Решение № 1300 от 29.11.2022, Районен съд - Пазарджик

РЕШЕНИЕ

№ 1300 гр. Пазарджик, 29.11.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК, XVI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на седми октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Мира Мирчева при участието на секретаря Иванка Панчева като разгледа докладваното от Мира Мирчева Гражданско дело № 20205220103438 по описа за 2020 година взе предвид:

Производството е по установителен иск по чл. 422 от ГПК с предмет парично вземане в общ размер 14160,03 лв. главница и 82,60 лв. лихва за забава вноски за 2020 г. за управление и поддръжка на общите части в сграда етажна собственост, намираща се в гр. Н.. Вземането към ответника "Бон Марше" ЕООД е прехвърлено на ищеца "Въкейшън риъл естейт" ЕООД от името на етажната собственост, представлявана от В.Л.. Делото е спряно до приключване с влязъл в сила съдебен акт на спора за избора на В.Л. за управител на етажната собственост.

Производството е било спряно до разрешаването на въпроса за представителната власт на В.Л. за етажната собственост. С молба от 07.04.2022 г. ответникът е представил препис от влязлото в сила решение на Н.ския районен съд, отменящо решението на етажната собственост за избор на В.Л., с данни за датата на влизането му в сила, като е поискал прекратяване на производството.

Съдът е счел, че не може да прекрати производството, нито да остави исковата молба без движение, тъй като обуС.ящият иск не е бил с предмет представителната власт на представителите на ищеца, а на тази на техния праводател, което засяга основателността на иска, но не и допустимостта му, и е насрочил делото за разглеждане в открито заседание.

Подаден е бил в срока по чл. 131 от ГПК отговор на исковата молба, с който искът се оспорва като неоснователен - освен заради липсата на действие на цесията поради липса на представителна власт на В.Л. (която води до 1 недопустимост според ответника), още и поради недоказаност на възникването на задължението - по делото липсват доказателства за тях, не са представени отчетите за дейността, които управителният и контролният орган на етажната собственост са представяли. Освен това дружеството ответник е собственик на поземления имот, построило е и е въвело в експлоатация басейна, като го предоставя на останалите собственици и се грижи за поддръжката му и за поддръжката на общите части, за охраната на комплекса, за заплащането на дължимите разноски и другите дейности, свързани с функционирането на комплекса, а в замяна не дължи разноски. За това е постигнато съгласие с етажните собственици още при учредяването на етажната собственост. Много от собствениците не пребивават целогодишно в комплекса, не са български граждани и вместо тях "Бон Марше" ЕООД се грижи за общите части, двора и басейна.

Искът е с правно основание чл. 6, ал. 1, т. 9 и 10 от ЗУЕС.

В хода на делото страните поддържат становищата си. Ответникът представя писмена защита, в която излага доводи за липса на представителна власт на Л.: всички решения на етажната собственост, с които той е избран за управител или с които е гласуван бюджетът, въз основа на който се претендират някакви суми, са били отменени от съда, а преди това изпълнението им е било спряно. Представеното от ищеца потвърждение на сключения договор с дата 23.01.2021 г., повече от година преди заседанието, не е в състояние да валидира прехвърлянето и е създадено само с оглед процеса, вероятно е антидатирано, а с оглед посочената в него дата и възможността за представянето му е преклудирана - документът е можел да бъде представен във времето преди спирането на делото през октомври 2021 г. Ответното дружество не е уведомявано за това потвърждение, независимо че производствата по отмяната на решенията на етажната собственост са били инициирани от него. Не е в състояние да валидира представителната власт на В.Л. и последващото общо събрание на етажната собственост, свикано от него, с присъстващи той, съпругата му и още един или двама собственици.

