Решение № 106 от 24.02.2026, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 106 гр. Бургас, 24.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, IV ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и шести януари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Недялка П. Пенева

Членове:

Веселка Г. Узунова

Даниела Д. Михова при участието на секретаря Ваня Ст. Димитрова като разгледа докладваното от Даниела Д. Михова Въззивно гражданско дело № 20252100501846 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл.258 и сл.ГПК и е образувано по въззивната жалба на „Булсън Груп" ЕООД, ЕИК 200267877, против решение рег.№ 248/21.07.2025 г. по гр.д.1480/2024 г. по описа на Районен съд Несебър, с което въззивното дружество е осъдено да заплати на Етажна собственост на комплекс „Меджийк Дриймс", находящ се в гр.Свети Влас, представлявана от Управителя „Гардън Пропъртис 2" ООД: 723.94 евро, представляваща дължими разходи за управление и поддържане на общите части на ЕС за периода от 01.01.2023 г. до 31.12.2023 г.; 80.44 евро, представляваща дължими разходи за фонд „Ремонт и обновяване“ (ФРО) в ЕС за периода от 01.01.2023 г. до 31.12.2023 г.; 98.60 евро, представляваща неустойка за забава върху дължимата за 2023 г. сума за разходи за управление и поддържане на общите части на ЕС, считано от 01.08.2023 г. до 05.12.2024 г.; 9.86 евро, представляваща неустойка за забава върху дължимата за 2023 г. сума за разходи за ФРО в ЕС, считано от 01.08.2023 г. до 05.12.2024 г.; 858 евро, представляваща дължими разходи за управление и поддържане на общите части на етажната собственост за периода от 01.01.2024 г. до 31.12.2024 г.;

107.25 евро, представляваща дължими разходи за ФРО в ЕС за периода от 01.01.2024 г. до 31.12.2024 г.; 57.27 евро, представляваща неустойка за забава върху дължимата за 2024г. сума за разходи за управление и поддържане на общите части на ЕС, считано от 01.04.2024 г. до 05.12.2024 г., и сумата от 7.47 евро, представляваща неустойка за забава върху дължимата за 2024 г. сума за разходи за ФРО в ЕС, считано от 01.04.2024 г. до 05.12,2024 г., ведно със законната лихва върху главниците за разходи за управление и поддръжка и 1

ФРО, считано от датата на подаването на исковата молба - 05.12.2024 г. до окончателното изплащане на задължението.

Твърди се, че обжалваното решение е неправилно.

Признава се, че въззивното дружество е собственик на описания в исковата молба недвижим имот, представляващ магазин за хранителни стоки, но се твърди, че магазинът представлява търговски обект, а не жилище, както е посочено в мотивите на обжалваното решение. Твърди се, че претендираните суми са недължими, тъй като решение за дължимите към ЕС суми за 2023 г. е взето на Общо събрание на ЕС, проведено на 28.07.2022 г., към който момент ответното дружество не е било собственик на имота по отношение на който се разпределят претендираните суми.

На следващо място се твърди, че съдът не е съобразил, че не е конкретизирано по пера какви точно разходи са били извършени за управление и поддържане на общи части на ЕС, както и че по делото не са ангажирани никакви доказателства тези разходи.

Сочи се още, че съдът не е съобразил, че собственият на въззивника магазин за хранителни стоки, не е част от общите части на етажната собственост с адрес: Комплекс Мезжик Дрйимс, тъй като е разположен на партерен етаж, на едно ниво с външен терен представляващ улица с тротоар и разполага с външна фасада с големи стъклени витрини и врати; достъпът до обекта е директно от тротоара, без преминаване през общи части на сградата, посредством самостоятелна външна двойна врата. Посочено е, че за дружеството не разполага с достъп до отделния самостоятелен вход с лоби и рецепция, лимитиран посредством електронна система за контрол на достъп, през който вход живущите в сградата имат достъп до комплекса. Твърди се, че поради това, че магазинът на въззивното дружество е разположен на партерния етаж, собственикът му не задължително да участва в поддръжката и управлението на общите части на ЕС, след като няма никакъв достъп до тези общи части, не ползва същите, не обслужват собствения му търговски обект.

