Решение № 15532 от 14.08.2025, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 15532 гр. София, 14.08.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 126 СЪСТАВ, в публично заседание на дванадесети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: МОНИКА ХР. ХРИСТОВА при участието на секретаря ИННА Т. ТОДОРОВА като разгледа докладваното от МОНИКА ХР. ХРИСТОВА Гражданско дело № 20241110159531 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 422 ГПК.

Предявени са установителни искове с правно основание чл. 422 ГПК от „Витоша фасилити 6“ООД, ЕИК 205060195 срещу К. И. Г., ЕГН **********, за установяване на дължимостта на сумата в общ размер на 2 764,24 евро, представляваща главница за общ сбор на сумата от 733,28 евро, представляваща годишно възнаграждение по чл. 19, ал. 1 от договор за поддръжка на общите части в жилищен комплекс водолей парк относно апартамент № 1 за периода от 01.04.2023 г. до 01.04.2024 г., сумата от 120 евро - годишно възнаграждение по чл. 19, ал. 2, предл. 1 от договор за поддръжка на общите части в жилищен комплекс водолей парк относно надземно паркомясто № 5 за периода от 01.04.2023 г. до 01.04.2024 г., сумата от 732 евро, представляващо годишно възнаграждение по чл. 19, ал. 1 от договор за поддръжка на общите части в жилищен комплекс водолей парк относно апартамент № 12 за периода от 01.04.2023 г. до 01.04.2024 г., сумата от 818,96 евро, представляваща годишно възнаграждение по чл. 19, ал. 1 от договор за поддръжка на общите части в жилищен комплекс водолей парк относно апартамент № 13 за периода от 01.04.2023 г. до 01.04.2024 г., сумата от 180 евро, представляваща годишно възнаграждение по чл. 19, ал. 2, предл. 2 от договор за поддръжка на общите части в жилищен комплекс водолей парк относно подземно паркомясто № 5 за периода от 01.04.2023 г. до 01.04.2024 г. и сумата от 180 евро, представляваща годишно възнаграждение по чл. 19, ал.

2, предл. 2 от договор за поддръжка на общите части в жилищен комплекс водолей парк относно подземно паркомясто № 6 за периода от 01.04.2023 г. до 01.04.2024 г., ведно със законна лихва за период от 16.04.2024 г. до изплащане на вземането, за които суми има издадена заповед за изпълнение по чл. 410 по 1 в.гр.д. № 22728/2024г. по описа на СРС.

В исковата молба се твърди, че по силата на решение от 19.08.2021г. на ОС на Етажаната собственост на сграда 1 и сграда 2 в комплекс „Воделей парк“ с адрес: гр. София, район Витоша, ул. „Витошка Зорница“, ищецът е избран да извършва всички дейности по поддръжка на общите части на комплекса, считано от датата на въвеждане на сградите в експлоатация, като е приет и образец на договор за поддръжка, който се сключва с всеки отделен собственик. Твърди се, че между ищеца и ответника, в качеството му на собственик на апартамент 1, апартамент 12, апартамент 13, паркомясто 5, подземно парко място 5, подземно паркомясто 6, е сключен договор за възлагане поддръжка на общите части на комплекса, като дължимото от възложителя възнаграждение е уговорено в чл. 19, ал.1 и ал. 2 от същия.

Ищецът твърди, че в пълен обем е изпълнявал задълженията си по процесния договор, но въпреки това ответникът не е заплатил дължимите възнаграждения за периода 01.04.2023г. до 01.04.2024г. Моли за уважаване на иска.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът оспорва исковете. Твърди, че за процесния период ищецът системно не е изпълнявал задълженията си по договора за поддръжка на общи части, поради което са провеждани множество срещи със собствениците на дружество, но до април 2024г. не е имало резултат. В първото по делото заседание е направено възражение за недействителност на договора поради липса на предписаната от закона форма.

Моли за отхвърляне на исковете.

