Решение № 996 от 07.07.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 996 гр. София, 07.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-23, в публично заседание на седемнадесети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Даяна К. Топалова при участието на секретаря Димитринка Анг. Иванова като разгледа докладваното от Даяна К. Топалова Търговско дело № 20241100901231 по описа за 2024 година

Предявен е конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

Ищецът твърди, че на 06.08.2021 г. сключил с ответника предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който ответникът се задължил да прехвърли собствеността върху сграда, представляваща еднофамилна жилищна къща тип Б, с идентификатор ***, на три етажа, със застроена площ от 150 кв. м., както и върху имота, върху който се намира сградата с идентификатор *** и площ 647 кв. м. и двата имота част от жилищен комплекс „Алено цвете“ при продажна цена, уговорена общо за двата имота в размер 660 000 евро или 1 290 848 лв., от която не е заплатена сумата 4000 евро. С договора е уговорен различен срок за сключване на окончателен договор за двата имота, а именно за сградата на 15.10.2021, а за поземления имот в срок до 15.10.2023 г.

В изпълнение на договора на 15.10.2021 г. сключил с ответника окончателен договор за покупко-продажба, с който ответникът прехвърлил правото на собственост върху сградата, но до изтичане на крайния срок - 15.10.2023 г., не изпълнил задължението си да прехвърли собствеността върху поземления имот.

Твърди, че с електронно писмо, изпратено от електронна поща [email protected] до [email protected], използвана за кореспонденция между страните, уведомил ответника, че тъй като последният ден от срока е неделя окончателен договор следва да се сключи на 16 октомври 2023 г. Ответникът, в телефонен разговор, отказал да сключи окончателен договор за имота по причина, че не е получено разрешение за строеж за имот с идентификатор ***.

Отделно от това твърди, че като последица от устройствени процедури ответникът допуснал лицата В.П. И Г.Г., да придобият първият 1/647 ид. ч., а вторият 1/14042 идеални части от имота ( съгласно уточнителна молба от 04.09.2024 г. ).

1

Предвид изложеното иска съдът да обяви за окончателен сключеният между страните предварителен договор за покупко – продажба за притежаваните от ответника 9070485/9085174 идеални части от имот с идентификатор *** с площ 647 кв. м. част от УПИ XXXVI-640, 2786, 2852, 2853, 2854, 2855, 2856, 2857, 2858, 2859, 2860, 2861, 2862, 2863, 2864, 2865, 2866, 2867, 2868, 2869, 2886, 755 по плана на м. “в. з. Бояна“, район Витоша, кв.13.

В първоначалния отговор на исковата молба ответникът признава факта на сключен с ищеца предварителен договор за процесния имот. Оспорва иска като неоснователен с твърдения, че за ищеца не е възникнало правото да иска обявяване на договора за окончателен, тъй като не е изпълнил насрещното си задължение по чл.10 от договора да подпише договор за поддръжка на общите части за имот с идентификатор ***, което е уговорено като съществено условие за сключване на окончателен договор, което задължение освен това не може да се изпълни към настоящия момент, тъй като ищецът е отчуждил къща с идентификатор ***, намираща се върху поземления имот в комплекс „Алено цвете“.

Оспорва да е получил посоченото в исковата молба електронно писмо, както и същото да има реквизитите на покана. Оспорва цената да е уговорена общо за двата имота. Твърди, че процесният имот не съществува във вида, посочен в предварителния договор, тъй като със заповед на Главния архитект на СО, всички имоти са обединени и им е отреден общ УПИ XXXVI-640, 2786, 2852, 2853, 2854, 2855, 2856, 2857, 2858, 2859, 2860, 2861, 2862,

2863, 2864, 2865, 2866, 2867, 2868, 2869, 2886 с площ от 14 042 кв. м., с цел изменение на общи регулационни граници, а идеалните части на третите лица са прехвърлени по отношение на 20 имота, които стават част от новото УПИ XXXVI-640, 2786, 2852, 2853, 2854, 2855, 2856, 2857, 2858, 2859, 2860, 2861, 2862, 2863, 2864, 2865, 2866, 2867, 2868, 2869,

2886..