Решенията и на това общо събрание са спрени изцяло с определение на Н.ския районен съд по гр. дело 612/2021 г.; Л. не е уведомил собствениците за свиканото от него общо събрание, то се е провело в неговия апартамент, на него не са гласувани и обсъждани неговите действия по сключване на договор за цесия, нито е налице решение за потвърждаването им. Представеното потвърждение освен това според ответника е неприложимо в отношенията по органно представителство - сключеният договор за цесия не може да бъде потвърден изобщо, още по-малко пък, без действията на Л. да са подложени на гласуване. След запознаването на етажната собственост с извършените от Л. действия управителят на ЕС А.П. свикал общо събрание, на което да се обсъдят тези действия и да се вземе решение относно тях. Събранието, проведено на 16.09.2022 г., взело решение, с което се противопоставя на извършените от Л. действия. Това решение е представено в последното съдебно заседание. В същото решение е потвърдено трайно установеното 2 фактическо положение в комплекса - ответното дружество предоставя за общо ползване свои обекти и съоръжения, едно от които - басейн, без за това да се заплащат такси и вноски към ЕС, в замяна на което "Бон Марше" ЕООД не заплаща такси и вноски към етажната собственост. Това е трайно установеното фактическо положение от създаването на комплекса от инвеститора "Бон Марше" ЕООД до настоящия момент, на което никой не се е противопоставял и не е искал промяна, и провеждането на мними общи събрания за избор на самопровъзгласили се управители в собствените им апартаменти също не може да доведе до промяна.

Ищецът в открито съдебно заседание в отговор на възраженията на ответника, свързани с представителната власт на В.Л. и потвърждаването на цесията, излага следните доводи: към датата на цесията решението на общото събрание на ЕС за избор на управителен съвет не е било отменено, а отмяната на такова решение от съда има конститутивно действие и се прилага занапред; дори да се приеме, че етажната собственост не е била надлежно представлявана, след събранието от 14.01.2021 г. Л. отново е избран за управител и с писмено изявление до ищеца е потвърдил цесията; веднъж потвърдено надлежно от представлявания, относително недействителното изявление без представителна власт се стабилизира и не може да бъде повторно оспорвано като относително недействително, а освен това на относителната недействителност може да се позове само ненадлежно представляваният, но не и трети лица, каквото е ответното дружество.

От фактическа страна по делото се установява следното:

Ответникът "Бон Марше" ЕООД е собственик на общо 24 самостоятелни обекта в сграда - етажна собственост с име "Афродита 2", намираща се в гр.

Н.. Сградата е построена, след като дружеството е придобило правото на строеж за сградата и е извършило строежа като инвеститор, а допълнително е придобило и някои обекти, за които прехвърлителят на правото на строеж си е запазил това право. Впоследствие част от обектите - жилища, са продадени на трети лица, а останалите в собственост на ответника обекти представляват складове, магазини и подобни.

До 2019 г. установена практика в етажната собственост било от "Бон Марше" ЕООД да не се събират пари за разноски за ремонт и поддръжка на общите части на сградата в замяна на това, че дружеството е поело изпълнението на част от дейностите по поддръжката на сградата и дворното място безвъзмездно, както и че предоставя за общо ползване изградения от него басейн в комплекса и го поддържа. Индиции за това непротивопоставяне се съдържат в представения протокол от общо събрание на етажната собственост от 30.06.2019 г., когато управител на етажната собственост е бил Ю.М.. Няма обаче данни за решение на общото събрание за освобождаване на дружеството от тези разноски.

На 10.08.2020 г. било свикано общо събрание на етажната собственост, което обаче в обявения ден и час на провеждането и час след това не събрало 3 нужния кворум (присъствали собствениците на 31,61% от общите части). На следващия ден било проведено общо събрание при присъствието на собствениците на 7,68% от общите части. Това общо събрание избрало В.Л. за управител на етажната собственост. "Бон Марше" ЕООД и други от етажните собственици предявили два иска за отмяна на решението на общото събрание пред районния съд в Н., обединени за разглеждане в общо производство. С определение на съда от 02.11.2020 г. изпълнението на решенията на общото събрание било спряно, а с решение по исковете, влязло в сила на 02.03.2022 г., всички решения на проведеното общо събрание били отменени.