Софийски районен съд, след като взе предвид становищата на страните и ангажираните по делото доказателства, преценени поотделно и в тяхната съвкупност, намери за установено следното от фактическа страна:

От приобщеното ч.гр.д. № 22728/2024 г. по описа на СРС, 126 състав, се установява, че по повод подадено заявление, на 13.05.2024г. е издадена заповед по чл.410 ГПК, с която е разпоредено ответникът да заплати на ищеца сумите, описани в исковата молба. Поради подадено в срока по чл.414, ал.2 ГПК възражение, в изпълнение на указанията по чл.415, ал.1, т.1 ГПК в срок е предявен настоящият иск.

От представения Протокол проведено ОС на ЕС от 19.08.2021г. се установява, че са взети решения от ОС, сред които в т.2 е избрано ищцовото дружество да извършва всички дейности по поддръжка на общите части на комплекса за срок от 2 години, считано от датата на въвеждане на сградите в експлоатация и при условията на договор за поддръжка, сключен между всеки от собствениците на имоти в комплекса.

Съгласно представения Протокол от ОС на ЕС в т. 3.2. е прието годишно възнаграждение за избраната фирма в размер на 8,50 евро на кв.м. без ДДС, за всяка календарна година, умножена по застроената площ на притежаваните в индивидуална собственост имоти за всеки собственик, без идеалните части от 2 общите части на сградата.

Съгласно т.3.2. от протокола от ОС всеки собственик или наемател на имот в комплекса се задължава да заплати на дружеството „Витоша фасилити 6“ ООД, за поддръжйа на всяко притежавано от собственика паркомясто в комплекса, както следва: 100 евро без ДДС за всяко надземно паркомясто и 150 евро без ДДС за всяко подземно паркомясто.

Не се спори по делото и се установява от представените нотариални актове, че на 26.11.2021г. ответникът К. Г. е придобил правото на собственост върху следните недвижими имоти, находящи се в процесния комплекс: апартамент № 1 със застроена площ от 71,89 кв.м„ находящ се в сграда № ************, надземно паркомясто № 5, разположено в гр. София, СО-район „Витоша“, в.з. ****** със застроена площ от 71,74 кв.м., находящ се в сграда № 1Б в гр. София, СО-район „Витоша“, в.з. „Драгалевци - 1-ва част*************** със застроена площ от 80,29 кв.м., находящ се в сграда № 1Б в гр. София, СО-район „Витоша“, в.з. „Драгалевци - 1-ва част-**********, разположено в гр. София, СО-район „Витоша“, в.з. „Драгалевци - 1 -ва частБотаническа градина“, ******** в гр. София, СО-район „Витоша“, в.з.

„Драгалевци - 1-ва част-Ботаническа градина“.

С протокол от 26.11.2021г. ответникът се е съгласил и потвърдил приетите от ОС на ЕС на 19.08.2021г. решения, описани в протокола.

Не се спори по делото, а и се установява от представените писмени доказателства, че на 26.11.2021г. между страните е сключен договор за поддръжка на общите части в жилищен комплекс „Водолей парк“, като по силата на този договор ответникът се задължил да плаща такси за поддръжка на комплекса, а ищецът е поел задължението да извършва всички действия по поддръжка на общите части.

По делото са разпитани четирима свидетели.

Видно от показанията на свид. З.Д, същата е започнала ремонт на притежаван от нея апартамент в затворения комплекс, като се е нанесла началото на 2024г. Сочи, че за периода април 2023г. до април 2024г. за поддръжката се грижи В., като има и жива охрана на единия от входовете към комплекса. Свидетелства, че почти всеки ден е виждала момчето В. да мие и чисти, да се грижи за озеленяването, като комплексът е много добре озеленен.

Сочи, че единствено не са чисти дограмите и площадките, на които са изнесени климатиците, и септичната яма.

Видно от показанията на свидетелката Д.Ц., същата познава ищеца служебно, като е ходила в комплекса периодично (5-6 пъти седмично), тъй като там се намира неговия офис. Виждала е момчето, което отговаря за поддръжката, да мете и мие прозорците. Сочи, че е виждала охраната в комплекса, която е предимно от възрастни хора. Споделя, че ищецът й се е оплаквал, че тревата е изгоряла. По отношение на подземния паркинг свидетелства, че същият е метен и изглежда добре, но не и прозорците, които 3 са на стълбищата.

