Решение № 261 от 10.10.2022, Окръжен съд - Сливен

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 261 гр. С., 10.10.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – С., ВТОРИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на пети октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Мария Ян. Блецова Калцова

Членове:

Стефка Т. Михайлова Маринова

Симеон Ил. Светославов при участието на секретаря П. Сп. И.а като разгледа докладваното от Симеон Ил. Светославов Въззивно гражданско дело № 20222200500234 по описа за 2022 година

Производството е въззивно и е по реда на чл. 258, и сл. от ГПК.

Образувано е по въззивна жалба с вх. № СД-05-01-2692/02.06.2022 г. на Д. И. Д., ЕГН **********, ответник по делото, подадена чрез адв. Д. П. от АК С., с адрес за връчване: гр.

С., ***, срещу Решение № 260026/18.03.2022 г., по гр. д. № 828/2021 г. по описа на СлРс, в частта, с която е определена сума за заплащане от 18 283 лв., по обявения за окончателен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 18.07.2017 г., сключен между Д. И. Д., ЕГН **********, и „Чочовен Лайнс“ ООД, ЕИК **********, за ½ ид. Ч. от ПИ с идентификатор № ***, ведно с построената в имота сграда с идентификатор № *** с площ от 55 кв.м., брой етажи един, селскостопанска сграда, заедно с останалите подобрения и трайни насаждения в имота, описани в НА № 108, том 4, рег. № 5447, дело № 568 от 2016 г. на Нотариус № 092 в НК.

Въззивникът счита обжалваното решение за неправилно в обжалваната от него част касаеща продажната цена на обявения за окончателен предварителен договор. Като основа на изчисленията за съотношението между цените на отделните обекти, предмет на предварителния договор, и уговорената цена, вещите лица и решаващият съд ползвали данъчната оценка на всеки един от обектите, а не пазарната цена на съответния обект, съотнесен с договорената цена, което да се коригирало с инфлационния коефициент.

Въззивникът сочи, че първоинстанционният съд е възприел оспореното от него заключение на тройната експертиза на стр. 10, на която е определено съотношение между данъчна оценка и определена пазарна цена по предварителния договор, коригирана с инфлационен индекс 7, 2 %. Изводът бил неправилен, поради това, че в данъчната оценка липсват подобренията в имота и такава оценка не е извършена от вещите лица. Оценка на подобренията твърди, че не е извършена и в изготвената пазарна оценка на имота във всичките части в експертизата, изготвена от в. л. М. Златена и тройната СТЕ. От експертизата на вещото лице З. било видно, че е определила пазарна стойност на ПИ № *** в площ 2030 м2 и стойност 20 909 лв., ползвайки личния си архив без да 1 посочи кога са извършени посочените сделки и без въобще да става дума за оценка на подобренията, а единствено се оценявало земята. В отговора на въпрос № 6 тази сума била умножена по инфлационен индекс 7.2 % и това довело до грешна стойност, тъй като сумата от 20 909 лв. умножена по този процент е 22 414,45 лв., но само при тази стойност на земята, а не както в края на заключението било добавено и за подобрения. Подобренията не били обсъдени в експертизите и не можело да се оценяват по сравнителния метод, тъй като са конкретни за всеки отделен ПИ.

Иска от съда да отмени първоинстанционното решение в обжалваната част относно пазарната цена на имота. Претендира разноски по делото.

В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК е постъпил отговор от ищеца по делото – „Чочовен Лайнс“ ООД, ЕИК **********, със седалище и адрес на управление на дейността: с. Г. Ч., Община С., Област С., РБ, представлявано от П. Д. П.ов, подадена чрез адв. М. Р. – АК С..

Въззивникът не обжалвал частта на решението, с която е обявен за окончателен предварителния договор, а само относно размера. Счита, че в тази връзка е следвало да заплати присъдения местен данък за придобИ.е на недвижим имот и такса за вписване на възбраната. Към момента обаче не следвало да се заплаща, тъй като оспорва размера на цената, за която е обявен за окончателен предварителния договор.

Въззивният съд е допуснал искането на въззивника за назначаване на допълнителна тройна съдебнооценителна експертиза.

В с. з. въззивникът се представлява от адв. Д. И. от АК С., поддържа въззивната си жалба и няма доказателствени искания. Не е възразил срещу приемането на заключението.

