Решение № 337 от 13.10.2026, Окръжен съд - Русе

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 337 гр. Русе, 13.10.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – РУСЕ в публично заседание на двадесет и първи септември през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Галина Магардичиян като разгледа докладваното от Галина Магардичиян Гражданско дело № 20264500100367 по описа за 2026 година

Производството е по реда на глава 31 ГПК „Производство по сключване на окончателен договор“.

Предявеният иск е с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД за обя вяване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот за окончателен.

Ищецът И. Г. С. твърди, че на 01.12.2025г е сключил предварителен договор за покупко-продажба с ответника И. Д. Д. на недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** с адрес гр. Р., ул. "Б." № **, вх. *, ет. * с площ от 73.57кв.м., ведно с прилежащи части- изба № *, таван № *, общо ползване на изба № * и таван № *, както и 1/2ид.ч. от поземлен имот с идентификатор *** и 9.09%ид.ч. от общите части на сградата, съгласно НА № 5767, акт № 117, дело 2600 от 15.05.2017г като след преустройство, имота е с предназначение – амбулатория за първична медицинска помощ – два броя сТ.тологични кабинети и лекарски кабинети. В чл.1, ал.2 от договора са описани наличните тежести и ипотеки, вписани в СВ-Русе към него момент. В чл.2 е уговорена продажна цена в размер на 122 622.74лв като в договора е посочен начина на изплащане на тази цена, а именно по банковите сметки на кредиторите, които са вписвали тежестите, както и в брой на продавача с подписване на договора.

Твърди, че е погасил задължения на ответника, които е описал в обстоятелствената част на исковата молба. След извършване на тези плащания, всички описани в чл.1, ал2 от договора, възбрани са били заличени.

Съгласно чл.3 от договора след заличаване на възбраните и ипотеките, описани в чл.1 от договора и след снабдяване с удостоверение за тежести, продавачът се е задължил да прехвърли собствеността на купувача върху имота, описан в чл.1 от предварителния договор в срока посочен в чл.4 от договора, а именно в срок най-късно до 01.02.2026г при нотариус Т. Т.. След тази дата не само, че имотът не му бил прехвърлен, но продавачът избягвал всякакви контакти с него. Иска от съда да постанови решение, с което да обяви за окончателен сключеният между И. Г. С. и И. Д. Д. предварителен 1 договор за покупко-продажба на недвижим имот от 01.12.2025г. Претендира разноските по делото.

Ответникът И. Д. Д. не е депозирал писмен отговор по реда и в срока по чл.131 ГПК.

Съдът, след като съобрази събраните по делото доказателства заедно и поотделно, приема за установена следната фактическа обстановка:

На 01.12.2025г между И. Д. Д., в качеството му на продавач, и И. Г. С., в качеството му на купувач, е сключен предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот, по силата на който страните се задължават да сключат окончателен договор за покупко-продажба, с който И. Д. да прехвърли на купувача И. С. правото на собственост върху следният свой недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** с адрес – гр. Р., ул. "Б." № **, вх. *, ет. *, площ 73.57кв.м.,разположен в сграда с идентификатор ***, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, при съседи: на същия етаж***, под обекта-няма, над обекта-***,ведно с прилежащите части-изба № *, таван № *, общо ползване на изба № * и таван № *, както и 1/2ид.ч. от поземлен имот с идентификатор ***.

Съгласно НА № 5767,акт № 117, т.13, дело № 2600 от 15.05.2017г след преустройство, имота е с предназначение –амбулатория за първична медицинска помощ- два броя сТ.тологични кабинети и лекарски кабинети.

При граници на поземления имот : ***, ***, ***,

***, ***. Имота е собственост на продавача съгласно НА № 151, т.14, д.№ 2749 от 08.05.2014г по описа на служба по вписвания и по наследство останало от Д. И. Д..

Според чл.1, ал.2 от предварителния договор върху имота, предмет на предварителния договор има вписани ипотеки, които са описани в договора.