Видно от показанията на свидетеля В.слав К. същият е работил в периода 2023-2024г. в процесния комплекс, като го е поддържал – миел входовете, междинните тераси, гаражите и поддържал тревната площ. Свидетелства, че прозорците се миели 2 пъти седмично, входовете всеки ден, гаражите и междинните тераси - 2 пъти седмично, асансьорите – всеки ден, тъй като е било строителен обект. Според свидетеля не е имало оплаквания от живущите в комплекса относно неговата работа, като включително ищецът му е предлагал работа в друг комплекс. Посочва още, че лично той е обезпаразитявал за кърлежи и комари.

Видно от показанията на свидетелката В.Д., същата посещава редовно комплекса, тъй като дъщеря й живее в апартамент, собственост на мъжа на свидетелката. Твърди, че през месеците март, април и май 2023г. са правили ремонт на апартамента в комплекса, като е била там всеки ден. С К. се познават, тъй като са съседи в друг жилищен комплекс. Според свидетелката всичко се поддържа редовно (минимум 2 пъти седмично), включително тревата, гаражите, всичко било много чисто. Сочи, че прозорците на етажните площадки са винаги чисти. Виждала е жива охрана на комплекса. Не знае дали има етажна собственост или книга за етажната собственост, но знае, че комплексът се управлява от фирма.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 126 състав, като прецени събраните по делото доказателства по реда на чл.235, ал.2, във вр. с чл.12 ГПК, по свое убеждение, намира за установено от правна страна следното:

Предявен е иск с правно основание чл. 266, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 79, ал. 1 ЗЗД. За да бъде уважен в тежест на ищеца е да докаже по делото пълно и главно, че между страните е сключен валиден договор, по който ищецът е предоставил уговорените услуги.

Не е спорно между страните, че на 26.11.2021г. между страните е сключен договор за поддръжка на общите части в жилищен комплекс „Водолей парк“, като по силата на този договор ответникът се задължил да плаща такси за поддръжка на комплекса, а ищецът е поел задължението да извършва всички действия по поддръжка на общите части.

В тази връзка ответникът е направил възражение за нищожност на същия поради липса на форма, доколкото договорът не бил сключен с нотариална заверка на подписите, каквото е изискването на чл. 2, ал.1 от ЗУЕС.

Съгласно чл. 2 ЗУЕС управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Легална дефиниция на "жилищен комплекс от затворен тип" е дадена в разпоредбата на § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС (в приложимата редакция от 23.02.2010 г.), съгласно която "жилищен комплекс от затворен тип" е комплекс, обособен като отделен урегулиран 4 поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. За прилагането на особения режим на управление по чл. 2 ЗУЕС е необходимо съществуването на жилищен компекс, притежаващ четирите кумулативни признака, дефинирани в § 1, т. 3 на ДР на ЗУЕС (съществуване на отделен урегулиран поземлен имот с предназначение за жилищно застрояване; съществуване на две или повече жилищни сгради в режим на етажна собственост; наличие на други обекти, обслужващи собствениците; осигурен контролиран достъп за външни лица).

Не се спори по делото, че процесните жилища на ищеца се намира в комплекс от затворен тип, както и че ответникът е собственик на три апартамента и три паркоместа, посочени по-горе. Доколкото обаче видно от представените документи ищцовото дружество няма качество на инвеститор, поради което не може да се приеме, че процесният договор е такъв по чл. 2 ЗУЕС. Под инвеститор законът има предвид възложителя на строителството по смисъла на ЗУТ – собственик на имота или лице, на което е учредено право на строеж в чужд имот. Това лице остава собственик на изградените в имота обслужващи обекти и може да извърши значителни разноски за поддържането на съобръженията, които се ползват от етажните собственици. В настоящия случай инвеститор е „Йес Инвест“ ООД, не ищцовото дружество.

Предвид горното отношенията между страните следва да се разгледат на плоскостта на договор за изработка по чл. 258 и сл. ЗЗД, за който договор е достатъчна обикновена писмена форма.