Иска от настоящата съдебна инстанция да отмени обжалваното решение и да постанови ново съобразно приетото заключение. Претендира разноски и представя списък по чл. 80 от ГПК.

В с. з. въззиваемият редовно призован, не се явява, но чрез своя процесуален представител е депозирал писмено становище, с което поддържа своя отговор и заявява, че е запознат с експертизата, и желае да бъде приета. Няма други доказателствени искания и иска обжалваното решение да бъде потвърдено.

Въззивната жалба е процесуално допустима, тъй като е подадена срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, в законоустановения срок, чрез първоинстанционния съд и от процесуално легитимиран субект, при наличие на правен интерес.

При извършване на служебна проверка по реда на чл. 269 от ГПК настоящата инстанция констатира, че обжалваното изцяло съдебно решение е валидно, а с оглед пълния обхват на обжалването – и допустимо.

Въззивникът е обжалвал първоинстанционното решение единствено в частта, с която е определена продажната цена на уважения и предявен в условията на евентуалност иск за обявяване на предварителния договор за окончателен само по отношение на поземления имот с идентификатор № *** и сграда с идентификатор № *** с площ 55 кв. м.

Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства, преценени по отделно и в тяхната съвкупност, установи следното от фактическа страна:

Не е спорно, че страните по делото са съсобственици при равни квоти ½ ид. ч. на поземлен имот с идентификатор № ***, находящ се в с. Г., общ. С., обл. С., с площ 2030 кв. м., ведно с построените в имота сграда с идентификатор № *** с площ 55 кв. м. и сграда с идентификатор № *** с площ 601 кв. м., представляваща селскостопански строеж, търпим.

Не е спорно и че страните са сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот на 18.07.2017 г., с който са уговорили да сключат окончателен договор, като въззивникът се е задължил да прехвърли на въззиваемата страна ½ ид. ч. от описаните погоре имоти на 01.10.2020 г. за сумата от 50 000 лв., като бъдат взети предвид и икономическите промени и настъпилите инфлационни процеси. Уговорено е и владението върху имота да бъде предадено в деня на сключване на окончателния договор.

2

Безспорно е, че страните са сключили споразумение на 23.05.2018 г. за разпределение на ползването на съсобствените имоти описани по-горе. Страните уговорили съгласно т.7 , че всеки един от тях може да промени и подобри реално използваните части, без да имат претенции от насрещната страна.

На 15.07.2020 г. въззивникът е уведомен от ищеца-въззиваем с нотариална покана от 14.07.2020 г. да изпълни уговореното с предварителния договор и споразумение от 23.05.2018 г., а именно на 01.10.2020 г. да се яви в 10.00ч в кантората на посочения нотариус.

На 29.07.2020 г. въззивникът уведомил ищеца, че ще се яви на уговореното място, но е в невъзможност да изповяда сделката за ½ ид. ч. от сграда с идентификатор № ***.

2 по КККР на с. Г., тъй като ищецът изградил без негово съгласие и незаконно сграда около 150 кв. м., която несъответства на описаното в предварителния договор.

С нотариална покана на 06.08.2020 г. ищецът поканил въззивника да предостави данни за своята банкова сметка за да му бъде платена продажната цена, което следвало да стане на 21.09.2020 г. в кантора на посочения нотариус.

На 21.09.2020 г. в 10.00ч в нотариалната кантора помощник нотариус констатирал, че от страна на въззивника не се е явил никои.

На 01.10.2020 г. в кантората на нотариус Н. С., пълномощник на ищеца, се явил въззивника, който представил писмено становище, с което е заявил, че е в невъзможност да прехвърли сграда с идентификатор № ***. 2 по КККР на с. Г. и поради това предварителния договор за цялото право на собственост не можело да се извърши за разделна сделка.

По делото са назначени няколко съдебнотехнически и оценителни експертизи.

