Решение № 81 от 14.12.2022, Окръжен съд - Смолян

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 81 гр. С., 14.12.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – С., ВТОРИ ТЪРГОВСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на шестнадесети ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Меденка М. Недкова при участието на секретаря Софка М. Димитрова като разгледа докладваното от Меденка М. Недкова Търговско дело № 20225400900010 по описа за 2022 година

Производството е по чл.19ал.3 ЗЗД.

ИЩЕЦЪТ „А.-Л.“ ЕООД гр.С., ЕИК ***, представлявано от управителя В. Д. К., твърди в исковата молба, че на 7.ІІ.2017год., в качеството му на купувач е сключил с ответника “Д.-Х” ЕООД гр.С., ЕИК ***, в качеството му на продавач, предварителен договор за покупкопродажба на недвижими имоти, по силата на който ответникът се задължил да прехвърли на ищеца правото на собственост върху следните недвижими имоти: 1.Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по кадастралната карта и регистри на гр. С., одобрени със заповед №РД -1814/10.V.2005год. на изпълнителния директор на Агенция по геодезия, картография и кадастър гр. София, с площ 20,00кв.м, представляващ офис № 48, с предназначение на самостоятелния обект- за офис, на едно ниво, при съседни самостоятелни обекти- на същия стаж- няма, под обекта*** и ***, над обекта- няма, намиращ се на административен адрес: п.к. 4700, гр.С., ***-А, ет. 6, офис № 48, намиращ се на кота +14,00 съгласно удостоверение № 314/10.VІІ.2015год. по чл. 202 от ЗУТ, заедно с 1,53 % идеални части от общите части на сградата, съответстващи на 6,14кв.м от новопостроена пететажна масивна сграда за обществено ползване с идентификатор *** и ведно с 1,53 % 1 идеални части от правото на собственост върху поземлен имот с идентификатор ***, в който е построена сградата, съответстващи на 8,91кв.м, с продажна цена за имота в размер на 12 000,00 лева с ДДС; 2.

Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по кадастралната карта и регистри на гр. С., одобрени със заповед №РД-1814/10.V.2005год. на изпълнителния директор на Агенция по геодезия, картография и кадастър гр. София, с площ 32,10кв.м, представляващ офис № 47, с предназначение на самостоятелния обект- за офис, на едно ниво, при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж- ***, под обекта- *** и 67653,918,676.1.48. над обекта- няма, намиращ се на административен адрес: п.к. 4700, гр.С., ***-А, ет.6, офис № 47, намиращ се на кота +14,00 съгласно удостоверение №314/10. VІІ.2015год. по чл.202 от ЗУТ, заедно с 2,45% идеални части от общите части на сградата, съответстващи на 9,85кв.м от новопостроена пететажна масивна сграда за обществено ползване с идентификатор *** и ведно с 2,45 % идеални части от правото на собственост върху поземлен имот с идентификатор ***, в който е построена сградата, съответстващи на 14,30кв.м, с продажна цена за имота в размер на 21 000.00 лева с ДДС, и 3.Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по кадастралната карта и регистри на гр.С., одобрени със заповед №РД-1814/10.V.2005год. на изпълнителния директор на Агенция по геодезия, картография и кадастър гр.София, с площ 32,70кв.м, представляващ офис № 46, с предназначение на самостоятелния обект- за офис, на едно ниво, при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж- ***, под обекта- ***, над обекта- няма, намиращ се на административен адрес: п.к. 4700, гр. С., ***-А, ет.6, офис № 46, намиращ се на кота +14,00, съгласно удостоверение №314/10.VІІ.2015год. по чл. 202 от ЗУТ, заедно с 2,50% идеални части от общите части на сградата, съответстващи на 10.04кв.м от новопостроена пететажна масивна сграда за обществено ползване с идентификатор *** и ведно с 2,50% идеални части от правото на собственост върху поземлен имот с идентификатор ***, в който е построена сградата, съответстващи на 14,57кв.м, с продажна цена за имота в размер на 22 000.00 лева с ДДС. Общата продажна цена на продаваните недвижими имоти е в размер на 55 000.00лева с ДДС . Твърди, че при подписване на предварителния договор, е заплатил в брой на ответника 2 сумата от 25 000.00лв., представляваща капаро /задатък/ по договора, като самият договор служи и вместо разписка за получаване на сумата. Съгласно чл.4 ал.2 от предварителния договор, продавачът е декларирал, че имотите, предмет на договора, не са ипотекирани, освен в полза на третото лице „И.“ ООД, ЕИК ***, по договорна ипотека, вписана в Службата по вписванията гр.С. с вх.№2834/1.ХІІ.2016год., акт №111, том І, дело №1133/2016год., както и че няма други противопоставими тежести върху имотите, освен така учредената ипотека, няма вписани и наложени други тежести и права на трети лица, няма висящи спорове за собственост и други облигационни задължения за имотите, противопоставими на купувача. Ответникът се е задължил, съгласно чл.4ал.4 от договора, в двумесечен срок след подписване на предварителния договор, да заличи учредената договорна ипотека, в противен случай дължи неустойка в размер на 0.1% от продажната цена за всеки ден на забавата, но не повече от 50% от общия размер на продажната цена. Тъй като учредената ипотека не е заличена в договорения срок- до 7.V.2017год., ищецът счита, че ответникът се намира в забава, считано от 8.V.2017год., и затова дължи неустойка в максималния размер по чл.4ал.4 от договора27 500.00лв. Освен това, съгласно чл.6 от договора, при непредаване на владението върху имотите в срок или в случай на виновна забава от страна на продавача за сключване на окончателен договор, продавачът дължи на купувача неустойка в размер на продажната цена, което обезщетение страните изрично са декларирали, че не е прекомерно. Поради неизпълнение на задълженията на продавача „Д.-Х“ ЕООД гр.С., ищецът „А.-Л.“ ЕООД гр.С., с нотариална покана рег.№4807/19.VІІ.2021год. на З. Н.- помощникнотариус при нотариус Мария В.ева, с рег.№370 по РНК, ищецът поканил ответника в 10дневен срок от получаването на нотариалната покана, да изпълни задълженията си по предварителния договор, като предаде владението на недвижимите имоти и прехвърли собствеността върху тях по надлежния ред. Едновременно с това, „А.-Л.“ ЕООД гр.С., позовавайки се на правата си по предварителния договор, уведомява ответника, че прави изявление за прихващане на дължимия остатък от продажната цена в размер на 30 000лв., с начислените неустойки по чл.4ал.4 и чл.6 от предварителния договор до размера на по-малката от двете насрещно дължими суми, а именно- до размер на 30 000лв. Нотариалната покана е връчена на ответника на 26.VІІ.2021год. от нотариус Ана Шопова, с рег.№613 по РНК. С изричен 3 отговор на тази покана, рег.№2083/4.VІІІ.2021год. на нотариус Анастасия Славкова, с рег.№166 по РНК, ответникът „Д.-Х“ ЕООД гр.С. отрича наличието на сключен предварителен договор за покупко-продажба на процесните недвижими имоти между двете дружества. Поради което е налице правен интерес за ищеца от предявяване на иска по чл.19ал.3 ЗЗД срещу ответното дружество. Ето защо ищецът моли С.ският окръжен съд да постанови решение, с което да обяви на основание чл.19ал.3 ЗЗД за окончателен Предварителния договор от 7.ІІ.2017год. за покупко-продажба на недвижими имоти, сключен между „Д.-Х“ ЕООД гр.С., ЕИК ***, като продавач и „А.-Л.“ ЕООД гр.С., ЕИК ***, като купувач, срещу обща продажна цена на недвижимите имоти в размер на 55 000.00лв., от които капаро в размер на 25 000.00лв. е платено при сключване на договора, а остатъкът в размер на 30 000.00лв. е платен чрез прихващане с начислените неустойки по чл.4ал.4 и чл.6 от договора до размера на по-малката от двете насрещни дължими суми- до размер на 30 000.00лв., като му присъди и направените по делото разноски, съгласно представения списък по чл.80 ГПК.

ОТВЕТНИКЪТ „Д. - Х“ ЕООД гр.С., ЕИК ***, представлявано от управителя Д. В. Х., чрез пълномощника му адв. С. Х., подава писмен отговор вх.№870/14.ІІІ.2022год. на исковата молба.

