Решение № 8514 от 23.11.2016, Софийски градски съд

Р Е

Ш Е Н

И Е

№ град С., 23.11.2016 година

В ИМЕТО

НА НАРОДА

Софийски градски съд,

Гражданска колегия, І Г.О., 1 състав, в публично заседание на единадесети октомври през две хиляди и шестнадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ : АСЕН ВОДЕНИЧАРОВ при секретаря В.С., като разгледа докладваното от съдия Воденичаров гр. дело № 3125 по описа на 2015 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са от ищеца обективно съединени искове с правно основание чл. 190, ал.2 и чл.86 от ЗЗД.

Ищецът И.Р.А. излага в исковата молба, че на 05.05.2005 год. сключил със С.О. договор за продажба, чрез търг с явно наддаване досежно недвижим имот, представляващ вътрешна пристройка към сграда /сутерен и два етажа/, находяща се в гр.С. бул."*********, с вход откъм ул."**********" 14, кв.392, УПИ 1,п.и. № 14, п.и. № 15, п.и. N 16 и п.и. N17, зона „Г-б", местността „Центъра", съгласно скица-извадка от действащ ПУП /ЗРП/, одобрен със заповед РД 50-09-135/10. 06.1992 г на Главния архитект на гр.С. - обособена част от „С.И." ЕАД, с разгърната застроена площ от 1019.57 кв м, състоящ се от първи етаж - 474.07 кв м, втори етаж - 243.51 кв.м и сутерен - 301.99 кв.м, ведно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, при съседи на обекта: от изток - ул."**********", сграда „**********, сграда „**********, дворно място п.и. № 14, запад-търговски комплекс в сграда бул."**********, север - сграда „********** и вътрешен двор, вход на жилищна сграда „**********" 16 и проход, юг - сграда „**********, вътрешен двор и п.и. № 17 и трафопост и при съседи на сутерена - изток-ул."**********", запад - мазета на търговски комплекс „*********, север - мазета сграда „**********" 16, юг - мазета сграда „**********" 18 и вътрешен двор, за обща продажна цена в размер на 1 127 000 лева. Твърди, че съгласно чл.3 от договора изрично е отбелязано, че продавания имот не е обременен с права на трети лица. Поддържа, че с решение № 243 от 11.02.2014 год., постановено по гр.д. № 936/2012 год. по описа на ВКС е уважен предявен срещу него иск с правно основание чл.108 от ЗС и е осъден да предаде на Д.Б.Б. и Д.А.Б.-С., владението на: Целият партерен етаж в сградата на ул. „*********, състоящ се по първоначалния архитектурен проект от 1941 год. от магазин с квадратура 150 кв.м. по документи за собственост, а по архитектурен проект 150.10 кв.м. и склад зад магазина с площ 110 кв.м. по документи за собственост, а по архитектурен проект 110.06 кв.м. шахта на вътрешен асансьор и коридор, с външни граници на обектите, очертани с контур на скица 2-Б на в.лице Б. Х., неразделна част от решението, както и част от сутерена на сградата, съставляваща по архитектурен проект от 1941 год: Изба № 2 c площ 14.70 кв.м., изба N 3 с площ 14.70 кв.м. ,изба N 5 с площ 8,28 кв.м., изба № 6 с площ 9.30 кв.м., изба № 7 с площ 8.90 кв.м., изба № 8 с площ 58.90 кв.м. и изба № 9 с площ 113.92 кв.м., две шахти за вътрешни асансьори и коридори, очертани на скица приложение 1-А на в.лице Б. Х., съставляващи част от закупения с цитирания договор недвижим имот, като ответникът участвал в този процес като страна. Твърди, че частичната евикция обуславя неточното изпълнение на задължението на продавача и поражда неговата отговорност за връщане на част от продажната цена и обезщетение за претърпените вреди. Действително ищецът по договора е декларирал знанието си относно възможността за предявяване на реституционни претенции по отношение на имота, но продавачът съзнателно е премълчал известни нему към момента на продажбата права на трети лица. В тази връзка твърди, че още на 10.10.2001 год.посредством влязло в сила решение Общинската фирма „Хавана“ е била осъдена да предаде на Д.Б.Б. и А.Б. Б. собствеността върху обектите, предмет на предявения против него иск за собственост, а С.О. е участвало в този процес като трето лице помагач. Нещо повече – на 10.04.2004 год. ответникът е издал разрешение за строеж за възстановяване на имотните граници на магазини №№ 1 и 2, склад и мазета №№ 3,5 и 8 в сградата на ул. „**********“ № 16, както и е одобрила и строителни книжа в полза на същите лица. Всички тези действия обуславят знание на правата на третите лица и след като ги е премълчал, клаузите по договора, която ограничава отговорността му при евикция няма действие и освен намаляване на цената се дължи и обезщетение за вредите. Твърди, че към момента на сключване на договора обектът е бил необитаем с прекъснати инсталации, което наложило влагане на значителни средства за труд и материали. Освен това наличието на права на трети лица обезценили съществено имот, тъй като останалата извън евицираната част от него се оказала лишена от достъп до улицата и неизползваема по предназначение. Поддържа, че претърпял и вреди, изразяващи се в заплатени разходи по приватизационната сделка в размер на 400 лева, по водене на делото – 3 700 лева, както и разноски, които е осъден за заплати на собствениците в размер на 2 356 лева. Поканил с писмо от 12.05.2014 год. ответникът да му възстанови тези разходи, но не получил отговор. В тази връзка моли съда да постанови съдебно решение по силата на което да осъди ответникът да му заплати сумата от 607 605 лева, представляващи намаление на цената съобразно евинцираната част от продадения имот, както и обезщетение за претърпените вреди в размер на 250 564 лева, обезценка на имота; 400 лева – разноски по приватизационната сделка; 6 056 лева, разходи в съдебното производство и 305 980 лева – полезни и необходими разноски за запазване, поддържане и подобряване на имота. Претендира и сумата от 104 510 лева, представляващи мораторна лихва върху главниците, считано от 11.02.2014 год. /датата на влизане на съдебно решение/ до датата на завеждане на делото, както и законната лихва от датата на предявяване на иска до окончателното изплащане. Претендира и разноските по делото.