От заключението на първата, еднолична, експертиза се установява, че в сграда с идентификатор № ***. 1 с площ от 55 кв. м., ползвана от въззивника, не са извършени строително ремонтни дейности, а в сграда с идентификатор № ***. 2 с площ от 601 кв. м., в западната част със ЗП 272 кв. м., която е ползвана от въззивника, не са извършените ремонти дейности. В източната част, ползвана от въззиваемия, със ЗП 326 кв. м., крайната източна част на сградата с площ 151 кв. м. е съборена и не съществува, като представлява празно дворно място. В останалата част е извършен ремонт и преустройство, изразяващи се в противозаконна обработка и ново бояджийско покритие на стоманената конструкция на сградата – колони, покривни ферми и столици; подмяна на покривното покритие; направа на оградни стени от стенни панели, без северната фасада; покривно водоотвеждане и ремонт на електроинсталацията. Извършените ремонти дейности не били в нарушение на строителните правила и ЗУТ. В тази част е изграден и офис за административната дейност на фирмата с площ 48 кв. м. и височина 2,60 м., който не засяга конструкцията, но променят предназначението, поради което за тях са необходими строителни книжа по смисъла на глава осма от ИПРС, раздел 2 и 3 от ЗУТ.

Описанието на имотите в предварителния договор не съвпадали напълно към настоящия момент, тъй като извършените строителни и допълнителни дейности в източната част на поземления имот и източната част на сграда № 2 са извършени след сключването на предварителния договор.

Установява се още, че пазарната стойност на земята с идентификатор № *** по КККР на с. Г. е 2030 лв., а на земята и целия имот – 19 622 лв. Пазарната стойност на направените подобрения е в размер на 1374 лв. Пазарната стойност на сграда с идентификатор № ***. 1 е 5470 лв., а сграда с идентификатор № ***. 2 е 47 900 лв. Обща пазарна стойност на земята, сградите и подобренията е 74 366 лв.

Стойностите на недвижимите имоти поотделно от данъчната оценка за 1/ 2 ид. ч. от тях, отнесени към 50 000 лв. са както следва: данъчната оценка на сграда с идентификатор № *** е 667 лв., отнесена към 50 000 лв. е 3005 лв.; данъчната оценка на сграда с идентификатор № ***. 2 е 3117,60 лв., отнесени към 50 000 лв. е 14 050 лв.

3

Стойностите на недвижимите имоти поотделно от данъчната оценка на ½ ид. ч. от тях, отнесени към сумата от 53 600 лв., която представлява индексираната сума от 50 000 лв. с 7, 2 % коефициент, за периода от 2017 г. до септември 2020 г. по данни на НСИ, са както следва: данъчната оценка на сграда с идентификатор № *** е 667 лв., отнесена към 53 600 лв. е 3221 лв.; данъчната оценка на сграда с идентификатор № *** е 7310,90 лв., а отнесена към 53 600 лв. е 35 317 лв.; данъчната оценка на земята е 3117,60 лв., а отнесена към 53 600 лв. е 15 062 лв.

По отношение на пазарните стойности поотделно за ½ ид. ч. от имотите вещото лице е заключило, че общата стойност на сграда с идентификатор № *** е 5470 или 2735 лв.; за сграда с идентификатор № *** е 47 900 лв. или 23950 лв. и за земята 20 996 лв. или 10 498 лв. Отчитайки инфлационните промени вещото лице е заключило, че пазарната стойност за ½ ид. ч. на поземлен имот с идентификатор № *** е 9811 лв., а на подобренията 687 лв. Общата стойност на сграда с идентификатор № *** е 5470, а на сграда с идентификатор № *** – 40 850 лв.

Пазарната стойност общо на земя, сгради и подобрения за ½ ид. ч. е 33658 лв.

Пазарната стойност на земята, сграда с идентификатор № *** и подобренията за ½ ид. ч. е оценена на 13 233 лв.

От заключението на втората експертиза се установява, че са извършени същите промени в източната част на халето, ползвано от въззиваемия. Общата пазарна стойност на поземлен имот с идентификатор № *** е оценена на 20 909 лв.; на сграда идентификатор № *** е 5651 лв., а на сграда с идентификатор № *** е 50 236 лв. Данъчната оценка, отнесена към договорната цена, на сграда с идентификатор № *** е 667 лв. или 3005 лв.; на сграда с идентификатор № *** е 7310, 90 лв. или 32 945 лв. и на поземлен имот с идентификатор № *** е 3117,60 лв. или 14 050 лв. По същата методика, но и с оглед настъпилите икономически промени, отнесени към 53 600 лв., оценката на сграда с идентификатор № *** е 3221 лв.; на сграда с идентификатор № *** е 35 317 лв. и на поземлен имот с идентификатор № *** е 15 062 лв.