Решение № 1104 от 19.02.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1104 гр. София, 19.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-5 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Десислава Янева-Димитрова при участието на секретаря Яна Огн. Лалова като разгледа докладваното от Десислава Янева-Димитрова Гражданско дело № 20231100103975 по описа за 2023 година

Предявен е от С. И. Г. против „Е. Билд“ ЕООД иск с правно основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД.

Ищецът твърди, че на 27.09.2016 г. сключил с ответника предварителен договор за покупко-продажба и изработка на следните недвижими имоти: апартамент № 7, находящ се на 3-ти жилищен етаж, кота + 8.55, състоящ се от антре, коридор, стая, баня с тоалетна, стая, тоалетна, дневна с кухненски бокс, стая с дрешник, три балкона, със застроена площ от 143.38 кв.м., с общи части 14.82 кв.м., общо „бруто застроена площ“ 158.20 кв.м., и паркомясто № 5, находящо се на сутеренен етаж на жилищна сграда, кота - 2.85, с площ 31.44 кв.м., с включени общи части. Ответникът в качеството на продавач поел задължение да прехвърли на ищеца в качеството на купувач принадлежащите на апартамент № 7 и паркомясто № 5 идеални части от правото на собственост върху урегулирания поземлен имот, в който била изградена сградата, в която се намирали двата обекта. С анекс от 05.04.2018 г. към същия договор страните договорили ответникът да довърши строежа на продаваните апартамент и паркомясто за срок от 24 месеца от откриването на строителната площадка, но не по-късно от 30 месеца от 1 подписването на анекса, т.е в срок до 05.10.2020 г. В срок до един месец от датата на въвеждане на обекта в експлоатация страните трябвало да сключат окончателен договор, с който продавачът да прехвърли на купувача имота.

Продажната цена, която страните уговорили в предварителния договор, била 160 290 евро, като същата трябвало да бъде заплатена на 9 вноски с падежи, посочени в договора и анекса към него. Ищецът твърди, че заплатил част от договорената цена за апартамента с отделни вноски в общ размер от 150 290 евро през периода 28.09.2016 г. – 18.05.2020 г., както следва: 16 029 евро на 28.09.2016 г.; 20 000 евро на 05.03.2018 г.; 12 058 евро на 05.03.2018 г.;16 029 евро на 12.04.2018 г.;16 029 евро на 07.05.2018 г.;16 029 евро на 10.10.2018 г.;16 029 евро на 28.03.2019 г.;16 029 евро на 03.05.2019 г.; 16 029 евро на 05.07.2019 г.;6 029 евро на 18.05.2020 г. За платения на 28.09.2016г. аванс ответното дружество издало фактура № 0000000001/29.09.2016 г. Ищецът твърди, че част от цената все още не била платена, тъй като ответникът не изпълнил задължението си да представи Акт 15. Част от уговорената втора вноска не била платена и поради отразяването на паркомясто 5 в строителната документация, а впоследствие и в кадастъра като гараж Г 5. Поземленият имот, от който ответникът се задължил да прехвърли приспадащите се идеални части на апартамента и паркомястото, представлявал поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.София. С нотариален акт за учредяване право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за построяване на сграда № 62, том XII, рег. № 20129, дело № 1750/2017 г. на нотариус М. Г.а, с район на действие – Районен съд - София, ответникът придобил правото на строеж за построяване на жилищната сграда, в която се намирали апартамент № 7 и паркомясто № 5 в УПИ ХI I I - 221 в кв.312 а, който поземлен имот бил с идентификатор ***, както и в УПИ XXIII-221 в кв.312а, който поземлен имот бил с идентификатор ***. За сградата, в която се намирали процесните имоти, било издадено удостоверение за въвеждане в експлоатация № 1169/21.12.2021 г. С построяването на сградата ответникът придобил правото на собственост върху апартамент № 7 и паркомясто № 5, което паркомясто било отразено в кадастъра като гараж Г 5. Съгласно предварителния договор и анекса към него, продавачът следвало да сключи с ищеца окончателен договор в срок до 21.01.2022 г. Ищецът отправил нотариална покана до ответника за сключване на окончателен договор, която била връчена на 2