Ответникът С.О., чрез процесуален представител оспорва исковете, като твърди неоснователност. Поддържа, че купувачът е знаел за възможността върху имота да има реституционни претенции, както и че реално не е отстранен от имота. Моли исковете да бъдат отхвърлени, като претендира разноските по делото.

Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:

От договор № 065-04 за продажба на обособена част от „С.И.“ ЕАД, чрез търг с явно наддаване, сключен на 05.05.2005 год. се установява, че Столичен общински съвет е продал на И.Р. А. следният недвижим имот: Вътрешна пристройка към сграда /сутерен и два етажа/, находяща се в гр.С. бул."*********, с вход откъм ул."**********" 14, кв.392, УПИ 1,п.и. № 14, п.и. № 15, п.и. N 16 и п.и. N17, зона „Г-б", местността „Центъра", съгласно скица-извадка от действащ ПУП /ЗРП/, одобрен със заповед РД 50-09-135/10.

06.1992 г на Главния архитект на гр.С. - обособена част от „С.И." ЕАД, с разгърната застроена площ от 1019.57 кв м, състоящ се от първи етаж - 474.07 кв м, втори етаж - 243.51 кв.м и сутерен - 301.99 кв.м, ведно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, при съседи на обекта: от изток - ул."**********", сграда „**********, сграда „**********, дворно място п.и. № 14, запад-търговски комплекс в сграда бул."**********, север - сграда „********** и вътрешен двор, вход на жилищна сграда „**********" 16 и проход, юг - сграда „**********, вътрешен двор и п.и. № 17 и трафопост и при съседи на сутерена - изток-ул."**********", запад - мазета на търговски комплекс „*********, север - мазета сграда „**********" 16, юг - мазета сграда „**********" 18 и вътрешен двор, за обща продажна цена в размер на 1 127 000 лева. Съгласно чл.13, ал.1 от договора, продавачът е декларирал обективната си невъзможност да предостави на купувача към момента на сключване на договора информация относно претенции, а съгласно ал.2 купувачът е декларирал знанието си относно възможността за предявяване на реституционни претенции. По чл.14 страните са уговорили в случай на уважени реституционни претенции, след сключване на договора, отговорността на продавача да се ограничава до връщане на цената.