Съгласно чл.2 от предварителния договор продажната цена на имота е в размер на 122 622.74лв, представляваща 62 696.03евро, която цена е платима както следва : сумата от 76 500лв. по посочена в договора сметка на ТД НАП Варна за задължения на продавача по изп.дело № 816252/2020 в полза на ТД на НАП Варна, офис Русе; сумата от 4 118.38лв по посочена в договора банкова сметка с титуляр ЧСИ В. М. за погасяване на задължения на продавача по изп.дело № 20258330401207 в полза на Община-Русе, отдел МДТ; сумата от 31 504.36лв по изп.дело № 20258330401247 по посочена в договора банкова сметка с титуляр ЧСИ В. М. за погасяване на задължения на продавача към „Банка ДСК“ЕАД; сумата от 10 500лв- капаро/задатък, платено от купувача на продавача преди подписване на преварителния договор, за което същия служи като разписка за извършеното плащане.

По силата на чл. 3 от договора, след заличаване на вписаните възбрани и ипотеки, описани в чл.1 и чл.2 от договора и след снабдяване на удостоверение за тежести, продавачът се задължава да прехвърли на купувача собствеността върху имота в срока по чл.4 от предварителния договор, а именно-01.02.2026г при посочен в договора нотариус.

По силата на чл.6 от договора продавачът се е задължил да предаде владението върху недвижимия имот и подобренията в деня на подписване на окончателния договор.

С НА за собственост на недвижим имот № 73, т.1, рег № 2250, д.№ 65/17 от 15.05.2017 на Нотариус с рег № 218 на НК с район на действие РРС И. Д. И.

2 е признат за собственик на недвижим имоти, находящ се в сграда в гр. Р., а именно „ Амбулатория за първична медицинска помощ-два броя сТ.тологични кабинети и лекарски кабинет/след преустройство и промяна на предназначението на апартамент № 1/, находящ се в ПИ 122 в гр. Р., кв. 100, *** А, със застроена площ, съгласно удостоверение за въвеждане в експлоатация на Община-Русе от 73.57 кв.м., като недвижимия имот, съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри одобрени със Заповед № РД-18-18/ 16.05.2007г на изпълнителния директор на АК/КККР/ на гр. Р., представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** с адрес на имота – гр. Р., у. "Б." № **, вх. *, ап. *, който самостоятелен обект се намира в сграда № 1, разположена в ПИ с идентификатор ***, с предназначение на обекта- жилище, апартамент, на едно нИ., с посочена в документа площ 73.57кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж : ***, под обекта: няма, над обекта ***, прилежащи части : изба № * с площ 17.20кв.м., таванско помещение № * с площ 11.30кв.м., с общо ползване на избено помещение № *, заедно с 9.09%идеални части от общите части на сградата и от застроената част от дворното място, както и ведно 1/12 идеална част от дворното място, представляващо поземлен имот с идентификатор *** с адрес на ПИ: гр. Р., ул. "Б." № ** с площ 631 кв.м., трайно предназначение на територията-урбанизирана, начин на трайно ползванесредно застрояване/ от 10 до 15 м., стар идентификатор-няма, номер по предходен план-122, при съседи: ***, ***, ***,

***, ***. С данъчна оценка на имота 59 635.50 лв.

С платежно нареждане от 02.12.2025г И. Г. С. е платил сумата от 30 000лв на ТД НАП Варна. На същата дата в полза на ТД НАП Варна е платил и сумата от 16 500лв.

На 03.12.2025г И. С. е заплатил в полза на ЧСИ В. М. сумата от 30 000лв, както и сумата от 4118.38лв.

По делото е представено и извлечение от сметката на И. С. от „ОББ“АД, от която е видно какви плащания е извършил последния.

С разписка от 15.05.2026г И. Д. е удостоверил, че е получил от И. С. сумата от 769.17 евро/ 1504.36лв/ остатък за получаване по сключеният предварителен договор от 01.12.2025г.

Според представената справка за вписвания, отбелязвания и заличавания в Служба по вписвания – гр. Р. на 03.02.2026г е заличена договорна ипотека ипотека, учредена под вх.рег 7368, дата на вх.рег 05.06.2014, двойно вх. № 7251 от 05.06.2014г, т. 2, номер 42 в полза на „Експерсбанк“АД, която ипотека е била учредена върху недвижимият имот, предмет на предварителния договор.

