Решение № 988 от 16.12.2025, Окръжен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 988 гр. Бургас, 16.12.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, III ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на осемнадесети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Росен Д. Парашкевов

Членове:

Таня Т. Русева Маркова

Елеонора С. Кралева при участието на секретаря Петя Хр. Колева като разгледа докладваното от Таня Т. Русева Маркова Въззивно гражданско дело № 20252100500018 по описа за 2025 година

С Решение № 2298/06.11.2024г., постановено по гр. дело 1198/2024г. по описа на Районен съд – Бургас е отхвърлен предявения от „Хоспис Миладиноски“ ЕООД със седалище гр. Черноморец иск против Община Камено за приемане за установено в отношенията между страните съществуването на наемно правоотношение по сключен между тях Договор за наем № 381/18.10.2022г.

Против постановеното решение е депозирана въззивна жалба от „Хоспис Миладиноски“ ЕООД със седалище гр. Черноморец, с която се претендира атакуваното решение да бъде отменено и вместо него да бъде постановено ново решение по съществото на спора, с което да бъдат уважени предявените от ищцовата страна искове.

С въззивната жалба се изразява недоволство от първоинстанционното решение, като се излагат съображения за неговата незаконосъобразност и се сочи, че е постановено при нарушение на материалния закон. Навеждат се доводи във връзка с изводите на съда за 1 действителност на договора за наем.

Твърди се, че клаузата от процесния договор, регламентираща прекратяване на същия по искане на една от страните с едномесечно писмено предизвестие е нищожна.

Посочва се, че уговарянето на клауза за предизвестие в срочен договор се допуска единствено в гражданскоправните отношения, където страните могат свободно да определят съдържанието, доколкото то не противоречи на повелителните норми на закона и на добрите нрави.

Във въззивната жалба се подчертава, че административните органи разполагат с компетентност за извършване на определени действия, само когато горното било законово обусловено, като излизането извън тези граници води до недействителност на техните актове.

Посочва се, че в Закона за общинската собственост се уреждат строго формални процедури по сключване и изпълнение на договори за наем, съгласно които последните се прекратяват само при неизпълнение задълженията от страна на наемателя.

Претендира се присъждане на сторените по делото разноски.

В съдебно заседание – въззивното дружество чрез своя процесуален представител депозира писмено становище, в което поддържа жалбата и счита, че следва да бъде отменено първоинстанционното решение и вместо него да бъде постановено ново решение по съществото на спора, с което предявените искове да бъдат уважени.

Ответната страна – Община Камено депозира по делото писмен отговор на въззивната жалба, в който посочва, че правилно и обосновано районният съд е приел, че с изтичане срока на предизвестието на 11.04.2024г., Договорът за наем между страните е надлежно прекратен от Община Камено.

В писмения отговор се посочва, че съгласно чл. 15, ал. 1, т. 8 от ЗОС, наемните правоотношения подлежат на прекратяване и на основания, определени в договора. Посочва се, че в случаите, когато наемателят на имот, общинска собственост не заплаща наемната цена за повече от един месец или поради системното й незаплащане в срок, наемните отношения се прекратяват. В писмения отговор се посочва, че разпоредбите на специалния закон - ЗОС дерогират действието на общия такъв – Закона за задълженията и 2 договорите.

Подчертава се, че в качеството си на кредитор по Договора за наем, прекратен със Заповед № РЕ-09-056/31.01.2024г., Кметът не е следвало да извършва действията, предвидени в хипотезата на чл. 87 от ЗЗД, предложение първо, а именно – да дава подходящ срок за изпълнение на длъжника. Излага се становище относно императивния характер на нормата на чл. 15, ал. 1 от ЗОС, определен от законодателя в обществен интерес.

Твърди се, че въззивното дружество системно забавяло плащанията, поради което на основание уговорената между страните възможност, регламентирана в раздел ІV, чл. 10, т. 1 от процесния Договор, наемодателят прекратил същия с едномесечно писмено предизвестие. Оспорват се изложените от въззивника доводи за нищожност на клаузата на чл. 10, т. 1 от Договора.

Твърди се, че като представляващ общината пред физически и юридически лица, Кметът може да сключва договори с тях и респективно, да прекратява възникналите правоотношения при неизпълнение на поетите договорни задължения. Подчертава се, че правилно районният съд е приел, че на основание чл. 15, ал. 1, т. 8 от ЗОС, наемните правоотношения подлежат на прекратяване и на основания, определени в договора. Пояснява се, че в случая Община Камено, представлявана от Кмета надлежно е упражнила правото си да прекрати договора, отправяйки едномесечно писмено предизвестие, поради което между страните не съществува наемно правоотношение и искът е неоснователен.

С писмения отговор се отправя искане за отхвърляне на въззивната жалба като неоснователна и потвърждаване на постановеното от първоинстанционния съд решение.

Претендира се присъждане на сторените по делото разноски.

Не се отправят искания за събиране на нови доказателства пред настоящата инстанция.

В съдебно заседание – ответната по въззивната жалба страна – Община Камено чрез своя процесуален представител депозира по делото писмено становище, в което изразява становище по основателността на жалбата и счита, че първоинстанционното решение следва да бъде потвърдено 3 като правилно и обосновано.

Окръжен съд – Бургас, като взе предвид разпоредбите на закона, исканията и твърденията на страните и събраните по делото доказателства намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Предявен е иск от „Хоспис Миладиноски“ ЕООД със седалище гр.

