Решение № 634 от 01.07.2024, Районен съд - Перник

РЕШЕНИЕ

№ 634 гр. П., 01.07.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – П. в публично заседание на деветнадесети юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Ивайло Хр. Родопски при участието на секретаря АДРИАНА В. КОЧАРКОВА като разгледа докладваното от Ивайло Хр. Родопски Гражданско дело № 20241720100150 по описа за 2024 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявен е иск с правно основание чл.362 и сл. ГПК, вр. чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

Образувано е по искова молба от Ц. В. Й., *****************, ЕГН **********, чрез адвокат Р. П. от АК-П., съдебен адрес: ************** срещу Г. И. Г., *************************, ЕГН **********, К. И. Г., *************************,

ЕГН

********** и

А.

И.

В.,

********************, ЕГН********** – тримата чрез адвокат В. Б. от САК, с правно основание: чл.362 и сл. от ГПК, вр. чл.19, ал.3 от ЗЗД - за обявяване на предварителен договор за продажба на недвижим имот за окончателен.

Ищцата твърди, че на 19.07.2018 година в гр.П. между нея, в качеството й на купувач и ответниците, като продавачи се сключил предварителен договор за продажба на следният недвижим имот, собственост на последните, а именно: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, представляващ дворно място с площ от 425 /четиристотин двадесет и пет/ квадратни метра, находят се в землището на гр.П., ********** и означен по скица като имот планоснимачен номер ******************/ в квартал ****** /************/ по плана на гр.П., утвърден със Заповед №1076 от 23.08.1974г., при граници: от югозапад - улица, от северозапад - имот *******************, от североизток ********************* и от югоизток - ******************, който ПИ 5700, представлява 1/2 /една втора идеална част от Урегулиран поземлен имот, представляващ дворно урегулирано място цялото с площ от 850 /осемстотин и петдесет/ квадратни метра и означен като ************************* /************/ по плана на гр.П., утвърден със Заповед № 1076 от 23.08.1974г., при граници: от югозапад - улица, от 1 северозапад

************************ и

*********************************, от североизток

******************************* и ********************* и от югоизток - ******************, /и с описание, съгласно действащата кадастрална карта и кадастрални регистри: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № ***************** (**************), съгласно скица на поземлен имот, изд. от Агенция по ГКК, СГКК-гр.П., по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед РД-18-91/13.10.2008 год. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащи поземления имот е от 21.09.2021 год., с адрес на поземления имот: гр.П., п.к.2300, *********** (седем „а"), с площ на целия имот по скица от 518 кв.м. (петстотин и осемнадесет квадратни метра), с трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване: Ниско застрояване (до 10м.), при съседи на поземления имот: имот с идентификатор № ************ (**********************), имот с идентификатор № ************ (********************), имот с идентификатор № ************** (**************), имот с идентификатор № ********* (************), имот с идентификатор № *********** (*************************), имот с идентификатор № ************* (*******************) и имот с идентификатор № *********** (************************), /номер по предходен план: 5700 (пет хиляди и седемстотин), кв.31а (************), парцел: част 5700, 5701 (пет хиляди и седемстотин, пет хиляди седемстотин и едно)/, Предишен идентификатор няма, ЗАЕДНО с построената в него МАСИВНА ЖИЛИЩНА СГРАДА, състояща се от сутерен и етаж.

В деня на подписване на предварителния договор ищцата-купувач заплатила изцяло на ответниците – продавачи продажната цена на имота, в размер на сумата от 5000 лева, като страните се съгласили окончателния договор за продажбата на недвижимия имот да бъде сключен в нотариалната кантора на Нотариус Р.М. с рег.№ 141 в регистъра на Нотариалната камара в срок до 31.12.2019 година.

С анекс от 29.10.2019 година, неразделна част от предварителния договор за покупко - продажба на недвижимия имот, страните се договорили, че срокът по в т 2.4 от предварителния договор за прехвърляне на недвижимия имот се удължава до 31.12.2021 година.