Претендира се съдът да отмени обжалваното решение и да постанови решение, с което да отхвърли предявените като неоснователни и недоказани. В съдебно заседание въззивната жалба се поддържа от процесуалния представител на въззивника. Не са ангажирани нови доказателства. Претендират се съдебни разноски.

Въззиваемия ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ с адрес: Комплекс Меджик Дриймс, находящ се в ПИ ***, кв, 12, по КК на гр.Свети Влас, представлявана от ГАРДЪН ПРОПЪРТИС 2 ООД, оспорва като неоснователна въззивната жалба с писмен отговор в законовия срок, както и в съдебно заседание – чрез процесуалния си представител. Твърди се, че обжалваното решение правилно и обосновано, поради което се претендира потвърждаването му. Излага се, че ищецът е доказал основателността на предявените искове при условията на пълно и главно доказване.

Относно наведените от въззивника оплаквания се посочва, че решенията на ЕС, които са влезли в сила, са задължителни за всички собственици, ползватели и обитатели в етажната собственост, вкл.неучаствалите при вземането им. Посочва се, от показанията на разпитания свидетел е установено в какво се състои поддръжката на комплекса и какви дейности включва. Излага се, че твърдението на ответника, че обектът не е част от ЕС, е било категорично опровергано от събраните по 2 делото свидетелски показания като е установено, че освен, че обектът е част от етажната собственост, за дейността му използва вътрешността на комплекса, тъй като помещението е с два входа, един към външната улица и един към вътрешността на комплекса и посетителите на магазина от комплекса използват и двата, а зареждането на търговския обект се извършва през вътрешния двор на комплекса. Оспорено е и твърдението във въззивната жалба, че ответникът няма чип от общите части в комплекса. Претендират се съдебни разноски. В откритото съдебно заседание се представят нови доказателства – фактура и преводно нареждане, касаещи фактурирани от ответника и получени от него суми с основание „такса за поддръжка и ремонт на общи части за 8 мес. (5-12-2024) и за 12 мес. (01-12.2025)“.

Въззивната жалба е подадена от легитимирано лице, против акт на съда, подлежащ на обжалване, в законовия срок, поради което същата е допустима.

С оглед твърденията на страните и ангажираните по делото доказателства, съдът приема от фактическа и правна страна, следното:

Производството пред първоинстанционния съд е образувано по исковата молба, уточнена с допълнителна молба, подадена от Етажна собственост на комплекс „Меджик Дриймс“, находящ се в гр.Свети Влас, представлявана от управителя „Гардън Пропъртис 2“ ООД, за осъждане на въззивника „Булсън Груп“ ЕООД, да заплати на ищеца: 723.94 евро - дължими към ЕС разходи за управление и поддържане на общите части на етажната собственост за периода от 01.01.2023 г. до 31.12.2023 г.; 80.44 евро - дължими към ЕС разходи за фонд „Ремонт и обновяване“ за периода от 01.01.2023 г. до 31.12.2023 г.; 98.60 евро - неустойка за забава върху дължимата за 2023 г. сума за разходи за управление и поддържане на общите части на ЕС, считано от 01.08.2023 г. до 05.12.2024 г.; 9.86 евро - неустойка за забава върху дължимата за 2023 г. сума за разходи за фонд „Ремонт и обновяване“ в етажната собственост, считано от 01.08.2023 г. до 05.12.2024 г.; 858 евро - дължимите към етажната собственост разходи за управление и поддържане на общите части на етажната собственост за периода от 01.01.2024 г. до 31.12.2024 г.;

107.25 евро - дължимите към етажната собственост разходи за фонд „Ремонт и обновяване“ в етажната собственост за периода от 01.01.2024 г. до 31.12.2024 г.; 57.27 евро - неустойка за забава върху дължимата за 2024 г. сума за разходи за управление и поддържане на общите части на етажната собственост, считано от 01.04.2024г. до 05.12.2024 г.; и 7.47 евро - неустойка за забава върху дължимата за 2024 г. сума за разходи за фонд „Ремонт и обновяване“ в етажната собственост, считано от 01.04.2024 г. до 05.12.2024 г.

Твърди се, че ответното дружество е собственик на магазин за хранителни стоки № С1, бл.1, вх.С, с идентификатор ***, находящ се в комплекса, поради което има качеството на етажен собственик, поради което дължи на ЕС процесните суми съгласно влезли в сила решения на ОС на ЕС, проведени на 28.07.2022 г. и на 15.03.2023 г., за приети вноски за разходи за управление и поддържане на ЕС, както и за фонд „Ремонт и обновяване“.

Излагат се твърдения, че дължимите вноски за 2023 г., съгласно решението по т.2 от дневния ред на ОС от 28.07.2022 г. е следвало да бъдат заплатени до 31.03.2023 г., а дължимите вноски за 2024 г., съгласно решението по т.2 от дневния ред на ОС от 15.08.2023 г. е следвало да бъдат заплатени до 31.03.2024 г., като и на двете ОС е уговорено, че при неплащане в срок на 3 дължимите суми, съответният етажен собственик ще дължи годишна лихва за забава в размер на 10% върху неплатената сума, считано от 01 април на съответната година.

Твърди се, че ответното дружество не е заплатило дължимите от него вноски за разходи за управление и поддържане на ЕС, както и за фонд „Ремонт и обновяване“ за 2023 г. и за 2024 г., което е наложило те да бъдат търсени по съдебен ред.

Предявените искове са с правно основание чл.38, ал.1 от ЗУЕС и чл.86 от ЗЗД.

Ответникът е оспорил исковете като неоснователни с писмен отговор в законовия срок, както и в съдебно заседание. Не оспорва, че е собственик на процесния недвижим имот, който се намира в сграда, находяща се в комплекс „Меджик Дриймс“, находящ се в гр.Свети Влас. Възразява, че не дължи търсените суми, тъй като магазинът, макар да се намира в сграда от комплекса, „не е част от общите части на ЕС“, тъй като е разположен на партерен етаж от сградата, има вход само откъм улицата; разполага с външна фасада с големи стъклени витрини и врати; достъпът до магазина е директно от тротоара, без преминаване през общи части на сградата, а за живущите в сградата достъпът е посредством самостоятелен вход с лоби и рецепция, като входът е лимитиран посредством електронна система за контрол на достъпа чрез чип или отделен код, с каквито дружеството-ответник никога не е разполагало. Твърди се още, че претендираните суми не са конкретизирани по пера. По отношение на претендираните за 2023 г. суми се възразява още, че решение за тях е взето на ОС на ЕС, проведено пред 2022 г., към който момент ответникът не е бил собственик на магазина, съотв.не е обвързан от това решение.

С обжалваното решение първоинстанционният съд е уважил предявените искове и е осъдил ответното дружество да заплати претендираните суми и разноски за производството. Съдът е приел, че съгласно чл.6, ал.1, т.9 и т.10 от ЗУЕС, собствениците са длъжни да заплащат разходите за управлението и поддържането, и за фонд „Ремонт и обновяване“ на общите части на сградата, размерът на които суми се определя от ОС на ЕС.

Съдът е посочил, че съгласно трайната и непротиворечива практика на ВКС, влезлите в сила решенията на етажните собственици са задължителни за всички собственици включително и за тези, които по-късно ще станат етажни собственици или обитатели. Съдът е посочил, че намира за ирелевантно по делото, какви разходи са извършени за управление и поддръжка на общите части на етажната собственост, след като са налице влезли в сила решения за същите, които подлежат на изпълнение. По отношение на възражението на ответника, че притежаваният от него магазин е разположен на партерния етаж и достъпът до него е директно от улицата, без преминаване през общите части на сградата, е посочено, че съдът го намира също за неотносимо, тъй като процесното търговско помещение е неделима част от сградата, поради което собственикът му дължи претендираните от ищеца такси за поддръжка и управление, и фонд „Ремонт и обновяване“ на общите части на сградата в режим на етажна собственост.

При извършената проверка по реда на чл.269 ГПК съдът констатира, че обжалваното решение е валидно и допустимо.

По наведените във въззивната жалба оплаквания за неправилност на решението, по които въззивният съд дължи произнасяне, съдът намира 4 следното:

Разпечатката съдържа 31 от 59 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/3b0f25c6-a939-402d-bc18-a09ce6192de6