Решение № 266495 от 10.11.2021, Софийски градски съд

Р Е Ш Е Н

И Е гр. София, 10.11.2021г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ

ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, І-1 състав, в публичното заседание на двадесет и трети февруари през две хиляди двадесет и първа година, в състав:

СЪДИЯ: Екатерина Стоева при секретаря Весела Станчева разгледа гр.д. № 9822 по описа за 2018г. на съда и за да се произнесе взе предвид следното:

Предмет на производството са предявени от А.А.А. против Ю.И.С. обективно съединени осъдителни искове с правно основание чл.233 ЗЗД за предаване на недвижим имот-апартамент № 4А в гр.София, ул.********поради прекратяване на договор за наем от 15.04.2008г., с правно основание чл.236, ал.2 ЗЗД за сумата 36 000лв., представляваща обезщетение за ползване на имота за периода м.11.2012г.-м.11.2017г. и иск с правно основание чл.236, ал.2 ЗЗД вр. чл.232, ал.2, пр.2 ЗЗД за сумата

491.90лв., представляваща разходи за ел.енергия за периода м.03.2014г.-м.09.2015г., ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до изплащането.

Твърденията на ищцата са за сключен с ответницата договор за наем на 15.04.2008г., по силата на който й предоставила за ползване апартамент № 4А в гр.София, ул.********срещу заплащането на месечна наемна цена от 600лв. Според уговореното в т.6 при забава в плащане на наема и разноски за ползване на имота с повече от две седмици договорът се счита прекратен.

В тази връзка твърди, че ответницата преустановила изпълнение по договора като не плащала наемната цена и консумативи за ток и вода, поради което считано от началото на 2011г. договорът бил прекратен /уточнителна молба от 18.10.2018г./. Твърди многократно да е водила разговори с ответницата за плащане на задълженията, както и с връчена на 09.03.2017г. покана поискала освобождаването на имота, което не било изпълнено.

Въпреки това продължила ползването на имота, за което претендира заплащането на обезщетение, съизмеримо с уговорения месечен наем от 600лв. за периода м.11.2012г.-м.11.2017г. Твърди също, че ответницата не плащала разходи за ел.енергия свързани с ползването, поради което претендира заплащането на сумата 491.90лв. отнасяща се за периода м.03.2014г.-м.09.2015г.

Ответницата оспорва исковете с възражения, че вземанията са погасени по давност. Твърди, че не обитава имота, а живее на друг адрес, поради което не би могла да го върне на ищцата, респ. не дължи заплащане на обезщетение по чл.236, ал.2 ЗЗД.

Встъпилото по чл.218 ГПК трето лице-помагач на страната на ответницата Е.М. оспорва исковете. Заявява, че имотът не се ползва от ответницата, а той живее в него от 10 години.

Съдът, като взе предвид становищата на страните и прецени доказателствата, намира следното:

Не се спори сключването на договор за наем от 15.04.2008г., с който ищцата предоставила за временно ползване недвижим имот-Апартамент № 4А в гр.София, ул.Калиманци № 59, срещу задължението на ответницата да заплаща месечна наемна цена в срок от 1-во до 5-то число на текущия месец. С анекс № 1 от същата дата страните определили срок на договора две години, считано от 01.05.2008г. до 01.05.2010г., размерът на месечната наемна цена да е 310евро или 600лв. в левова равностойност, както и се съгласили при предварително плащане на 10 месечни наема наемодателят да намали размера на плащането с 5000лв. В него е описано състоянието, в което се предава жилището на наемателя и вписано изявление на ищцата, че към 26.04.2008г. 10-месечният наем е платен изцяло предварително.

С последващ анекс № 2 от 20.08.2009г. било постигнато съгласие наемателят да заплаща наемна цена за една година, считано от 01.08.2009г. до 31.07.2010г., като дължимия неплатен наем за периода-частично за м.02.2008г. и за м.03.2008г. /вероятно тук е допусната техническа грешка и следва да се чете 2009г./ до м.07.2009г. ще се плати от Е.М., но не по-късно от 28.02.2010г. и ако в този срок не се изпълни ще се счита, че платената от наемателя сума се отнася за плащане на дължимия наем за 01.03.2009г. до 28.02.2010г. Доколкото с първия анекс срокът на договора е до 01.05.2010г., със сключването на този под № 2 по общо съгласие на страните действието му е било продължено до 31.07.2010г.

