Решение № 722 от 13.04.2017, Софийски градски съд

Р Е Ш Е Н И Е гр.

София, 13.04.2017 г.

В

И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Търговско отделение, VI – 17 състав, в публично съдебно заседание на петнадесети март две хиляди и седемнадесета година в състав:

СЪДИЯ:

ДИЛЯНА

ГОСПОДИНОВА при секретаря Д.К. като разгледа докладваното от съдията гр.д. № 6652 по описа на СГС за 2016 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са обективно съединени искове с правно основание чл. 232, ал. 2, предл. 1 ЗЗД и чл. 232, ал. 2, предл. 2 ЗЗД.

Ищецът - „Е.”

АД, твърди, че на 17.11.2010 г. сключил с „БП И.“ ЕООД договор за наем, по силата на който на последния били предоставени за временно и възмездно ползване недвижими имоти, представляващи офиси от

№ 1 до № 10 и паркоместа № 1-18 а-б и № 1-19 а-б, находящи се в сграда с адрес гр. София, ул. „********** С договора наемателят се е задължил да заплаща месечна наемна цена, както и разноските за поддръжка и функциониране на общите части в сградата. На 10.05.2014 г. е подписано допълнително споразумение към договора за наем, с което е постигнато съгласие наемателят „БП И.“ ЕООД да бъде заместен от ответното дружество „Б.И.” ЕООД. Ищецът твърди, че в началото на 2015 г. ответникът спрял да заплаща дължимите по договора суми за наемна цена и консумативни разходи. Той не е заплатил на падежа наемната цена, дължима за ползване на наетите недвижими имоти, представляващи офиси от № 1 до № 10 за периода от 01.06.2015 г. до 28.02.2016 г., която възлиза на 32 845, 68 лв., наемната цена, дължима за ползване на наетите недвижими имоти, представляващи паркоместа № 1-18 а-б и № 1-19 а-б за периода от 01.06.2015 г. до 28.02.2016 г., която възлиза на 2 520 лв., дължимите разходи за поддръжка на общите части сградата, в която са разположени наетите недвижими имоти, представляващи офиси от № 1 до № 10 за периода от 01.06.2015 г. до 28.02.2016 г., които възлизат на 2 520 лв., дължимите разходи за студена вода, използвана в наетите недвижими имоти, представляващи офиси от № 1 до № 10, за периода от 17.11.2014 г. до 21.12.2015 г., които възлизат на 690, 86 лв., дължимите разходи за електрическа енергия, използвана в наетите недвижими имоти, представляващи офиси от № 1 до №

10, за периода от 17.11.2014 г. до 21.12.2015 г., която възлиза на 15 177, 89 лв. Ответникът е погасил част от така описаните задължения, като е извършил плащания на суми в размер на 398, 66 лв. и 1 266, 90 лв., като към момента продължава да дължи суми в общ размер от 34 098, 78 лв. – неплатена наемна цена, и в общ размер от 17 990, 09 лв. – неплатени разходи за ползване на наетите вещи. Поради изложеното ищецът моли ответното дружество да бъде осъдено да му заплати посочените суми. Претендира заплащане и на направените в производството разноски.

Ответникът – „Б.И.”

ЕООД, не заявява становище по основателността на предявените искове.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и ги обсъди в тяхната съвкупност, както и във връзка със становищата на страните и техните възражения, намира за установено от фактическа страна следното:

На 17.11.2010 г. между „Е.” АД, като наемодател, и „БП И.” ЕООД, като наемател, е сключен договор, с който на последния са предоставени за временно ползване срещу заплащане на месечна наемна цена, недвижими имоти, представляващи 20 офиса и 4 паркоместа, находящи се в жилищна и административна сграда с адрес: гр. София, бул. „**********. С договора страните са постигнали съгласие, че наемателят заплаща на наемодателя месечна наемна цена за предоставеното ползване на всички имоти в евро или в левовата им развностойност, която е в размер на 2 900 евро. В договора в предвидено, че наемната цена се заплаща по банков път до 10-то число на текущия месец, а ако този ден е неработен – до първия ден след тази дата. Наемателят е поел задължение да заплаща ежемесечно, отделно от наема, сума в размер на не по-малко от 300 лв. без ДДС и не повече от 400 лв. без ДДС, която към датата на подписване на настоящия договор съответства на припадащата се на имотите част от следните разноски за поддръжка и функциониране на общите части, както следва: - разноски за функциониране на асансьор от 210 лв., - разноски за поддръжка и функциониране на помпена инсталация в размер на 20 лв., - разноски за осветление на стълбищната клетка, подземния паркинг и фасадно осветление на сградата в прогнозен размер от 70 лв.

