Решение № 1102 от 16.07.2026, Районен съд - Плевен

РЕШЕНИЕ

№ 1102 гр. Плевен, 16.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЛЕВЕН, IV ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на осемнадесети юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Милена Св. Томова при участието на секретаря Анета Хр. Йотова като разгледа докладваното от Милена Св. Томова Гражданско дело № 20254430107014 по описа за 2025 година за да се произнесе взе предвид следното :

Производството по делото е образувано въз основа на искова молба от „ФЕРМЕР БЪЛГАРИЯ 1” ЕООД ЕИК *** против Л. В. В. с ЕГН ********** и „Агрийн“ ЕООД ЕИК ***.

Ищецът твърди в първоначалната искова молба и уточняваща молба от 10.12.2025г. следните обстоятелства: Твърди се, че ищцовото дружество и ответника Л. В. са съсобственици на следния земеделски имот: поземлен имот с идентификатор *** по КККР на ***, с площ от 8,500 дка.

Твърди се, че ищеца е собственик на 12/17 ид.ч. от процесния имот, придобити по силата на договори, обективирани в нот. акт *** и нот.акт *** на нотариус П.Х. с рег.***, район на действие ***, и двата вписани на 24.09.2025г. в *** съответно под акт ***

Твърди се, че ответника е собственик на останалите 5/17 ид.ч. от имота, придобити по силата на Договор за дарение от ***, обективиран в *** на нотариус ***, с район на действие ***.

Твърди се още, че на 24.02.2014г. ответника Л. В. сключил сам със себе си договор за аренда на процесния имот със срок на действие 10 години. В 1 договора сочения ответник бил посочен като физическо лице арендодател, а *** била арендатор. Сочи се, че това еднолично предприятие било собственост на Л. В.. Договорът бил подписан, нотариално заверен и вписан, но бил с начална дата на срока на действие едва от 01.10.2021г. По този начин началната дата на десетгодишният срок за ползване бил отложена с почти 7 години след неговото сключване.

Излага се, че на 06.04.2023г. ответника Л. В. сключил договор за наем с ответника „Агрийн“ ЕООД с ЕИК***, чийто едноличен собственик и управител била М.Л.В.-Г., която вероятно била дъщеря на наемодателя Л. В..

Това съглашение било със срок 9 години, считано от 01.10.2029г., т.е. отново било отложено началото на действие на срока на договора с 6 години. В същото време, това второ съглашение било с начална дата на своя срок, която се намирала в периода на действие на договора за аренда на същия имот от 24.02.2014г.

Навеждат се доводи, че описаните договори, сключени от единия съсобственик противоречали на изискването на закона наемодателят да разполагал с валидно вещно право върху целия имот към момента на сключването. Лице, което имало само 5/17 ид. ч., според ищеца, не можело да ангажира с облигационни отношения чуждите 12/17 ид.ч. и сключените от него договори били действителни само за неговия дял и непротивопоставими на приобретателя на останалите части.

Ищецът твърди нищожност на договора за аренда от 24.02.2014г., поради противоречие със Закона, като сключен в нарушение на чл.4а от ЗСПЗЗ и чл.3 от Закона за арендата в земеделието, без съгласие на съсобственици, притежаващи повече от 50 % от правото на собственост върху имотите.

Твърди също така нищожност на договора за наем от 07.04.2023г., поради противоречие със закона, тъй като е сключен в нарушение на чл.229, ал.2 ЗЗД и чл.4а от ЗСПЗЗ без съгласието на съсобствениците.

Ищецът счита, че клаузата за срок на договора за наем от 07.04.2023г., регламентираща срок на правоотношението за повече от три години е нищожна, като противоречаща на нормата на чл.229, ал.2 ЗЗД и в съответствие с разпоредбата на чл.229, ал.3 ЗЗД следва да се приеме, че има действие за три години.

Според ищеца, процесните договори, като сключени от несобственик за 2 чужди идеални части и разпростиращи се в бъдещи периоди, в които праводателят нямал гарантирано право на собственост, представлявали опит за предварително обвързване и блокиране на процесния имот преди продажбата на ид. ч. полза на ищеца през 2025г.

