Решение № 1157 от 16.08.2024, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 1157 гр. София, 16.08.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-1, в публично заседание на двадесет и седми май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Румяна Спасова при участието на секретаря Славка Кр. Д. като разгледа докладваното от Румяна Спасова Търговско дело № 20221100900514 по описа за 2022 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са обективно кумулативно осъдителни искове с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 и 2 ЗЗД вр. чл. 288 ТЗ.

Ищецът твърди, че на 30.11.2015 г. между „И.П.“ ООД и „Х.К. БГ“ ЕООД бил сключен договор за наем на Х.ки комплекс „Арапя“, по силата на който наемодателят отдава на наемателя за временно и възмездно ползване за осъществяване на туристическа дейност собствените си недвижими имоти. Твърди, че съгласно чл. 1, ал.

2 от договора за наем имотите били отдадени под наем с цялото кухненско оборудване, с оборудването и обзавеждането на хотела и на вилните сгради по категоризация за хотел 3 звезди, подробно описани в подписано между страните Приложение № 1 към договора. Посочва, че съгласно чл. 2, ал. 1 от договора предаването на имотите се извършва в срок до 01.02.2016 г., след завършване на строително ремонтните работи по фасадата на сградата, съгласно одобрените инвестиционни разходи по Приложение № 2, като същите ще бъдат извършени от наемодателя за сметка на наемателя. Твърди, че на 30.11.2015 г. между страните бил подписан приемо-предавателен протокол, съгласно който владението било предадено на наемателя, като подробно било описано и съществуващото към този момент обзавеждане и оборудване на недвижимите имоти, предмет на договора за наем. Посочва, че договорът бил сключен за срок от 5 години, като наемната цена се определяла и заплащала на вноски, конкретно посочени за всяка година от срока на договора за наем. Твърди, че на основание чл. 11 наемателят бил длъжен да заплаща дължимите наемни вноски, както и всички консумативни разходи за имота, в това число, но не само: ел. енергия, вода, телефон, охрана, местни такси за битови отпадъци и други, свързани с обикновеното ползване на имота. С тристранно 1 споразумение от 12.01.2017 г., подписано между ищеца, в качеството му на собственик на недвижимите имоти, „И.П.“ ООД, в качеството му на предишен наемодател и ответника „Х.К. БГ“ ЕООД, в качеството му на наемател, страните се съгласили, че на 02.06.2016 г. „И.“ АД е придобило собствеността върху недвижимите имоти. Във връзка с прехвърлянето на собствеността в полза на ищеца, последният бил заместил първоначалния собственик „И.П.“ ООД, в качеството му на наемодател по сключения на 30.11.2015 г. договор за наем с ответника. Твърди, че сключеният договор за наем бил прекратен с изтичане на 5-годишния срок, за който е сключен, а именно на 30.11.2020 г., като наемателят продължил ползването на наетия имот, без противопоставянето от страна на наемодателя, до 22.05.2021 г., когато банката била възстановила държането на имота. Посочва, че са налице неплатени задължения от страна на ответника за неплатени наемни вноски, както и за извършени разходи за имота, както следва: неплатени наемни вноски по последните 5 броя вноски, дължими съгласно чл. 7, ал. 1 от договора, както следва: вноска с падеж 15.12.2019 г. 8 333,33 евро без ДДС; вноска с падеж 15.04.2020 г. 25 000 евро без ДДС; вноска с падеж 15.07.2020 г. 33 333,33 евро без ДДС; вноска с падеж 15.08.2020 г. 25 000 евро без ДДС и вноска с падеж 15.09.2020 г. 8 333,33 евро без ДДС. Твърди, че общият размер на незаплатената сума възлиза на 119 999,99 евро с ДДС или 234 699,56 лева с ДДС. На 09.09.2020 г. от страна на ответника било извършено плащане в размер на 82 144,86 лева с ДДС, а на 10.12.2020 г. от страна на ответника били заплатени още 35 606,85 лева с ДДС. Посочва, че след приспадане на двете плащания, посочени по-горе, непогасената част от дължимите наемни вноски в полза на ищеца е в размер на 59 794,49 евро с ДДС или 116 947,86 лева с ДДС. Твърди, че дължимите от ответника разходи за имота, за които банката била издала седем броя фактури за периода от 22.11.2019 г. до 29.05.2021 г. в общ размер от 59 375,33 лева. Предвид изложеното иска да се осъди ответникът да му заплати дължимите суми по договора за наем в размер на 176 323,19 лева, представляващи неплатени наемни вноски в размер на 116 947,86 лева и извършени разходи за имота в размер на 59 375,33 лева, ведно със законната лихва от датата на завеждане на иска до пълното изплащане на задължението. Претендира разноски.

