Определение № 319 от 06.06.2023, Окръжен съд - Видин

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 319 гр. В., 05.06.2023 г.

ВОС, I-ВИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в закрито заседание на пети юни през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: А.М.П.

Членове:

В.Й.М.

Н.Д.Н. като разгледа докладваното от А.М.П. Въззивно частно гражданско дело № 20231300500226 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл. 274, ал. 1, т. 2 и чл. 577 ГПК.

Образувано е по повод подадена от Р. К. А. с ЕГН********** от гр. В., ж.к.

„*********., със заявен съдебен адрес: гр.В., ул*********** офис 6 жалба срещу Определение за отказ от вписване на едностранно прекратяване на договор за аренда с изх.рег. №6/23.05.2023г. на съдия по вписванията при В.ския районен съд, с което е отказано отбелязване на едностранно прекратяване на договор за аренда вписан с дв.вх. рег № 4134/29.07.2016г., с акт №272 ,т. IV, сключен между Л.И.Н. с ЕГН ********** като арендатор и Н.Г.Н. с ЕГН ********** като арендодател. Определението е постановено по молба с вх.рег.№ 2187 от 23.05.2023г. на жалбоподателя до С.В. – В..

С жалбата се навеждат доводи за неправилност на определението.

Посочва се от жалбоподателя, че изложените мотиви на съдията по вписванията изцяло противоречат на Тълкувателно решение №2/2015г. от 20.07.2017г. по тълкувателно дело №2/2015г. на ОСГТК. Поддържа се, че в приложената нотариална покана е материализирано едностранното му волеизявление до арендатора, че прекратява договора за аренда поради неизпълнение на задължението за арендно плащане и е удостоверено, че отправеното едностранно волеизявление е достигнало до арендатора Л.И.Н. на 22.05.2023г., чрез връчената покана от нотариус Н. А.а.

Излага се, че извода на съдията по вписвания, че неизпълнението на задължение за плащане по договор за аренда е предмет на проверка пред гражданския съд, който решавал дали договора е нарушен или не, дали са налице предпоставки за прекратяването му, дали са налице условията за едностранно прекратяване, а не съдията по вписванията бил в противоречие с т.6 от Тълкувателно решение № 7/25.04.2013г. по тълкувателно дело № 7/2012г. на ОСГТК на ВКС. Посочва се, че съгласно посоченото тълкувателно решение съдията по вписванията не можел да извършва преценка на валидността на едностранното волеизявление за прекратяване и да се позовава на липса на компетентност да извърши такава преценка, като основание за отказ да впише обективирано в едностранно адресатно волеизявление за прекратяване на договор за аренда. Проверката, която съдията по вписванията извършва, съгласно чл.32а, ал.1 от Правилника за вписванията относно това дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничава до: 1. дали актът подлежи на вписване, 2. съставен ли е съобразно изискванията за форма и З.има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Не се проверяват 1 материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закона, каквото предвиждане няма относно вписването на сключването, съответно и относно прекратяването на арендния договор.

Жалбоподателят моли да бъде постановена отмяна на обжалвания отказ на съдията по вписванията при ВРС и същият да бъде задължен да извърши исканото отбелязване на едностранното прекратяване на договор за аренда, съгласно заявеното с молба с вх.рег.№ 2187 от 23.05.2023г. на жалбоподателя до С.В. – В..

Окръжен съд-В., като обсъди доводите на жалбоподателя и данните по делото, намира следното:

Частната жалба е процесуално допустима-подадена е от процесуално легитимирано лице - молител в производство по чл. 569, т. 5 от ГПК, в срока по чл. 275, ал. 1 от ГПК и срещу акт, подлежащ на обжалване, съгласно чл. 577, ал. 1 от ГПК.

Въззивният съд намира, че разгледана по същество частната жалба е основателна, а обжалваното определение е неправилно, поради следните съображения:

С молба вх.рег.№ 2187 от 23.05.2023г. до Служба по вписванията-В. жалбоподателят Р. К. А. с ЕГН ********** е поискал отбелязване на едностранното прекратяване на Договор за аренда №4445, том III /29.07.2016г. вписан в Служба по вписванията - В., дв. вх. рег.№4134/29.07.2016г., акт том 4, акт номер №272 сключен между Н.Г.Н., ЕГН**********арендодател и Л.И.Н., ЕГН **********-арендатор по отношение на имот, находящ се в землището на с. М. общ. Г. обл. В.: Поземлен имот с идентификатор ***, нива с площ от 26008 кв. м., местност *****, трета категория, находяща се в землището на с. М. обл. В. при граници и съседи:***, ***, ***, ***, *** и