Поради това, ищецът счита, че за него бил налице правен интерес да предяви негаторен иск по чл.109 ЗС срещу „Агрийн“ ЕООД, което било вписано като ползвател по договора за наем и имало насрещно по това правоотношение право да обработва имота.

Като следствие от изложеното, ищеца предявява следните искове:

1.Претендира прогласяване нищожност на Договора за аренда от 24.02.2014г., на основание чл.26, ал.1, пр.1 ЗЗД, поради противоречие със закона, като сключен в нарушение на чл.4а от ЗСПЗЗ и чл.3 от Закона за арендата в земеделието, без съгласие на съсобственици, притежаващи повече от 50 % от правото на собственост върху имотите. Искът е предявен срещу сочения в исковата молба ответник Л. В. В., като с уточняваща молба от 06.04.2026г. се сочи, че иска е предявен срещу Л. В. В. в лично качество и като ЕТ „МИРЕНА – 99 – Л. В.“.

2.На следващо място се предявява иск срещу ответниците Л. В. и „Агрийн“ ЕООД за прогласяване нищожност на процесния Договор за наем от 07.04.2023г., на основание чл.26, ал.1, пр.1 ЗЗД, като сключен в нарушение на чл.229, ал.3 ЗЗД и чл.4а от ЗСПЗЗ.

3.На следващо място ищеца предявява, при условия на евентуалност, иск срещу ответниците Л. В. и „Агрийн“ ЕООД за прогласяване нищожността на клаузата от Договора за наем от 07.04.2023г., с която е уговорен срок повече от три години, поради противоречие с разпоредбата на чл.229, ал.2 и ал.3 ЗЗД. В тази насока е внесеното уточнение с молба от 06.04.2026г.

4. На следващо място ищеца предявява иск по чл.109 ЗС срещу ответника „Агрийн“ ЕООД за осъждане на ответника да преустанови неоснователното ползване на притежаваните от ищеца 12/17 идеални части поземлен имот с идентификатор ***, с площ 5 850 кв.м., находящ се в ***, както и да отстрани всички пречки за ползването му от ищеца, изразяващи се във фактическото обработване, засяване и стопанисване на имота без правно основание.

3

Ответниците, чрез пълномощник адв.П. А., са депозирали писмени отговори, с които оспорват насочените срещу тях искове.

Съдът, след като се съобрази със становищата на страните и събраните по делото доказателства, прие за установено от фактическа и правна страна следното :

Установява се от представения препис на нотариален акт за дарение на земеделска земя ***, че на *** ответника Л. В. В. е придобил по силата на извършено в негова полза дарствено разпореждане 2.500 дка ид.части от Нива с площ от 8.500 дка, трета категория, в местността ***, съставляваща имот №*** по плана за земеразделяне в землището на ***. Същата съставлява поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на ***, одобрени със Заповед № ***, видно от приложената Скица *** При това придобити права на собственост са 2500/8500 ид.ч. или 5/17 ид.ч. (29,41% от имота).

Установява се от приложените преписи на нотариален акт за дарение на недвижим имот *** и нотариален акт за покупко-продажба ***, двата на нотариус с рег.***, че на 24.09.2025г., че ищеца „Фермер България 1“ ООД е придобил права на собственост върху процесния имот в обем 12/17 ид.ч.

(70,59% от имота).

От приложения препис на Договор за аренда на земеделски земи от 24.02.2014г., вписан в *** на 26.02.2014г. с № от дв.вх.рег. *** се установява, че ответника Л. В., в качеството на арендодател е предоставил гореописания имот за временно и възмездно ползване на ***, в качеството на арендатор за срок от 10 стопански години, считано от 01.10.2021г., при уговорено арендно плащане в размер на 40лв. за декар.

Установява се от представения препис на Договор за наем на земеделска земя от 06.04.2023г., вписан в *** на 07.04.2023г. с № от дв.вх.рег. ***, че същия е бил сключен между ответниците Л. В., в качеството на наемодател и „Агрийн“ ЕООД, в качеството на наемател с предмет процесния земеделски имот. По силата на постигнатото съглашение наемодателя е предоставил на наемателя за временно и възмездно ползване описани земеделски имоти, сред които процесния. По силата на обективираното в чл.2, договорът е бил сключен за срок от девет стопански години, считано от 01.10.2029г. при наемна цена в размер на 70лв. на декар ползвана земеделска земя или 4 равностойността в селскостопанска продукция.

