Решение № 18198 от 28.09.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 18198 гр. София, 28.09.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 51 СЪСТАВ, в публично заседание на четиринадесети септември през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ИВО В. ВЪТЕВ при участието на секретаря ИВАНА ЛЮДМ. СТОЕВА като разгледа докладваното от ИВО В. ВЪТЕВ Гражданско дело № 20261110117998 по описа за 2026 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявен е осъдителен иск с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД Ищецът Ф. Н. П., твърди, че е изключителен собственик на недвижим имот, находящ се в ....................., представляващ източната част от двуетажна жилищна сграда със сутерен и таван (сектор „А“ от вила-близнак), съгласно утвърден архитектурен проект от 02.02.1989 г., със застроена площ от 62.04 кв.м на първия етаж и 67.97 кв.м на втория етаж, ведно с гаражи и складови помещения, съставляваща сграда с идентификатор ................ по кадастралната схема на СГКК. Поддържа, че правото на собственост е придобито по силата на Нотариален акт за дарение на недвижим имот № .., том ..., рег. № .........., дело № ...... г. от 13.12.2022 г., съставен от нотариус С.Т. (рег. № ... на НК).

Сочи, че през 2015 г. неговата праводателка (леля му В.К.) е предоставила имота за временно и възмездно ползване на ответника Н. Л. Е.. Подчертава, че след дарението през декември 2022 г., ответникът е продължил да ползва имота със знанието и съгласието на ищеца, като между страните е постигнато съгласие ползването да продължи при условията на устен безсрочен договор за наем при месечна наемна цена в размер на 2 000.00 лева (съответстващи на 1 022.58 евро). Излага, че ответникът е заплащал наемната цена ежемесечно по банков път до януари 2026 г., като в платежните нареждания изрично е вписвал за основание „наем“ и адреса на имота. Излага твърдения, че след 1 януари на 2026 г. плащанията са преустановени, поради което с Нотариална покана рег. № ...., том 2, № .. от 31.03.2026 г. на нотариус С.Т., връчена лично на ответника на 06.04.2026 г., е отправил едномесечно предизвестие за прекратяване на безсрочния договор, на основание чл. 238, ал. 1 ЗЗД. Посочва, че срокът на предизвестието е изтекъл на 06.05.2026 г., но въпреки че на ответника е даден допълнителен срок до 15.05.2026 г. за доброволно предаване на ключовете, същият изрично е отказал да опразни имота, което е било удостоверено с Констативен протокол рег. № ..., акт 32, том 1, рег. № 761 от 15.05.2026 г. на нотариус М.М. (рег. № ... на НК). По изложените твърдения и доводи ищецът претендира съдът да осъди ответника да опразни и му предаде държането върху процесния недвижим имот, да му присъди направените съдебни разноски, както и да допусне предварително изпълнение на решението на основание чл. 242, ал. 2, т. 3 ГПК.

Ответникът Н. Л. Е., оспорва изцяло предявения иск с твърдения, че между страните (както и с праводателката В.К.) никога не е съществувало наемно правоотношение — нито писмено, нито устно, нито чрез конклудентни действия, и никога не е заплащал наем за имота. Оспорва представените банкови извлечения с довод, че същите са със заличени данни за получателя на сумите и от тях не се установява, че плащанията са постъпили по сметка на ищеца. Поддържа, че от банков превод не може по недвусмислен начин да се индивидуализира процесният имот, тъй като на посочения адрес има две сгради-близнаци.

Излага съображения, че доколкото договор за наем не е съществувал, същият не е бил прекратяван с предизвестие и за него не е възникнало задължение за връщане на вещта по чл. 233, ал. 1 ЗЗД. Допълнително сочи, че ищецът не е декларирал доходи от наем пред НАП. Твърди, че семейството му владее имота самостоятелно и необезпокоявано от над 10 години, поради което го е придобило по давност, както и че в имота са извършени подобрения на стойност около 80 000 евро (156 466 лева), но отбелязва, че тези възражения подлежат на разглеждане в отделен исков ред. Оспорва искането за предварително изпълнение поради липса на доказана труднопоправима вреда. Моли искът да бъде отхвърлен и да му се присъдят разноските по делото.

Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

По иска с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД:

2

За основателността на осъдителния иск по чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже при условията на пълно и главно доказване (чл.

154, ал. 1 ГПК): 1) че е предал процесния имот на ответника въз основа на валидно сключено (устно или чрез конклудентни действия) наемно правоотношение; 2) че договорената месечна наемна цена е била в размер на 2000 лева (1022,58 евро); и 3) че наемният договор е бил надлежно прекратено с едностранно предизвестие по чл. 238 ЗЗД. В тежест на ответника е да докаже, че е върнал имота на наемодателя или че го държи на друго противопоставимо правно основание.

С доклада си по делото, на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и т. 4 ГПК, съдът е обявил за безспорни между страните и ненуждаещи се от доказване следните обстоятелства:

Ответникът Н. Л. Е. упражнява фактическа власт (държане) върху процесния недвижим имот (сектор „А“ от вила-близнак на .......).

На 06.04.2026 г. ответникът лично е получил Нотариална покана рег. № ..../31.03.2026 г., съдържаща изявление за едностранно прекратяване на безсрочния наем с едномесечно предизвестие.

На 15.05.2026 г. ответникът е отказал да предаде ключовете и имота на ищеца в присъствието на нотариус М.М., удостоверено с Констативен протокол рег. № ..., акт 32, том 1, рег. № 761/15.05.2026 г.

От приетия по делото Нотариален акт за дарение № .., том ..., рег. № .........., дело № ...... г. от 13.12.2022 г. се установява, че ищецът е легитимен собственик на процесния имот. Съдът намира за неоснователно възражението на защитата на ответника за липса на писмен договор за наем.

Съдът посочва, че договорът за наем е консенсуален и неформален договор — за неговата валидност законът не изисква спазването на писмена форма за доказване (чл. 228 ЗЗД). Съгласно трайната и задължителна практика на Върховния касационен съд (Решение № 14 от 25.02.2020 г. по гр. д. № 2458/2019 г., I г. о., ВКС; Решение № 50055 от 09.03.2023 г. по гр. д. № 919/2022 г., IV г. о., ВКС; Решение № 49 от 31.03.2011 г. по т. д. № 829/2010 г., II т. о., ВКС), волята за сключване на договор за наем може да бъде изразена както писмено или устно, така и с конклудентни действия. По-конкретно, превеждането от ползвателя на имота на ежемесечни парични суми с изрично вписване в банков документ на основание „наем“ и адреса на имота, съчетано с приемането и задържането на тези суми от собственика и невъзстановяването им на платеца, съставлява взаимно съвпадащо волеизявление чрез конклудентни действия за съществуването на облигационна наемна връзка по съществените елементи на договора — вещта и цената.

3

Настоящият съдебен състав съобразява задължителните съдебни разрешения на ВКС по сходни с настоящия казуси, и посочва, че пълното доказване в гражданския процес може да бъде осъществено както чрез преки, така и само с косвени доказателства, когато те са несъмнено установени, достоверни и от тях може да се изведе обоснован извод за наличие на главния факт. Всяко едно от доказателствените средства може да бъде източник както на пряко, така и на косвено доказателство, като в гражданския процес не е даден приоритет на едни доказателствени средства пред други, а те се преценяват поотделно и в съвкупност по правилата на чл. 12 и чл. 235 ГПК (Определение № 6.. от 16.02.2024 г. по гр. д. № 22../2023 г., IV г. о., ВКС).

В настоящия случай, наемното правоотношение между ищеца Ф. П. и ответника Н. Е. се установява въз основа на пълна и непрекъсната верига от косвени доказателства. С доклада си по делото съдът е обявил за безспорен и ненуждаещ се от доказване факта, че ответникът Н. Е. упражнява фактическа власт именно върху процесния имот — източна част (сектор „А“) от вилаблизнак на ........ От приетите по делото банкови извлечения автентичността на които не е била надлежно оспорена от ответника, безспорно се установява, че в продължение на повече от три години (от декември на 2022 г. до януари на 2026 г.) ответникът ежемесечно е превеждал сумата от точно 2000 лева. Във всички платежни нареждания ответникът лично е вписвал като основание думата „наем“ и адреса ............. Това систематично и продължително поведение настоящият съдебен състав приема за извънсъдебно признание от самия ответник за съществуването на наемна връзка. Възражението на ответника, че банковите извлечения са със заличени данни за получател и че не е доказано плащането да е постъпвало при ищеца, не променя горния извод.

