отказано съдействие, поради което счита, че ответникът е бил във владение на имота. Позовава се на данни на първоначалния синдик Й.А., според които имотът се намира във владение на „Д.-97“ ЕООД (н.). При няколкото инцидентно извършени проверки на място от синдик М., имотът е намерен заключен и без индикации, че се ползва. Моли искът да бъде отхвърлен.

Съдът, след като се запозна със становищата на страните и събраните по делото доказателства, намира следното от фактическа и правна страна:

По иска по чл.19, ал.3 ЗЗД:

Установява се от предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот от 30.05.2007 г. (л.6 и сл. от делото на СРС), че между ищеца А. И. З., в качеството на купувач и ответника Д.-97 ЕООД (понастоящем - в несъстоятелност), в качеството на продавач, е възникнало правоотношение по силата на което Д.-97 ЕООД, се е задължило да прехвърли на ищеца недвижим имот, представляващ Магазин №6, преустроен в Кафе-аперитив, находящ се в гр. София, ул. ********, представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда с идентификатор №*** по КККР на гр. София, срещу цена от 12 000 лв., платима, както следва: 2 000 лева при подписване на предварителния договор, която изпълнява ролята на разписка за предаване на сумата и 10 000 лева до 30.10.2007 г. Съгласно уговореното в чл. 3, окончателният договор следва да бъде сключен най-късно до 30.11.2007 г.

По делото няма спор, че окончателен договор не е сключен и имотът не е прехвърлен на ответника.

Ето защо съдът приема, че в полза на ищеца е възникнало потестативното право да поиска обявяване на предварителния договор за окончателен.

Ответникът се брани с възражение за изтекла погасителна давност за 2 упражняване на правото по чл.19, ал.3 ЗЗД. По отношение на процесното потестативно право се прилага общата погасителна давност от пет години.

Когато в предварителния договор е уговорен срок, правото на иск за сключване на окончателен договор по чл. 19, ал. 3 ЗЗД се поражда с настъпване (изтичането) на срока, в който е следвало да се сключи окончателният договор, а когато не е уговорен срок, правото на иск се поражда от момента на сключване на договора (в подобен смисъл решение № 286 от 28.09.2011 г. по гр.д.№ 1055/2010 г. на ВКС, III г.о., решение № 286 от 28.09.11 г. по гр. дело № 1055/10 г. на ВКС, III г. о.; решение № 204 от 8.05.06 г. по гр. дело № 1196/05 г. на ВКС, II г. о.; решение № 72 от 6.03.12 г. по гр. дело № 443/11 г. на ВКС, IV г. о.). Ето защо съдът приема, че съобразно правилата в чл. 114 ЗЗД, давностният срок започва да тече от падежа на задължението за сключване на окончателен договор, в случая - 30.11.2007 г.

Към датата на подаване на исковата молба - 27.12.2024 г., общата петгодишна давност е изтекла.

По делото липсват данни да са осъществени действия, водещи до спиране/прекъсване течението на погасителната давност. Изложените от ищеца твърдения за многократни разговори с представител на продавача относно прехвърлянето на имота и за отлагане поради неплатени данъци не могат да бъдат квалифицирани като надлежно доказано признание по смисъла на чл.116, б. „а“ ЗЗД, тъй като не са установени – нито по отношение на момент на извършване, нито чрез конкретно действие, което ги обективира.

Предвид изложеното и съобразно разпоредбата на чл.114 ЗЗД, погасителната давност за правото на ищеца да иска обявяване на сключения предварителен договор за окончателен е изтекла и предявената искова претенция с правно основание чл.19, ал.З ЗЗД следва да бъде отхвърлена като неоснователна.

По евентуалния установителния иск по чл. чл.124 ГПК, вр. чл.79, ал.1 ЗС, за признаване правото на собственост на основание придобивна давност:

По силата на чл.79, ал.1 ЗС правото на собственост по давност върху недвижим имот се придобива с непрекъснато владение в продължение на 10 години. Придобивната давност е способ за придобиване на право на собственост или ограничено вещно право чрез фактическото упражняване съдържанието на това право след изтичане на определен в закона период от време. Тоест, фактическият състав на придобивната давност включва два елемента: владение и изтичане на определен срок, като за зачитане на материалноправните последици на давността, следва да е налице позоваване на давността пред орган, сезиран за защита на субективно право. Ето защо осъществяването от страна на ищеца на фактическия състав на придобивната давност е способ за изгубване на правото на собственост от страна на ответника по смисъла на чл.99 ЗС.