В раздел III от договора е предвидено, че той влиза в сила от 01.01.2011 г., но само след получаване на уговорения депозит по сметка на наемодателя. Договорът се сключва за срок от три години, считано от 01.01.2011 г., като този срок се счита за продължен при същите условия с последващи периоди от по пет години, ако никоя от страните не е изразила несъгласието си най-късно два месеца преди изтичане на текущия действащ период

На 10.05.2014 г. между „БП И.” ЕООД и „Е.” АД е подписано допълнително споразумение към договора за наем от 10.05.2014 г., с което страните се съгласяват наемният договор да бъде прехвърлен на фирма „Б.И.” ЕООД, която да фигурира на мястото на „БП И.” ЕООД.

В производството са приети като доказателства 18 броя фактури, издаден в периода от 19.01.2015 г. до 01.02.2016 г., в които са отразени задължения за заплащане на месечен наем от 3 910, 20 лв. без ДДС за месеците юни, август, септември, октомври и декември 2015 г. и за месеците януари и февруари 2016 г., за заплащане на месечен наем за паркоместа от 300 лв. без ДДС за месеците юни, август, септември, октомври и декември 2015 г. и за месеците януари и февруари 2016 г., за заплащане на цената на потребена ел. енергия и вода за месец декември 2014 г., за месеците януари, февруари, март, май, юни, юли, септември, октомври, ноември и декември 2015 г., за заплащане на комунални разходи за месеците юни, август, септември, октомври, декември 2015 г. и за месеците януари и февруари 2016 г. Всички фактури са издадени от „Е.” АД и като получател в тях е посочено дружеството „Б.И.” ЕООД. Само част от фактурите са подписани от представител и на двете дружества и това са тези, намиращи се на л. 15, 17, 18, 21, 23, 25 и 29.

При така установената фактическа обстановка, съдът приема от правна страна следното:

По иска с правно основание чл. 232, ал. 2, предл. 1 ЗЗД:

В исковата молба като правопораждащ факт по отношение на вземането на ищеца за получаване на сума в размер на 34 098, 78 лв. се сочи съществуването на договор за наем и договор за заместване в дълг, по силата на който ответното дружество е поело задълженията да заплаща месечна наемна цена за ползване на недвижими имоти, представляващи офиси и паркоместа. Ето защо и съдът следва на първо място да отговори на въпроса дали от представените по делото доказателства се установява да е налице облигационна обвързаност между страните по спора, по силата на която ищецът да е поел задължение за предоставяне за ползване на определени недвижими имоти, а ответникът да се е задължил да заплаща наемна цена за тях за претендирания период и в претендирания размер.

По делото не се спори, че между ищеца „Е.” АД, в качеството му на наемодател, и трето за спора лице „БП И.” ЕООД, като наемател, са валидно възникнали облигационни отношения по сключен на 17.11.2010 г. срочен договор за наем на недвижими имоти. Това е видно и от приетия като доказателство в производството писмен договор от 17.11.2010 г., който е подписан от представители на двете страни по наемната сделката и обективира тяхното съгласие за сключването й и за съдържанието на всички съществени елементи от нейното съдържание – индивидуализацията на предоставените за ползване вещи и размерът на наемната цена. С този договор ищецът е предоставил на дружество „БП И.” ЕООД за временно и възмездно ползване следните вещи, а именно недвижими имоти, представляващи 20 офиса и 4 паркоместа, находящи се в жилищна и административна сграда с адрес: гр. София, бул. „**********.

