Решение № 5263 от 25.03.2024, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 5263 гр. София, 25.03.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 145 СЪСТАВ, в публично заседание на деветнадесети октомври през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: НОРА ВЛ. МАРИНОВА при участието на секретаря В. като разгледа докладваното от НОРА ВЛ. МАРИНОВА Гражданско дело № 20221110147782 по описа за 2022 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на част II, дял I, чл. 124 и сл. ГПК.

Предявен e установителен иск с правна квалификация чл.422 ГПК вр. чл. 79, ал. 1, пр.

1 ЗЗД вр. чл. 51 ТЗ от „П. срещу Л. Г. К. с искане за признаване за установено, че ответникът дължи на ищеца сумата в размер на 2464,34 лв., представляваща неплатено възнаграждение по договор за посредничество при продажба на недвижим имот от 21.10.2021 г., ведно със законна лихва от 01.04.2022 г. до изплащане на вземането, за която е издадена заповед за изпълнение на парично задължение по ч. гр. д. № 17585/2022 г. по описа на СРС, 145 състав.

Ищецът „П. твърди, че между страните бил подписан Договор за посредничество от 21.10.2021 г., по силата на който ищцовото дружество се задължило да посредничи с цел сключване на договор за покупко-продажба на недвижим имот, на който ответницата била съсобственик на 1/4 идеални части, а именно: АПАРТАМЕНТ, с идентификатор ., находящ се в град С. (преди с адрес ул. „А.), със застроена площ 87.98 кв.м. Сочи, че съгласно условията на Договора дружеството - изпълнител и ищец в настоящото производство е изпълнило своите задължения добросъвестно и е следвало да получи дължимото и уговорено между страните възнаграждение в т. 4 от него, а именно: 3% от цената, за която е извършена продажбата или в конкретния случай по отношение на ответницата – 1/4 от тези 3% от офертната цена от 168 000 евро – 2464,34 лв. предвид обстоятелството, че договор за покупко-продажба не бил сключен, тъй като продавачите, сред които и ответницата, се отказали от продажбата. Твърди, че в изпълнение на договорните си задължения „П. намерило потенциален купувач за имота, но след проведена среща със съсобствениците на имота, те единодушно взели решение да не продават имота на трето лице, а две от съсобствениците да продадат техните идеални части на третия съсобственик. Така сделка се състояла на 15.03.2022г., като ищецът твърди, че съдействал и за нея като посредничил при изготвяне на документите за отпускане на ипотечен кредит и за изповядване на сделката пред нотариус, на която присъствал управителят на ищцовото дружество – М.. Твърди, че на среща на 02.02.2022г. ответницата заявила, че ще заплатят дължимото възнаграждение по договора, което било отразено в подписания протокол от тази дата. Въпреки това и до настоящия момент плащане не е последвало. Ето защо, моли за уважаване на предявения иск и присъждане на разноски за производството.

1

В срока по чл. 131 ГПК е подаден отговор на исковата молба от ответницата Л. Г. К., с който оспорва предявения иск като неоснователен. Признава, че действително е бил сключен договор за посредничество с ищеца, но посочва, че имотът е бил продаден на сестрата на ответницата Я. Г., поради което не е било нужно използването на посредническа услуга. Твърди, че ищецът не е изпълнил задължението си по договора, тъй като не е извършил никакви действия по него поради което не му не се дължало възнаграждение.

Твърди, че сключеният между страните договор бил нищожен поради противоречието му със закона, заобикаляне на закона, накърняване на добрите нрави и липса на основание, а в условие на евентуалност, че същият е бил унищожаем поради измама. По-конкретно счита, че клаузите на чл. 10.1 и чл. 10.2 от договора са нищожни, тъй като накърняват добрите нрави, уговорени са в изключителна вреда на възложителя по договора за посредничество и водят до значително неравновесие между правата на търговеца и ответника в качеството му на потребител, поради което се неравноправни на основание чл. 143, ал. 2, т. 2 и т. 15 ЗЗП.

Признава, че на 02.02.2022 г. се е състояла среща с ищеца, но оспорва съдържанието на същата, като сочи, че на нея не е бил представен потенциален купувач от страна на ищеца.