15.11.2022 г. по реда на чл. 47, ал. 1 от ГПК, но ответникът не се явил на посочената дата за сключване на окончателен договор. При така изложените твърдения ищецът моли съда да обяви за окончателен предварителния договор за покупко-продажба и изработка от 27.09.2016 г. , изменен с анекс от 05.04.2018г., за следните недвижими имоти: 1/самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, област София (столица), община Столична, гр. София, район „Красно село“, ул. "********, тип жилище, апартамент в жилищна или вилна сграда, или в сграда със смесено предназначение, брой нива 1, площ по документ 141.55 кв. м., 9.010 % ид. ч. от общите части на сградата, при съседи по кадастрална схема: на същия етаж: обект с идентификатор ***; под обекта: *** и

68134,207.250.2.5; над обекта: *** и ***, който имот в предварителния договор е описан като апартамент № 7, находящ се на трети жилищен етаж, кота + 8.55, състоящ се от антре, коридор, стая, баня с тоалетна, стая, тоалетна, дневна с кухненски, бокс, стая с дрешник, три балкона, със застроена площ от 143.38 кв.м., с общи части 14.82 кв.м., общо „бруто застроена площ“ 158.20 кв.м., находящ се в УПИ XXIII – 221, кв.312 е, м.“Красно село - Плавателен канал - север“, район “Красно село, административен адрес: гр.София, ул.“********/самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-18-50/20.06.2016г. на изп.директор на АГКК, находящ се на адрес: гр.София, район „Красно село“, ул. "Царица Е.“ № ********, гараж Г5, тип гараж, бр. нива 1, площ по документ 30.05 кв. м, 11.720 % ид. ч. от общите части на подземния паркинг, което по предварителния договор съставлява паркомясто 5, находящо се на сутеренен етаж на жилищна сграда, кота - 2.85, с площ 31.44 кв.м.с включени общи части, находящо се в УПИ XXIII – 221, кв.312 е, м.“Красно село Плавателен канал - север“, район “Красно село“, административен адрес: гр.София, ул.“******** Е.“ № 18.

Ответникът не е подал отговор на исковата молба и не изразява становище в съдебно заседание.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на страните, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

3

По предявения иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД:

За да бъде уважен предявеният иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД трябва да е установен следният фактически състав: 1/между страните да е сключен валиден предварителен договор за продажба на недвижим имот в писмена форма, който да съдържа съществените условия на окончателен договор(описание на имота и неговата цена); 2/да е настъпила изискуемост на задължението на ответника за сключване на окончателен договор; 3/правото на собственост върху имота да принадлежи на продавача към датата на приключване на устните състезания по делото.

Първият въпрос, на който трябва да бъде отговор по делото е дали между страните е съществувал предварителен договор, който да съдържа съществените уговорки на окончателен договор.

От фактическа страна по делото се установява, че между ищеца и ответника на 27.09.2016 г. е сключен предварителен договор за покупкопродажба и изработка, съгласно който „Е. Билд“ ООД в качеството продавач е поело задължение спрямо ищеца в качеството на купувач да извърши строително-монтажни работи и да продаде на купувача срещу сумата от 160 290 евро с включено ДДС следните недвижим имоти, находящи се в УПИ XXIII-221, кв.312e, м.“Красно село-Плавателен канал –Север“, с административен адрес: ул.“******** Е.“ № 18:

1/апартамент № 7, находящ се на трети жилищен етаж, кота + 8.55, състоящ се от антре, коридор, стая, баня с тоалетна, стая, тоалетна, дневна с кухненски бокс, стая с дрешник, три балкона, със застроена площ от 143.38 кв.м., с общи части 14.82 кв.м., общо „бруто ЗП“ 158.20 кв.м.

2/паркомясто № 5, находящо се на сутеренен етаж на жилищната сграда, кота - 2.85, с площ от 31.44 кв.м., с включени общи части.