С писмен отговор в срока по чл. 367 ГПК ответникът не оспорва, че на 30.11.2015 г. сключил договор за наем с наемодател „И.П.“ ООД, като отдаденият под наем комплекс от земя и сгради съставляват ваканционно селище „Арапя“, находящо се в местност „Арапя“ в гр. Царево. Твърди, че страните се били уговорили, че направените от наемателя разходи за СМР до сумата от 360 000 лева с ДДС ще останат в собственост на наемодателя. Посочва, че доколкото състоянието на отдадената под наем база не само било овехтяло, но и не отговаряло на съвременните изисквания за категоризация с категория 3 звезди, страните уговорили в чл. 2, ал. 2 от договора, че наемателят ще направи извън договорените СМР и всички необходими реновации или възстановителни работи по почивната база, така че фактическото й състояние да се приведе до степен на съответствие с изискванията за категоризация – 3 звезди. Твърди, че с чл. 9, т. 14 наемодателят бил дал предварително си съгласие наемателят да извършва подобрения, ремонти и/или преустройства в наетите имоти като се задължил да даде пълномощно на наемателя, за да може последният да се снабди със съответните разрешения. Посочва, че с чл. 4 страните определили наемната цена за отделните години от срока на договора. Твърди, че след като страните подписали тристранното споразумение на 12.01.2017 г. били започнали трудностите с имота. Найнапред, в края на летния сезон на 2016 г. се повредили помпите-тласкатели, които обслужвали отвеждането на отпадните води, за което сигнализирали ищеца. Посочва, 2 че поради отказа на ищеца по какъвто и да било начин да обсъди с тях проблема и да съдейства, а още по-малко да поема разходите по обезпечаване на отвеждането на отпадните води, били принудени сами да потърсят решаването на проблема. Твърди, че заради това за тяхна сметка били изградили тръбна връзка, която вече по гравитачен път да отвежда отпадните води от територията на ваканционното селище до тръбата на централната канализация, както и подновили пътната настилка, разрушена в хода на изпълнението на тази тръбна връзка. Посочва, че тези СМР заплатили за тяхна сметка без никакво съдействие на банката, поради което ищецът му дължи сумата от 60 000 лева. Твърди, че през 2019 г. била възникнала нужда от спешни неотложни ремонти, за което изпратил нарочно писмо до ищеца, на което не получил отговор. Посочва, че се наложило да ремонтира инсталацията, както и да извърши ремонт на легловата база. Общата стойност на извършеното от ответника изпълнение било в размер на 14 665,85 лева. Самата ел. инсталация на соларните системи за подгряване на вода обаче не била отремонтирана своевременно, което му донесло загуби от 27 538,74 лева. Посочва, че ищецът направил ел. инсталацията, но едва през 2020 г. Твърди, че в хода на извършваната от тях експлоатация на легловата база, ответникът бил сключил на 05.01.2017 г. договор за наем на движими вещи – Х.ко обзавеждане и оборудване за почивната база. Счита, че ответникът му дължи обезщетение за вреди, представляващи пропуснати ползи за мебелите и оборудването за летния сезон на 2021 г. и 2022 г. в размер на 100 000 лева. Посочва, че ищецът му дължи и сумата 33 081,10 лева за увеличената такса ТБО за 2019 г., тъй като увеличението на размера се дължи само и единствено на небрежно бездействие на представителите на ищеца. Твърди, че банката му причинила преки вреди в общ размер на 40 000 лева, тъй като бил принуден да върне получените от туристите аванси и съответно да похарчи средства за пренастаняването на туристите в други хотели, тъй като ищецът прекратил достъпа му до базата без предупреждение и въпреки обещанията преди това. С горепосочените суми прави възражения за прихващане.

Предвид изложеното иска да се отхвърлят исковете. Претендира разноски.