Твърди, че е била подведена на първата среща с представителя на ищцовото дружество, тъй като същият се представил за адвокат, а в действителност не бил такъв. Оспорва исковата претенция и по размер, като счита, че продажната цена на недвижимия имот е 141 500 лв., с оглед на което евентуално дължимото възнаграждение следвало да бъде изчислено спрямо нея. Поради изложеното моли за отхвърляне на иска и присъждане на разноски за производството.

Софийски районен съд като взе предвид доводите на страните и въз основа на събраните по делото доказателства, преценени поотделно и в тяхната съвкупност, намира следното от фактическа и правна страна:

Предявен е установителен иск с правна квалификация чл. 422, ал. 1 ГПК вр. чл. 79, ал.

1, пр. 1 ЗЗД вр. чл. 51 ТЗ.

В тежест на ищеца по предявения иск е да установи при условията на пълно и главно доказване следните правопораждащи факти, а именно: основанието, от което произтича претенцията му – да е сключен действителен договор за посредничество с ответника, със сочения в исковата молба предмет и съдържание, ищецът да е изпълнил задълженията си по договора и да е изправна страна по него, уговорената в договора клауза за дължимо възнаграждение, размерът на вземането за възнаграждение и настъпването на падежа на вземането.

В тежест на ответника е да проведе насрещно доказване, както и да установи такива положителни факти, които да изключват, унищожават или погасяват претендираното вземане, а при установяване наличието на вземането, следва да докаже, че го е погасил.

С доклада по делото на основание чл. 153 ГПК като безспорни между страните и ненуждаещи се от доказване са отделени фактите, че между страните бил подписан Договор за посредничество от 21.10.2021 г., по силата на който ищцовото дружество се задължило да посредничи с цел сключване на договор за покупко-продажба на недвижим имот, на който ответницата била съсобственик на 1/4 идеални части, а именно: АПАРТАМЕНТ, с идентификатор ., находящ се в град С., (преди с адрес ул. „А.), със застроена площ 87.98 кв.м.

Не е спорно между страните и че процесният недвижим имот е бил съсобствен между ответницата и други две лице : Я. Г. Г. и В. Г. С. – съответно сестра и леля на ответницата при квоти по 1/4 ид.ч. за ответницата и Я. Г. и 1/2 ид.ч. за В. С..

Установява се от представеното извлечение от Търговски регистър за вписани обстоятелства за дружеството-ищец „П., че М. е прокурист на дружеството. По делото са представени два броя визитки на М. – адвокат и на М. – „P.“ – недвижими имоти, покупкопродажби, наеми, както и извадка от регистъра на Българската адвокатура, че няма данни за вписване в този регистър на лице с имена М..

От съдържанието на представения договор за посредничество от 21.10.2021г. се установява, че възложителите (трите съсобственици на процесния имот, сред които и ответницата) са възложили, а Агенцията (ищцовото дружество) е приело възмездно да проучи пазара, да рекламира, да организира огледи, да търси купувач, да подготвя и участва 2 във воденето на преговори и да подготви сключване на договор за продажба на предлагания от възложителя недвижим имот, подробно посочен по-горе (чл. 1), на офертна цена от 168 000 евро, при възможност за договаряне и на друга цена, и срок на договора – до продажба, като изключителните права били за срок от 6 месеца.

Съгласно чл. 4 от договора за услугите, уговорени в т. 1, Агенцията имала право на възнаграждение в размер на 3 % от цената, на която е извършена продажбата, а съгласно чл.

6.1 Агенцията имала право на уговореното в чл. 4 възнаграждение, включително когато ищецът намерел клиент при условията на договора, но възложителят откажел да сключи договор или увеличал офертната цена без предизвестие, както и на разноските, направени във връзка с посредничеството, в размер на действителната им стойност. Възнаграждението по т. 4 било дължимо от възложителя на Агенцията в момента на сключване на предварителен договор за покупко-продажба, а ако страните (продавач и купувач) уговорели да не се сключва такъв – в момента на сключване на окончателен договор за покупкопродажба (чл. 7.4 от договора).

