Решение № 358 от 31.10.2022, Районен съд - Несебър

РЕШЕНИЕ

№ 358 гр. гр.Несебър, 31.10.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, VI-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на деветнадесети октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Валери Вл. Събев при участието на секретаря Мая Р. Деянова като разгледа докладваното от Валери Вл. Събев Гражданско дело №

20222150100364 по описа за 2022 година

Предявени са осъдителни искове с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД и чл. 92, ал. 1 ЗЗД.

От ищеца „А.М.“ ООД срещу ответниците В.Б.Л., К.Б.Л., Е.А.Л.к и Б.В.Л. са предявени искове по чл. 79, ал. 1 ЗЗД и по чл. 92, ал. 1 ЗЗД за присъждане на следните суми: 2688 евро (по 672 евро за всеки от ответниците) – сбор от такси за поддръжка и управление на комплекс „*********“ за 2019г., 2020г. и 2021г., сумата от 65,16 лв. (по 16,29 лв. за всеки), представляваща стойността на извършен ремонт на помпа през август 2021г. в комплекс „*********“, ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане, както и за присъждане на 806,40 евро (по 201,60 евро за всеки) - сбор от неустойки върху главницата за 2019г., 2020г. и 2021г. Ищецът сочи, че ответниците са собственици на студио № 10, представляващо самостоятелен обект с идентификатор *********, с адрес в гр. **********, както и на апартамент № 11 с идентификатор **********, с адрес на имота гр. ************, при равни квоти. Твърди, че на 19.09.2013г. между В.Б.Л., К.Б.Л., Е.А.Л.к и Б.В.Л., в качеството им на собственици (възложители) и „З.Ф.“ като изпълнител, се сключил Договор за управление, поддръжка, и обслужване на съоръжения и обекти за общо ползване, с нотариално удостоверени подписи рег. № **** по регистъра на Линка Чуткина – нотариус с рег. № 600 в регистъра на НК.

Навежда, че по силата на чл. 2 договора „З.Ф.“ ЕООД се задължило да извършва дейности по поддръжка на комплекса. Сочи се, че ответните страни се задължили по чл. 4 от договора да заплащат на изпълнителя годишна такса в размер на 896 евро, дължима ежегодно – най-късно до 30.04 на всяка календарна година. Обръща се внимание, че по чл. 14 от договора при забава на плащанията след 01.06 на съответната година, за която се дължи такса, се начислявала неустойка в размер на 0,5 % за всеки ден забава, но не повече от 30 % от размера на таксата. Излага, че на 18.06.2018г. между „А.М.“ ООД и „З.Ф.“ ЕООД бил сключен Договор за възлагане извършването на дейностите за поддръжка и управление на жилищен комплекс с търговско наименование „********“. Твърди, че по силата на този договор ищецът е поел извършването на всички 1 необходими дейности по поддръжката и управлението на комплекса, както и събирането на дължимите суми. Сочи, че за сключването на договора всички собственици били уведомени.

Обръща се внимание, че през месец август 2021г., в резултат на авария на помпата, източваща фекалните води от сградата, се наложило ищецът да извърши спешен ремонт на обща стойност от 3180 лв. Излага се, че съгласно чл. 11.7 от договора, ответниците се задължили да заплащат пропорционално на притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата извършените разходи, свързани с непредвидени ремонти и аварии или повреди на общи инсталации, оборудване, уредби и други. Твърди се, че на 30.08.2021г. било изготвено уведомление до всички собственици в комплекса, към което били приложени фактури и доказателства за извършени плащания, както и списък с посочен размер на задълженията във връзка с ремонта. Сочи, че задълженията са изпълнявани точно, добросъвестно и в срок от „А.М.“ ООД. Развива съображения в тази насока.

Излага се, че ответниците не заплатили задълженията си за заплащане на такси по договора за 2019г., 2020г. и 2021г., както и задълженията за заплащане на извършения ремонт. С тези доводи от съда се иска да уважи претенциите. Претендират се разноски.

В срока по чл. 131 ГПК от ответниците В.Б.Л., К.Б.Л., Е.А.Л.к и Б.В.Л., чрез особения им представител, исковете се оспорват като неоснователни. Излага се, че договорът на ответниците не е с ищеца и за тях не са възникнали задължения към него. Развиват се подробни съображения в тази насока. Акцентира се върху неравноправни клаузи в договора. С тези доводи от съда се иска да отхвърли претенциите.