Въпреки това, правото на собственост върху имота, предмет на предварителния договор не бил прехвърлен на ищцата при уговорените условията и срокове на съглашението и неговите анекси.

Претендират се разноски.

Ответниците, чрез процесуалния им представител – адвокат В. Б. от САК в отговора на исковата молба, подаден в срока по чл.131, ал.1 ГПК, изразяват становище за допустимост, но неоснователност на предявените пасивно, субективно кумулативно съединени искове срещу тримата му доверители.

Считат, че след като процесният предварителен договор касае ½ ид.част 2 от недвижим имот, в случая поради ограничението на чл.33 от ЗС, тъй като не е бил предложен първо за изкупуване от останалите трима съсобственици, се явявал нищожен. Излагат, че след като писмено не е бил предложен на останалите съсобственици при същите условия не е наличен писмен отказ от последните за сключване на сделката, процесният предварителен договор бил нищожен, като сключен в противоречие със закона и не поражда л валидни правни последици за страните.

Алтернативно се твърди, че не е налице виновно неизпълнение от страна на ответниците по предварителния договор, тъй като по независещи от тях причини и форсмажорни обстоятелства не се е стигнало до сключване на окончателния договор. Те били свързани с трудности при снабдяването с нужните документи за изповядване на сделката, тежкото и продължително здравословно състояние на втория ответник, както и други причини.

Претендират разноски.

След като прецени събраните по делото доказателства по реда на чл.235 ГПК, Пернишкият районен съд приема за установено от фактическа страна следното:

Не се спори, че между страните е сключен предварителен договор за продажба на идеална част от недвижим имот, нито че прехвърлителите са съсобственици съответно притежаваните от тях вещни права, легитимирайки се с нотариален акт № 72, т.ІІ, по дело № 734/1983 г., на нотариус С.Н. при РС-П., скица на ПИ № ********* от 21.09.2021 година, на АГКК гр.П., удостоверение за идентичност от 19.08.2021 година, на община П., удостоверение за административен адрес от същата дата, удостоверение за данъчна оценка и удостоверение за наследници от 04.06.2021 година, на с.Г., община Б..

Съгласно член 1.2 от предварителния договор, страните се договорили ответниците да продадат на ищцата недвижимия имот, за цена в размер на 5000 лева /пет хиляди лева/, която е окончателната продажна цена за недвижимият имот, предмет на предварителния договор за продажба и била заплатена изцяло от купувача Ц. В. Й. на продавачите Г. И. Г., К. И. Г. и А. И.

В. на датата на подписване на предварителния договор за покупко - продажба на недвижимия имот – 19.07.2018 година.

Съгласно предварителния договор страните се съгласили окончателния договор за продажба на недвижимият имот да бъде сключен в нотариалната кантора на Нотариус Р.М. с рег.№ 141 в регистъра на Нотариалната камара в срок до 31.12.2019 година.

С анекс от 29.10.2019 година, неразделна част от предварителния договор за покупко - продажба на недвижимия имот, страните се договорили, че срокът по в т 2.4 от предварителния договор за прехвърляне на недвижимия имот се удължава до 31.12.2021 година.

Въпреки това, правото на собственост върху имота, предмет на предварителния договор не е прехвърлен и към момента в патримониума на ищцата, след изтичане на уговорените условията и срокове на съглашението и 3 неговите анекси.

Изложеното от ищеца, досежно съдържанието на предварителния договор откъм съществени елементи на бъдеща продажба (обект и вид на бъдещия окончателен договор, продажна цена, срок на сключване на окончателния договор) отговаря на фактическото положение. Предварителен договор от посочената дата и с посоченото съдържание действително е сключен между посочените страни и депозиран по делото. Същият е сключен в законоустановената писмена форма за действителност по чл. 19, ал. 1 ЗЗД.

Според представения предварителен договор продавачите - ответници са се задължили да продадат на купувача - ищцата, ½ идеална част от съсобствения им недвижим имот, подробно описан по-горе.

