Решение № 913 от 11.03.2026, Районен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 913 гр. Варна, 11.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 31 СЪСТАВ, в публично заседание на десети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Любомир Нинов при участието на секретаря Анелия Ц. Николова като разгледа докладваното от Любомир Нинов Гражданско дело № 20243110110652 по описа за 2024 година

Делото е образувано по искова молба от „ТРИТОН 54“ ЕООД срещу „ПАЛОМИ“ООД и „КРЕАТИВ ИНВЕСТ ГРУП“ ООД, като се излага, че е сключил договор за аренда, вписан в СВ с акт №280,том VII, вх.рег.

№24361/2023г., с който на ищеца са предоставени за производство на земеделска продукция следните поземлени имоти: поземлен имот:

***, обл.Варна, общ.Аксаково, с.Любен Каравелово, м.КРУМОВСКИ ПЪТ, вид собств. Съсобственост, вид територия Земеделска, категория 3, НТП Нива, площ 32501кв.м, стар номер 014011; поземлен имот ***, обл.Варна, общ.Аксаково, с.Любен Каравелово, м.ЧАТАЛ ЧЕШМА, вид собств. Съсобственост, вид територия Земеделска, категория 3, НТП Нива, площ 10505кв.м, стар номер 034013; Поземлен имот ***, област Варна, община Аксаково, с. Любен Каравелово, м. КУРИЯТА, вид собств.

Съсобственост, вид територия Земеделска, категория 3, НТП Нива, площ 7000 кв. м, стар номер 031009.

Посочва, че ответниците са сключили договор за наем за 1/10ид.ч. от същите ниви, съгласно договор за наем вписан в СВ с акт №279, том I, вх.peг.

№3003/2022г. със собственик, притежаващ по-малко от 25% от имотите за срок по-дълъг от една година, а именно за три стопански години.

За стопанската 2024/2025г. и ищеца и ответника подали декларация в срока по чл.376, ал.2 от ЗСПЗЗ, в която са посочили формата на стопанисване и начинът на трайно ползване на земите. Ищецът е подал заявление за ползване на имотите в реални граници, а ответника е подал заявление за участие в споразумение по чл.37в с приложен към заявлението опис на имоти за участие в масиви за ползване, съгласно регистрираните в общинската служба по земеделие договори и/или документи за собственост. Съгласно ал.6, 1 когато за един и същ имот са представени за регистриране повече от един договор за наем или за аренда на земеделска земя, в общинската служба по земеделие се регистрира договорът, вписан в службата по вписвания с найранна дата.

Твърди, че в чл.4а, ал.2 ЗСПЗЗ е уредена хипотезата на отдаване под наем на съсобствени земеделски земи, когато се сключват договори за наем със срок над една година, като очертаният там режим се явява специален, в отклонение от общите правила по ЗЗД, така и спрямо разпоредбата на чл.32, ал.1 ЗС, съдържаща изискването управлението и ползването на общата вещ да се извършва по решение, взето от съсобствениците, които имат повече от половината от общата вещ, на което съответства задължението на малцинството да се съобрази с решението на мнозинството и да не може да го променя /извън случаите на чл.32, ал.2 ЗС/.

Ищеца счита, че при така описаните обстоятелства следва да се разреши възникналата вследствие сключването на два договора с обект едни и същи имоти колизия по отношение ползването им. Сочи, че предпочитание следва да се даде на този договор, който е сключен от съсобственик, притежаващ поголям дял от съсобствеността, независимо, че договора за наем на ответника е вписан преди договора за аренда на ищеца.

Изтъква, че за да отговаря на изискванията на чл.4а. ал.1, т.3 от ЗСПЗЗ.

Договорът трябва да е сключен от съсобственик/съсобственици, които притежават поне една четвърт ид.ч. от съсобствения имот. След като договорът е сключен от съсобственик, притежаващ по-малка ид.ч. 1/10 в случая, той не отговаря на изискванията на чл.4а, ал.1, т.З от ЗСПЗЗ. Посочва, че в предл. второ на §10, ал.1 изрично е предвидено, че в случаите, когато имотът е съсобствен, декларация следва да се подаде от съсобственика или съсобствениците, притежаващи повече от 25/100ид.ч. от съсобствения имот.

