Решение № 2255 от 13.04.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 2255 гр. София, 13.04.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-8 СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Стефан Кюркчиев при участието на секретаря Светлана Д. Тодорова като разгледа докладваното от Стефан Кюркчиев Гражданско дело № 20221100100114 по описа за 2022 година за да се произнесе взе предвид следното:

Предявени са искове с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

Ищецът Л. А. Д. поддържа твърдение, че на 21.09.2018 г. сключил с ответника И. Л. Л. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ поземлен имот в гр. София, с площ от 206 кв.м., съставляващ част от УПИ IX - 182 от кв. 197 по плана на гр. София, местност „Подуене - Редута“, целият с площ от 365 кв.м., при граници: улица, УПИ VIII-181, УПИ Х-185, УПИ XII-183, заедно с всички подобрения и приращения в имота. Съгласно скица № 15-764433-21.8.2020, имотът е с идентификатор *** при съседи: ***, ***, ***, ***, ***,

***, с административен адрес: гр. София, *** по КККР на гр. София, одобрени със Заповед № РД-18-138/24.07.2017г. на изп. директор на АГКК.

Със сключването на договора, ответникът - в качеството на продавач поел задължение да прехвърли на ищеца, в качеството на купувач правото на собственост върху посочения имот за сумата от 26 000 евро, в срок от една година, считано от подписването на договора. При сключването на договора, продавачът се легитимирал като собственик на имота, посредством Нотариален акт № 179, т. CXIV, дело № 3615/2014г., вх. рег. № 47427/13.9.2014г. на АВп, с който е закупил имота от И. М., но в края на уговорения срок, ответникът заявил, че не е в състояние да изпълни уговорката за прехвърляне на имота без претенции на трети лица, като посочил, че претенции по отношение собствеността на имота имало и друго лице - Б.В.Ч..

Претендиращият за имота Б.В.Ч. основавал претенциите си на правното действие на саморъчно завещание от 29.06.2011г., с което И. М. му завещал имота, като в тази насока предявил иск за обявяване нищожността на сключения между ответника И. Л. и продавача 1

И. М. договор за покупко- продажба. Този спор все още не бил разрешен от съда с влязъл в сила съдебен акт. Ищецът твърди, че за съществуването на посоченото дело, той не бил уведомен от И. Л., но след като узнал – извършил собствена проверка и установил, че действителността на завещанието не е било оспорено, макар завещателното разпореждане да било очевидно нищожно. Мотивиран от собствения си правен интерес, произтичащ от правните последици на процесния предварителен договор - ищецът предявил против страните по споменатото дело - И. Л. Л. и Б.В.Ч. иск с правно основание чл. 42, б. „в“, и б.

„б“ от ЗН за прогласяване на нищожност на завещанието на И. Ц. М. от 29.07.2011г., а срещу Б.В.Ч. предявил отрицателен установителен иск, че не е собственик на имот с идентификатор ***. По споменатите искове било образувано гр. д. № 3907/2021г. по описа на I-6 състав при СГС, чиито изход бил преюдициален за изхода на спора по предявения иск с правно основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД, който е предмет на настоящото гражданско дело.

При изложените фактически твърдения, ищецът претендира за постановяване на съдебно решение, с което да бъде обявен за окончателен предварителния договор. С оглед очаквания положителен изход от делото, ищецът претендира за осъждане на ответника да му заплати и направените за настоящия процес съдебни разноски.

Исковата претенция не е оспорена от ответника И. Л. Л.. След връчване на препис от исковата молба и доказателствата, ответникът не е изразил изрично становище по допустимостта и/или основателността на иска.

