Решение № 1456 от 13.03.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1456 гр. София, 13.03.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-22 СЪСТАВ, в публично заседание на пети март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Стефан Ис. Шекерджийски при участието на секретаря Капка Н. Лозева като разгледа докладваното от Стефан Ис. Шекерджийски Гражданско дело № 20221100106146 по описа за 2022 година искове с пр. осн. чл. 79, във вр. с чл. 51 от ТЗ и чл. 92 от ЗЗД:

Ищецът – „А.И." ООД, твърди, че дружеството било с основен предмет на дейност посредничество при сделки с недвижими имоти. Сключил с ответницата – К. К., на 09.05.2018г. ексклузивен договор за посредничеството срещу заплащане за продажба на недвижим имот. По силата на възложеното по този договор, посредникът се задължил, като изпълнител, срещу възнаграждение (посочено в т. 11.1 от договора) в размер на 3% с ДДС от цената на имота върху, който е учредено правото на строеж, да проучи пазарното търсене, да рекламира, да посредничи и да търси бъдещи купувачи с цел продажба или учредяване право на строеж на следния собствен на възложителя недвижим имот: Поземлени имоти УПИ VII-1543, 1544, в кв. 14, по плана на гр. София, район Искър, м. „Цариградско шосе" км 7 - км 11, който имот, съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри представлява ПИ с идентификатори ***, с площ от 1134 м2 и *** с площ от 503 м2 . В изпълнение на договореното ответницата, чрез посредничеството на Л.Б. брокер, на 28.10.2021г. сключила предварителен договор за учредяване право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за проектиране и строителство на по горе описаните имоти с Приобретател-строител, а именно „М.г." ЕООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ул. ****.

По силата на този предварителен договор ответница се договорила да учреди право на строеж за 69 % от максимално допустимото застрояване на имотите си, като запазила за себе си 31 % от максимално допустимото застрояване.

Цената нe била заплатена, а се дължала и неустойка – чл. 12.

С оглед изложеното, ищецът моли да се осъди ответникът да му заплати:

1

- сумата от 14 017,50 евро с ДДС, представляващи дължимо и договорено възнаграждение по договор за посреднически услуги от 09.05.2018г. и Протокол от 02.07.2021г., ведно със законната лихва от датата на исковата молба до окончателното изплащане,

- сумата от 5 676,48 евро, представляващи неустойка за забава върху дължимо и договорено възнаграждение по договор за посредничество от 09.05.2018г., за периода от 19.02.2022г., до 11.05.2022г.

Претендира и разноски.

Ответникът - К. В. К. - Б., оспорва исковете:

- в договора нямало задължения за плащане; сделката била прекратена преди за започне изпълнението;

- възнаграждението по чл. 11.1 трябвало да се поеме от строителя;

- навежда доводи относно упълномощаването;

- оспорва размера на претенциите;

- клаузата за неустойката била нищожна;

Невежда и други доводи.

Претендира разноски.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на страните, с оглед разпоредбата на чл. 12 и чл. 235, ал. 3 от ГПК, приема за установено следното: от фактическа страна:

През 2005г. ответницата е закупила процесния имот от множество съсобственици, притежаващи титул за собственост, издаден по реда на ЗСПЗЗ (НА от 28.12.2005г.).

Не се спори, че е сключен договор между ищеца и ответника на 19.05.2018г.

Предметът на сделката е пазарно търсене относно (продажба) на ПИ, описан в исковата молба. Срокът на договора е 4 месеца от датата на подписването му (чл. 2).

Изпълнителят има право да получи възнаграждение при подписване на предварителния договор (чл. 3.1). Цената е 3 % с включено ДДС от договорената цена (чл.

11).

