Решение № 1671 от 13.05.2025, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 1671 гр. Варна, 13.05.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 11 СЪСТАВ, в публично заседание на осми май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Симона Р. Донева при участието на секретаря Веселина Д. Георгиева като разгледа докладваното от Симона Р. Донева Гражданско дело № 20253110100825 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявен е от Й. Р. М. срещу Р. Ж. М. и Х. Л. М. иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен, предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен между страните на 29.10.2021 г. за ГАРАЖ № 3, с идентификатор № ****** по КККР на гр. Варна, одобрени със Заповед № РД******2008 г. на изп. директор на АГКК, с адрес в гр. Варна, район „П.“, ул. ******, със застроена площ от 22.67 кв.м., както и 1.5186 % ид. ч. от общите части на сградата, при съседи: на същия етаж обекти с идентификатор:№№ ****** и ******, над обекта с идентификатор №№ ****** и ******, под обекта-няма, разположен в сграда с идентификатор № ******, построена в поземлен имот с идентификатор № ****** с площ 883 кв. м., вид територия урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване /до 10 м./, стар номер: ******.

В исковата молба се твърди, че на 29.10.2021 г. между ищеца като купувач-възложител и ответниците като продавачи-изпълнители е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и договор за строителството за недвижим имот, представляващ гараж № 3 с идентификатор № ******, със застроена площ от 22.67 кв. м., както и 1.5186 % ид. ч. от общите части на сградата, равняващи се на 3,26 кв. м. Сочи, че е заплатил сумите както следва: 10 000 евро на 29.10.2021 г., 4 000 евро на 23.06.2022 г., 4000 евро на 03.07.2023 г., в изпълнение на задълженията си по чл. 7, ал. 2 и чл. 8 от предварителния договор. Излага, че сградата е въведена в експлоатация на 23.04.2024 г. Твърди, че добросъвестно е поканил ответниците като е заявил желание и намерение да заплати последната 1 дължима вноска от 2000 евро, както и да сключат окончателен договор /нотариален акт/ за покупко-продажба. Сочи, че на 06.08.2024 г. е съставен Констативен протокол акт № ******2024 г., доколкото в кантората на нотариус П.М. са се явили купувачът - Й. Р. М. и продавачът - Х. Л. М., но не и другият продавач - Р. Ж. М.. Сочи, че в Констативен протокол от 22.10.2024 г., акт № ******2024 г. по описа на нотариус П.М. с рег. № ****** в НК е отразено, че Р. Ж. М. и Х. Л. М. не са се явили, не са изразили становище и не са изпратили представител във връзка с изповядване на нотариалния акт.

Твърди, че 02.12.2024 г. между страните е подписан Протокол за прихващане на вземания и задължения, в който се споразумяват и договарят да направят прихващане на съществуващите задължения по т.1 и т.2 от Протокола, в резултат на което и страните признават, че не си дължат други суми и нямат други имуществени претенции един към друг. Излага доводи, че на 02.12.2024 г., ответникът Р. М. е предал на ищеца ключовете и владението върху имота гараж № 3, но е отказал явяване в нотариална кантора за сключване на окончателен договор. Посочва, че въпреки многократните опити, към настоящия момент не е прехвърлена собствеността върху процесния недвижим имот. Моли за обявяване на предварителния договор за окончателен. Претендира разноски.

В законоустановения срок по чл. 131 ГПК, ответникът Х. Л. М. депозира отговор на исковата молба, в който изразява становище за основателност на иска. Не оспорва сключването на предварителен договор между страните, както и изпълнение на задълженията на купувача за заплащане на цената по договора. Признава всички факти и обстоятелства, изложени в исковата молба. Моли за уважаване на иска.

В законоустановения срок по чл. 131 ГПК е депозиран отговор на исковата молба от страна на ответника Р. Ж. М.. В същия излага доводи за допустимостта и основателността на иска. Признава всички факти и обстоятелства, наведени в исковата молба. Моли за уважаване на иска и обявяване на предварителния договор за окончателен.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност и обсъди доводите на страните, приема за установено следното от фактическа страна:

Към исковата молба е приложен предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот и договор за строителството им от 29.10.2021 г.