Междувременно на 20.11.2020 г. бил сключен договор за цесия между В.Л. като представляващ етажната собственост и ищеца "Въкейшън риъл естейт" ЕООД с управител неговата съпруга Т. Л.а, с който били прехвърлени от етажната собственост на дружеството, представлявано от Т. Л.а, вземания към "Бон Марше" ЕООД на обща стойност 14160,03 лв., представляващи вноски за фонд "ремонт и обновяване", разноски за поддържане на общите части, разходи за управление и поддръжка на общите части и разходи за фонд "резервен" за бюджетната 2019 г., обхващаща периода от 01.07.2020 г. до 30.06.2021 г. За прехвърлените вземания била уговорена цена от 708 лв.

След отмяната на решението за избор на Л. за управител на етажната собственост, на 14.01.2021 г., било проведено ново общо събрание, на което били представени собствениците на 3,98% от общите части. То избрало управителен съвет с трима членове - Л., "Въкейшън риал естейт" ЕООД и Ирина Кондратенко, а управителният съвет на свое заседание от 15.01.2021 г. избрал В.Л. за управител на етажната собственост.

С писмено уведомление с дата 23.01.2021 г., адресирано до Т. Л.а като управител на "Въкейшън риал естейт" ЕООД В.Л. от името на етажната собственост потвърдил договора за цесия на вземанията срещу "Бон Марше" ЕООД.

Искът, предявен от "Бон Марше" ЕООД за отмяна на решенията на общото събрание от 14.01.2021 г. бил оставен от съда без разглеждане като просрочен с определение, влязло в сила на 12.05.2022 г. По образуваното дело обаче също било допуснато обезпечение на иска чрез спиране на изпълнението - с определение от 29.04.2021 г.

В момент, неустановен с точност по делото, правомощията на В.Л. като управител на етажната собственост, произтичащи от решението на общото събрание от 14.01.2021 г., са прекратени и за управител е избран А.П..

Описаните дотук факти се установяват от писмените доказателства по делото.

Общият размер на задълженията на "Бон Марше" ЕООД към етажната собственост според заключението на изслушаното по делото вещо лице е 13415,55 лв., от които 2691,64 лв. за фонд "ремонт и обновяване", 8819,05 лв. за разходи за поддържане на общите части в добро състояние, 1097 лв. разходи за управление и поддръжка на общите части и 403,93 лв. за фонд "резервен".

4

При така установените факти съдът направи следните правни изводи:

Няма основание да се приеме, че само по себе си поемането на дейности в полза на всички етажни собственици или предоставянето на услуги като ползването на басейна в комплекса от страна на ответника "Бон Марше" ЕООД е основание за освобождаването на дружеството от разноските по общите части в етажната собственост, без взето изрично решение в този смисъл на общото събрание.

При положение, че тези разноски са дължими и задължението да бъдат заплатени не е погасено чрез плащане, прихващане с вземания на дружеството към етажната собственост и т.н., остава да се отговори на въпроса дали те се дължат именно на дружеството ищец, т.е. дали е налице валидна, противопоставима на ответника цесия на тези вземания на етажната собственост.

Законът за управление на етажната собственост съдържа норма (чл. 17, ал. 2, т. 4), според която за опрощаване и разсрочване на задължения към етажната собственост е нужно решение на общото събрание. Такова изискване обаче за друг вид разпореждане с вземания няма. Съдебната практика (например решение № 765 от 24.07.2020 г. на ОС – Пловдив по в. гр. д. № 625/2020 г.) приема, че изискването на закона не се тълкува разширително и за прехвърляне на такова вземане чрез цесия не е нужно решение на общото събрание, а е достатъчно волеизявление на управителя. Затова и възражението на ответната страна за липса на потвърждаване на цесията е неоснователно.