От решение № 243/11.02.2014 год. постановено по гр.д.936/12 год. по описа на ВКС е видно, че съдът е признал за установено по отношение на И.Р.А., че трети лица – Д.Б.Б. и Д.А.Б. – С. са собственици на следните недвижими имоти, а именно: Целият партерен етаж в сградата на ул. „*********, състоящ се по първоначалния архитектурен проект от 1941 год. от магазин с квадратура 150 кв.м. по документи за собственост, а по архитектурен проект 150.10 кв.м. и склад зад магазина с площ 110 кв.м. по документи за собственост, а по архитектурен проект 110.06 кв.м. шахта на вътрешен асансьор и коридор, с външни граници на обектите, очертани с контур на скица 2-Б на в.лице Б. Х., неразделна част от решението, както и част от сутерена на сградата, съставляваща по архитектурен проект от 1941 год: Изба № 2 c площ 14.70 кв.м., изба N 3 с площ 14.70 кв.м. ,изба N 5 с площ 8,28 кв.м., изба № 6 с площ 9.30 кв.м., изба № 7 с площ 8.90 кв.м., изба № 8 с площ 58.90 кв.м. и изба № 9 с площ 113.92 кв.м., две шахти за вътрешни асансьори и коридори, очертани на скица приложение 1-А на в.лице Б. Х. и И.Р.А. е осъден да предаде владението върху тези имоти, за което е издаден и изпълнителен лист.

От съдебно решение от 07.08.1997 год., постановено по гр.д.4291/96 год. по описа на СРС, влязло в сила на 10.10.2001 год. се установява, че съдът е уважил предявени от Д.Б.Б. и А.Б. Б. против общинска фирма „Хавана“ ревандикационен иск по чл.108 от ЗС досежно целия партерен етаж в сградата на ул. „**********“ № **. Решението е постановено при участието на трети лица помагачи на ищцовата страна - С.О. и Държавата. Въз основа на това са издадени стройтелни книжа в полза на собствениците от СО-Район „Средец“ за възстановяване на имотни граници на магазини, склад и мазета.

По делото е прието основно и допълнително заключение на изготвена съдебно-техническа експертиза, изготвена от вещото лице Н., което съдът кредитира като обективно дадена и неоспорено от страните и от които се установява, че стойността на евицираната част от имота възлиза на сумата от 607 605 лева, изчислени по цени съгласно сключения договор за продажба чрез явен търг, като тази евицирана част съставлява 53.91 от цялата площ по договора. Вследствие на това останалата част от имота, оставаща в собственост на ищеца възлиза на 519 395 лева, но при условие, че няма осигурен достъп от ул. „**********“. Дава заключение, че в сутерена, където са ситуирани складовите помещения, хладилни камери и кухня, както почти изцяло попада в евицираната част, както и част от първия етаж с площ от 150.10 кв.м. от салона за хранене. При тези обстоятелства дава заключение, че стойността на останалата неевицирана част се намалява и нейната стойност е 363 576 лева, което представлява 70 % от стойността на неевицираната част на обща стойност 519 395 лева. Дава заключение също така, че стойността на извършените строително монтажни работи в имота, предмет на договора възлиза на сумата от 272 470.96 лева, както и 9 756.56 лева, които обаче подлежат на доказване с фактури, каквито обаче, няма по делото.

По делото е прието заключение на изготвена съдебно-счетоводна експертиза, изготвена от вещото лице М., което съдът кредитира като обективно дадена и неоспорено от страните и от които се установява, че размерът на мораторната лихва върху главница от 1 127 000 лева, за периода от 11.02.2014 год. до 09.03.2015 год. е 122 999.53 лева.

От разпита на свидетеля М.М. се установява, че познава имота на ул. ********** №16 от 2006 год., тъй като участвал активно в ремонта и възстановяването му. Дава показания, че при посещение вътре заварили с ищеца една сграда в ужасно състояние, като на партерния етаж се наложило да се съборят стени, да се изградят нови, шпакловки мазилки изграждане на ВиК и ел. инсталация, канализация, отоплителна система изцяло, окачени тавани с мазилки.

Направило се музикално озвучаване, а на пода се сложил гранитогрес. Облицовали се с камъни колоните, направил се основен ремонт на помещението и сутеренния етаж, където били извършени сериозни подобрения - помпено помещение се изградило, нова абонатна станция, тъй като нямало съществуваща и същите изградени отоплителни инсталации, вентилация, видео наблюдение и СОТ. На покрива се направила изолация, съответно да няма шум, а на партерното ниво се изградило изцяло нова площадка с парапети, стъклена витрина на фасадата с врати. В сутерена вратите са поне 10. Наложило се извозване на отпадъчни материали, като около 60-70 камиончета извозили с отпадъци, поради съществуването на половинчати стени. На сутеренния етаж имало сваляне на ниво, което също налагало извозване на строителни материали. Площта е много голяма, а имало много отпадъци и в центъра на С. няма как да влизат големи камиони.