Решение № 2163 от 10.06.2024, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 2163 гр. Варна, 10.06.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 46 СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Евгения Мечева при участието на секретаря Стоянка М. Георгиева като разгледа докладваното от Евгения Мечева Гражданско дело № 20223110116554 по описа за 2022 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството по делото е образувано по предявени от „БЛЯК СИЙ ИНВЕСТМЪНТ ТРЪСТ“ ЕАД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, бул. *******, чрез процесуалния му представител – адв. Г. М., срещу Н. Л. А., родена на ********** г., гражданка на Руската Федерация, иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД за осъждане на ответницата да заплати на ищеца сумата 3256.04 евро, представляваща незаплатено възнаграждение за 2020 г., 2021 г. и 2022 г., по сключен между страните договор за поддръжка и управление от 20.01.2009 г. във връзка с притежавания от ответницата самостоятелен обект с идентификатор *******58, находящ се в гр. Обзор, местност *******, представляващ Ателие *******, от която незаплатеното възнаграждение по договора за 2020 г. е 251.57 евро, за 2021 г. – 1445.81 евро, а за 2022 г. – 1558.66 евро, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 16.12.2022 г. до окончателното й изплащане.

В исковата си молба ищецът „БЛЯК СИЙ ИНВЕСТМЪНТ ТРЪСТ“ ЕАД излага, че праводателят му „Бляк сий инвестмънт тръст мениджмънт“ ЕООД е сключил договор за поддръжка и управление с ответницата на 20.01.2019 г., по силата на който срещу възнаграждение е уговорено ищецът да извършва услугите, изчерпателно посочени в чл. 1.1 от договора, касаещи комплекса, в който ответницата притежава самостоятелен обект на правото на собственост, а именно организационното, техническото и административно управление на общите части и съоръжения на комплекса. Поддържа, че уговорената такса за поддръжка се индексира ежегодно съобразно годишната инфлация, 1 определена от НСИ, съгласно чл. 5.1 от договора. Годишната такса се заплаща авансово, след издаване на проформа фактура, но не по-късно от 31 декември на предходната година. Посочва, че площта на собствения на ответната страна обект с идентификатор *******58 е 93.11 кв. м., в това число и припадащите се идеални части от общите части на сградата, съгласно подписания нотариален акт за покупко-продажба, касаещ този имот. Твърди, че към датата на подаване на исковата молба ответницата не е заплатила в цялост дължимите от нея суми за 2020 г., 2021 г. и 2022 г. По изложените съображения моли предявеният иск да бъде уважен.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил писмен отговор от ответницата Н. Л. А., чрез процесуалния й представител – адв. И. А.. Поддържа становище за допустимост, но неоснователност на предявения иск. Твърди, че при оформяне на сделката за покупко-продажба на имота, тя е издала изрично пълномощно на лицето, подписало от нейно име представения по делото нотариален акт, касаещ собствения й имот, но не е овластила това лице за подписване на представения договор за поддържка и управление. Посочва, че този договор е подписан от нейно име без надлежна представителна власт, поради което претенцията за заплащане на възнаграждение по този договор се явява неоснователна. Излага, че е участвала в поддръжката на общото за всяка етажна собственост имущество и е заплащала на ищцовото дружество обявяваните суми за поддръжка, включително за процесния период. Твърди, че е заплатила всички дължими от нея суми за 2020 г. и 2021 г. Счита, че извършените плащания не са своеобразна ратификация на договора, сключен от нейно име без представителна власт, а изпълнение на задължението й за възмездяване на претърпените разходи по уместно водена работа. Поддържа, че е запозната с предмета на сключени от други съседи договори за поддръжка и управление. С течение на времето обаче качеството на предоставените услуги се влошило. Посочва, че както тя, така и други съсобственици, нееднократно са заявявали пред ищеца забележки по изпълнението. Писмо с такива забележки е отправила до ищеца на 16.08.2021 г., като му е предоставила срок за отстраняване на констатираните недостатъци по изпълнението. Със следващо писмо от 29.09.2021 г. е заявила оплакванията си за липса на взети мерки. В кореспонденция от 01.11.2021 г. за пореден път отбелязала неотстранените повреди. В края на м. ноември 2021 г. група собственици от комплекса извършили оглед и констатирали състоянието на комплекса със снимков материал. С писмо от 06.12.2021 г. е предупредила дружеството за намерението си да прекрати всякакви взаимоотношения във връзка с поддръжката на комплекса, в случай че не бъдат предприети необходимите мерки за отстраняване на констатираните недостатъци. Поради липса на взети мерки е упражнила правата си по чл. 265, ал. 2, предл. последно ЗЗД и е уведомила дружеството, че не желае занапред да се възползва от услугите му. Твърди, че договорът е надлежно прекратен на 31.12.2021 г., като уведомлението за прекратяване е получено от ищеца на 23.01.2022 г. чрез ЧСИ С.Я.. Счита, че всички евентуално претърпени от ищцовото дружество разходи след заявлението й, че не желае занапред да ползва услугите му, следва да са за сметка на търговеца. Посочва, че независимо, че сградата, в която тя притежава самостоятелен обект, формално отговаря на изискванията по пар. 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС и притежава някои от характеристиките на обект „затворен тип“, фактически не е налице такъв. Сградите, организирани като жилищна група, са построени преди влизане в сила на въведената законодателно специална форма на управление 2