/л. 7-14/, по силата на който ответни ците са се задължили да прехвърлят на ищеца собствеността върху гараж № 3 с обща площ от 25.93 кв. м., от които застроена площ от 22.67 кв. м., както и 1.5186 % ид. ч. от общите части на сградата, равняващи се на 3,26 кв. м. В чл. 7 от предварителния договор страните са уговорили продажна цена в размер на 20000 евро, платима, както следва: 10 000 евро при подписване на предварителния договор, 4000 евро при акт № 14, 4000 евро при акт № 15 и 2000 евро при въвеждане на сградата в експлоатация. Видно от подписания Протокол от 02.12.2024 г. страните са прихванали насрещни свои вземания за останала част от продажната цена в размер на 2000 евро и дължимата неустойка за забава, като изрично са посочили, че не си дължат суми във връзка с предварителния договор.

2

В чл. 7, ал. 3 от договора, страните са уговорили, че в деня на плащане на последната вноска ще бъде прехвърлена и собствеността върху недвижимия имот, предмет на предварителния договор.

От съдържанието на нотариален акт за учредено право на строеж, вписан в СВ-Варна с вх. рег. № ******, се установява, че В.Н.Т. като едноличен собственик на поземлен имот с идентификатор № ****** учредява право на строеж срещу задължение за строителство на Р. Ж. М. за множество, обекти, които предстои да бъдат изградени в поземления имот, след които е и гараж № 3 с площ от 22,67 кв. м., при граници: гараж № 2, паркомясто № 2, гараж № 4, стълбище и дворно място, ведно с 1,5186 % ид. ч. от общите части на сградата, равняващи се на 3,26 кв. м. ид. ч. отс традата, както и 1,5186 % ид. ч. от поземления имот.

Видно от нотариален акт за покупко-продажба № ************* 2020 г. на нотариус – Росица Табакова, с район на действие – Окръжен съд – Варна, вписан в СВ-Варна с вх. № ******, В.Н.Т. продава на Р. Ж. М. 17 кв. м. ид. ч. от поземлен имот с идентификатор № ******.

От служебно извършената проверка в НБД-Население се установява, че ответниците са в граждански брак, съгласно съставен Акт № *****1998 г. от длъжностно лице по гражданско състояние – гр. Варна, който не е прекратен.

В производството не се оспорва и пълното заплащане на продажната цена от страна на купувача, въвеждането на сградата в експлоатация, за което в съставено удостоверение № *****2024 г., както и предаването на владението на недвижими имот на купувача.

Въз основа на така установената фактическа обстановка съдът достигна до следните правни изводи:

За да бъдат уважени предявените субективно съединени искове с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, следва да се установи наличието на следните материалноправни предпоставки: 1) валидно възникнало облигационно отношение между ищеца и всеки от ответниците въз основа на предварителен договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот; 2) продавачите като съпрузи са съсобственици на имота. Съгласно разпоредбата на чл. 19, ал.

2 ЗЗД предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.

В случая безспорно е налице първата от посочените материалноправни предпоставки – представени са предварителни договори за покупко-продажба, сключени между ищеца, в качеството на купувач, и всеки от ответниците, в качеството на продавачи, които имат за предмет процесния недвижим имот, като е заплатена в пълнота продажната цена и е изтекъл уговореният срок за сключване на окончателния договор.

В съдебната практика се приема, че дори в производството за сключване на окончателен договор ищецът да е поискал постановяването на решение при признание на иска, такова не може да бъде постановено, тъй като съгласно чл.

363 ГПК съдът е длъжен, в интерес на правната сигурност, служебно да провери дали отчуждителят е собственик на имота, както и наличието на предпоставките за прехвърляне на имота по нотариален ред. В този случай 3 съдът е обвързан от признанието на иска, но може да го уважи само доколкото отчуждителят е собственик на имота и са налице предпоставките за прехвърляне на имота по нотариален ред /така Решение № 141 от 14.07.2016 г. на ВКС по гр. д. № 7446/2014 г., IV г. о., ГК/.