Не се спори по делото, че купувачът е изпълнил задължението си, като е изплатил изцяло договорената обща цена за закупуване на процесния имот.

При така установената фактическа обстановка, съдът приема от правна страна следното:

Предявеният иск е облигационен, конститутивен, с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

Същият е допустим, тъй като е предявен пред родово и местно компетентния съд, с оглед цената на иска, съгл.данъчната оценка на недвижимия имот – над 25 000 лева (чл.104, т.4 ГПК) и по неговото местонахождение (чл.109, изр.ІІ ГПК), в законоопределения петгодишен давностен срок от датата, уговорена в договора за изповядване на окончателната сделка (решение № 154 от 24.08.2016 г. , на ВКС, по гр.д. № 3848/2015 г., IV г. о., ГК ; определение № 1496/06.06.2023 г. , на ВКС, по гр.д.

№ 4733/2022 г., IV г.о.; определение № 503/31.05.2018 г., по гр.д.№ 901/2018 г., по описа на ВКС, ІV г.о.; определение № 387/10.05.2011 г., по ч.т.д. № 138/2011 г., на ВКС, ІІ т.о.).

Разгледан по същество, искът се явява и основателен.

Успешното провеждане на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД предполага положителното установяване на няколко предпоставки: наличието на валиден предварителен договор, с който се поема задължение за сключване на определен окончателен договор, чието съществено съдържане е възпроизведено в клаузите на предварителния договор; качеството "изправна страна", респ. неизправността на ответника, т. е. неговото бездействие, с оглед на което договорът не е могъл да бъде сключен; настъпването на падежа на задължението за сключване на окончателен договор; принадлежност на правото, предмет на договора към патримониума на прехвърлителя, както и наличието на особените изисквания на закона за прехвърляне на собствеността - чл. 363 ГПК.

Когато се касае за прехвърляне на право на собственост върху недвижим имот съдът проверява дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, вкл. дали продавачът е собственик на имота, тъй като решението на съда поражда последиците на окончателен договор за прехвърляне на право на собственост върху недвижим имот. Отчуждителят /продавач/ трябва да е собственик на имота не към момента на сключването на предварителния договор, а към момента на постановяване на съдебното решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. В този смисъл е Р.

4

№ 586/28.06.2002 г. по гр. д. № 154/2002 г., ВКС, ІІ г. о.

В случая ответниците се легитимират като собственици на имота, предмет на предварителния договор по силата на нотариален акт № 72, т.ІІ, по де л о № 734/1983 г., на нотариус С.Н. при РС-П. и удостоверение за наследници.

Установи се и, че страните са обвързани от валиден договор за продажба на недвижим имот. Купувачът е заплатил изцяло договорената между страните цена, като задължението е изпълнено точно и по посочения в договора начин.

Следва да се отбележи, че правото да се иска обявяване на предварителния договор за окончателен не е обвързано с плащане на цената от страна на купувача – ищец. Както се посочва в Решение № 537 от 8.07.2010 г., на ВКС по гр. д. №349/2009 г., III г. о., ГК, постановено по реда на чл. 290 от ГПК, „неплащането на цената не е основание за отхвърляне на иска по чл.

19, ал. 3 ЗЗД. Ищецът разполага с потестативното право да иска обявяване на предварителния договор за окончателен и ако не е заплатил цената - изцяло или отчасти. Неизпълнение на насрещно задължение от страна на ищеца не е основание за отхвърляне на иска, а основание за постановяване на решение под условия предвид разпоредбата на чл. 362 от ГПК.

Това съждение е възприето и в наскоро постановеното

ТЪЛКУВАТЕЛНО РЕШЕНИЕ № 4/2020 о т 09.05.2023 година, на ВКС, ОСГТК.

Дейността на съда в производството по чл. 362 и сл. от ГПК, във вр. С чл. 19, ал. 3 ЗЗД е идентична с тази на нотариуса при продажба на право на собственост върху недвижим имот. Съдът следва да провери на основание чл.