Излага, че ответника нямал право да подава декларация за ползването на имотите, след изтичане на едногодишния срок, което прави договора сключен в противоречие със закона за срока до три стопански години, както и сключен поради заобикаляне на закона, тъй като в самия договор е записана обща площ на отдадените под наем идеални части от поземлени имоти.

Излага, че съобразно чл.32, ал.1 ЗС общата вещ се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от нея. Доколкото отдаването на съсобствена вещ под наем представлява действие на управление, отдаването под наем само от един от съсобствениците, които не притежават повече от половината от имота този договор не е противопоставим на всеки един от останалите съсобственици на имота заедно или поотделно, като счита че договорът за наем не обвързва собствениците на земеделски земи.

Моли, съда да постанови решение, с което да се прогласи за нищожен сключеният договор за наем на 1/10ид.ч. от следните поземлени имоти: поземлен имот: ***, обл.Варна, общ.Аксаково, с.Любен Каравелово, м.КРУМОВСКИ ПЪТ, вид собств.Съсобственост, вид територия Земеделска, категория 3, НТП Нива, площ 32501 кв. м, стар номер 014011; поземлен имот ***, обл.Варна, общ.Аксаково, с.Любен Каравелово, м.ЧАТАЛ ЧЕШМА, вид собств. съсобственост, вид територия Земеделска, категория 3, 2

НТП Нива, площ 10505кв.м., стар номер 034013; Поземлен имот ***, обл.Варна, общ.Аксаково, с. Любен Каравелово, м.КУРИЯТА, вид собств. съсобственост, вид територия Земеделска, категория 3, НТП Нива, площ 7000кв.м., стар номер 031009, вписан в СВ с акт №279, том I, вх.рег.

№3003/2022г. поради противоречие със закона, на основание чл.26, ал.1 ЗЗД, като в евентуалност, предявява иск с правно основание чл.124, ал.1 от ГПК, вр. чл.32, ал.1 ЗС да се установи, че Договор за наем на земеделски земи вписан в СВ с акт №279, том I, вх.рег.№3003/2022г. е непротивопоставим на Договор за аренда вписан в СВ с акт №280, том VII, вх.рег. №24361/2023г., като сключен със съсобственик, които не притежава повече от половината от собствеността на имота.

Ответникът „ПАЛОМИ“ ООД е подал отговор по реда на чл.131 от ГПК, като моли, съда да постанови решение, с което да го отхвърли, като недопустим и неоснователен.

Излага, че исковата молба е нередовна по отношението на искането за приемането на установено между страните, че процесният договор за наем е нищожен поради липса на предмет и заобикаляне на закона. Сочи, че никъде исковата молба не се твърди в какво се изразява липсата на предмет или заобикалянето на закона.

Ответникът „КРЕАТИВ ИНВЕСТ ГРУП“ ООД е подал отговор по реда на чл.131 от ГПК, като моли, съда да постанови решение, с което да го отхвърли, като недопустими и неоснователни.

Излага, че в евентуалност са предявени два установителни иска, като така формулирания предмет на иска не могат да бъде поставен в границите на допустимия предмет на установителния иск по чл.124, ал.1 от ГПК, защото не са изправени пред хипотезата на спор за съществуване на правоотношение или право.

Оспорва арендодателите по представения договор за аренда от 2023г. да са действителните собственици на поземлените имоти, във връзка с които са заведени исковите претенции. В условията на евентуалност оспорва, че арендодателите по договора за аренда от 2023г. притежават заедно повече от 50% ид.ч. от същите поземлени имоти, за да имат правомощия да сключват договори за аренда за тях на основание чл.3, ал.4 от Закона за арендата в земеделието.

Излага, че исковите претенции са предявени преждевременно.

Договорът за аренда поражда действие по отношение на поземлените имоти от 01.10.2024г. съгласно т.2.1 от договора. Следователно към датата на подаване на исковата молба – 21.08.2024г., ищецът все още не е можел да обоснове правния си интерес от водене на делото с договора за аренда.

Възразява срещу твърденията за нищожност на договора за наем от 2022г., като излага че няма каквото и да е основание да се приеме, че договорът за наем няма предмет.