Съдът, като прецени доводите и възраженията на страните, взети предвид съобразно събраните по делото доказателства по реда на чл. 235 ГПК, приема за установено от фактическа страна следното:

Съдържанието на приетия като доказателство Предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот от 21.09.2018 г. установява сключването и съдържанието на възникналото договорно правоотношение между ищеца Л. А. Д., от една страна, в качеството на купувач, а от друга страна – ответникът И. Л. Л., в качеството на продавач, относно сключването на бъдещ (окончателен) договор за покупко-продажба на недвижим имот представляващ: Поземлен имот, находящ се в гр. София, с площ от 206 кв.м., съставляващ част от УПИ IX - 182 от кв. 197 по плана на гр. София, местност „Подуене Редута“, целият с площ от 365 кв.м., при граници: улица, УПИ VIII-181, УПИ Х-185, УПИ XII-183п, заедно с всички подобрения и приращения в имота. Съгласно приетата като доказателство по делото Скица № 15-764433-21.8.2020, имотът е с идентификатор ***, при съседи: ***, ***, ***, ***,

***, ***, с административен адрес: гр. София, ул. „Георги Парчевич“ № 17 по КККР на гр. София, одобрени със Заповед № РД-18-138/24.07.2017г. на Изпълнителния директор на АГКК.

Установява се, че в чл. 2.1. от договора, страните са уговорили продажна цена в размер на 26 000 евро, платима в деня на сключване на окончателен договор за покупко-продажба, под формата на нотариален акт и преди подписването на нотариалния акт от нотариуса. В 2 чл. 2.2.1. е предвидено, че купувачът е заплатил на продавача стоп капаро в размер на пет хиляди лева при подписването на договора, което не е част от продажната цена и задължава продавачът да не предлага имота на трети лица, а съгласно предвиденото в чл. 2.2.3. след подписването на нотариалния акт от страните, продавачът връща на купувача стоп капарото.

Съгласно уговореното в чл. 3.1., окончателният договор следвало за бъде сключен в срок до една година, считано от подписването на предварителния договор, т.е. до 21.09.2019 г.

От приетия като доказателство Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 6, том V, рег. № 29822, дело № 730 от 2014 г. на нотариус Р.Д., рег. № 274 на НК, вписан в СВп с вх. рег. № 47427/23.09.2014 г. с акт № 179, том CXIV, дело № 36154/2014 г. се установява, че на 19.09.2014 г., ответникът И. Л. Л. е придобил от И. Ц. М. правото на собственост върху процесния недвижим имот, по силата на договор за покупко-продажба.

Като доказателства по делото са приети Удостоверение за данъчна оценка на недвижим имот с изх. № 7221006500/25.02.2022 г. на Столична община, Дирекция Общински приходи, Отдел ОП Слатина, както и Скица № 15-764433-21.08.2020 г. на процесния недвижим имот.

Приетият като доказателство официално заверен препис от Определение № 263033/03.05.2021г. постановено по гр.д. № 3907/2021г. по описа на I-6 състав при СРС мотивира извода, че производството по това дело е било прекратено без да бъде постановен съдебен акт по съществото на спора между Л. А. Д. от една страна и от друга страна И. Л. Л. и Б.В.Ч.. В този смисъл, не следва да се обсъжда въпроса за наличие на спор с преюдициално значение за този, който е предмет на настоящото гражданско дело.

При така установената фактическа обстановка, съдът достигна до следните правни изводи:

По предявения иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД:

Предявеният конститутивен иск е процесуално допустим.

Предмет на спора е заявеното от ищеца преобразуващо право, чиито правни последици се изразяват в прехвърляне на правото на собственост върху описания в предварителния договор недвижим имот - от патримониума на ответника, в патримониума на ищеца.

Предпоставка за обявяване на един предварителен договор - за окончателен е наличието на всички законови условия за действителност на договора, включително изискванията на чл. 19, ал. 1 и 2 ЗЗД - предварителният договор трябва да съдържа всички съществени условия на окончателния договор, както и да се сключи в определена форма, която при прехвърляне на право на собственост върху недвижими имоти трябва да бъде писмена.

Основателността на иска, с който настоящият съд е сезиран да разгледа е обусловена от преценката за правното действие на процесния Предварителен договор от 21.09.2018 г., на който се основава ищеца, както и за правните последици на същия договор в отношенията между страните.

