Решение № 3031 от 07.05.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 3031 гр. София, 07.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-22 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Стефан Ис. Шекерджийски при участието на секретаря Капка Н. Лозева като разгледа докладваното от Стефан Ис. Шекерджийски Гражданско дело № 20251100110434 по описа за 2025 година искове с пр.осн. чл. 135 и чл. 19, ал. 3 от ЗЗД:

Ищецът – С. П. П., твърди, че на 18.12.2023г., бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, между първия ответник - И. И. А., като продавач и третото и С.Ц.Ф., ЕГН **********, като купувач. Предмет на сделката бил следният недвижим имот, находящ се в многопрофилна жилищна сграда, със застроена площ от 249,25 м2 , състояща се от: СУТЕРЕН, на кота -3,00 метра, ПАРТЕР, на кота 0.00 метра, ПЪРВИ ЕТАЖ, на кота +2.85 метра, ВТОРИ ЕТАЖ, на кота +5.70 метра, ТРЕТИ ЕТАЖ, на кота +8.55 метра, ЧЕТВЪРТИ ЕТАЖ, на кота +11.40 метра и ПЕТИ ЕТАЖ, на кота +14.25 метра, която сграда е изградена, съгласно Разрешение за строеж № 61 от 10.07.2021г. на СО район „Студентски", влязло в сила на 11.08.2021г. и одобрен архитектурен проект от 26.04.2021г. на СО, район „Студентски", снабдена с удостоверение за въвеждане в експлоатация № 1438 от 19.12.2024г. на СО, НАГ, с определен административен адрес: гр.

София, Столична община, Район „Студентски", улица „Професор Стоян Киркович" № 26, и която сграда е изградена в описания по документ за собственост ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.

София, община Столична, област София (Столица), одобрени със Заповед № РД-1838/10.07.2012г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот: град София, район „Студентски", улица „Проф. Стоян Киркович", с площ по кадастрална скица от 502 м2 , трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване до 10 метра, предишен идентификатор: ***, номер по предходен план: квартал: 28, парцел: XIV-6178, при съседи по кадастрална скица поземлени имоти с идентификатори:

***,

***,

***,

1

***, ***, ***, който поземлен имот съгласно действащия регулационен план представлява УПИ XIV-6178 - за ЖС, в квартал 28 по плана на град София, местност „Дървеница", одобрен със Заповед № РД-09-50-135 30.03.1998г., потвърдено с Решение № 85, Протокол № 56/06.08.2003г. на СОС и Решение № 349 по Протокол № 77/13.06.2019г. на СОС, при съседи: от две страни улица. УПИ XVI-2082 и УПИ XV- 2082, който УПИ е образуван от реална част от имот с планоснимачен № 2082, с площ на реалната част от 523 м2 , а именно: САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на град София, община Столична, област София (столица), одобрени със Заповед РД-1838/10.07.2012г. на Изпълнителния директор на АГКК, находящ се в сграда с идентификатор ***, с предназначение: Жилищна сграда – многофамилна, брой етажи: 6, с предназначение на самостоятелния обект: Жилище, апартамент в жилищна или вилна сграда, или в сграда със смесено предназначение, брой нива на обекта: 1, представляващ АПАРТАМЕНТ № 2, с административен адрес: град София, район „Студентски", улица „Проф. Стоян Киркович“ № 26, на 2 етаж по кадастрална схема, а по документ та собственост на 1 етаж, на кота +2.85 метра, със застроена площ 52.90 м2 , състоящ се от антре, дневна с трапезария и кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна и балкон, при съседи по архитектурен проект: коридор, апартамент № 1, двор към улица и апартамент №3 и при съседи по кадастрална схема: на същия етаж: ***; ***; под обекта: ***; ***. над обекта: ***.

***, заедно с 3.73% ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 11.05 м2 , заедно със съответните ид.ч. от правото на строеж върху мястото, върху което е построена сградата, подробно описано по-горе заедно със СКЛАД № 2, находящ се в сутерена на сградата, на кота -3.00 метра, със застроена площ от 3.67 м2 , при съседи по документ за собственост: коридор, склад № 1, склад № 17 и склад № 3, заедно с 0.08 % ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 0.23 м2 , заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, върху което е построена сградата, подробно описано по-горе.