Това е така, защото от една страна, извлеченията са издадени от обслужващата банка на самия ищец за постъпления по неговата сметка, а от друга страна, съгласно чл. 154, ал. 1 ГПК, доколкото ответникът оспорва материалноправната легитимация на ищеца с твърдение, че друго лице е било наемодател или че сумите са превеждани на трето лице, то в тежест на ответника е било да докаже кой е този друг наемодател и на какво правно основание е получавал плащания за ползването на имота. Допустими доказателства от ответната страна в тази насока не са били ангажирани, а представеният Договор за заем за послужване от 03.01.2024 г. не е бил приет по делото, поради настъпила процесуална преклузия. Същевременно, забраните по чл. 164, ал. 1, т. 3, 4 и 6 ГПК правят гласните доказателствени средства за опровергаване на изходящите от ответника банкови документи недопустими. При това положение, приемането на ежемесечните суми от ищеца-собственик и превеждането им от ответника с изрично основание „наем“ съставляват съвпадащи конклудентни действия, от които се извличат 4 волеизявления по съществените елементи на договора за наем. От изложеното по-горе съдът намира, че наемното правоотношение е било безсрочно.

Съгласно чл. 238 ЗЗД всяка от страните може да се откаже от договора за наем с едномесечно предизвестие. В съответствие с Решение № 113 от 28.07.2009 г. по т. д. № 753/2008 г., II т. о., ВКС и Решение № 60292 от 02.09.2022 г. по гр. д.

№ 4050/2020 г., IV г. о., ВКС, отправянето на нотариална покана с искане за опразване на имота (както и подаването на исковата молба по чл. 233, ал. 1 ЗЗД) има характер на безусловно предизвестие за прекратяване на безсрочния договор за наем.

Съгласно чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, след прекратяването на наемния договор за наемателя възниква законовата длъжност да върне вещта.

Задължението за връщане изисква реално опразване на помещенията от вещите на наемателя и предаване на ключовете на наемодателя, а не просто изоставяне на имота (Решение № 50055 от 09.03.2023 г. по гр. д. № 919/2022 г. на ВКС, IV г. о.). От представения Констативен протокол рег. № .../15.05.2026 г. на нотариус М.М. се установява, че ответникът изрично е отказал да стори това и продължава да държи имота без валидно правно основание, което да може да се установи в настоящото производство.

По искането за допускане на предварително изпълнение:

Искането на ищеца за допускане на предварително изпълнение по чл.

242, ал. 2, т. 3 ГПК следва да бъде отхвърлено, доколкото в производството не са ангажирани доказателства, че от забавата на изпълнението за ищеца ще настъпят значителни или труднопоправими вреди, надхвърлящи обичайните имуществени последици от забава, които подлежат на парично обезщетение.

По разноските:

При този изход на спора и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, ищецът има право на присъждане на направените по делото разноски съразмерно с уважената част от иска. Ищецът е доказал реално направени разноски в общ размер на 2290,84 евро, от които 490,84 евро, платена държавна такса и 1800 евро, платено възнаграждение за един адвокат. В отговора на исковата молба и в съдебно заседание ответникът Н. Л. Е. е направил своевременно възражение по чл. 78, ал. 5 ГПК за прекомерност на адвокатско възнаграждение, което съдът намира за основателно, доколкото делото се характеризира с ниска фактическа и правна сложност — проведено е по реда на бързото производство, приключило е в едно открито съдебно заседание, без събиране на гласни доказателствени средства и без изслушване на заключения на вещи лиза по възложени експертизи. Затова съдът намира, че разноските за възнаграждение на един адвокат следва да бъдат в размер на 1309 евро и 5 намалява претендираното от ищеца адвокатско възнаграждение от 1800 евро на 1309 евро. Така общият размер на дължимите от ответника в полза на ищеца съдебни разноски възлиза на 1799,84 евро, от които 490,84 евро държавна такса и 1309 евро адвокатско възнаграждение .