Съдът, като съобрази събраните доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи:

По предявения иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД:

В доказателствена тежест на ищеца е да докаже наличието на облигационна връзка – Договор за управление, поддръжка, и обслужване на съоръжения и обекти за общо ползване, с нотариално удостоверени подписи рег. № **** по регистъра на Линка Чуткина – нотариус с рег. № 600, сключен между „З.Ф.“ ЕООД и ответниците, както и, че на 18.06.2018г. между „А.М.“ ООД и „З.Ф.“ ЕООД бил сключен Договор за възлагане извършването на дейностите за поддръжка и управление на жилищен комплекс с търговско наименование „********“, по който ищецът е престирал – изпълнил задълженията си за 2019г., 2020г. и 2021г., а за ответниците е възникнало задължение за заплащане на претендираните суми, както и квотите в собствеността, които всеки от ответниците притежава. Следва да докаже, че през август 2021г. е извършен ремонт на помпа на сочената в исковата молба стойност и размера на задълженията на ответниците във връзка с този ремонт. Ищецът следва да докаже размера на претенцията си и изискуемостта й.

Ищецът основава претенцията си на Договор от 19.09.2013г. за управление, поддръжка, и обслужване на съоръжения и обекти за общо ползване, с нотариално удостоверени подписи рег. № **** по регистъра на Линка Чуткина – нотариус с рег. № 600 в регистъра на НК, сключен между „З.Ф.“ ЕООД и ответниците (на л. 9 – л. 12 от делото) . Между страните не е спорно, че такъв договор е сключен, както и, че В.Б.Л., К.Б.Л., Е.А.Л.к и Б.В.Л. са придобили собствеността върху студио № 10, представляващо самостоятелен обект с идентификатор *********, с адрес в гр.

**********, както и на апартамент № 11 с идентификатор **********, с адрес на имота гр.

************. Видно от приложения на л. 6 – л. 8 от делото нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 44, том V, рег. № **** дело № *** от 19.09.2013г. на нотариус Линка Чуткина) имотът бил придобит при следните квоти: 8/10 идеални части в режим на СИО за Е.А.Л.к 2 и Б.В.Л. и по 1/10 идеална част за всеки от В.Б.Л. и К.Б.Л..

С договора „З.Ф.“ ЕООД се задължило срещу възнаграждение да извършва поддръжка на площите и съоръженията за общо ползване в комплекс „В.А.“, находящ се в ПИ с идентификатор № ********* В чл. 2 от договора е пояснено, че дейностите по управление и поддръжка включват: обслужване и техническа поддръжка на съоръженията на инженерната инфраструктура, в това число поддръжка на техническите и комуникационни трасета, находящи се на територията на жилищния комплекс (електрически, водопроводни и канализационни инсталации, слаботокови инсталации за кабелна ТВ и телефони и други) и отстраняване на евентуални повреди по тях, поддръжка на вътрешно комплексните транспортни пътища, алеи, тротоарни и пешеходни алеи и извършване на евентуални ремонти по тях, обслужване и техническа поддръжка на главните линии на всички видове инсталации, находящи се в сградата и централните им уредби, поддържане хигиената и чистотата в имота, детските и спортните площадки и игрища, общите пространства за отдих около басейните и заведенията за хранене и развлечения в комплекса, паркоместата, стълбищната клетка и коридорите в сградата, управление, обслужване и техническа и хигиенна поддръжка на външните водни съоръжения, находящи се в комплекса, поддържане на парковите места, зелените площи и дървесната растителност в имота, организиране и управление на външната и вътрешната охрана на имота и сградата, организиране и управление на плащанията, свързани с ползването на съоръженията и обектите за общо ползване в имота, поддръжка и хигиенизиране на външните водни съоръжения и общите части в сградата (осветление на стълбища и коридори). В чл. 11.7 от договора било предвидено задължение на възложителя (собствениците) да заплаща пропорционално на притежаваните идеални части от общите части на сградата непредвидените разходи за ремонти и аварии или повреди на общи инсталации, оборудване, уредби или други дейности по поддръжка на общите части. В чл. 4 от договора било уговорено, че възложителят (ответниците) се задължава да заплаща годишно възнаграждение в размер на 9,60 евро с ДДС за кв. м. обща площ, или общо за обектите на ответниците – 896 евро.