***, поради забавяне на арендното плащане от арендатора Л.И.Н., ЕГН **********.

Видно от приложените към молбата актове за собственост жалбоподателят А. е придобил 57/96 ид.ч. от посочения имот, повече от 50% от правото на собственост, както следва:

От приложеното Постановление за възлагане, вписано в СВ-В., вх. peг. №4912 от 17.10.2022г., акт №46, том XVII, постановено от ЧСИ В.Т. с район на действие ОС-В. по изп.д.№20157240400237 с конституирани длъжници И.Н.Г., ЕГН********** и В.И.Н., ЕГН********** в качеството на наследници на Н.Г.Н., ЕГН**********, се установява, че жалбоподателя Р. А. е придобил собствеността на 3/24 ид.ч. от имота и като приобретатал на притежаваните права на собственост на починалия арендодател Начо Начов и неговите наследници е заместил и встъпил в правата на арендодателя по договора за аренда по отношение на имота с идентификатор ***.

С Нотариален акт за покупко-продажба, вписан в СВ-В., вх. Peг. №6116/12.12.2022г., акт том 21, акт номер 18, дело №3688/2022г. придобил собствеността върху 13/32 ид.ч., а с Нотариален акт за покупко-продажба, вписан в СВ-В., вх. peг. №1146/21.03.2023г., акт том IV, акт номер 88, дело №572/2023г. придобил още 1/16 ид.ч. от имота.

На 06.04.2023г. жалбоподателят Р. А., в качеството на собственик притежаващ повече от 50% от правото на собственост върху процесния имот отправил до арендатора Л.И.Н. с ЕГН ********** волеизявление за прекратяване на Договор за аренда №4445, том III /29.07.2016г. вписан в Служба по вписванията - В., дв. вх. рег.№4134/29.07.2016г., акт том 4, акт номер №272 по отношение на процесния поземлен имот с идентификатор ***, представляващ нива с площ от 26008 кв. поради забавяне плащанията на арендната вноска повече от три месеца за стопанската година 2021/2022 година, което волеизявление е материализирано в приложената Нотариална покана рег.№2782, том1, №139 от 06.04.2023г. по регистрите на нотариус Н.А.а с №028 от Нотариалната камара. Датата на достигане на волеизявлението му до арендатора Лъчезар Начев и дата на едностранно прекратяване на договора е датата на връчване на нотариалната покана - 22.05.2023г. удостоверено от нотариус чрез съставяне на протокол от същата дата – 22.05.2023г. върху последната страница на самата нотариална покана.

2

Видно от приложеното копие на договора за аренда същият е сключен за срок от 10 стопански години, считано от 01.10.2016г. В предмета на договора под т.3 е включен процесния имот № 050001 с площ от 26,001 дка, III категория, местността ********* в землището на с.М. общ.Г. олб.В., като имота е със сегашен идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед РД-18-542/07.08.2019 на изп.директор на АГКК, видно от приложената скица на поземлен имот №15-39680511.04.2023г.

За да постанови обжалвания отказ съдията по вписванията при РС-В. е приел, че:

Молителят не е придобил собствеността върху целия имот. С вписването на волеизявлението за едностранно прекратяване на договора за аренда по отношение на процесния имот би се засегнала правната сфера на арендатора. Такъв род уведомления - за едностранно волеизявление на молителя за разваляне на договора за аренда законодателят не е предвидено вписване по реда на Правилника за вписванията. Предвидено е вписване на договорите за аренда и на споразуменията за тяхното изменение и прекратяване –чл.3,ал.1 и ал.2 от ЗАЗ. В тази насока е изложил още, че развалянето на договора е по общия исков ред, като съдебното решение подлежи на вписване. Нотариалната покана не е от кръга на актовете подлежащ на вписване.