На 03.11.2023г. купувачът Ф. извършил плащане по сметка на продавача в размер на 2 427,82 лева с посочено основание „капаро за покупка на недвижим имот“. С нареждане за плащане от 22.12.2023г., купувачът превел по банковата сметка на ответника - И. И. А., сума в размер на 20 198 лева.

На 18.01.2024г. било подписано тристранно споразумение към предварителен договор, с което ищецът встъпил в правата и задълженията на купувача.

На 26.02.2025г. страните подписали анекс, с който се съгласили срокът за сключване на окончателен договор да бъде продължен до 30.07.2025г.

Ищецът се явил в кантората на нотариус М.Г. на 30.07.2025г. за сключване на окончателен договор. Продавачът обаче не се явил. Впоследствие било установено, че жилището е дарено (НА за дарение на недвижим имот № 1 том XII, peг. № 24161 дело № 2

1958 от 25.07.2025г. на нотариус М.Г., peг. № 622, вписан в Агенция по вписванията с входящ номер 63659 от 25.07.2025г. акт № 190, том CLII, дело № 50250 от 2025г.).

Така купувачът бил увреден.

С оглед изложеното, ищецът моли: да се обяви спрямо него за недействителна сделката за дарението; и ако това бъде сторено да се обяви за окончателен предварителния договор.

Ответниците - И. И. А., и М. М. Ц., лично и със съгласието на майка си И. А., оспорват иска, тъй като ищецът не бил кредитор и предвид липса на еквивалентност.

Навеждат се и други доводи.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на страните, с оглед разпоредбата на чл. 12 и чл. 235, ал. 3 от ГПК, приема за установено следното: от фактическа страна:

Не се спори, че договореностите са сключени, като съответните суми са заплатени, а именно:

Предварителен договор от 18.12.2023г., като страни са първата ответница, която следва да сключи окончателен договор относно жилището, описано в исковата молба, като продавач, и С.Ц.Ф..

Цената е 113 500 € (или левова равностойност), която е крайна и не подлежи на изменение (чл. 2, ал. 2), като към момента на подписването на двустранната сделка се заплаща сумата от 22 198 лева, а остатъкът от 199 788 лева ще бъде изплатена от купувача чрез кредит след вписване на нотариалния акт (чл. 1, ал. 1, чл. 2, ал. 3, т. 1 и т. 2).

Срокът е до 15.02.2024г., като е определен и конкретен нотариус (чл. 3, ал. 1-2).

Условие за сключване на окончателния договор е представяне на удостоверение от банка, че кредитът е одобрен (чл. 19).

За кореспонденция са посочени ел.адреси и телефони (чл. 18). Този на продавача е ********.

На 22.12.2023г. е заплатена сумата от 20 198 лева (Платежно нареждане – л. 16), а преди това - на 03.11.2023г. – още 2 427,82 лева (Платежно нареждане – л. 17). Като основание за престацията е посочено – плащане по заем, но и капаро за покупка на недвижим имот.

Общо - 22 625,82 лева.

На 18.01.2024г. е сключено тристранно споразумение, като ищецът е встъпил в правата на С.Ц.Ф. (т.е. го заменя). В него е преуредена и заплатената вече сума от 22 198 лева. Тя трябва да се възстанови на първоначалния купувач (чл. 2). Срокът е изменен на 30 дена, считано от представяне на влязло в сила разрешение за ползване.

3

Удостоверение за въвеждане в експлоатация е издадено на 19.12.2024г. (л. 28), а то всъщност е разрешението за ползване, визирано в чл. 19 от Тристранното споразумуние.

На 26.02.2025г. е сключен Анекс като срокът е удължен най-късно до 30.07.2025г., а цената е увеличена от 113 500 € на 118 500 € (л. 22 и л. 77). Дописването е ръкописно – найотдолу (дописването е признато изрично от ищеца – изявление от о.с.з. от 10.02.2026г. – л.

87).