От приложения препис на Договор за преотдаване на земеделска земя от 07.04.2025г., сключен между ЕТ „Мирена 99 – Л. В.“, в качеството на наемодател и „Агрийн“ ЕООД, в качеството на наемател, се установява, че по силата на това съглашение наемодателя е предоставил на наемателя 880,28 дка земеделски земи в землището на ***, сред които и процесната нива. Според обективираното в чл.5, договорът е бил сключен за срок от една стопанска година, считано от 01.10.2025г., т.е. до 01.10.2026г. при наемна цена в размер на 70лв. на декар, платима до 31.12.2026г.

При така установената фактическа обстановка, съдът намира от правна страна следното:

На първо място ищеца претендира прогласяване нищожността на процесния Договор за аренда от 24.02.2014г., сключен между ответника Л. В. и ***, в качеството на арендатор. Според уточняваща молба от 06.04.2026г., иска е предявен срещу Л. В. В. в лично качество и Л. В. В., действащ като ***.

Основанието, на което се претендира нищожност на договора е противоречието му със Закона – основание по чл.26, ал.1, предл.първо от ЗЗД.

Според уточнението, направено с молба от 10.12.2025г. се твърди противоречие с разпоредбите на чл.4а от ЗСПЗЗ и чл.3 от Закона за арендата в земеделието. Съдът разглежда иска на предявеното основание, т.к. ищеца не е основал искането си на други доводи за нищожност, наведени в обстоятелствената част на исковата молба.

Съгласно чл.3, ал.1 от ЗАЗ договорът за аренда се сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните. Разпоредбата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ, в редакцията й към момента на сключване на процесните договор, изрично предвижда, че този договор може да бъде сключен само от някои от съсобствениците, без да е въведено изискване за обема права, които те следва да притежават. При тази законодателна уредба, съдът намира, че специалната разпоредба на чл.3, ал.4 от ЗАЗ (в редакцията към ДВ, бр. 13 от 2007 г.) позволява сключване на аренден договор и от един съсобственик, независимо какви по обем права притежава в собствеността. В такъв случай възниква валидно облигационно правоотношение само между този съсобственик и арендатора, а отношенията с останалите съсобственици се уреждат по общото 5 правило на чл.30, ал.3 от ЗС, както изрично е регламентирано в нормата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ.

Законодателната промяна, въведена с изменението на текста, което е в сила от 07.02.2017г. ( ДВ, бр. 13 от 2017 г.), предвиждаща, че Договор за аренда може да се сключи със съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или със съсобственик, упълномощен от съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот, не се отразява на действителността на сключените преди действието й договори за аренда.

Противоречието със Закона се преценява към момента на подписване на договора и в случая такова не е налице.

Поради това неоснователна е претенцията за нищожност на процесния Договор за аренда от 24.02.2014г., поради противоречие с разпоредбата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ.

Разпоредбата на чл.4а от ЗСПЗЗ, на чието нарушение ищеца също се позовава, според уточняващата му молба от 10.12.2025г., в редакцията й към момента на сключване на процесния Договор за аренда от 24.02.2014г., не касае по никакъв начин арендното правоотношение - същата е касаела продажбата на земеделска земя. Ако ищеца има предвид последващата редакция на текста, в сила от 22.05.2018 г. (ДВ, бр. 42 от 2018 г.), предвиждаща, че Договор за наем на земеделска земя със срок над една година се сключва от съсобственик или съсобственици на земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице, следва да се посочи на първо място, че противоречието на атакувания Договор със Закона се преценява към момента на сключването му, а на следващо място – и в последващата си редакция, тази разпоредба е неприложима в арендното правоотношение.

Ето защо претенцията на ищеца за прогласяване на процесния Договор за аренда от 24.02.2014г. на разгледаното правно основание, се явява неоснователна и недоказана.