Така изложените от съдията по вписванията мотиви са неправилни. С Тълкувателно решение № 2/20.07.2017 г. по т. д. № 2/2015 г. на ВКС, ОСГТК е прието, че вписването, предвидено в чл. 27, ал. 2 от ЗАЗ, е приложимо на общо основание при прекратяване на договор за аренда със срок до 10 години, поради извънсъдебното му разваляне при неизпълнение на задължението за арендно плащане с повече от три месеца, съгласно чл. 28, ал. 1, изр. 1 във вр. с чл. 27, ал. 1, т. 2 ЗАЗ. За предвиденото в чл. 27, ал. 2 ЗАЗ вписване на прекратяването /развалянето/ на арендния договор на основанието по чл. 28, ал. 1, изр. 1 ЗАЗ е необходимо пред съдията по вписванията да се представи актът (писменият документ), материализиращ изявлението за разваляне на договора по причина забава в плащанията на арендната вноска повече от три месеца и да се удостовери достигането му до адресата. Прекратяването на арендния договор се регистрира в съответната общинска служба по земеделие след вписването му в С.В.. Проверката, която съдията по вписванията извършва, съгласно чл. 32а, ал. 1 от Правилника за вписванията, е тази по т. 6 на ТР № 7/2012 г. от 25.04.2013 г. на ОСГТК на ВКС, а именно - проверява се дали представения за вписване акт подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Проверка на материалноправните предпоставки на акта не се извършва, освен ако това изрично не е предвидено в закона, каквото предвиждане за проверка няма както относно вписването на сключването, така и относно прекратяването на арендния договор.

Съгласно мотивите към точка първа на Тълкувателно решение № 2/20.07.2017 г. по т. д. № 2/2015 г. на ВКС, ОСГТК, разпоредбата на чл. 27, ал. 2 от ЗАЗ, съдържаща изискването за вписване на прекратяването на договора за аренда на земя в нотариалните книги е относима към всички основания за предсрочно прекратяване, в това число и при едностранното му извънсъдебно разваляне при неизпълнение на задължението за арендно плащане с повече от 3 месеца, съгласно чл. 28, ал. 1 във вр. с чл. 27, ал. 1, т. 2 от ЗАЗ.

Предпоставка за вписването е прекратяването/развалянето/ на договора да е извършено с едностранно волеизявление до длъжника, което трябва да е в писмена форма, предвид обстоятелството, че и подлежащият на разваляне договор е в такава форма – арг. от чл. 87, ал. 1 от ЗЗД. Разпоредбата на чл. 28, ал. 1 от ЗАЗ урежда предвиденото в специалния закон специфично основание за разваляне - прекратяване поради неизпълнение, изразяващо се в забава на арендно плащане за повече от три месеца. При тази форма на неизпълнение и когато договорът за аренда няма за предмет държавни или общински земи, ЗАЗ предвижда отклонение от общия ред по чл. 87, ал. 1 от ЗЗД (приложим за неуредените от специалния закон случаи - пар. 1 от ДР на ЗАЗ) за разваляне на двустранните договори поради неизпълнение - отклонение от изискването за даване на подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че с изтичането му договорът се счита за прекратен. Ето защо не е 3 необходимо пред съдията по вписванията да се представят доказателства за отправено предизвестие. Ако в конкретния договор е предвидено такова задължение, арендодателят, упражняващ потестативното право, следва да се съобрази с тази уговорка.

С оглед на даденото разрешение от ОСГТК на ВКС, обжалваното определение е неправилно. Процесният договор за аренда от 29.07.2016 г. e бил сключен със срок от десет стопански години. Като основание за частичното му прекратяване по отношение на поземлен имот с идентификатор ***, нива с площ от 26008 кв. м. е посочен чл. 28, ал.

1 от ЗАЗ. Договорът не съдържа уговорка за даване подходящ срок за изпълнение и предупреждение за последиците от неизпълнението при забава на арендното плащане. Към заявлението /молбата/ за вписване е приложено уведомлението за прекратяване на договора /нотариалната покана/, съдържащо изявление за развалянето му от арендодателя Р. А. поради неплащане на арендните вноски до настоящия момент и е удостоверено достигането на изявлението до адресата – уведомлението е връчено на арендатора Л.И.Н. на 22.05.2023 г., видно от съставения от нотариус Н.А.а протокол от 22.05.2023г. върху последната страница на приложената нотариална покана. Съгласно изложеното е налице подлежащо на вписване по чл. 27, ал. 2, вр. ал. 1, т. 2 и чл. 28, ал. 1, изр. първо от ЗАЗ прекратяване на договора за аренда по отношение на поземлен имот с идентификатор ***, което не се упражнява по съдебен ред. Дали волеизявлението за прекратяване /разваляне/ реално произвежда материалноправен ефект, е въпрос, който не може да се разглежда в рамките на охранителното производство.