Според чл. 5 от договора таксата следвало да се заплаща ежегодно – до 30.04 на всяка календарна година. В чл. 14 от договора било уговорено заплащането на неустойка в размер на 0,5 % за всеки ден забава, но не повече от 30 процента от размера на дължимата такса – при забавяне плащането на годишната такса след 01.06 на текущата година. С чл. 16 от договора възложителят дал право на изпълнителя да прехвърли правата по този договор на трето лице, което в съответствие с предвиденото в договора да изпълнява задачите във връзка с поддръжката на зоните за общо ползване в комплекса. Съгласно чл. 3 договорът не е обвързан със срок.

На 18.06.2018г. между „З.Ф.“ ЕООД и ищеца „А.М.“ ООД бил сключен Договор за възлагане извършването на дейностите за поддръжка и управление на жилищен комплекс с търговско наименование „********“ (на л. 13 – л. 15 от делото), ведно с приложение към него (на л. 16 – л. 17 от делото). С този договор страните постигнали съгласие, че „А.М.“ ООД ще извършва възмездно (срещу възнаграждение) всички необходими дейности за поддръжка и управление на жилищен комплекс с търговско наименование „*******“. По силата на чл. 3 от договора на ищеца била дадена възможност да събира от собствениците всички дължими суми по договорите за поддръжка на комплекса (в това число и от ответниците видно от приложението към договора). В чл. 4 от договора било предвидено именно ищецът да събира сумите по договорите със собствениците и така събраните суми да се считат за негово възнаграждение. Наред с договора от „З.Ф.“ ЕООД на ищеца било дадено пълномощно (на л. 32 от делото), съгласно което „А.М.“ ООД било оправомощено да събира в брой или по банкова сметка от всички собственици 3 дължимите за 2018г., 2019г., 2020г. и 2021г. суми за поддръжка и управление. Ищецът бил упълномощен и да изпрати уведомление до всички собственици. В тази връзка от „З.Ф.“ ЕООД било изготвено уведомление на руски език с превод на български език (на л. 18 – л. 19 от делото) до всички собственици, връчено на ответниците с връчване на исковата молба и приложенията към нея.

От уведомително писмо и приложените към него фактури, платежни нареждания и списък на дължимите от собствениците суми (на л. 21 – л. 27 от делото), връчени в хода на процеса на ответниците, чрез техния особен представител, е видно, че ищецът извършил ремонт на помпа на стойност от 3180 лв., като пропорционално за студио 10 били начислени 26,14 лв., а за апартамент 11 – 39,02 лв. (общо 65,16 лв.).

Първият спорен по делото въпрос е какъв е характерът на цитираните по-горе договори и представляват ли те годно основание, позволяващо на ищеца да претендира посочените в исковата молба суми. Съдът намира, че не съществува пречка при спазване на принципите за свобода на договаряне, отделните собственици да сключват договори за поддръжка и управление на целия комплекс, които договори не се влияят от правилата на ЗУЕС. В подобна насока е и практиката на ВКС – напр. Определение № 37 от 20.01.2021г. по т.д. № 606/2020г. по описа на I търг. отделение на ВКС, в което е прието, че няма забрана за етажните собственици да сключват договори относно финансиране управлението на общи части, когато жилищния т комплекс не е от затворен тип, а е налице обикновена ЕС, доколкото с такава правна сделка не се създават други, непосочени в закона органи на ЕС и не се създават права за трети лица, извън посочените в чл. 12 ал. 1 от ЗУЕС.

Наред с това процесният договор не се изчерпва само с уговорки относно управлението на общите части. Същият има комплексен характер, като в него са включени елементи на договор за поръчка (управление, обслужване, организиране на плащанията) и на договор за изработка (техническа поддръжка на съоръжения за общо ползване, поддръжка на общите инсталации, дворното пространство, зелените площи, детска площадка, водни съоръжения и др.). Посочените задължения на изпълнителя по договора са насочени както към общите части, така и към други съоръжения в имота – басейн, зелени площи, детска площадки, съоръжения, атракциони. Както е прието и в цитираното определение на ВКС посредством всеки от тези договори не се реализира забранен от закона резултат. Договореното общо възнаграждение инкорпорира както възнаграждение за различните услуги, така и предварително определените разходи за изпълнение на възложената поръчка. В случая ответниците, в унисон със свободата на договаряне, са процедирали именно по-горния начин и са сключили със „З.Ф.“ ЕООД договор за управление и поддръжка на комплекса. Както се посочи става въпрос за управлението и поддръжката на целия комплекс, а не само на общите части в сградата, обитавана от ответниците или в поземления имот, в който е разположена тази сграда. След като става въпрос за цялостен общ комплекс, не съществува пречка отношенията, свързани с поддържането и управлението му, да бъдат уредени с посочения договор.