Цялата документация, представена от ищцата е заверена от процесуалния ù представител (според приетото в Решение № 19 от 12.02.2013г. по гр.д. № 864/2012г., IV г.о., по въпроса за доказателствената сила на копие на документ е прието, че съгласно чл. 179, ал. 2 ГПК официално завереният препис има същата доказателствена стойност както оригиналният документ. Компетентни да извършат официално удостоверяване на верността на препис от документ са нотариусът на основание чл. 569, т. 2 ГПК и помощник-нотариусът на основание чл. 40 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност (ЗННД). При предвидени със закон специални условия такова удостоверяване могат да правят и съдии по вписванията - чл. 48 и чл. 82 ЗННД, кмет, заместник-кмет, секретар на община и кметски наместник - чл. 83 ЗННД, консулските длъжностни лица - чл. 84, ал. 1, т. 2 ЗННД, и адвокат - чл. 32 от Закона за адвокатурата (ЗАдв). … Ако документът е заверен от адвокат, искането следва да се остави без уважение, тъй като такъв препис вече е представен - решения по гр. д. № 567/2018 г., III г. о.; по т. д. № 2800/2015 г., I т. о.; по гр. д. № 588/2011 г., III г. о.; по гр. д. № 1590/2009 г., I г. о., и др. ).

Първият документ, този на л. 22, е заверен с вярно с оригинала, като копието не е пълно – видимо в долната част има текст, който не е пълен. Съдържанието му се установява от второто копие – това, което е представено от ответника - л. 77.

Ако липсваше малко по-голяма част от ръкописното дописване, решаващият орган би сезирал СРП с оглед преценка дали не е налице престъпно удостоверяване – чл. 311 от НК. В случая по-скоро има недопринтиране на фотокопие на документ (в горната му част има номерация JPG_8147.jpeg).

На 25.07.2025г. г-жа И. А. е дарила имота на дъщеря си М. Ц. (НА за дарение на недвижим имот № 1 том XII, peг. № 24161 дело № 1958 от 25.07.2025г. на нотариус М.Г., peг.

№ 622, вписан в Агенция по вписванията с входящ номер 63659 от 25.07.2025г. акт № 190, том CLII, дело № 50250 от 2025г.).

На 30.05.20205г. ищецът се е явил пред нотариус Г.ева, но това не било сторено от гжа И. А. (констативен протокол по чл. 593 от ГПК № 69, т. VII, рег. № 24723/30.07.2025г. на нотариус М. Г.ева).

Ищецът оспорва да е изпратил съобщение със следното съдържание на ответника – Потвърждавам, че сделката ще я изповядаме на 28.07.2025г., в 09,15 минути при нотариус Р.Е., в град София, с адрес: пл. ********, ет. 1. При разпит по реда на чл. 176 от ГПК в о.с.з. от 10.02.2026г. заявява:

Не си спомням дали съм изпращал това съобщение (след изрично настояване от страна на председателя на състава за ясен отговор). Не съм изпращал това съобщение.

В о.с.з. от 28.04.2026г. процесуалният представител на ищеца заявява, че: … безспорно, че единият от телефонните номера, а именно този, който завършва на 65 е номерът, от който е изпратено въпросното съобщение. Моят доверител е ползвал телефона, от който е изпратено съобщението, копие от което беше представено в предходното заседание, но моя доверител не е ползвал телефона, за който в експертизата се изказва предположението, че евентуално от него би могла да бъде извършена комуникацията. Разбира се, той 4 може да съдейства и да се представи доказателство на кого е този друг номер, от който е имало някаква Вайбър комуникация. Твърдя, че този телефон не е на доверителя ми. Чий е телефона завършващ на 888 не мога да кажа на кого е.

В отговора се описва ситуацията при която ищецът е поканил ответника да се изповяда сделка при един нотариус, този посочен в договора (и определен от банката на купувача), а след това е получел протокол от нотариус Г.ева. Така ищецът умишлено внесъл объркване относно нотариуса и адреса му с оглед поставяне на отв. А. в неизпълнение на предварителния договор (л. 63 – гръб). Съдът приема, че това е хипотеза на признание на неизгоден за страната факт – чл. 175 от ГПК (Решение № 475 от 08.06.2010г. по гр.д. № 1311/2009г., г.к., ІІІ г.о. на ВКС:

Изявлението на страната по делото, когато то съдържа неизгодни за нея факти, релевантни за спорното право, има характер на признание и се явява важно доказателствено средство. Когато признанието води до съвпадане на фактическите твърдения на двете спорещи страни това е указание за тяхната истинност. Признанието има доказателствено значение, затова съдът преценява признанието, с оглед на всички обстоятелства по делото - чл.