От договор за гаранция от 25.01.2022 г. се установява, че трето за спора лице С. В.

М. е предал на ищеца „П. сумата от 4000 лв., представляваща гаранция за закупуването на процесния недвижим имот, обявен за продажба в Агенция за недвижими имоти „П. по възлагане на ответницата и другите съсобственици, при изрично изразеното желание на третото лице да закупи имота при продажна цена от 160 000 евро и уговорен срок за подписване на предварителен договор за покупко-продажба до 17.02.2022г.

От анекс за прекратяване на договор за гаранция от 25.01.2022 г., сключено на 16.02.2022 г. се установява, че сключеният договор за гаранция е прекратен доброволно, по взаимно съгласие, като ищцовото дружество е върнало на третото лице С. В. М. гаранцията в пари за закупуване на имота.

Ответникът е оспорил авторството на подписите на третото лице под посочените погоре договор за гаранция от 25.01.2022г. и анекс за прекратяването му от 16.02.2022г., като във връзка с оспорването е допусната и приета неоспорена от страните съдебно-графическа експертиза, от която се установява, че подписите под двата оспорени документа за възложител-купувач и възложител са на третото лице – С. В. М., както и че ръкописният текст „С. В. М.“ под подписа в договора за гаранция е написан от С. В. М..

С. В. М. е разпитан по делото като свидетел и от показанията му се установява, че същият е контактувал с М. (прокурист на ищеца) като брокер, във връзка със закупуване на имот, който той и семейството му харесали – имотът се намирал в гр. С.. Свидетелят и съпругата му ходили два пъти на оглед на този имот през м. януари 2022г. в присъствието на техния брокер Г., като при първия оглед присъствала една от собственичките и представител на другия брокер, а при втория оглед – имало една по-възрастна жена и един мъж. Тъй като свидетелят много харесал имота в края на януари, на двадесет и някой януари 2022г., той подписал с брокера договор-гаранция за стоп капаро, по който свидетелят дал на брокера 4000 лева капаро. Уговорката била да се подпише предварителен договор след две седмици, като уговорената цена за имота била 160 000 евро. След като минал този срок, брокерът казал на свидетеля, че сделка няма да има, тъй като съсобствениците са се отказали да продават имота. Капарото му било върнато. При предявяване на свидетеля на договора за гаранция от 25.01.2022г. и анекса за прекратяване на договора за гаранция, сключен на 16.02.2022г., свидетелят заявява, че подписите за възложител са негови и саморъчното изписване на имената „С. В. М.“ в договора за гаранция е направено от него.

Съдът кредитира показанията на свидетеля М. като подробни, логични и детайлни, възпроизвеждащи факти, на които свидетелят е пряк очевидец, и като дадени от лице, което не е заинтересувано в полза на никоя от страните, а освен това като подкрепящи се от събраните писмени доказателства по делото, обсъдени по-горе. Съдът намира, предвид дадените показания, че е неоснователно възражението на ответника относно достоверната дата на обсъжданите документи и че същите са съставени с оглед целите на процеса, тъй като ищецът ангажира доказателства, от които може да се направи извод, че посочените документи са съставени на посочените в тях дати. В този смисъл са и показанията на свидетеля М. К., която посочва, че в края на месец януари 2022г. се намерил купувач за имота, обявен за продажба в Агенция „П.“, в която тогава свидетелката работела като 3 брокер. Това бил г-н С. М., с който били направени два огледа, а след това на 25.01.2022г. в офиса на ищеца той оставил депозит в размер на 4000 лв., за което се подписала депозитна разписка. Сделка обаче не се осъществила, защото собствениците отказали да продават на трето лице. Съдът преценява показанията на тази свидетелка при условията на чл. 172 ГПК с оглед възможната й заинтересуваност в полза на ищеца, но като взе предвид, че към момента на разпита същата не работи при ищеца, както и че показанията й съвпадат изцяло с показанията на свидетеля М., както и с представените писмени доказателства, поради което и съдът намира, че следва да кредитира показанията на свидетелката в тази част и същите представляват достоверен източник, от който могат да се черпят данни за осъществяване на релевантните по делото факти.