Ответникът счита, че предявеният иск е допустим, но неоснователен. Прави възражение, че предварителният договор от 7.ІІ.2017год. е унищожаема правна сделка, като извършена поради грешка на основание чл.27 ЗЗД, затова моли съдът да отхвърли предявения иск като неоснователен и унищожи предварителния договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 7.ІІ.2017год. Алтернативно- прави възражение, че предварителният договор от 7.ІІ.2017год. е унищожаем като сключен в резултат на измама.

Алтернативно- моли съдът да прогласи нищожността на предварителния договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 7.ІІ.2017год. на основание чл.26ал.2 ЗЗД, поради липса на воля на законния представител на ответното дружество за сключване на процесната сделка. Ответникът оспорва достоверността на датата на сключване на процесния предварителен договор, оспорва и подписа на законния му представител под предварителния договор, затова моли съдът да изиска оригинала на предварителния договор от 7.ІІ.2017год. Посочва факти и доказателства за съществуващи облигационни взаимоотношения на ответното дружество с лицето В. А. К. и негови 4 търговски дружества, които според ответника са причината за изготвяне на процесния предварителен договор за покупко-продажба от 7.ІІ.2017год. и подписването му по грешка от Д. Х., като управител на ответното дружество.

Твърди, че В. Д. К., респективно дружеството-ищец, е подставено лице на В.

А. К.. В. К. е бивш личен шофьор на В. К.. Същият дългогодишно бил свързан с В. К. и чрез участие в капитала и/или управлението на търговски дружества, притежавани или контролирани от В. К., като „М.-СВ“ ЕООД, ЕИК ***, „С.

2012“ ЕООД, ЕИК ***, „П. БГ“ ЕООД, ЕИК ***, като капиталът на последното търговско дружество се притежава от Д.а С. М., с която В. К. е във фактическо брачно съжителство и е майка на децата му. Управителят на ответното дружество твърди, че никога не се е срещал и разговарял, договарял или подписвал каквото и да било с В. К., затова твърди, че процесният предварителен договор е сделка, сключена поради грешка, умишлено предизвикана чрез измамливи действия. Сделката е напълно икономически, логически и житейски необоснована, защото липсва разумна причина, търговско дружество, което по дефиниция съществува, за да извършва дейност и да реализира печалба, да обещае да продаде свои активи за цена от 55 000лв., която цена е под тяхната отчетна стойност и дори много под данъчната им оценка, тъй като сумата е с включен ДДС. Още повече, че ответното дружество е закупило процесните недвижими имоти- три офиса, за сумата 71 520лв., а сега стойността им е много по-висока, поради повишаване на пазарната стойност на недвижимите имоти, и заради подобренията, които ответникът е извършил в тези имоти след закупуването им. Ответникът сочи, че не би могъл да получи сумата 25 000лв. в брой, като задатък по процесната сделка, тъй като би нарушил изискванията на ЗОПБ. Сочи, че ищцовото дружество е „кухо“ дружество, което не е осъществявало дейност през последните години, поради което не би могло както да му заплати задатък от 25 000лв., така и разноските в настоящето производство. Счита, че замисълът бил процесните имоти да бъдат придобити без да се плаща нищо за тях.

Прави възражение за погасяване по давност на неустойките в общ размер на 30 000лв., за които претендира ищеца.Претендира за съдебните разноски по делото, съгласно представения списък по чл.80 ГПК.

С.ският окръжен съд като взе предвид изложеното в исковата молба от ищеца и неговият пълномощник адв. Б.К., становището на ответника и неговият пълномощник адв. С. Х., обсъди събраните по делото 5 писмени и гласни доказателства, както и заключенията на СПЕ и ССчЕ, в тяхната съвкупност и поотделно, на основание чл.235 ГПК, направи следните фактически и правни изводи:

От представените по делото доказателства безспорно се установява, че на 7.ІІ.2017год., между “Д.-Х” ЕООД гр.С., ЕИК ***, представлявано от едноличния собственик на капитала и управител Д. В. Х., в качеството на продавач и „А.-Л.“ ЕООД гр.С., ЕИК ***, представлявано от едноличният собственик на капитала и управител В. Д. К., като купувач, е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти.

Предмет на предварителният договор за покупко-продажба /чл.1ал.1/ е правото на собственост на следните недвижими имоти: