Решение № 13835 от 11.08.2023, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 13835 гр. София, 11.08.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 51 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и втори май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: ИВЕТА В. ИВАНОВА при участието на секретаря ДИА. АЛ. ИВАНОВА като разгледа докладваното от ИВЕТА В. ИВАНОВА Гражданско дело № 20221110126370 по описа за 2022 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са от Т. Н. Т. срещу [фирма] кумулативно обективно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 2 ЗЗД и по чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от 10 000 лева, представляваща сума, получена от ответника, чрез превод от 24.02.2022 г., при неосъществено основание за това – с оглед предстоящо сключване на договор за гаранция с купувач, остА.л несключен, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба – 19.05.2022 г. до окончателното изплащане на вземането и сумата от 144,44 лева, представляваща лихва за забава върху главницата за периода от 29.03.2022 г. до 18.05.2022 г.

Ищецът Т. Т. твърди, че през месец февруари 2022 г. узнал за осъществявА. от ответното дружество посредническа дейност по продажба и придобиване на недвижими имоти в град София, към която проявил интерес, тъй като към този момент същият търсил да закупи апартамент в столичния град. Посочва, че след установен контакт между него и представител на ответника била организирА. среща, която се провела в офис на [фирма], находящ се на адрес: [адрес]. Излага се, че в хода на същата Т. изложил изискванията си за търсеното от него жилище. След отправени от ответника последващи предложения, ищецът се спрял на предлаган от последния за продажба апартамент № 14 с адрес: [адрес], който съответствал на търсените от него параметри към жилището, за което уведомил ответното дружество. Посочва се, че с оглед очакванията за оказване на бъдеща професионална и добросъвестна консултация и посреднически услуги, в частност организиране подписването на предварителен договор за покупко – продажба на имота, въз основа на договор за гаранция, чието сключване предстояло, и по искане на ответника, на 24.02.2022 г. Т. превел по банковата му сметка сумата от 10 000 лева, която да послужи като „стоп капаро“ за недвижимия имот. В исковата молба се твърди, че в отговор на извършеното от него плащане на следващия ден, по електронната поща, получил от ответното дружество проект на договор за гаранция с купувач, който следвало да се подпише в същия ден в офиса на дружеството. Изяснява, че предвид липсата на информация в проекта за съществени 1 характеристики на имот и за основни параметри, свързани със сключването на предварителен и окончателен договор за покупко-продажба, както и с оглед съдържащи се в проекта неравноправни клаузи по смисъла на чл. 142 ЗЗП, ищецът отказал да го подпише.

Заявява, че с оглед отказа му не се стигнало до подписване на договор за гаранция, поради което Т. поискал от ответника преведената на 24.02.2022 г. сума да му бъде върната. В отгоров ответното дружество заявило, че парите не подлежат на възстановяване. На 29.03.2022 г. ищецът отправил покА. до [фирма] за възстановяване на паричната сума от 10 000 лева, с която дружеството неоснователно се е обогатило за негова сметка, в отговор на която ответникът го уведомил, че съображенията му за връщане на сумата не се приемат.

Ето защо, ищецът счита, че с преведената от него сума от 10 000 лева ответното дружество се е обогатило неоснователно, поради което предявява искане за връщането й поради неосъществяване на основанието, заради която е преведена и конкретно поради несключване между страните на договора за гаранция с купувач, съответно за заплащане на дължимата лихва за забава за периода от 29.03.2022 г. (датата на покА.та до ответника) до 18.05.2022 г. (датата, предхождаща подаването на исковата молба). Намира за дължима и претендира и законната лихва за забава върху главницата, считано от момента на депозиране на исковата молба в съда – 19.05.2022 г. до окончателното изплащане на вземането. Прави искане за присъждане на сторените по делото разноски.