С т.3 от договора наемателят поел задължение да заплаща всички текущи режийни разноски по осветление, отопление, СОТ и други, както и тези към етажната собственост за почистване на стълбище и осветление.

В т.6 са предвидени основанията, на които се прекратява договора, едно от които е при системно неспазване на задълженията и при забавяне плащането на наема с повече от две седмици, като при забавяне плащането на месечен наем и консумативите с повече от две седмици до един месец наемодателят има право да влезе в имота и да отстрани наемателя.

Твърдението на ищцата не е договорът да е прекратен поради изтичане на уговорения срок-31.07.2010г., а развален по-късно поради неизпълнение задължението по плащане наемната цена и консумативни разходи за ползването. Така заявената причина за разваляне не е оспорена от ответницата. Предвид това и при съобразяване разпоредбата на чл.236, ал.1 ЗЗД, според която, ако след изтичане на наемния срок използването на вещта продължи със знанието и без противопоставянето на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок, съдът приема за установено, че наемното правоотношение е обвързвало страните и след 31.07.2010г.

По въпроса кога е прекратен с уточнителната молба от 18.10.2018г. ищцата е посочила, че плащане е имало до 2011г., но не и след това, поради което на посоченото в т.6 от договора основание действието му е преустановено от началото на 2011г. С оглед признанието от ответницата на това обстоятелство /изявление на процесуалния представител в с.з. от 18.06.2019г./ следва да се приеме развалянето му от този момент.

Не е спорно към деня на сключване на договора ответницата да е била в граждански брак с Е.М., прекратен през 2010г.

Ищцата отправила покана от

22.02.2017г., чрез нотариус, до ответницата Ю.С. и Е.М., с която ги уведомила за неизпълнени задължения за плащане на наем и режийни разноски за ток и вода и поискала освобождаване на имота с предаване ключовете в 3-дневен срок. Нотариалната покана е изпратена до адреса на наетия имот-ул.********на който е получена лично, видно от съставените от нотариуса разписки за връчване № II-59 и № II-59а.

Представен е протокол от

16.08.2018г., съставен от помощник-ЧСИИ.П., по изп.д.№

20188440401990 с взискател „Банка ДСК“ ЕАД и длъжник Н.

Б.Р.-М., за опис и оценка на процесния недвижим имот. При извършения опис съдебният изпълнител удостоверил, че достъп до имота е осигурил Е.М., който заявил, че живее там от 10 години.

Разпитаният по делото св.Л.Л.присъствал през 2017г. на опит на ищцата да влезе в имота със съдействието на органите на полицията, които отказали принудително влизане с аргумента, че нямат правомощия за това и се касае за граждански спор. Тъй като осигурил майстор на ищцата за ремонт в апартамента знае, че го е отдала под наем на семейство, което се настанило там. От нея знае, че не изпълнявали задълженията си по плащане на наема, натрупали значителни сметки за ток и вода.

Многократно се опитвала да уреди отношенията с тях и да си върне имота. Не знае кой го обитава понастоящем.

Свидетелят Б.Ц.е приятел на Е.М. и в показанията си сочи, че той живее в процесния апартамент от много време. Ходил му на гости многократно, включително и празнували рожден ден на М. през 2013г. или 2014г. Не познава съпругата му, знае да е разведен. При посещенията си не е виждал жена му, нито е останал с впечатлението, че тя също живее там. Сочи, че и към настоящия момент Е.М. продължава да обитава апартамента, като не знае на какво основание е там.

По делото не е спорно, а и от представените писмени доказателства се установява, че за имота са натрупани множество сметки за неплатена питейна вода и ел.енергия. До ищцата са изпратени уведомително писмо и покана за доброволно плащане на неплатени задължения за ел.енергия в размер на 395.50лв., дължими към 10.04.2014г. и в размер на 96.40лв., дължими към 14.05.2015г.