С допълнителна искова молба ищецът поддържа исковата молба. Твърди, че представеният от ответника протокол не установява извършване на посочените от него СМР на стойност 360 000 лева с ДДС за сметка на наемателя. Оспорва направените възражения за прихващане.

С допълнителен отговор на допълнителната искова молба ответникът поддържа всички възражения и оспорвания.

Съдът като обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

1. По предявените от ищеца искове:

Ищецът предявява обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл. 232, ал. 2, предл. 1 и 2 ЗЗД. Посочва, че ответникът има задължения за неплатени наемни вноски, както и за извършени разходи за имота.

В исковата молба ищецът твърди, че неплатените наемни вноски са за последните 5 броя наеми, дължими съгласно чл. 7, ал. 1 от договора, както следва: вноска с падеж 15.12.2019 г. 8 333,33 евро без ДДС; вноска с падеж 15.04.2020 г. 25 000 евро без ДДС; вноска с падеж 15.07.2020 г. 33 333,33 евро без ДДС; вноска с падеж 15.08.2020 г. 25 000 евро без ДДС и вноска с падеж 15.09.2020 г. 8 333,33 евро без ДДС. Ищецът твърди, че общият размер на незаплатената сума възлиза на 119 999,99 евро с ДДС или 234 699,56 лева с ДДС. Заявява, че на 09.09.2020 г. ответникът 3 заплатил сума 82 144,86 лева с ДДС, а на 10.12.2020 г. още 35 606,85 лева с ДДС. С двете плащания били погасени част от дължимите наемни вноски, като към предявяване на иска дължимите наемни вноски в полза на ищеца са в размер на 59 794,49 евро с ДДС или 116 947,86 лева с ДДС. Именно тази сума ищецът претендира от ответника да му бъде изплатена. Ищецът твърди, че дължимите от ответника разходи за имота, за които банката била издала 7 бр. фактури за периода от 22.11.2019 г. до 29.05.2021 г. са в общ размер на 59 375,33 лева, които претендира да му бъдат заплатени. По делото е изслушана съдебно-счетоводна експертиза, която даде заключение, че неплатените наемни вноски са в размер на 152 554,72 лева, както следва: вноска с падеж 15.06.2020 г. в размер на 8 333,33 евро без ДДС; вноска с падеж 15.07.2020 г. в размер на 23 333,33 евро без ДДС; вноска с падеж 15.08.2020 г. в размер на 25 000 евро без ДДС и вноска с падеж 15.09.2020 г. в размер на 8 333,33 евро без ДДС. Установява се, че неплатените фактури за ел. енергия към ищеца са в размер на 58 365,29 лева.

В съдебно заседание, проведено на 20.03.2023 г. ищецът на основание чл. 214, ал. 1 ГПК заяви, че прави увеличение на размера на предявения иск за наемни вноски, като същият да се счита предявен за 152 554,72 лева за периода от 15.06.2020 г. до 15.09.2020 г. Относно дължимите разходи по договора претендира 58 365,29 лева за периода от 22.11.2019 г. до 25.03.2021 г. С определение от 30.03.2023 г. съдът даде указания на ищеца да поясни молбата за увеличение на исковете, като съобрази, че с исковата молба е предявил иск за заплащане на наемна цена в общ размер на 116 947,86 лева по 5 бр. вноски, първата от които с падеж 15.12.2019 г.; заявил е, че ответникът е извършил две плащания на 09.09.2020 г. и 10.12.2020 г., които е отнесъл към посочените вноски, а с подадената молба за увеличение на иска за заплащане на наемна страна от една страна посочва по-малък период, а от друга по-висок размер, без да е ясно как е формиран. В същия срок да изчисти и противоречието в молбата за увеличение на исковете, тъй като посочва, че увеличава размера на дължимите разходи, а същевременно претенцията е посочена в по-нисък размер от този в исковата молба. С молба от 12.04.2023 г. ищецът заяви, че изменя размера на исковете, както следва: увеличава цената на иска за наемни вноски на 152 554,72 лева за периода от 15.06.2020 г. до 15.09.2020 г. и намалява размера на дължимите разходи на 58 365,29 лева за периода от 22.11.2019 г. до 25.03.2021 г.