Решение № 424 от 11.06.2026, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 424 гр. Бургас, 11.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, IV ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Недялка П. Пенева

Членове:

Веселка Г. Узунова

Даниела Д. Михова при участието на секретаря Ваня Ст. Димитрова като разгледа докладваното от Недялка П. Пенева Въззивно гражданско дело № 20262100500489 по описа за 2026 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството по делото е образувано по повод въззивна жалба на „Дорослава Строй” ООД - ответник в първоинстанционното производство, срещу Решение №52/09.01.2026 г. постановено по гр.д.4728/2025 г. по описа на Районен съд Бургас, с което въззивникът е осъден да заплати на Етажната собственост в сграда “Гардения Палас“, находяща се в поземлен имот с идентификатор ***, с адрес гр. Поморие, ***, следните суми: сумата от 4398.16 евро, равностойни на 8602.05 лева, представляваща такса за управление и поддръжка на общите части на ЕС и вноска за Фонд „Ремонт и обновяване“ за 2022г., 2023г. и 2024г. по решение на ОС на ЕС от 28.04.2022г. (сбор от по 2640 лева такса за управление и поддръжка за всяка от трите години и вноски за Фонд „Ремонт и обновяване“ от 243.95 лева за 2022г., 219.05 лева за 2023г. и 219.05 лева за 2024г.), сумата от 565.48 евро, равностойни на 1105.98 лева – мораторна лихва за периода от 01.07.2022 г. до 30.06.2025 г. върху главницата за 2022г. за такса за управление и поддръжка на общите части на ЕС и вноска за Фонд „Ремонт и обновяване“ в общ размер от 2883.95 лева, сумата от 401.94 евро, равностойни на 786.13 лева мораторна лихва за периода от 01.07.2023г. до 30.06.2025г. върху главницата за 2023г. за такса за управление и поддръжка на общите части на ЕС и вноска за Фонд „Ремонт и обновяване“ в общ размер от 2859.05 лева, сумата от 202.01 евро, равностойни на 395.09 лева мораторна лихва за периода от 01.07.2024г. до 30.06.2025г. върху главницата за 2024г. за такса за управление и поддръжка на общите части на ЕС и вноска за Фонд „Ремонт и обновяване“ в общ размер от 2859.05 лева, ведно със законната лихва върху сумата от 4398.16 евро от подаване на исковата молба 30.06.2025г. до окончателното изплащане, както и сумата от 1275.20 евро съдебно - деловодни разноски.

1

На първо място въззивникът излага съображения за допуснати от съда процесуални нарушения при разпределяне на доказателствената тежест, с оглед заявеното в отговора на исковата молба твърдение, че сградата представлява хотел, евентуално комплекс от затворен тип, поради което претенцията е недопустима, поради неприложимост на ЗУЕС.

Въззивникът излага съображения, с които анализира представените писмени доказателства:

- Разрешение за строеж №144/11.12.2009 г., издадено от Община Поморие, издадено въз основа на одобрен идеен и технически проект, включващ архитектурни, конструктивни, инженерни и специализирани части, и удостоверява, че строежът е бил предвиден като многофункционален комплекс със сезонно предназначение, включващ съвкупност от самостоятелни обекти и обслужващи зони. Така обосновава извод, че сградата не е жилищна сграда по смисъла на ЗУТ, а представлява специфична категория застрояване, характерна за ваканционни и туристически комплекси, регистрирана като „апартаментен туристически комплекс“ с категория три звезди, с капацитет от 59 стаи и 140 легла, със сезонен режим на работа и стопанисван от „Балнеохотел Поморие“ АД, т.е. представлява хотел, като такава се рекламира, предлага и функционира. С позоваване и цитиране на съдебна практика, въззивникът излага съображения, че на осн. § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС, специалният режим на управление чрез общо събрание на етажната собственост по ЗУЕС не се прилага, когато сградата представлява хотел, апартаментен хотел или туристически комплекс.