При учредяване право на строеж за имота Възложителят заплаща, а Изпълнителя получава 3% от цената на имота върху, който е учредено правото на строеж на предложено от изпълнителя лице, която се определя по оценка на лицензиран оценител, нает и за сметка на ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ. Страните се договарят, че възложителят ще възложи изготвяне на оценка на имота, след обединението на имота в АГКК, като лидензирания оценител ще бъде избран от един от следните оценители, а именно: Я.И., А.А. или А., Посредническото възнаграждение ще бъде заплатено както следва: 50% се заплаща при подписване на предварителен договор и 50% се заплаща при нотариален акт. Страните се договарят, че 2 посредническото възнаграждение ще бъде за сметка и дължимо от бъдещия приемател на правото на строеж/строител, доведен от А.И., като тази договорка следва да бъде направена при преговорите между страните с клиента доведен от А.И.. Чл. 1.2. Посредническото възнаграждението се дължи и става изискуемо при осъществяването на изискванията описани в този договор. Посредническото възнаграждение се заплаща по банков път или на каса в офиса на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ и не подлежи на връщане. ИЗПЪЛНИТЕПЯТ издава фактура за извършеното плащане. Посредническото възнаграждение се дължи независимо дали Изпълнителят е представил купувача или не но само в рамките на срока на действие на този договор.

Чл. 12. при забава в плащането на посредническото възнаграждение се дължи се и неустойка за забава в размер на 0,5 % от сумата на ден, ведно със законната лихва.

Възложителят дължи на Изпълнителя възнаграждението по този договор и в случай, че след прекратяване на договора, продаде имота предмет на настоящия договор на купувач, представен му от ИЗПЪЛНИТЕЛЯ и …. Доказателство, че страните са свързани със съдействието и чрез посредничеството на

Изпълнителя, е протокол/регистър/поръчка/договор, с описание на имота подписан от отсрещната страна /купувач/ (чл. 13.3).

На 15.03.2021г. ответницата е попитана дали е била в брак с представляващия е г-н И. към момента на закупуването на терена. Че страните в материалните отношения са били уведомени, че представителят на г-жа К. е неин съпруг се установява и от показанията на втория свидетел.

В ел.кореспонденция ответницата заявява, че:

- както обсъдихме по телефона, поради невъзможността ми да участвам лично в евентуални срещи с инвеститори, моля г-н П.М. И. да присъства на срещите вместо мен (21.06.2021г.);

- упълномощавам П.М. И. да подписва протоколите за оглед с потенциални инвеститори (22.06.2021г.).

На 30.06.2021г. първият свидетел уведомява ответницата, че с П. ще селектират инвеститорите до 3-4 (л. 20 – 08.07 РМ). В отговор следва благодарност (л. 19-гръб – 09,21 РМ).

Протоколът от 02.07.2021г. е подписан от представител на ищеца, П.М. И. - като представител на ответницата, брокерът на строителя и вторият свидетел. В т. 2 е предвидено, че брокерите получават посредническо възнаграждение от страните, които представляват, при сключване на договор за покупко-продажба.

На 28.10.2021г. е сключен предварителен договор между ответника и „М.г." ЕООД относно същия имот. Цената е 50 000 € (чл. 6.3).

3

До ответника е изпратена нотариална покана, получена на 03.02.2022г., с която се претендират сумата от 28 035 €, но имало договорка за 21 500 €.

Депозирано е заключение на СТЕ, оспорено от ищеца и прието от съда, като компетентно изготвено. От него се установява, че пазарната стойност на процесните имоти ПОЗЕМЛЕНИ ИМОТИ с планоснимачни номера 1543 и 1544, кв. 13 по плана на гр. София, местност Цариградско шосе 7-ми, 68134,1504,1543 и *** е в размер на 1 510 090,00 лева.

Съобразно изложеното по-долу, то е по-скоро ирелевантно.

Събрани са гласни доказателства – разпитани са св.св. Б. (показанията му са преценени по реда на чл. 172 от ГПК, тъй като е слижител на ищцовото дружество) и П.. От тях се установява, че:

- св. Б.: К. К. била негов клиент. Той работи като консултант недвижими имоти в „А.И.“ ООД. Ответницата имала имот, за който искала да намери инвеститор, който да построи сграда и да получи срещу това обезщетение и включително и парично възнаграждение. Ищецът намерил инвеститор, но тогава не бил подписан договор защото гжа К. решила да пробва да увеличи параметрите на застрояване и това отнело около две-три години, може би повече. Междувременно инвеститорът се отказал.

