Решение № 841 от 06.03.2026, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 841 гр. В., 06.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – В., 19 СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Кристиана Кръстева при участието на секретаря Теодора К. Кирякова като разгледа докладваното от Кристиана Кръстева Гражданско дело № 20243110113119 по описа за 2024 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството по делото е образувано по предявени от Ж. З. Н., ЕГН **********, с адрес гр. В., ж.к.“В. В.“ ***** срещу „Х. Т. Ю. Б.“АД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление гр. В., бул.“В. В.“ **** искове с правно основание чл. 26, ал.1, пр.3, чл. 26, ал. 2, пр. 2 ЗЗД, чл. 27 ЗЗД, чл. 146 ЗЗП и чл. 55, ал.1, пр.3 ЗЗД, както следва: 1. за прогласяване нищожност на договор за гаранция с купувач от 04.06.2024г., поради липса на съгласие, а в условията на евентуалност: 1.1. прогласяване нищожност на договор за гаранция с купувач от 04.06.2024г. поради накърняване на добрите нрави, с оглед нееквивалентност на престациите; 1.2. за унищожаване на договор за гаранция с купувач от 04.06.2024г. поради подписването му при измама; 1.3. за прогласяване нищожност на клаузата на чл. 6 от договора, като неравноправна на основание чл. 143 ЗЗП; 1.4. за осъждане ответника да заплати на ищеца сумата от 4000лева, подлежаща на връщане като дадена на отпаднало основание - по развален договор за гаранция с купувач от 04.06.2024г., ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата на подаване на исковата молба в съда - 16.10.2024г. до окончателното изплащане на задължението;

Ищецът основава исковата си претенция на следните фактически твърдения:

Твърди, че заедно с майка си и брат си живеят в жилище под наем. В началото на 2024г. решили да закупят собствено жилище. На 02.06.24г. брат му – К. влязъл в сайта на ответното дружество и предоставил телефона си за връзка след което получил обаждане от г-н А. Л., представил се за брокер при ответното дружество. Било разяснено, че семейството желае да закупи имот с банков кредит, първо потребителски, за да се осигури самоучастие и впоследствие ипотечен такъв. Брокерът обяснил, че разполагат с кредитен консултант, който ще посочи най-добрия вариант за усвояване на кредит. Предложил им имот на ул. „Е. Г.“. На следващия ден – 03.06.2024г. брат му и майка му направили оглед на жилището, като получили оферта за продажната му цена в размер 128хил.евро. Въпреки, че харесали жилището майка му изразила притеснения, че е възможно да не бъдат кредитирани за тази сума. Брокерът я уверил, че няма да има проблем с кредита, но следва в рамките на седем дни да осигурят задатък в размер на 10% от продажната цена по предварителния договор, както и 3% без ДДС възнаграждение за агенцията. На следващия ден – 04.06. брокерът 1 отново се обадил на майка му и й казал, че интересът към жилището е много голям и за това е необходимо да дадат гаранция от 4000лева, за да се спре жилището от продажба. В този ден ищецът бил на работа и когато брокерът му се обадил нямал възможност да разговаря дълго по телефона. От него разбрал, че гаранцията ще бъде върната, ако не успят да получат кредит. Разбрали се брокерът да го посети в магазина в 14.00ч., за да му даде парите. В обедната почивка отишъл до дома си и взел 4000лева. Малко преди 14.00ч. г--н Л., придружен от свой колега /вероятно Т. М., подписал договора за гаранция/ го посетили в магазина. Предаването на парите се осъществило на паркинга на м-н „Бултекс“. Брокерът носил предварително подготвения договор за гаранция, подписан от представител на фирмата. Ищецът нямал време да чете съдържанието на договора, тъй като бързал да се върне на работа, но страните се разбрали, че парите се предават с цел имотът да бъде спрян от продажба, а в случай, че не успее да получи кредит, гаранцията в размер на 4000лв. ще му бъде възстановена. Доверил се, защото през м. април отново били дали гаранция от 2хил. за покупка на имот, но поради увеличаване на цената на имота гаранцията им била върната.

Едва вечерта когато прочел договора се притеснил, че в него било уговорено, че на 07.06.2024г. трябва да подпише предварителен договор, а не знаел дали ще бъде кредитиран.

