Решение № 3579 от 24.02.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 3579 гр. София, 24.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 88 СЪСТАВ, в публично заседание на десети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ЛОРА ЛЮБ. ДИМОВА

ПЕТКОВА при участието на секретаря БОЖИДАРА П. КУБАДИНОВА като разгледа докладваното от ЛОРА ЛЮБ. ДИМОВА ПЕТКОВА Гражданско дело № 20251110146025 по описа за 2025 година

Производството е по чл. 316 ГПК.

Делото е образувано по искова молба с вх.№ 298529/11.09.2025 г., подадена от Жилищностроителна кооперация (ЖСК) „Троя“, представлявана от председателя на Управителния съвет Атанас Найденов, подадена чрез адв. Анеглова срещу П. В. Т., с която е предявен иск за опразване на наето помещение, представляващо портиерски апартамент № 1, находящ се в гр. София, ж.к. „Люлин“, бл. 601, вх. В, целият с площ от 55 кв.м.

В исковата молба се твърди, че на 28.08.2014 г. между Жилищностротелна кооперация (ЖСК) „Троя“ в качеството й на наемодател и П. В. Т. в качеството на наемател е бил сключен договор за наем на недвижим имот, представляващ портиерски апартамент № 1, находящ се в гр. София, ж.к. „Люлин“, бл. 601, вх. В, целият с площ от 55 кв.м. Договорът бил със срок на действие от 01.09.2014 г. до 01.09.2015 г. След изтичане на наемния срок наемателят продължил да ползва имота със знанието на наемодателя и без неговото противопоставяне, като заплащал редовно наемната цена. Уговорената цена била 220 лева.

Сочи, че наемателят е заплащал наемната цена до началото на 2025 г., когато били проведени разговори за увеличаване на наемната цена, но наемателят не се съгласил. На 08.04.2025 г. наемодателят връчил предизвестие за прекратяване на договора за наем и освобождаване на имота, като крайният срок за опразване на помещението бил 15.06.2025 г. Ищецът твърди, че ответникът отказва да освободи наетото помещение, поради което за него е възникнал правен интерес от предявяване на настоящия иск. Моли за уважаване на иска. Претендира разноски.

В срока по чл. 131 ГПК по делото е постъпил писмен отговор от насрещната страна П. В. Т., в който искът се оспорва като недопустим и неоснователен. Ответникът поддържа, че липсва активна процесуална легитимация на ищеца, доколкото в качеството си на жилищностроителна кооперация не е вписан в Регистър Булстат. Ответникът твърди, че ищецът не е собственик на процесния имот. Сочи, че видно от приложената скица процесния имот представлява самостоятелен обект, а не общи части и няма данни за неговия собственик. Твърди, че между страните липсва договорно отношение след изтичането на 1 срока на договора за наем. Сочи, че продължил да ползва имота и да го поддържа, но не е заплащал наем, защото установил, че имотът нямал законен собственик. Моли за отхвърляне на иска. Претендира разноски.

Софийският районен съд, като взе предвид подадената искова молба и предявените с нея искове и процесуалните действия на страните по делото, съобразявайки събраните по делото доказателства, основавайки се на релевантните правни норми и вътрешното си убеждение, намира от фактическа и правна страна следното:

Предявеният иск е с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД за връщане държането на нает недвижим имот, при твърдения на ищеца, че договорът, с който имотът е предоставен във фактическа власт на ответника, е прекратен.