Посочва, че в договора ясно е посочено, че същият се сключва за отдаване под наем на 1/10ид.ч. от описаните в него поземлени имоти, като не съществувала неопределеност на наемната цена поради изчисляване на общата площ на отдадените под наем идеални части.

Страните са се уговорили, че ще се дължи наемна цена от 70 лв./дка., 3 която изчислена отделно за ид.ч. от всеки имот или общо за всички ид.ч., винаги ще е една и съща.

Твърди, че предмет на договора за наем не са целите поземлени имоти, а единствено притежаваните от наемодателя 1/10ид.ч. от имотите. Поради тази причина не е допуснато противоречие с чл.4а, ал.1 и 2 от ЗСПЗЗ и всички възражения на ищеца в тази посока са неоснователни.

Сочи, че няма основание да се приеме и че договорът за наем е сключен с цел заобикаляне на закона. Посочва, като неоснователни и претенциите, че договорът за наем от 2022г. е непротивопоставим на договора за аренда от 2024г. предвид предимството, от по-ранното вписване. Претендира разноски.

Съдът приема, че предявеният иск намира правното си основание в чл.26, ал.1, предл.1 от ЗЗД и чл.124 от ГПК след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, заедно и поотделно и по вътрешно убеждение, приема за установено следното от фактическа страна и правна страна:

По делото са представени договор за наем на недвижим имот от 4.02.2022г. и договор за аренда от 7.08.2023г.

Първият от двата договора, този за наем е сключен между „Паломи“ ООД и „Креатив инвест груп“ ООД, като по силата на същия „Паломи“ ООД в качеството си на наемодател отдава под наем на „Креатив инвест груп“ ООД по 1/10ид.ч. от четири броя имоти:***, ***, *** и

*** за срок от три стопански години при наемна цена от 70лв. на декар за стопанска година. Договорът е двустранно подписан с нотариална заверка на подписите на страните и е вписан в АВп на 04.02.2022г., като същият се намира за редовен от външна страна от състава и следва да се приеме, че е породил целените с него за страните права и задължения. Срокът на договора е три години считано от 1.10.2022г.

Вторият договор е за аренда, сключен е между осем физически лица като наемодатели и ищеца „Тритон 54“ ЕООД, като наемател и в него е обективирано изявление осем лица в качеството им на собственици на земеделски земи за предоставяне на същите под аренда на настоящия ищец.

Договорът е записан в единствено число от името на арендодател, а не на арендодатели, но съдът намира, че става дума за техническа грешка отстранена от изписването на имената на осемте собственика. Този договор също е двустранно подписан и се отнася за десетгодишен период считано от 1.10.2024г., като този договор е вписан в АВп на 14.08.2023г.

По отношение на договорът за наем на 1/10ид.ч. от земите сключен за срок от три години съдът намира, че същият не противоречи на закона. Видно от съдържанието на посочения договор наемодателят отдава само 1/10ид.ч. от описаните в него земи, като по делото липсва спор, че той е бил собственик на същите към него момент. Дори да се приеме, че наемодателят се е разпоредил в цялост с веща по реда на обикновеното управление, то правата му се уреждат от чл.229, ал.2 от ЗЗД и срокът на договора попада в пределите на допустимото по закон. По делото е представено възлагателно постановление от 24.03.2009г. на ЧСИ М.П. с което в собственост на наемодателя „Паломи“ ООД се възлага 1/10ид.ч. от имоти ПИ №014011, 014012, 034013 и 031009 всички в землището на с.Л.Каравелово идентични с посочените в договора за 4 наем. Посочената отдадена площ не обхваща чужди дялове от имотите, а отговаря на обема от собственост на наемодателя и поради това със сключването на атакувания договор за наем, той не е действал в условията на обикновено управление на съсобствени вещи в цялост. При това положение неоснователни са твърденията на ищеца, че наемният договор засяга негови интереси поради частичното съвпадане на сроковете за които са сключени двата договора още повече, че от представения аренден договор не се установява арендодателите да отдават само своите части от собствеността.

По изложените съображения предявеният иск по реда ан чл.26, ал.1 от ЗЗД за програсяване за нищожен на договор за наемна на недвижим имот от 4.02.2022г. следва да бъде отхвърлен.