В настоящото производство от страна на ответниците са признати всички факти и обстоятелства по спора, като е направено и искане за уважаване на иска. Същото обаче, не освобождава съда от задължението да извърши проверка дали отчуждителите са собственици на процесния имот.

По делото са събрани писмени доказателства, от които се установява, че двамата ответници са придобили процесния недвижим имот по силата на договор за учредяване правото на строеж, респ. реализирането му с въвеждане на сградата в експлоатация.

Доколкото към 13.09.2017 г., респ. 23.04.2024 г., двамата ответници са били в граждански брак, имотът е придобит в СИО. Съпружеската имуществена общност не е прекратена, поради което следва да се приеме, че е налице бездялова съсобственост.

Предвид горното, предявеният иск се явява основателен и следва да бъде уважен при условията на чл. 362, ал. 1 ГПК.

Относно съдебно-деловодните разноски:

Съгласно чл. 364, ал. 1 ГПК ищецът следва да бъде осъден да заплати на държавата следващите се разноски по прехвърлянето на имота, а именно – нотариална такса по чл. 85, ал. 2, вр. чл. 87 ЗННД в размер на 393,43 лева, определена по раздел ІІ, т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност, съобразно материалния интерес 20 000 евро /с левова равностойност 39116,60 лева/, както и местен данък за придобиване на имота по сметка на Община Варна в размер на 1173,50 лева, изчислен на база продажната цена за имота от 2 0 000 евро, доколкото същата надвишава данъчната оценка на имота, съгласно чл. 44, ал. 1, вр. чл. 46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ и чл. 34, ал. 2 от Наредба на ОбС Варна за определяне размера на местните данъци на територията на Община Варна.

На основание чл. 364, ал. 1 ГПК следва да се наложи възбрана върху процесния недвижим имот до изплащане на разноските по прехвърлянето му.

На основание чл. 78, ал. 1 ГПК и с оглед отправеното от ищеца искане, всеки един от двамата ответници следва да бъде осъден да му заплати половината от сторените по делото разноски в общ размер от 4179,81 лева, включващи дължимата държавна такса за образуване на производството – 169,81 лева, държавна такса за издаване на две съдебни удостоверения - 10 лева, както и заплатено адвокатско възнаграждение в размер на 4000 лева.

Воден от горното, съдът

РЕШИ:

ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН, на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, сключения на 29.10.2021 г. предварителен договор за покупко-продажба на 4 недвижим имот, съгласно който Р. Ж. М., ЕГН: ********** и Х. Л. М., ЕГН:

********** продават на Й. Р. М., ЕГН: **********, следния недвижим имот:

ГАРАЖ № 3, с идентификатор № ****** по КККР на гр. Варна, одобрени със Заповед № РД******2008 г. на изп. директор на АГКК, с адрес в гр. Варна. район „П.“, ул. ******, със застроена площ от 22.67 кв.м., както и 1.5186 % ид. ч. от общите части на сградата, при съседи: на същия етаж обекти с идентификатор:№№ ****** и ******, над обекта с идентификатор №№ ****** и ******, под обекта-няма, разположен в сграда с идентификатор № ****** и предназначение – жилищна сграда-многофамилна, построена в поземлен имот с идентификатор № ****** с площ 883 кв. м., вид територия урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване /до 10 м./, стар номер: ******, срещу продажна цена от 20 000 евро, платена, както следва- 10 000 евро при подписване на предварителния договор, 4000 евро – на 23.06.2022 г., 4000 евро - на 03.07.2023 г. и 2000 евро – с прихващане на насрещни вземания на 02.12.2024 г.

ОСЪЖДА Й. Р. М., ЕГН: **********, с адрес: гр. Варна, ул. ****** да заплати в полза на Община Варна сумата от 393.40 лева /триста десетдесет и три лева и четиридесет стотинки/, представляваща местен данък съгласно чл.