„комплекс затворен тип“. Поддържа, че при възникване на сградите – етажна собственост през 2008 г. е действал ПУРНЕС, който е предвиждал управление само чрез Общо събрание на етажните собственици. Затова сключвани индивидуални договори с предмет поддръжка на общи части се явяват нищожни по смисъла на чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД. Недопустимо е с двустранни договори да се уреждат отношения от компетентността на Общо събрание.

Излага, че договорите между различните собственици на обекти в комплекса и ищеца са с различна форма – едни са с нотариална заверка на подписите, други са само в писмена форма, което изключва приложението и последиците на съответната уредба в закона за „комплекс затворен тип“. Посочва, че голяма част от забележките по изпълнението касаят именно липсата на осигурен и поддържан контролиран достъп на външни лица в комплекса, въпреки сключените договори за охрана и извършваните плащания в тази връзка. Оспорва претенциите и по размер. По изложените съображения моли предявеният иск да бъде отхвърлен. Претендира разноски.

В проведеното открито съдебно процесуалните представители на ищеца – адв. А. Д. и адв. Г. М. поддържат становище за основателност на предявения иск и молят същият да бъде уважен. В предоставения от съда срок адв. Д. представя писмена защита.

Ответницата се представлява от процесуалния й представител – адв. И.

А., която поддържа становище за неоснователност на исковата претенция и моли същата да бъде отхвърлена. Представя писмена защита.

Съдът, след като взе предвид становищата на страните, събраните по делото доказателства и съобрази приложимия закон, прие за установено от фактическа и правна страна следното:

Предявен е иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД.

С влязло в сила протоколно определение от проведеното на 08.03.2024 г. открито съдебно заседание производството по делото в частта му по предявената искова претенция за разликата над 1558.66 евро до първоначално претендираната сума в размер на 3256.04 евро е прекратено, на основание чл.

232 ГПК, предвид й извършеното плащане на дължимите суми за 2020 г. и 2021г. от страна на ответницата. Допуснато е съответно изменение в размера на исковата претенция, на основание чл. 214 ГПК, като същата се счита предявена за сумата 1558.66 евро, представляваща незаплатено възнаграждение за 2022 г. по сключения договор за поддръжка и управление от 20.01.2009 г.

За основателността на така предявения иск е необходимо ищецът при условията на пълно и главно доказване в производството да установи твърдението си за наличие на валидна облигационна връзка с ответницата по сключен договор за поддръжка и управление от 20.01.2009 г.; че е изправна страна по сключения между страните договор, а именно, че е изпълнил поетите от него задължения, съобразно договора; какъв е размерът на дължимото възнаграждение за 2022 г.; че претендираното плащание е изискуемо, тоест да установи кога е падежът на задължението за заплащане на възнаграждението по договора.