Отделно от това твърди, че ищецът възпрепятства сключването на окончателен договор по субективни причини ( не е сключил договор за поддръжка на общи части ), зависещи от неговата воля, поради което и на основание т.13, вр. т.10 от договора прави отказ от същия.

С допълнителната искова молба ищецът твърди, че задължението за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот е безусловно, което се извежда от текста на предварителния договор и на нотариалния акт, с който е прехвърлено правото на собственост върху къща Б-4 в комплекс „Алено цвете“, с който е уговорено, че окончателен договор ще бъде сключен след като ответникът получи разрешение за строеж за имот ***, но не по – късно от 24 месеца след 15.10.2021 г. или до 15.10.2023 г.

Допълнителен аргумент, че договорът за поддръжка не е бил съществено условие за сключване на договора за продажба, извежда от това, че ответникът е прехвърлил собствеността върху къщата.

Оспорва твърдението на ответника, че цената на имота е 4000 евро, като твърди, че продажната цена в общ размер 660 000 евро е уговорена както за имота, така и за къщата, платима на три вноски, последната с размер 4000 евро, дължима при сключване на окончателен договор

Твърди, че ответникът няма право да разваля или да се отказва от договора, тъй като е изпълнен в съществената си част от ищеца по делото, а дължимият остатък от продажната цена се явява условие за транслативното действие на съдебното решение. В тази връзка сочи, че уговорката за сключване на договор за поддръжка не произтича от един и същ юридически факт, от който произтичат правата и задълженията, които формират същественото съдържание на предварителния договор за покупко - продажба, поради което неизпълнението не може да бъде основание за разваляне на предварителния договор.

В допълнителния отговор на исковата молба ответникът твърди, че плащането на три транша, направено от ищеца, на сумата от 660 000 евро представлява плащане за имот – сграда и учредени вещни права, в което плащане не се включва стойността на идеални части от имота. В тази връзка сочи, че в пункт 5 на нотариалния акт е уговорено, че цената 600 000 евро е за къщата и вещните права, а поземленият имот не е посочен в т.1, т.2 и т.3 като е договорен срок за плащане, съвпадащ с датата на сключване на договора за земята, но не се уговаря цена за идеалните части от същия, а съдът не може да определи служебно 2 договорената цена на поземления имот.

Счита, че прехвърлянето на собствеността върху всички имоти, от страна на ищеца, аргументира правния интерес на ответника да развали всички облигационни правоотношения, касаещи прехвърляне на идеални части от земята, върху която е построена процесната къща.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 235 ГПК във връзка с наведените в исковата молба доводи и възраженията на ответника, намира от фактическа и правна страна следното:

Основателността на конститутивния иск при квалификацията на чл.19, ал.3 ЗЗД се обуславя от кумулативното наличие на предпоставките: валидно възникнало между страните правоотношение, с източник сключен предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, елемент от съдържанието на който е задължението на продавача да обективира волеизявление за сключване на договора във формата на нотариален акт, настъпила изискуемост на задължението, като процесуално условие за уважаване на иска е и правото на собственост да е елемент от правната сфера на обещателя към приключване на устните състезания по делото.

Съгласно разпоредбата на чл.154, ал.1 ГПК ищецът следва да проведе пълно и главно доказване на положителните факти, пораждащи съдебно предявеното му потестативно право, като липсата на кумулативно изискуем елемент от правопораждащия го фактически състав, обуславя извод за неоснователност на иска.