С оглед наведените възражения от страна на ответника относно липсата на надлежна процесуална легитимация на ищеца следва да се отбележи, че ищец по делото е жилищностроителна кооперация /ЖСК/. Съгласно чл. 1, ал. 1 от Закона за жилищностротелните кооперации /ЗЖСК/ ЖКС се образува за снабдяване на членовете й със собствени жилища, гаражи и ателиета чрез организиране на строителна дейност. Според чл. 5 ЗЖСК жилищностроителната кооперация е юридическо лице, а съгласно чл. 8, ал. 1 ЖСК кооперация се счита учредена, след като бъде регистрирана в окръжния съд по седалището й. По делото е приложено и прието като писмено доказателство Удостоверение, издадено от Софийски градски съд, VI-23 с-в по ф.д. № 2386/1989, видно от което с Решение от 15.12.1989 г. е вписана в регистъра на кооперациите под № 127 ЖСК с наименование „ТРОЯ“, с орган на управление: председател Атанас Любомиров Найденов. Ето защо и съдът намира, че искът е предявен от надлежна страна, която с оглед твърденията си, че е страна по наемно правоотношение с ответника, разполага с правен интерес да предяви процесния иск, поради което и искът е допустим и следва да бъде разгледан по същество.

Основателността на предявения иск се обуславя от установяване на фактически състав, който включва следните елементи: 1) валидно възникнало между страните правоотношение по договор за наем на процесния имот; 2) предаване за наетия имот от ищеца на ответника в годно за ползването им по уговореното предназначение състояние; 3) прекратяване действието на договора на наведеното от ищеца основание; и 4) неизпълнение от страна на ответника на задължението да върне на ищеца държането на имотите.

По делото е приет като писмено доказателство договор за наем от 28.08.2014 г., по силата на който между ЖСК „ТРОЯ“, представлявана от домоуправителя в качеството му на наемодател и П. В. Т. в качеството му на наемател е сключен договор за временно и възмездно ползване на апартамент № 1, находящ се в гр. София, ж.к.“Люлин“, бл.601, вх.

„В“ срещу заплащане на наемна цена в размер на 220 лв., като договорът е сключен за периода от 01.09.2014 г. до 01.09.2015 г. Според пункт 13 договорът се прекратява при изтичане на срок, по взаимно съгласие на страните, изразено в писмена форма, при виновно неизпълнение на договора от една от страните с едномесечно писмено предизвестие, при забава в плащането на наемни вноски от страна на наемателя с повече от един месец.

Писменият договор съдържа подписи, които не са оспорени от страните по делото. Отделно от това ответникът не оспорва факта на сключването на договора, както и че същият е ползвал имота на договорно основание в предвидения срок от 01.09.2014 г. до 01.09.2015 г.

Спорни са въпросите дали между страните по делото е възникнало наемно правоотношение въз основа на сключения договор, както и в какъв период наемното правоотношение между страните е продължило своето действие.

По аргумент от чл. 229, ал. 3 ЗЗД сключването на договор за наем до три години е действие по обикновено управление. В случая договорът е сключен от наемодателя ЖСК „ТРОЯ“ чрез „домоуправител“ – лице, по отношение на което липсват доводи и твърдения да участва в управлението на ЖСК, респективно да е законен представител на юридическото 2 лице. Въпреки това съдът намира, че е възникнало облигационно отношение, което валидно е обвързвало страните по делото, още повече, че страната, която има правен интерес да оспорва произвелата правни последици представителна власт, а именно представляваната ЖСК, не оспорва, че сключеният договор за наем я е обвързал валидно. Трайно в съдебната практика се възприема разбирането, че договорът за наем обвързва валидно сключилите го страни, дори когато наемодателят няма никакви права върху наеманата вещ (наем на чужда вещ) – решение № 541 от 06.02.2012 г. по гр.д. № 810/2010 г. по описа на ВКС, IV г.о. и др.

Такъв договор не поражда действие за действителния собственик, също както и договорът за продажба на чужда вещ. Съгласно чл. 229, ал. 2 ЗЗД лицата, които може да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години. В приложното поле на тази норма попадат не само последиците от волеизявленията на мнозинството съсобственици, които могат да вършат действия по обикновено управление на съсобствената вещ съгласно чл. 32, ал. 1 ЗС, но също и последиците от волеизявленията на различни представители – законни (според пределите на уредените в закона техни правомощия – напр. управител на незаето наследство) или договорни (според пределите на представителната им власт, учредена в пълномощното – напр. управител на един чифлик).

Член 229 ЗЗД урежда не валидността на договора за наем по отношение на сключилите го страни (тях той обвързва), а неговото действие по отношение на собственика.