При така установеното от фактическа страна съдът намира от правна следното:

С договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят да му плати определена цена. На основание чл.230, ал.1 ЗЗД наемодателят е длъжен да предаде вещта и то в състоянието, което отговаря на ползването, за което е наета. Насрещното задължение на наемателя е да заплаща наемната цена и разходите свързани с ползването-чл.232, ал.2 ЗЗД, както и при преустановяване действието на договора, независимо от причината за това-изтичане на уговорения срок, разваляне по чл.87 ЗЗД или прекратяване на друго основание, да върне на наемодателя вещта-чл.233, ал.1 ЗЗД. Съгласно чл.236, ал.2 ЗЗД, ако наемателят продължи ползването въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор.

В разглеждания случай страните са били обвързани с договор за наем от

15.04.2008г., по който ищцата-наемодател е изпълнила задължението си да предаде недвижимия имот на ответницата-наемател. Имотът е жилище и отдаден под наем с това предназначение, при липсата на спор да е ползван от ответницата заедно с третото лице-помагач Е.М., с когото към деня на сключване на договора са били в брак, прекратен с развод през 2010г. По причина неплащане на уговорената наемна цена и разходи свързани с ползването договорът е бил развален, считано от началото на 2011г., от който момент за ответницата е възникнало задължението по чл.233, ал.1 ЗЗД да освободи имота и да го предаде на ищцата. Не се твърди и няма доказателства това задължение да е било изпълнено, дори и след отправената изрична покана през 2017г.

Възражението на ответницата, че не обитава имота, а в него останал да живее бившият й съпруг /поддържано и от третото лице-помагач/, е неоснователно. Задължението на наемателя по чл.233, ал.1 ЗЗД произтича от задължението на наемодателя по чл.230 ЗЗД и е правна последица от прекратяването на договора. В хипотезата на отдаден под наем недвижим имот изпълнението му предполага наемателят да опразни имота, да предаде държането върху него в състоянието, в което е бил при сключване на договора и да осигури достъп на наемодателя с предаване на ключа. Затова поначало поведение изразяващо се в напускане на имота и непосещаването му занапред не е равнозначно на „връщане“ по смисъла на чл.233, ал.1 ЗЗД, поради което не води до освобождаване от отговорност.

Задължението по чл.233, ал.1 ЗЗД има облигационен характер, защото е пряко свързано с договора за наем и по изричното разпореждане на закона поставено в тежест на наемателя. Той дължи връщане на вещта независимо от това дали фактически я ползва, поради което на наемодателя е непротивопоставимо възражение, че е в държане на друго лице. В случая при сключването на договора за наем през 2008г. ответницата е била в граждански брак с третото лице-помагач и имотът ползван от двамата за задоволяване на жилищни нужди. Разпоредбата на чл.32, ал.2 СК постановява, че съпрузите отговарят солидарно за задълженията, поети за задоволяване нужди на семейството, от което следва, че съпругът също е бил обвързан от наемното правоотношение и като страна по него също е имал задължението по чл.233, ал.1 ЗЗД след неговото прекратяване. Но от това и поради прекратяването на брака с твърдението ответницата да е напуснала имота не означава, че за нея е отпаднало задължението да го предаде на ищцата или в невъзможност да изпълни, защото в него останал да живее бившият съпруг. При солидарната отговорност кредиторът може да търси изпълнение на задължението от когото и да е от длъжниците, като искането му спрямо един солидарен длъжник не засяга правата на кредитора по отношение останалите-чл.122 ЗЗД, съответно изпълнението от страна на един солидарен длъжник освобождава всички съдлъжници-чл.123, ал.1 ЗЗД. Така след прекратяване на договора за наем през 2011г. поради неплащане на наемната цена и разноски за ползването ищцата е отправила покана до ответницата и бившият съпруг Е.М. за освобождаване на имота. Не се твърди и доказателства не са ангажирани връщането на имота да е било осъществено от третото лице-помагач Е.М., което би било основание за освобождаване от отговорност на ответницата съобразно чл.123, ал.1 ЗЗД, а напротив-поддържа се и понастоящем той да го обитава. След като и ответницата не е изпълнила предявеният срещу нея иск с правно основание чл.233, ал.1 ЗЗД се явява основателен.