На 10.12.2025г е заличена възбрана, наложена под № на вх.рег № 13131 от 30.10.2025г, двойно входящ № 12750 от 30.10.2025,т. 5, номер 161. На същата дата е заличена възбрана, наложена под № на вх.рег 12872 от 27.10.2025, двойно входящ номер 12497 от 27.10.2025,т.5, номер 131.

На 04.12.2025г е заличена възбрана , наложена под № на вх.рег 6619 от 06.06.2023, двойно входящ номер 6452 от 06.06.23, т.4, номер 132. На същата дата е заличена и възбрана, наложена под № на вх.рег 2028 от 26.02.2025, двойно входящ номер 1957 от 26.02.2025, т.1, номер 167, както и е заличена възбрана под двойно входящ № 3808 от 11.04.2025, т. 2, номер 123 с 3 постановление на ТД на НАП-Варна, офис Русе.

По делото са представени и удостоверения за вписвания, отбелязвания и заличавания за имот на основание чл.45, б.“Б“ и б.“В“ ПВ, издадено от АВСВ-Русе.

Ответникът по делото И. Д. Д. е представил нотариално заверена декларация за семейно и гражданско състояние по чл.25, ал.8 ЗННД, според което същият е сключил граждански брак с лицето П. Н. Д. приз 2019г. Според удостоверение от 16.09.2026г, издадено от длъжностно лице по гражданско състояние при Община-Русе бракът е сключен с акт № 423/09.08.2019г Представена е справка от НАП за общите задължения на И. Д., актуална към 08.09.2026г, според която същият има задължения за ДОО, здравно осигуряване и универсален фонд в общ размер на 3 786.79евро, от които 2831.24 евро главница и 955.55 евро лихви. Според писмо от НАП, ТП на НАП-Варна, офис Русе от 16.09.2026г, към посочената дата лицето И. Д. няма непогасени, подлежащи на принудително изпълнение публични задължения.

Има задължения към НАП, за които не е образувано изпълнително дело и към момента не подлежат на принудително изпълнение. Според удостоверение за данъчна оценка по чл.264 ЗОПК от 28.04.2026г за имота няма непогасени данъчни задължения.

При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните изводи:

За да бъде уважен иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване на сключен между страните предварителен договор за окончателен следва да се установят процеса кумулативното наличие на няколко предпоставки.

На първо място договорът, чието обявяване за окончателен се иска следва да е действителен, за да може да породи правни последици. За да е действителен, договорът следва за е сключен в изискуемата от чл.19, ал.1 от ЗЗД писмена форма, да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателният договор, като при покупко - продажбата тези съществени условия са индивидуализиран обект и цена; да съдържа клауза за сключване на окончателен договор, която именно определя характера на договора като предварителен.

На следващо място е необходимо да е изтекъл срока на договора или да е станало изискуемо задължението на ответника; към момента на постановяване на решението ответника да притежава правото на собственост върху вещтапредмет на обещания договор и ищецът да е изправна страна по него.

Видно от съдържанието на предварителния договор от 01.12.2025г договорът е действителен, тъй като е сключен в предвидената от закона форма, съдържа клаузи относно всички съществени условия на окончателният договор – недвижимият имот, предмет на предварителния договор е индивидуализиран, посочена е цената за закупуването му и сроковете за заплащането й. Съдържа и клауза за сключване на окончателен договор.

Предварителният договор е сключен на 01.12.2025г, след като продавачът по него е сключил граждански брак с П. Н. Д. / след брака Д./ на 09.08.2019г. Видно обаче от НА за собственост на недвижим имот № 73, т.1, рег № 2250, д.№ 65 от 2017г на Нотариус с рег № 219 ; вх. рег № на СВ-Русе 5767/15.05.2017,г акт № 117, т.13, И. Д. И. е признат за собственик на недвижимият имот, предмет на предварителния договор, на 15.05.20217г, т.е преди сключване на граждански брак, поради което този недвижим имот е 4 негова лична собственост, а не съпружеска имуществена общност.

Видно от съдържанието на посочения недвижим имот, същият е въведен в екплоатация от Община-Русе, поради което представлява годен обект на собственост, респективно може да бъде предмет на прехвърлителни сделки.