През цялото това време страните по делото поддържали връзка. Ответницата поискала нов инвеститор. Имало няколко – и клиентът избрал единия от тях в случая заради по-високото предложение като обезщетение. Става въпрос за „М.г.“. През по-голямата част от това време ответницата живеела в чужбина и имало човек, който помагал в България.

Той бил с нея още при първата среща преди около 5 години и впоследствие присъствал и имало e-mail изрично, че може от нейно име да подписва протоколите, тъй като тези срещи с инвеститори се удостоверявали с такива, че са присъствали страните. Този човек се казвал П..

Имало такъв протокол, подписан с „М.г.“, той бил и един от инвеститорите, който бил и най-подготвен на среща - бил направил предварителните проучвания, а после дошъл със свой представител от друга агенция. К. К. не подписала този протокол, той бил подписан от нейния представител П.. Свидетелят присъствал при оформяне на детайли, при преговорите при подписване на предварителни договори, при определянето на параметрите.

Преговорите се провели по имейла и някои неща по телефона, тъй като г-жа К. през голяма част от времето била в чужбина. На самата среща (явно последваща) били самия инвеститор, който бил управител на фирмата, неговия представител от агенцията за недвижими имоти, свидетелят, г-жа К. и П. и архитектите.

Ако се стигне до конкретни уговорки и сделки ищцовото дружество указвало правно съдействие, включително и в случая - техният адвокат прегледал предварителния договор, който бил подписан с „М.г.“. Имали юрист на фирмата, който се занимавал с юридическите неща. Включил се, при редакцията на предварителния договор, и адвокатът на ответницата 4 и тези на инвеститора.

При потенциален положителен развой от настоящото дело свидетелят би получил процент от сумата.

Г-н Б. е заинтересован от изхода на спора, но въпреки това, решаващият орган, като цяло кредитира показанията му, като се изключи частта, в която се опитва да тълкува клаузите на последващите договорености. В тази си част те са ирелевантни.

- св. П.: Възложил на брокер извършването на посреднически услуги по търсене на подходящи имоти за строителство срещу обезщетение на собствениците. Неговото дружество било „М.г.“ ЕООД. Не познавал фирма „А.И.“ ООД. Предлагал на друг брокер – казвал се М.М.. Той намерил два имота в гр. София. Организирал и срещи с ответницата.

При сключването на предварителния договор с К. К. относно имота в кв. Дружба, с неговия брокер обсъждали параметрите на сделката. Представители на „А.И.“ ООД не са били свързвали с него, за да коментират възможността, г-н П. да заплати дължимата комисионна от страна на К. К.. Заплатил възнаграждение на М.М.. В подписания предварителен договор било договорено задължение за заплащане на 50 000 €. Това била част от договора, като капаро или като депозит от страна на свидетеля, че поема този ангажимент.

В тези преговори преди да се сключи договорът вероятно бил посещаван брокери на ответника, които най-вероятно са били на „А.И.“. Дори неговият брокер го завел веднъж в някакъв офис на друга брокерска компания. С брокер (М.М.) имали среща с архитекта (в офиса на последния), с който работел, но на тази среща не си спомня точно кои били присъстващите. Със сигурност присъствал М., не си спомня дали била К. или мъжа й П. и другият брокер също може да е присъствал. П. представлявал К.. Брокерски хонорар на „А.И.“ никой не му бил вменявал като задължение. Нямал отношение с „А.И.“ и платил хонорар на само на своя брокер.

Явяването на процесуалния представител на ищеца бе по средата на разпита на този свидетел. Може би това е повлияло, за да се променят показанията му в някаква степен. Те граничат с лъжесвидетелстване. Той е подписал Протокола от 02.07.2021г. Сделката е на огромна стойност е трудно да се приеме, че свидетелят не си спомня за срещата с продавача, или за представителите на ищеца. от правна страна:

Сключен е договор за посредничество – търговският посредник има право на възнаграждение, което се дължи от едната или от двете страни съобразно уговорката им. Ако няма уговорка, дължи се обичайното възнаграждение за този вид дейност според случая и от двете страни (чл. 51 от ТЗ).