Искът би бил основателен, ако договорът е проявил валидно правно действие, ако бъдещият купувач е изпълнил задълженията си и при това - в резултат от осъществената 3 проверка се установи наличието на предпоставките за прехвърляне на собствеността върху процесния недвижим имот, съгласно изискванията на чл. 363 от ГПК.

Събраните в хода на делото писмени доказателства установиха, че между страните в действителност е бил сключен валиден предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот. Договорът е породил правно действие, доколкото е спазена предвидената от закона (чл. 19, ал. 1 от ЗЗД) писмена форма за неговата действителност, с оглед спецификата на неговия предмет - възмездно прехвърляне на вещно право на собственост върху недвижим имот, чрез бъдещ договор за покупко- продажба.

Приетият като доказателство Предварителен договор от 21.09.2018 г., в който изрично е посочено, че купувачът е заплатил на продавача стоп капаро в размер на 5 000 лева при подпасването му служи като разписка за плащането на посочената сума и установява изпълнението на задължението на ищеца – в качество му на купувач за плащане, съгласно уговореното по договора.

Видно от постигнатите договорености между страните в чл. 2.2.1. е постигнато съгласие, че уговореното капаро не представлява част от продажната цена на имота по договора, но с плащането му от страна на купувача, продавачът поема задължение да не предлага имота на трети лица. Съгласно договореното в чл. 2.2.2. от предварителния договор, остатъкът от продажната цена по договора в размер на 26 000 евро е следвало да бъде заплатен в момента на сключването на планирания от съдоговорителите окончателен договор, а мотивиран извод в такава насока се налага въз основа на постигнатото съгласие за това: плащането да се извърши при сключване на договора под формата на нотариален акт – след подписването му от страните и преди подписването на нотариалния акт от нотариуса.

Съгласно уговореното в чл. 2.2.3. след подписването на нотариалния акт от страните, продавачът е следвало да върне на купувача стоп капарото в размер на 5 000 лева.

С оглед съдържанието на приетите писмени доказателства, съдът приема, че ищецът е изпълнил точно и добросъвестно задължението си за плащане на продажната цена, съобразно договореното, като отчита обстоятелството, че остатъкът от продажната цена - в размер на 26 000 евро е дължим и следва да бъде заплатен при сключването на окончателен договор.

Установи се също, че към момента на предявяването на иска – 06.01.2022 г. е изтекъл и уговореният в предварителния договор срок за изпълнение на задължението на ответника да прехвърли на ищеца правото на собственост върху процесния недвижим имот до 21.09.2019 г..

По отношение на поетото от ответника насрещно задължение - да прехвърли правото на собственост върху имота - събраните в хода на съдебното дирене доказателства мотивираха извода, че същото не е изпълнено надлежно.

Неизпълнението на това задължение също не се оспорва и от ответника.

Въпреки това обаче, ангажираните от ищеца доказателства са обективно недостатъчни, за да бъде направен необходимия обоснован извод, че са налице предвидените в чл. 19, ал. 3 4 от ЗЗД предпоставки за сключване на окончателния договор. Това е така, доколкото наред с общите правила на гражданския процес, законодателят е предвидил и особеното правило по чл. 363 от ГПК, което вменява на съда задължението във всеки случай - служебно да извърши проверка на предпоставките за прехвърляне на право на собственост върху процесния недвижим имот, включително дали отчуждителят е собственик на имота.

В доклада си по делото, съдът изрично указа, че в тежест на ищеца е да докаже условията по чл. 363 ГПК, а проведеното открито съдебно заседание на 13.03.2025 г., съдът повторно указа на ищеца, че не сочи доказателства, които са в негова доказателствена тежест и които са свързани с установяване на обстоятелството дали към датата на проведеното заседание процесният недвижим имот принадлежи на ответника, дали за имота има непогасени публични задължения, дали имотът може да се идентифицира с онзи, който е посочен в исковата молба или с него са настъпили изменения.