Между договарящите субекти е постигнато съгласие и по отношение на съдържанието на другата съществена престация на договора за наем – за размера на наемната цена, която наемателят се задължава да заплаща на наемодателя, като е уговорено тя да възлиза на сумата от 2 900 евро с ДДС за всички недвижимите имоти, които са предоставени за ползване. Доколкото по делото няма представени доказателства за това, че някоя от страните по тази сделка е изразила изрично несъгласие с неговото продължаване след изтичане на тригодишния срок на действие от 01.01.2011 г. до 01.01.2014 г., то следва да се приеме, че е налице хипотезата, уредена в раздел II от съдържанието на договора и той се счита продължен за срок от още пет години, т.е. от 01.01.2014 г. до 01.01.2019 г. Следователно тази сделка е действаща за периода, за който се претендира заплащането на процесните суми, и обвързва страните.

Писменият договор за наем от 17.11.2010 г. не е подписан от представител на ответника „Б.И.” ЕООД, срещу който е насочена претенцията за заплащане на наемна цена, поради което следва да се заключи, че това дружество не е страна по процесната сделка и въз основа на нея не могат да възникнат каквито и да било задължения в негова тежест. Ето защо и съдът трябва да отговори на въпроса дали по делото се доказва да е настъпил такъв факт, от който за „Б.И.” ЕООД да е възникнало задължение за заплащане в полза на ищеца на уговорената с договора от 17.11.2010 г. наемна цена за спорния период от месец юни 2015 г. до месец февруари 2016 г., който с оглед твърденията на ответника представлява постигнато съглашение за заместване в дълг.

В чл. 102, ал. 1 ЗЗД е предвидено, че трето лице може да замести длъжника само с изрично съгласие на кредитора, като заместеният длъжник се освобождава от отговорност към кредитора. Заместване в дълг по смисъла на посочената законова норма може да настъпи само въз основа на някой от следните факти: или постигнато изрично съглашение за това между кредитора и третото лице – поемател на дълга, в който случай съгласието на стария длъжник не е необходимо, или на постигната уговорка за това между стария и новия длъжник, като в тази хипотеза кредиторът също трябва да изрази изрично съгласие за заместването в дълг, за да може същото да породи правни последици. Заместване в дълг не може да настъпи по договор, сключен единствено между кредитора и стария длъжник, без да е налице изразена от третото лице воля за съгласие да поеме изцяло задълженията, възникнали в тежест на друг правен субект на основание сключена между него и кредитора сделка, тъй като законът не допуска едно лице да бъде задължено да изпълнява определено договорно задължение, без да е изявило воля за това, а въз основа на изявления на различни от него правни субекти.

От представеното по делото допълнително споразумение от 10.05.2014 г. към договора за наем се установява, че то обективира съгласие за заместване от „Б.И.” ЕООД на наемателя „БП И.” ЕООД в задълженията, които са възникнали в тежест на последното дружество по договора за наем от 17.11.2010 г., което е постигнато само между кредитора по тази сделка - „Е.” АД и длъжника по нея - „БП И.” ЕООД. То не е подписано от представител на ответника „Б.И.” ЕООД, поради което и с него не е изразена воля от това юридическо лице да замести наемателя „БП И.” ЕООД във всички негови права и задължения по сключения договор за наем от 17.11.2010 г. ето защо и това споразумение не може да обвърже ответника и следователно да има действието, предвидено в чл. 102 ЗЗД.

В производството няма представени и никакви други писмени документи, които да обективират изявление на „Б.И.” ЕООД за поемане на всички задължения, възникнали в тежест на наемателя по силата на посочената наемна сделка.

След като дружеството „Б.И.”

ЕООД не е сключило договор за заместване в задълженията по договора от 17.11.2010 г. с нито една от страните по нея – нито с наемодателя, нито с наемателя, то следва да се приеме, че в процесния случай липсва съглашение, което да може да породи предвидените в чл. 102 ЗЗД правни последици по освобождаване на наемателя „БП И.” ЕООД от изпълнение на задълженията му по процесния договор за наем, включително и от това за заплащане на наемна цена за предоставените за ползване недвижими имоти, и за заместването му от ответника, който поема изцяло тези задължения.