Страните са се споразумели продавачът да прехвърли на купувача идеални части от прилежащото УПИ за апартамент № 7 и паркомясто № 5 след акт № 16. Ищецът е поел задължение да заплати на продавача сумата от 160 290 евро за процесните имоти с включено ДДС, като в раздел II, т.1 от договора са посочени падежите на отделните плащания. Последната вноска се дължи след Акт 15. В договора са описани и строително –монтажни работи, които продавачът е длъжен да извърши в имота. /т.II,т.2.2/. Продавачът е длъжен да довърши строежа и да го въведе в експолатация в срок от 24 месеца 4 от откриването на строителна площадка /Акт обр.2/, но не по-късно от 30 месеца от подписването на договора. В срок до един месец от датата на въвеждане на обекта в експлоатация продавачът се задължава да сключи окончателен договор с купувача.

С анекс от 05.04.2018 г. към предварителния договор страните са променили падежите за плащане на отделни вноски от договорената продажна цена и срокът, в който продавачът е длъжен да довърши строежа. Договорили са се, че продавачът е длъжен да довърши строежа в срок от 24 месеца от откриването на строителна площадка /Акт обр.2 от 13.12.2017 г./. В анекса е посочено още, че в срок до един месец, считано от датата на въвеждане на обекта в експлоатация, продавачът се задължава да сключи окончателен договор, с който да прехвърли имота на купувача.

Видно от нотариален акт за учредяване право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за построяване на сграда № 620/29.08.2017г., том дванадесети, рег. № 20129, нот.дело № 1750/2017г. на нотариус М. Г.а, с район на действие - Районен съд - София, трети за спора лица са учредили право на строеж на ответника „Е. Билд“ООД да построи две сгради в два различни поземлени имота – сграда А в поземлен имот *** по КККР на гр.София, одобрени със заповед № РД -1850/20.06.2016г. на Изп.директор на АГКК, който поземлен имот по предходен план представлява УПИ XIII – 221, кв.312 е, м.“Красно село - Плавателен канал - север“, СО, район “Красно село“, и сграда Б в поземлен имот *** по КККР на гр.София, одобрени със запове д № РД -1850/20.06.2016г. на Изп.директор на АГКК, който по предходен план представлява УПИ ХXIII – 221, кв.312 е, м.“Красно село - Плавателен канал север“, СО, район “Красно село“, с изключение на обекти, подробно описани в т.1, подточки 1.1 и 1.2 от нотариалния акт.

Представено е удостоверение за въвеждане в експлоатация № 1169/21.12.2021 г., от което е видно, че е въведена в експлоатация едната от двете сгради, които е трябвало да бъдат построени, а именно - жилищна сграда с ателиета и подземен гараж, находяща се в поземлен имот с идентификатор ***, УПИ ХIII -221, кв. 312 е, м.“ж.к.Красно селоПлавателен канал - север“, район „Красно село“, с адм.адрес: гр.София, ул.“******** Е.“ № 18, но това не е сградата, в която е трябвало да се построи 5 апартаментът по предварителния договор.

Представени са платежни нареждания за периода 28.09.2016 г. 18.05.2020г. за извършени плащания от ищеца на ответника по предварителния договор в размер общо на 150 290 евро.

За плащането от 28.09.2016г. е издадена фактура

№

00001/29.09.2016 г. за сума в размер на 31 350 лева – платен аванс за покупка на недвижим имот в гр.София, район „Красно дело“, ул.“******** Е.“.

Представен е съгласуван на 02.09.2016 г. идеен проект за жилищна сграда с ателиета и подземен гараж в УПИ XIII - 221 и жилищна сграда с подземен гараж в УПИ ХХIII -221, кв.312 е, м.“Красно село-Плавателен канал - север“, район „Красно село“./л.120-124/.

С нот.покана от 21.10.2021 г., рег. № 7227, том трети, акт № 77 на нотариус Ч. ищецът е поканил ответника да сключат окончателен договор в 7 дневен срок от получаването на поканата. Нотариусът е приел, че поканата е връчена на 15.11.2022 г. по реда на чл.47, ал.1 от ГПК.

Представени са и нечетливи копия на идеен проект без посочена дата на съгласуване и без подписи/л.31-35/, които съдът не обсъжда, тъй като липсват доказателства тези проекти да са били съгласувани.

Така представените доказателства сочат, че между ищеца и ответника на 27.09.2016 г. действително е бил сключен предварителен договор за изработка и продажба на недвижими имоти. В предварителния договор обаче двата недвижими имота не са индивидиуализирани – не са посочени границите им по идеен проект, нито е конкретизиран самият идеен проект.