От представения по делото Предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от 06.08.2021 г., се установява, че „АДИУМ“ ЕООД, в качеството му на продавач и обещател, се е задължил да продаде на „НЮ БОЯНА ФИЛМ“ АД, в качеството му на купувач – приемател, правото на собственост върху недвижими имоти, представляващи: еднофамилна жилищна къща тип Б - къща 4, с идентификатор ***, със застроена площ от 150 кв. м., брой етажи 3, находяща се в поземлен имот с идентификатор ***, УПИ XXXV-2773, 815, 712, 816, 709, 647, 968, 1023, кв.13 , в. з. “Бояна по плана на град София, район Витоша – СО, с площ 647 кв. м. и поземлен имот с идентификатор ***, УПИ XXXV-2773, 815, 712, 816, 709, 647, 968, 1023, кв.13 , в. з. “Бояна“ по плана на град София, район Витоша – СО, с площ 647 кв. м., както и с прехвърлянето на собствеността върху сградата да учреди безсрочно вещно право на ползване върху имота и право на строеж за изграждане на плувен басейн, с обслужваща постройка и лека ажурна ограда по границата. С клаузата на чл.2, ал.1 от договора страните са уговорили обща цена за всички описани имоти и вещни права в размер 660 000 евро, с левова равностойност 1 290 848 лв. без ДДС, платима както следва: сумата 66 000 евро ( капаро ) с левова равностойност 129 085 лв. без ДДС, платима по банков път в деня на сключване на предварителния договор; сумата 590 000 евро, с левова равностойност 1 153 939 лв. без ДДС, платима в деня на сключване на окончателния договор за еднофамилната къща и оставащата част от цената, в размер 4000 евро, платима в деня на сключване на окончателен договор за имот с идентификатор ***. Уговорено е сключването на окончателен договор за еднофамилната жилищна сграда и учредяването на вещното право на ползване и строеж да се сключи най – късно до 15.10.2021 г., а 3 окончателният договор за ПИ *** след като продавачът получи разрешение за строеж за ПИ ***, но не по – късно от 24 месеца след сключване на окончателния договор за къщата, а именно до 15.10.2023 г. В клаузата на чл.4 от договора е посочено, че собствеността върху описаните имоти преминава върху купувача при подписване на окончателен договор, съгласно чл.24 ЗЗД и условията на чл.3, ал.1 и ал.2 от договора.

С нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот № 22, том 4, рег. № 9969, дело № 546 от 15.10.2021 г. „Адиум“ ЕООД продава на „Ню Бояна Филм“ АД недвижим имот, представляващ сграда с идентификатор *** ( т.1 ); учредява право на безсрочно ползване върху поземлен имот с идентификатор ***, който поземлен имот е посочено, че ще бъде прехвърлен по нотариален ред на купувача след като продавачът получи разрешение за строеж за ПИ ***, но не по – късно от 24 месеца след датата на нотариалния акт ( т.2 ), както и право на строеж за изграждане на плувен басейн, заедно с обслужваща го постройка ( т.3 ). Посочено е, че продажната цена на имота, в общ размер по т.1, 2 и 3 от нотариалния акт, е 660 000 евро, която сума се изплаща както следва: при подписване на предварителния договор е заплатен задатък в размер 66 000 евро; в деня на подписване на нотариалния акт се заплаща по банков път сумата 590 000 евро без ДДС по сметка на нотариуса, а оставащата част от цената, в размер 4000 евро, ще бъде заплатена в деня на сключване на окончателен договор за продажба на поземлен имот ***

Предвид изложеното може да се приеме, че страните са сключили предварителен договор за покупко – продажба с предмет процесния имот.

Преди да се отговори на въпроса за осъществяване на предпоставките за настъпване на изискуемостта на задължението на обещателя да прехвърли правото на собственост върху процесния имот, следва да се разгледат релевираните от ответника възражения за липса на уговорка, относно цената на процесния имот, което възражение касае валидността на договора, доколкото уговорката, относно цената е елемент от същественото му съдържание, както и да се разгледа възражението за отказ ( разваляне ) на договора при предпоставките на чл.13, вр. чл.10 от договора, тъй като за окончателни могат да бъдат обявени само предварителни договори, които са валидно сключени и не са развалени или прекратени.

Възражението на ответника, относно валидността на договора е изведено при твърдения, че с нотариалния акт страните са променили уговорката на предварителния договор, относно цената на имотите като цената от 660 000 евро е уговорена за конкретно посочени имоти, сред които не е посочен процесният поземлен имот, поради което и за същия не е уговорена цена.