Според въззивника, „Спортелит“ – ЕАД е мажориратен собственик на хотелската сграда с 85.35 % (90.154 %) в различните протоколи ид.ч. от общите части, който привидно зад решения на Общо събрание на етажна собственост се опитва да се обогати неоснователно за сметка на ответника. Според въззивника, решенията, които се вземат нямат правна и законово обоснована стойност, те са нищожни, поради привидността им. Формално създават внушение, че са решения на общото събрание на етажна собственост, което обаче не кореспондира с предназначението на сградата.

Въззиваемият – ищец Етажните собственици в сграда в режим на етажна собственост „Гардения Палас”, находяща се в поземлен имот с идентификатор по кадастрална карта *** на 05.03.26г. представят в срока по чл.263, ал.2 ГПК отговор на жалбата, с който излага съображения за потвърждаване на решението.

Според въззиваемата страна в открито съдебно заседание процесуалния представител на въззивника, след докладване на делото изрично е заявил, че няма възражения по доклада на съда във връзка с разпределение на доказателствената тежест. Излага съображения, за опровергаване твърденията на въззивника, че сградата съставлява хотел. Намира, че съдът е обосновал извода си, че сградата не е хотел, поради което правилата на ЗУЕС са приложими и претенцията не е недопустима. Според въззиваемия, в разрешението за строеж и удостоверението за въвеждане в експлоатация е посочено, че се касае за жилищна сграда. Намира, че няма законодателна забрана правилата на ЗУЕС да се прилагат, както за жилищна сграда за сезонно ползване, така и за жилищна сграда за постоянно пребиваване. Излага твърдения, че в сградата самостоятелните обекти са собственост на различни физически и юридически лица, а голяма част от собствениците живеят целогодишно в сградата.

Според въззиваемия цитираната съдебна практика е неотносима към процесния случай. Доводите, че сградата е хотел са опровергани от представените по разрешение за строеж и удостоверение за въвеждане в експлоатация, от които се установява, че сградата, в която се намира процесната ЕС, е жилищна.

Производството е по реда на чл.258 и сл.ГПК. Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259 ГПК, от лице, за което съществува правен интерес от обжалване на първоинстанционното решение; отговаря на изискванията на чл.260 и чл.261 ГПК, поради което е допустима.

Бургаският окръжен съд, след като взе предвид твърденията на страните, обсъди събраните по делото доказателства и като съобрази закона намира, че 2 първоинстанционният съд е установил релевантните за спора факти и обстоятелства, поради което и на осн. чл.272 ГПК препраща към мотивите на първоинстанционното решение в тази им част. От представените по делото писмени доказателства нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот № 83, том V, рег. № 5934, дело №818 от 26.11.2014 г., протоколи от проведени общи събрания на етажната собственост, съдът е установил качеството на ответното дружество на собственик на няколко недвижими имоти, в сграда с адрес гр. Поморие, ул.“Проф. Стоянов“, бл.Ж, вх.Ж, в т.ч. процесното жилище – апартамент, с площ от 105.29 кв.м., прилежащи части: 15.92 кв.м, идеални части от общите части на секцията и склад Ж6, с площ от 3.37 кв.м. и 0,15 кв.м. идеални части от общите части на секцията, съставляващо самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***. Установил е, че сградата, в която се намира апартамента „Гардения Палас“, е такава със смесено предназначение и в нея се намират ресторант, спа център, магазин, подземен паркинг и комплекс.

Съдът е установил, че на 28.04.2022г. е проведено ОСЕС, на което е прието решение за определяне на размера на паричните вноски за разходите за управление и поддръжка на общите части на сградата, като сумата била определена в размер на 2040 лв. с ДДС за едноспален апартамент, 2640 лв. с ДДС за двуспален апартамент, 3240 лв. с ДДС за триспален апартамент, 4500 лв. с ДДС за четириспален апартамент, за паркомясто 180 лв. с ДДС, за магазин 900 лв. с ДДС, както и за ресторанта 2820 лв. с ДДС, с падеж до 30 юни всяка година; прието е решение за сключване на договор за управление и поддръжка с „Балнеохотел Поморие“ ЕАД от управителя на ЕС; прието е решение размерът на годишните вноски за фонд „Ремонт и обновяване“ да бъде едно евро квадратен метър от площта на всеки самостоятелен обект, като те са дължими до 30 юни всяка година. След проведено атакуване по реда на чл.40 ЗУЕС, решенията са влезли в сила.