По този начин с определяне на краткия срок от три дни, ответникът е бил наясно за обективната невъзможност да бъде разрешен кредита, за да се подпише предварителен договор на 07.06., а това щяло да им даде право да задържат получената гаранция. На 05.06. с ищеца се свързал г-н С. М., кредитен консултант при ответника. Уговорили си среща на другия ден, за да обсъдят възможностите за кредит. На 06.06. семейството се срещнали с г-н М., който предложил няколко варианта, но по всички месечните вноски надхвърляли сумата, която те можели да отделят за погасяване на кредита. На 07.07. брат му изпратил съобщение по „вайбър“ на ответното дружество, че предложените условия за банков кредит са неизгодни за тях, поради което не могат да закупят имота и желаят да им бъде върната сумата за гаранция от 4хил.лева. По – късно с тях се свързал Л. и разяснил, че не могат да върнат платената гаранция, тъй като сумата от 2хил.лв. са платили на фирмата, чийто клиент е продавачът, а останалите 2хил. лв. ще задържат, за да им търсят друго жилище. Ищецът не бил съгласен и му припомнил уговорките им, вкл. че ако не може да получи кредит следва да му бъде върната гаранцията в пълен размер. Брокерът отново разяснил, че ½ от сумата е предадена на др. фирма, а за останалата сума ще продължат да търсят апартамент. Ищецът заявил, че отношението е некоректно, вкл. обявите за имота не били свалени от интернет и не желае повече да ползва техните услуги. На 14.06.2024г. упълномощения от него адв. А.К. изпратила по ел. поща покана до ответното дружество, като заявила, че на осн. чл. 87 ЗЗД разваля договора за гаранция от 04.06. и ги кани в петдневен срок, считано от изпращане на поканата да върнат получената сума. Като основание за развалянето се сочи неизпълнение на задълженията в чл.1 от него – обявата за имота не била свалена от интернет, респ. огледите не били преустановени и писмени условия по договора не били представени.

Ищецът не бил уведомен кой е продавач, дали е приел офертата и какви са съществените условия на предварителния договор – срок, предаване на владение, тежести върху имота и др. В договора се съдържали още и договор за посредничество и заплащане на възнаграждение за посредничество, както и д-р за подписване на предварителен договор.

Сочи, че в чл. 3 било предвидено задължението на ответника да върне получената гаранция, ако не бъде подписан предварителен или окончателен договор при условията на чл. 2 от същия. Ето защо ответникът дължал връщане на сумата. На 22.07. адвокатът го уведомил, че адв. на ответника предложил да им бъде възстановена сумата от 2000лв. при подписване на споразумение, че няма да имат имуществени претенции към дружеството. Ищецът желаел връщане на цялата сума и не се съгласил на предложението. Сочи, че договорът е нищожен поради липса на съгласие, тъй като не прочел съдържанието му преди да го подпише, а се доверил на брокера. Условията не му били известни, както и кой е продавач.

На следващо място сочи, че договорът е нищожен поради накърняване на добрите нрави с 2 оглед нееквивалентност на престациите – ответникът получил сумата от 4000лева без да престира нищо в замяна. Договорът бил подписан при измама – бил подведен да подпише с напълно различни условия от устно договорените. На отделно основание сочи и нищожност на клаузата на л. 6 от договора, даваща право на посредника да задържи получената сума без да предвижда право на обезщетение на същата стойност при неспазване на договора от страна на търговеца. Искането е за уважаване исковата претенция и присъждане на разноски.

В срока по чл. 131 ГПК по делото е постъпил отговор от ответника. Исковете се оспорват като неоснователни. Сочи, че през пролетта на 2024г. ищецът, брат му – К. Н. и майка им – Г. потърсили услугите на ответника, тъй като желаели да закупят жилище чрез банков кредит, който да изплащат заедно. Доходите им били достатъчни за отпускането на такъв кредит, поради което им били предложени различни жилища желания от тях район.