Черноморец против Община Камено, с който се претендира да бъде прието по отношение на ответната страна, че Договор за наем № 381/18.10.2022г., сключен между ищцовото дружество и ответната Община Камено съществува и наемното правоотношение не е прекратено, тъй като не са налице предпоставките на чл. 87, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД. В исковата молба се посочва, че между страните е налице сключен Договор за наем № 381 от 18.10.2022г. за срок от пет години въз основа на Протокол от проведен публичен търг и Заповед на Кмета на Община Камено от 06.10.2022г. за спечелил търга, а впоследствие – със Заповед от 31.01.2024г., Кмета на Община Камено е заповядал да се прекрати така описания Договор за наем.

В исковата молба се посочва, че ищцовото дружество е изправна страна по този договор и за ответната страна не са възникнали предпоставките, за да се прекрати облигационната връзка – не са търсени по никакъв начин наемни вноски, а и дружеството не е било уведомявано за това.

Още повече, че преди да бъде издадена административната заповед, Управителят на ищцовото дружество е погасил всички задължения по договора с лихвите, поради което и се твърди, че тази издадена заповед е антидатирана.

В исковата молба се твърди, че ищцовото дружество има интерес да внесе яснота в отношенията си с ответната страна, като с влязло в законна сила решение установи, че между тях съществува или не определена правна връзка, тоест – да установи съществуването или несъществуването на едно правоотношение.

В исковата молба се посочва, че понастоящем ищцовото дружество продължава да е в имота, поради което и на негово разположение не е налице осъдителен иск, тъй като имотът не е предаден на Община Камено.

По делото е депозиран отговор на исковата молба, в който се посочва, че производството по делото е недопустимо, а в случай, че съдът 4 приеме, че същото е допустимо, то претенцията се оспорва като неоснователна.

В отговора се посочва, че се касае за наемно правоотношение със страни – Община Камено и „Хоспис Миладиноски“ ЕООД и в този смисъл – сключването, изменението, прекратяването и евентуални претенции по отношение изпълнението или неизпълнението на договорните задължения от страните е предмет на граждански спор. Посочва се, че заповедта на Кмета играе ролята на уведомление по чл. 87 от ЗЗД, че е налице неизпълнение и предстои прекратяване на договора по вина на наемателя, а обстоятелството, че заповедта е стигнала до жалбоподателя след като вече е заплатил задълженията си не изменя нейния характер, нито характера на правоотношението, което е гражданско.

В писмения отговор на исковата молба се посочва, че е налице прекратен наемен договор и това е сторено с едностранно, едномесечно писмено уведомление, което е получено от ищцовата страна на 05.03.2024г. и доколкото към днешна дата е налице прекратяване на наемния договор, но на друго, различно правно и договорно основание, различно от предмета на настоящото дело, то искът е не само неоснователен, но и недопустим, тъй като не би довел до промяна в правната сфера на ищцовата страна.

В срока за произнасяне на решението, настоящият състав съобрази следното:

По делото не се спори, че на 18.10.2022г. между страните по делото Община Камено и „Хоспис Миладиноски“ ЕООД, са сключени три договора за наем на описаните в исковата молба помещения, като същите са със срок на действие три години. Не се спори и по отношение на обстоятелството, че на 31.01.2024г. Кмета на Община Камено е постановил три заповеди за прекратяване на договорите за наем, считано от датата на получаване на заповедите и е разпоредил наемателят да освободи доброволно общинските имоти в 7 - дневен срок от получаване на заповедта, като в противен случай му е указано, че Община Камено ще пристъпи към принудително влизане във владение на собствения си имот.

В заповедите е разпоредено и натрупаните задължения да се заплатят в 7 - дневен срок от получаване на заповедта, като в противен случай Общината ще пристъпи към принудително събиране на посочените суми, 5 ведно с изтеклите лихви, неустойки и разноски, включително чрез съдебен изпълнител. Посочено е също, че внесената гаранция по договорите ще бъде задържана поради неизпълнение на договорните отношения и с цел погасяване на натрупаните задължения.

В заповедта е посочено още, че същата подлежи на обжалване по реда на АПК в 14 - дневен срок от получаването й.

Както бе посочено по-горе – ищцовата страна твърди, че заповедите са антидатирани, тъй като дружеството е изпълнило своите задължения преди тяхното издаване, поради което не са били налице основанията за прекратяване на договорите за наем поради виновното им неизпълнение.

С оглед на приетата и от първоинстанционния съд фактическа обстановка, Окръжен съд – Бургас намира следното:

На основание чл. 124, ал. 1 от ГПК, всеки може да предяви иск, за да възстанови правото си, когато то е нарушено, или да установи съществуването или несъществуването на едно правно отношение или едно право, когато има интерес от това.

Безспорно е обстоятелството, че сключен Договор за наем се разваля по реда на чл. 87, ал. 1 от ЗЗД и само в случай, че се касае за договор, с който се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, развалянето му става по съдебен ред – тоест – Договор за наем не се разваля по съдебен ред. Безспорно е и обстоятелството, че правото да се прекрати един двустранен договор – чрез разваляне или по друг начин принадлежи само на страните по него и се упражнява извънсъдебно.

Обстоятелството дали страната е имала право валидно да развали сключения договор и съответно – дали връзката между страните е прекъсната или правоотношението продължава да съществува не може да бъде предмет на установителен иск в нито една от хипотезите на чл. 124 от ГПК и е недопустимо да се иска установяване съществуването на право по прекратен договор, тъй като на практика съдът санира един прекратен договор (независимо дали е правилно или неправилно прекратен), което е недопустимо. Неизпълнението по един двустранен договор на една от страните е основание за другата страна да търси обезщетение за неизпълнението на основание чл. 82 и сл. от ЗЗД, при преценката за наличие на което ще се преценява изправността на страните по договора. В този 6 смисъл и Решение № 13 от 30.01.2019г., постановено по гр. дело № 1806/2018г. по описа на ІV г.о. на ВКС на РБ.