Съдът е установил проведено Общо събрание на етажните собственици (ОСЕС) на 28.04.2023 г., на което са взети решения за запазване на размера на паричната вноска за управление и поддръжка, с падеж до 30.06. на всяка календарна година, а размерът на годишните парични вноски за фонд „Ремонт и обновяване“ да бъде 140 евро за един процент ид.ч. от общите части на сградата, притежавани от всеки собственик, също с падеж до 30.06. на всяка календарна година. Същите суми са запазени и с взетите решения на проведено на 26.04.24г. ОСЕС. Съдът е установил, че ответникът, в качеството му на етажен собственик не е заплатил дължимите от него суми за поддържане и управление и за ремонт и обновяване на общите части за 2022г., 2023г. и 2024г.

Бургаският окръжен съд, при служебната проверка на обжалваното решение, извършена на осн. чл.269 ГПК, не установи съществуването на основания за нищожност или недопустимост на същото, поради което намира, че то е валидно и допустимо. След като взе пред вид установените факти и като съобрази Закона, намира, че същото е правилно и законосъобразно. И в тази им част мотивите на първоинстанционния съд следва да бъдат споделени на осн. чл.272 ГПК.

В допълнение следва да се каже: съобразно нормата на чл.37 ЗС, сграда, в режим на етажна собственост (респ. – етажна собственост) е налице тогава, когато етажи или части от етажи, заедно с придадените към тях помещения в тавана или зимника, могат да принадлежат на отделни собственици – държавата, общини и други юридически или физически лица. Нормата на чл.38 ЗС посочва кои части от сградите съставляват „общи части“. При логическо и сравнително – правно тълкуване на нормите на чл.3 ЗУЕС, вр. чл.30, ал.3, чл.31, ал.1 и чл.32 ЗС следва извод, че сгради, в които самостоятелните обекти са повече от 3 и принадлежат на повече от един етажен собственик, в режим на етажна собственост, се управляват по реда на ЗУЕС. Не са налице други закони и не са предвидени други начини за управление и поддържане на общите части извън тези по ЗС и ЗУЕС.

В настоящия случай не се спори, че процесната сграда е в режим на етажна собственост, самостоятелните обекти са повече от 3 и принадлежат на повече от един етажен собственик. Следователно по отношение на управление и поддържане на 3 общите части са приложими нормите на ЗУЕС. В ЗУЕС са регламентирани три начина за управление и поддържане на общи части в сгради, в режим на етажна собственост:

- чл.2 ЗУЕС – сгради, които съставляват жилищен комплекс от затворен тип, по отношение на които е налице сключен писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и етажните собственици: в настоящия случай не се твърди и не се установява съществуване на тези предпоставки – че е налице жилищен комплекс от затворен тип, по см. на §1, т.3 ДРЗУЕС и че е налице посочения договор;

- чл.25 и сл. ЗУЕС – сдружение на собствениците, което се създава само в хипотезата за усвояване на средства от фондове, безвъзмездна помощ и субсидии, собствени средства или кредит за извършване на основен ремонт на сгради: в настоящия случай не се твърди и не се установява тази хипотеза на управление;

- чл.10 и сл. ЗУЕС – чрез Общо събрание на етажните собственици.

След като не са налице предпоставките за управление по първите два горепосочени начина, то етажната собственост следва да се управлява от Общо събрание на етажните собственици по реда, регламентиран от ЗУЕС.

Съобразно разпоредбите на чл.6, т.10, вр. вр. чл.11, т.5 ЗУЕС, вр. §1, т.11 и т.11а ДРЗУЕС, всеки от етажните собственици е длъжен да заплаща разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата, чийто размер е определен от Общото събрание по определения в чл.51 с.з. начин. Следователно от компетентността на Общото събрание е да определи размера на вноските, дължими авансово за посочения в решението период. Недоволните етажни собственици могат да атакуват решенията на ОСЕС по реда и в срока, посочен в чл.40 ЗУЕС.