Харесали апартамент на ул. Е. Г. за сумата от 128хил.евро. След като майката и брата на ищеца одобрили имота ответникът се свързал с агенцията, която го предлага. Установило се, че към жилището има засилен интерес, поради което следва да се предостави гаранция, за да се спре предлагането му на други клиенти. Ищецът разяснил, че може да представи гаранцията, но брокерът следвало да отиде до магазина където работи. Последният обяснил, че половината от гаранцията трябва да се предаде на другата агенция, поради което в договора била вкл. клауза 4.1. След изготвяне на договора Ал.Л. и Л. К. отишли до местоработата на ищеца за подписване на договора. Твърди се, че срещата продължила 2030мин., като ищецът прочел договора и го подписал. Брокерите му разяснили смисъла на договора и последиците му. Оспорва твърдението, че на ищеца му е казано, че гаранцията се връща в случай на неусвояване на кредит. След подписване на договора брокерът се свързал с другата агенция, за да бъде спрян имота от продажба. На следващия ден между ответника и „И. 1“ООД бил сключен договор за гаранция с купувач от 05.06.2024г. съгласно който ответникът предал гаранция в размер на 2000лв. за закупуване на имота. Сочи, че семейството било насочено към кредитен консултант. По този повод С. М. се срещнал с тях, като се установило, че вноската им по кредита би била в размер на 1000лв. Впоследствие ищецът се свързал с кредитния консултант и му обяснил, че ще съди ответника и желае документ, от който да е видно, че банките му отказват финансиране. Не оспорва, че с уведомление от 07.06. адвокат на ищеца е уведомил ответника, че се отказва от договора. В тази връзка им било разяснено, че съгл. чл. 4.1 от договора половината от сумата била предадена на др. агенция. Предложено му било да бъде върната половината от сумата или да продължат да му съдействат за закупуване на имота, което ищецът отказал категорично.

Оспорва договора да е сключен при липса на съгласие, доколкото с подписа си лицето е потвърдило своята воля. Оспорва да е налице противоречие с добрите нрави, тъй като ответникът се е задължил да прекрати огледите на имота и да организира подписване на предварителния договор. Сочи, че гаранцията не е прекомерна и служи като гаранция за закупуването на апартамента. Оспорва ищецът да е бил подведен при подписване на договора с уговорки различни от съдържащите се в договора. Оспорва твърдението, че клаузата на чл. 6 от договора е неравноправна. Сочи, че процесният задатък има характер на аванс. Оспорва да е налице разваляне на договора за гаранция, доколкото кредиторът по него не бил изправна страна. В сключения между страните договор не била предвидена възможност за отказ на купувача от договора, в случай че не получи финансиране. Отказът да бъде сключен предварителен договор водил до неизпълнение, което правило ищеца неизправна страна по договора. Твърди, че ответникът е задържал процесната сума на годно основание – действащ между страните договор за гаранция. Молбата е за отхвърляне на исковата претенция и за присъждане на разноски.

В открито съдебно заседание, страните се представляват от пр. си представители, като поддържат исковата молба и отговора и доразвиват доводите си в тях.

Съдът, след преценка на събраните по делото писмени доказателства и по вътрешно убеждение, приема за установено следното от фактическа страна и достигна 3 до следните правни изводи:

С доклада по делото като безспорно между страните е обявено обстоятелството, че във връзка със сключения договор за гаранция с купувач от 04.06.2024г., ищецът е извършил плащане в размер на сумата от 4000лева; че с уведомление по ел. поща адвокат на ищеца е уведомил ответника, че се отказва от договора.

По делото е представен екземпляр от договор за гаранция с купувач от 04.06.2024г.

Съгласно чл. 1 от договора, възложителят предава на „Х. Т. Ю.“ сумата от 4000лева, като гаранция за закупуването на недвижим имот -апартамент № 24, находящ се на ул. „Е. Г.“ ***** в гр. В. срещу задължението на Х. Т. Ю. при приемане на офертата от продавача - да прекрати огледите с други купувачи и да организира подписването на предварителен договор. В чл. 2 са уговорени параметрите на сделката, по отношение на проджната цена и срок за скл. на предварителен договор до 07.06.2024г. В чл. 4 е посочено, че Х. Т. Ю. връща получената гаранция, ако: не бъде сключен предварителен или окончателен договор между продавача и възложителя в сроковете и при условията, описани в чл. 2.; при установяването на вещни тежести, възбрани, ипотеки или други правни форми, които биха възпрепятствали сключването на предварителен или окончателен договор. Съгласно чл. 6, страните са уговорили, че се счита, че Х. Т. Ю. е изпълнило точно задълженията си по договора и когато условията по чл. 2 не са постигнати по вина на възложителя или същият откаже да сключи предварителен или окончателен договор при условията по чл. 2 и др. В тези случаи е предвидено, че Х. Т. Ю. има право д задържи получената гаранция и да получи уговореното в чл. 5 възнаграждение.