По силата на чл.68, ал.1 за придобиване на вещ по давност е необходимо 3 да бъде установено владение върху вещта, което представлява упражняване на фактическа власт с намерение за своене. При преценката дали е установено владение, следва да се вземат предвид характеристиките на владението, които са изрично посочени в чл.2 от Закона за давността (отм.), а правната доктрина и съдебната практика ги е възприела за приложими и при действието ЗС, а именно: то следва да е постоянно и непрекъснато (да няма случаен характер, а да е израз на воля, трайно да се държи вещта по начин препятстващ евентуалното владение на други лица за период по-дълъг от шест месеца съгласно чл.81 от ЗС), да е спокойно (да не е установено с насилие или по скрит начин), да е явно (да се упражнява така, че всеки заинтересован да може да научи за това) и да е несъмнено (да няма съмнение, че владелецът държи вещта, както и за това, че я държи за себе си). С чл.69 ЗС е установена оборимата презумпция, че владелецът държи вещта като своя, докато не се докаже, че я държи за другиго.

С описания по-горе предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 30.05.2007 г., страните са уговорили, че владението върху имота се предава в момента на подписване на договора, който изпълнява ролята на приемо-предавателен протокол относно владението. Ето защо съдът приема, че договорът в тази му част представлява свидетелстващ документ, изходящ от ответника и удостоверяващ предаване на владението върху процесния имот на ищеца.

Установява се от показанията на разпитаните свидетели следното:

Свидетелят С.П.П. сочи в показанията се, че познава страните, както и имота, предмет на настоящия спор. Сочи, че имотът се използва за кафене, което в момента не работи, но до 2020 г. го е посещавал често – събирал се е с познати в заведението и е придружавал ищеца, който е отдавал помещението под наем. В случаите, когато ищецът е пътувал и е бил извън България, е възлагал на свидетеля да получи наема за кафенето от И. – наемател, който развивал дейност в помещението. Свидетелят сочи още, че имотът е бил собственост на фирмата Д. 97, която го е продала на ищеца. Ищецът стопанисва имота от 15-20 години.

Свидетелят И.О.М. сочи в показанията си, че ползвал процесния недвижим имот като наемател и заплащал наем на Д.М., която е негова сестра.

От М. научил, че е продала имота на ищеца и от 2007 г.-2008 г. свидетелят започнал да заплаща наема на ищеца. През 2020 г. свидетелят преустановил плащане на наема, а оборудването му останало в имота. Ключ от обекта имал ищецът. На свидетеля не е известно друг да е имал претенции относно имота.

Съдът кредитира свидетелските показания като логични, последователни и взаимно подкрепящи се. Свидетелите имат лични възприятия относно упражненото владение - свидетелят И.М. е лицето, което лично е ползвало процесния имот като наемател както преди, така и след сключването на предварителния договор, поради което показанията му са непосредствени относно обстоятелството на кого е заплащан наемът и кой е 4 упражнявал правомощията на собственик спрямо имота. Именно обстоятелството, че след 2007 г. наемът е заплащан на ищеца, а не на ответното дружество, съставлява външна и недвусмислена проява на фактическа власт върху имота като върху собствен по смисъла на чл. 68, ал. 1 ЗС. То сочи, че ищецът не само е получил държането на вещта, но е започнал да я упражнява като титуляр на правото, включително чрез трето лице наемател.

Безспорно се установява от приетите по делото писмени и гласни доказателства – предварителния договор и показанията на разпитаните свидетели, че ищецът е започнал да упражнява фактическа власт върху процесния имот през 2007 г. Владението върху недвижим имот не предпоставя непременно постоянно лично и непосредствено физическо присъствие на владелеца в обекта. Съгласно чл. 68, ал. 1 ЗС фактическата власт може да бъде упражнявана и чрез другиго, в това число чрез наемател, когато отношението към вещта се проявява чрез отдаването й за възмездно ползване, събирането на наемната цена, контролиране на достъпа до имота и разпореждането относно неговото фактическо стопанисване. В настоящия случай именно такива действия са установени по делото. Свидетелите сочат, че в продължение на години обектът е бил използван като кафе, като наемът е бил получаван за ищеца, включително чрез свидетеля Петков, когато самият ищец е отсъствал от страната. Това сочи на трайно и непрекъснато осъществяване на фактическа власт чрез наемателя, а не на случайно или търпяно ползване.

Установява се още, че след преустановяване дейността на заведението през 2020 г. фактическата власт върху имота не е била изоставена или изгубена.

Напротив, и двамата свидетели сочат, че след затварянето на обекта ключът е останал у ищеца, в помещението е продължило да се намира оборудването, а други лица не са били допускани в него. Свидетелят И.М. изрично заявява, че след като е преустановил плащането на наем, ищецът не му е дал да изнесе оборудването и ключът от обекта е останал у ищеца. Свидетелят С.П. също сочи, че след периода на COVID-19 обектът не работи, но ключът се държи от ищеца, който търси нови наематели. Тези обстоятелства изключват извод за прекъсване на владението. Временното неползване на имота по предназначение – като кафене, не води само по себе си до загубване на фактическата власт, когато владелецът е запазил контрола върху достъпа до вещта и възможността да се разпорежда фактически с нея, като същевременно не е налице лишаване от владение за повече от шест месеца по смисъла на чл.