В депозирания в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК писмен отговор ответникът [фирма], чрез пълномощника си адв. Д. К., оспорва исковете като неоснователни. По същество оспорва твърдението на ищеца за липсата на сключен между страните договор с довод, че на 22.02.2022 г. между същите е сключено споразумение за условия по предоставяне на посредничество, постигнато и подписано на проведена среща в офиса на дружеството във връзка с публикувА. от последното обява за продажба на недвижими имоти в новострояща се жилищна сграда. Излага доводи, че на така проведената среща страните са обсъдили етапите и сроковете на строителството, цените на отделните апартаменти, сроковете и условията за плащането на цената, както и етапите на процедурата по закупуването на апартамент в сградата, като ищецът бил информиран за всички последователно сключвани договори на всеки един от етапите. Поддържа се, че процедурата по придобиване на апартамент включвала първоначално сключване на договор за гаранция с купувач, по силата на който избраният апартамент се „резервира“, сваля се от реклама и се спира от продажба до сключване на предварителния договор; сключване на предварителен договор за покупкопродажба от ищеца със собственика на имота, а след това – и на окончателен договор в предвидената от закона нотариална форма. Твърди се, че ищеца Т. бил информиран за тези стъпки, които приел без забележки. Ответникът оспорва като невярно твърдението на ищеца, че в качеството му на потенциален купувач, не са му разяснени в детайли характеристиките на строящата се Жилищна сграда в УПИ IV – 719,720, кв. № 43 м „Н.“ СО – район „Н.“, гр. София, в която се намира процесният недвижим имот – апартамент № 14, както и, че не му била предоставена информация относно сроковете за завършването й, условията, при които се продават апартаментите в нея, цената и условията за плащането.

Ответното дружество заявява, че след избора от стрА. на Т. на конкретен апартамент - № 14 била проведена нова среща в присъствието на ищеца, представител на [фирма], който работел по сделката и на дружеството – собственик на имота към този момент. В резултат от тази среща, на 24.02.2022 г. между ищеца и ответника бил сключен неформален договор за гаранция с купувач за продажба на апартамент № 14, за цена от 109 900 евро, равняващи се на 214 945,72 лева. В изпълнение именно на този договор ищецът превел по банковата сметка на ответника сумата от 10 000 лева, представляваща капаро, обезпечаващо изпълнението на договора. Поддържа се, че след извършеното плащане ищецът преустановил контакт с ответното дружество. Последното изпълнило своите задължения по договора чрез сваляне на процесния апартамент от реклама и непредлагането за продажба на други лица, както и чрез постигане на уговорените с Т. параметри на бъдещата сделка, 2 идентични с тези, изброени в договора за гаранция, посредством уговарянето им със собственика на имота, изразил готовност за сключване на предварителен договор за продажбата му. Твърди се, че на 29.03.2022 г. в срока за неговото сключване, поначало изтичащ на 31.05.2022 г., ищецът се отказал от неформалния договор за гаранция с купувач, поради което съгласно клаузата на т. 5 от последния е загубил предаденото капаро и за [фирма] е налице основание за задържането му. При условията на евентуалност – в случай, че не се установи между страните да е сключен неформален договор за гаранция с купувач от 24.02.2022 г., представляващ основание за получаване и за задържане на сумата, ответникът релевира възражение за прихващане на претендирА.та от ищеца сума в общ размер на 10 144,44 лева със сумата от 15 476,02 лева, дължима на [фирма] от ищеца Т. Т. на основание т. 4.1 и т. 4.2 от сключеното между страните Споразумение за условия по предоставяне на посредничество от 22.02.2022 г., до размера на по-малкото от двете вземания. Конкретно се посочва, че това вземане представлява сбор от възнаграждението на ответника за предварителната посредническа дейност, призната и приета от ищеца, в размер от 7 738,01 лева с ДДС и възнаграждението за същинската посредническа дейност в същия размер. Посочва се, че тези суми са дължими в хипотеза на пълно неизпълнение на споразумението, каквото в случая е поведението на ищеца Т., изразяващо във възпрепятстване на ответника, като посредник, да осъществи предмета на същото. С тези доводи [фирма] отправя искане за отхвърляне на исковите претенции като неоснователни, евентуално за отхвърлянето им поради прихващане с вземането му към ищеца на обща стойност от 15 476,02 лева – до размера на по-малкото от тях. Претендира присъждане на разноски.