Ето защо съдът намира, че независимо от принадлежността на правото на собственост върху процесния имот в случая страните са били обвързани от валиден договор за наем по отношение на процесния имот.

В допълнение следва да се отбележи, че съдът намира за несъстоятелни доводите на ответника, че собственикът на имота е неизвестен. Предмет на делото е облигационна претенция и съдът не е сезиран да разрешава вещен спор, но от събраните писмени доказателства, неоспорени от ответника, а именно списък на ценообразуване на обект ЖСК „Троя“ от м. май 1994 г., окончателен разпределителен протокол, съдържащ се Протокол от ОС на ЖСК „ТРОЯ“ от 28.09.2005 г. и архитектурен проект от 23.11.1988 г. са налице непротиворечиви косвен данни, че процесният обект, представляващ апартамент № 1 е отреден за портиерско жилище и обща част на сградата в режим на етажна собственост, находяща се в гр. София, ж.к. „Люлин“, бл. 601, вх. „В“. По делото няма данни ЖСК да е прекратена по реда на чл. 35, ал. 3 ЗЖСК, поради което и именно ищецът е собственик на имота понастоящем. Противно на доводите на ответника обстоятелството, че в приложената по делото скица на процесния имот ЖСК „ТРОЯ“ не е вписана като собственик е без правно значение, доколкото скицата не е правопораждащ документ. В този смисъл са и събраните гласни доказателства чрез разпита на свидетеля Родев, чиито показания съдът кредитира като обективни и безпристрастно дадени. Същите се отнасят до преките и непосредствени впечатления на свидетеля относно обстоятелства, които той е възприел лично. Свидетелят сочи, че портиерският апартамент представлява обща част, която е отдавана под наем в полза на ответника, а от наемната цена са погасявани нужди на сградата в режим на ЕС.

Страните не спорят, че по силата на сключения договор за наем имотът е предаден на ответника, както и че същият и понастоящем се ползва от него.

Съгласно чл. 236, ал. 1 ЗЗД ако след изтичане на наемния срок използването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок. Съдът намира, че в случая договорът за наем от 28.08.2014 г. е продължил своето действие за неопределен период от време, тъй като наемателят е продължил да ползва имота, а наемодателят не му се е противопоставил, като в този смисъл са и твърденията на ищеца, както и събраните гласни доказателства от показанията на свидетеля Родев. Свидетелят заявява, че от близо 7 години и половина живее в процесната жилищна сграда и в този периода ответникът живее на партерния етаж до асансьора, като ползва портиерския апартамент и до миналата година /2025 г./ редовно е 3 заплащал наемна цена.

Прието като писмено доказателство е Предизвестие за прекратяване на договора за наем, издадено от ЖСК „Троя“ чрез управителя Атанас Найденов, отправено до П. В. Т. в качеството му на наемател на апартамент № 1, находящ се в гр. София, ж.к. „Люлин“, ЖСК „Троя“ – бл. 601, вх. В. В предизвестието е посочено, че имотът ще бъде освободен до 15.06.2025 г., същото съдържа неоспорен подпис на П. Т. и отбелязване, че е получено на 08.04.2025 г. В отговора на исковата молба ответникът твърди, че отказал да подпише връченото му на 08.04.2025 г. предизвестие, същевременно обаче частният документ носи подпис на страните и съгласно чл. 180 ГПК представлява доказателство, че изявленията, които се съдържат в него, са направени от тези лица, а положеният от П. В. Т. подпис не е оспорен по надлежния ред. Освен това от показанията на разпитания свидетеля се установява, че на ответника е връчено предизвестието, тогава той е помолил да бъде продължен срокът за предаване на наетия имот и е изразил готовност да го напусне на отразения в предизвестието срок, но не го е сторил. Въз основа на изложеното съдът намира, че действалият като договор за наем за неопределен срок в периода след 01.09.2015 г. до 15.06.2025 г. е бил прекратен по силата на писмено предизвестие, връчено на наемателя на 08.04.2025 г. и считано от 15.06.2025 г.