В тежест на ответницата е да установи правоизключващите и правоунищожаващите си възражения, от които черпи изгодни за себе си правни последици, в това число, че е отправяла към ищеца забележки по изпълнението на дейностите за поддръжка и управление в процесния период;

3 че едностранно и валидно е прекратила действието на договора, считано от 01.01.2022 г., за което ищецът е надлежно уведомен.

По делото на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и 4 ГПК е обявено за безспорно и ненуждаещо се от доказване, че ответницата е собственик на Ателие *******, съставляващо имот с идентификатор *******58, находящ се в гр. Обзор, местност *******, съгласно нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот от 18.12.2008 г.

Един от основните спорни въпроси между страните е именно дали между същите съществува валидно облигационно правоотношения по силата на сключен договор за поддръжка и управление на комплекса, в който е разположен и собственият на ответницата недвижим имот.

С исковата молба е представен договор за управление от поддръжка от 20.01.2009 г., в който не е изрично посочено, че от името на ответницата действа неин пълномощник. Това обстоятелство обаче изрично е признато от процесуалния представител на ищеца в молбата от 06.03.2024 г., а именно, че договорът е подписан от адв. В. И., който е бил пълномощник на ответницата.

С молба от 14.03.2024 г. адв. И. изрично е посочил, че не разполага с изисканото от него по реда на чл. 192 ГПК пълномощно, доколкото документът е унищожен, тъй като съгласно чл. 47 ЗА има задължения да съхранява документи за клиенти в срок от 5 години.

Предвид изложеното, с категоричност не може да се отговори на въпроса дали при сключването на процесния договор адв. В. И. е разполагал с представителна власт да сключи и процесния договор за поддръжка и управление.

В същото време обаче се установява, че същият този договор е изпълняван в продължение на над 10 години, съответно постъпвали са плащания от страна на ответницата с посочено изрично основание чл. 2.1 от договора – такса /цена/ поддръжка.

Представен е и предварителният договор, сключен между страните от 22.10.2008 г. за продажбата на апартамент *******, в който в чл. 2.2 е уговорено, че страните се задължават да подпишат договор за поддръжка и управление на комплекса /Приложение № 2 към договора/.

Всичко посочено и особено изпълнението на задълженията за плащане на уговореното възнаграждение водят до обоснования правен извод, че ответницата е имала съзнание за обвързаността си от договор за поддръжка на комплекса, в който се намира собствения й жилищен имот. Дори да се приеме, че същият е сключен от лице без представителна власт, то договорът е потвърден от ответницата в последствие с извършените от нейна страна плащания.

Показател за съзнанието за наличната договорна връзка между страните у ответницата е и обстоятелството, че тя е оправила изявление за разваляне на договора – изпратила е уведомление за прекратяването му, получено от процесуалния представител на ищеца – адв. А. Д. на 24.01.2022 г. /л. 305 от делото/.

Необосновани в този смисъл са възраженията в писмения отговор, че извършените плащания не са своеобразна ратификация на договора, а изпълнение на задълженията на ответницата за възмездяване на претърпени разходи по уместно водена работа.

4

Следва да се отбележи, че процесният договор за поддръжка и управление е сключен преди влизането в сила на ЗУЕС /01.05.2009 г./, който в чл. 2 предвижда, че управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Тоест, към датата на подписването му – 20.01.2009 г. е нямало законово изискване за писмено оформяне на съглашението, а още по-малко за квалифицирана форма за сключването му. Ето защо и по аргумент от разпоредбата на чл. 42, ал. 2 ЗЗД следва да се приеме, че договорът за поддръжка е потвърден именно с конклудентни действия – плащане на цената за уговорената услуга, доколкото и с оглед момента на сключване на договора не е необходима някаква нарочна форма за ратификация на сделката. Неоснователни в този смисъл са възраженията за нищожност на договора поради липса на предвидена от закона квалифицирана форма, на основание чл. 26, ал. 2, пр. 3 ЗЗД.