С определение на съда от 31.01.2023 г. предявеното от ответника [фирма], при условията на евентуалност, възражение за прихващане на процесните вземания със сумата от 15 476,02 лева с вкл. ДДС, представляваща обща стойност на дължимите от ищеца възнаграждения за предварителна и същинска посредническа дейност на основание т. 4.1 и т. 4.2 от споразумение за условия по предоставяне на посредничество от 22.02.2022 г., е прието за съвместно разглеждане в настоящото производство с предявените главни осъдителни искови претенциите, до размера на по-малкото вземане.

В депозирА. по делото писмена молба от 17.02.2023 г. ищецът изразява становище за неоснователността му с доводи, че претендираното от ответника вземане не е възникнало в патримониума му, поради което и прихващане не може да бъде осъществено. Намира за недоказано последното по основание и размер. Посочва, че в споразумението няма клаузи, от които да се определят последните, а предвиденото в т.4.2 задължение за заплащане на суми, в случай на допуснато пълно неизпълнение от клиента, по същество представлява неустойка, уговорена в прекомерен размер. Наред с това, посочената клауза от споразумението е нищожна като неравноправна по см. на чл. 143, ал. 1 ЗЗП, доколкото задължава потребителя да заплати необосновано високо обезщетение при неизпълнение, не предвижда възможност последният да получи такова при допуснато неизпълнение от насрещната стрА. и налага на потребителя да изпълни задълженията си, дори при липсата на надлежно такова от търговеца. Посочва се също, че предварителната посредническа дейност не представлява услуга по см. на ЗЗП, поради което за последната не се дължи възнаграждение, още повече, че такава не е била възложена от ищеца. Налице е противоречие на клаузата и с добрите нрави. Счита, че дори и да се дължи възнаграждение на ответника, то същото следва да се определи в по-нисък размер.

Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното от фактическа и правна стрА.:

По иска с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 2 ЗЗД:

Съгласно посочената разпоредба този, който е получил нещо с оглед на неосъществено 3 основание, е длъжен да го върне.

Касае се за хипотеза на предаване, съответно получаване на нещо с оглед осъществяването на едно бъдещо основание за това, което обаче не се е осъществило, т.е. към момента на имущественото разместване правното основание за това не е напълно завършено.

Посочената законова хипотеза, регламентираща един от съставите на неоснователно обогатяване, е налице когато престацията се извършва с оглед на очаквано в бъдеще основание, което обаче не е могло да бъде осъществено, в който смисъл са и мотивите на Постановление № 1 от 28.05.1979 г. по гр. дело № 1/79 г. на Пленум на ВС – по някои въпроси за неоснователното обогатяване.

Същевременно от значение за прилагане на кондикционния състав по чл. 55, ал. 1, предл. 2 ЗЗД е намерението на страните по незавършеното правно основание за осъществяването на конкретна правна цел за времето след осъществяването му, към която да е относима престацията.

С оглед изложеното, възникването в полза на ищеца на процесното вземане, е обусловено от установяване, при условията на пълно и главно доказване, на следните факти: твърдяното имуществено разместване – реалното предаване, съответно получаване от ответника на претендирА.та сума в размер от 10 000 лева, при установяване на което в тежест на ответника е да докаже наличието/осъществяването на твърдяното основание за получаване и последващо задържане на сумата, в т.ч. чрез установяване сключването на твърдения договор за гаранция, че процесната сума е преведена по този договор и, че има характера на задатък по см. на чл. 93 ЗЗД, като служи за доказателство, че е сключен договорът и обезпечава неговото изпълнение, изпълнението на задължението си по същия за осигуряване параметри на сделката, при които ищецът е готов да премине към покупка на избрания недвижим имот и твърдяното неизпълнение от насрещната стрА..