Решение № 104 от 27.06.2024, Окръжен съд - Видин

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 104 гр. В. 25.06.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – В. II-РИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в закрито заседание на двадесет и пети юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: С.Ж.С

Членове:

Г.П.Й.

Н. Д. Н. като разгледа докладваното от Г.П.Й. Въззивно частно гражданско дело № 20241300500190 по описа за 2024 година

Производството е по реда на Дял втори ,Глава двадесета ГПК /въззивно обжалване/.

С Решение № 340/04.06.2024 г. по ч.гр.д. № 20241320101242 по описа на Районен съд-В. за 2024 г. е отхвърлена молбата на П. Л. П., действаща лично и със съгласието на баща си Л. П. Л., и двамата от гр. В. чрез А. Д., с която се иска съдът да даде разрешение за разпореждане със средствата на непълнолетното дете във връзка със закупуване н недвижим имот, а именно: апартамент № 17, разположен на ет. 5 със застроена площ от 86 кв.м., който ще бъде построен в поземлен имот с идентификатор *** по КККР с адрес на имота: гр. С район Н. до размера на покупната цена 146 000 евро, равняващи се на 285 550.00 лева, като неоснователна.

Така постановеното от първоинстанционния съд решение е обжалвано о т П. Л. П., родена на 08.07.2007 г. с ЕГН ********** с адрес: гр. В. действаща лично и със съгласието на баща си Л. П. Л., ЕГН:**********, л.к. , изд. от МВР В. на , съдебен адрес: гр. С..

1

Сочи се ,че при издаване на искания охранителен акт във всеки конкретен случай и въз основа на представените доказателства по делото Съдът е длъжен да изследва реалния интерес на детето от разпореждането със средства, за което се иска разрешение по чл. 130, ал. 3 СК. Поддържа се ,че първоинстанционният съд не е преценил в съвкупност всички доказателства, представени към искането, като така бил постановил един съдебен акт при непълен анализ и преценка на всички относими към интереса на детето факти.

На първо място Съдът не бил отчел значителните инфлационни процеси в страната и наблюдаващата се тенденция за постоянно увеличаване на цените на недвижимите имоти, особено в областните градове и най-вече в столицата - град С. В условия на галопираща инфлация най-сигурната защита на наличните парични средства от намаляване на тяхната покупателна способност била инвестицията им в недвижими имоти. Действително предмет на сделката, във връзка с която се иска разрешение за поетапно разпореждане с налични парични средства по сметка на непълнолетното дете, не бил съществуващ и завършен недвижим имот, а бъдещ такъв, който следвало да бъде изграден от инвеститора А 7“ ЕООД - Б Посоченото обстоятелство било съобразено от страните, като договорената крайна продажна цена от 146 000 Евро била значително под пазарната цена за завършени обекти със сходни показатели в същия район на гр. С като същата била по-ниска дори от средната цена за предлаганите на пазара актуални оферти за имоти в строеж в същия район на гр. С. Съдът не отчитал, че съгласно представената таблица за площообразуване Апартамент № 17 е с обща застроена площ от 103,90 кв.м. и договорената цена за квадратен метър възлиза на 1405,20 евро, която било значително под средните цени на завършени сходни имоти в гр. С р-н „Н към момента. При справка в една от най-големите он-лайн платформи за продажба на недвижими имоти в Б (www.imot.bg) се установявало, че в района към момента се предлага само един завършен тристаен апартамент със сходна обща застроена площ от 101 кв.м., който се предлага на цена от 225 000 Евро или срещу 2227 Евро на кв.м. В същото време средната цена на общо петте предлагани тристайни апартамента с площ между 100 и 105 кв.м в строеж в гр. С район Н, възлизала на 160 490 Евро или по 1569 Евро/кв.м. От така представения анализ на актуалните пазарните нива на цените на завършените тристайни апартаменти и апартаментите в строеж със сходна квадратура в гр. С р-н „Н“ било видно, че договорената цена, във връзка с 2 плащането на която се иска процесното разрешение по чл. 130, ал. 3 СК е в интерес на детето, като се очаква същата единствено да нараства, а по този начин инвестицията на паричните средства била изключително целесъобразна, предвид постоянната обезценка на покупателната им способност.

В същото време интересите на непълнолетното лице били гарантирани, като срещу един паричен актив, който не носи никакъв доход и се обезценява в следствие на инфлационните процеси, в крайна сметка щял се придобие един дълготраен актив, който ще запази и дори ще повишава стойността си във времето, като същевременно ще даде възможност за генериране на доходи от отдаването му под наем. Видно от справка за актуалните предложения за отдавани под наем тристайни апартаменти със сходни характеристики средния пазарен наем на същите за район , град С възлиза на 719 Евро/месечно. Тенденцията на пазара на недвижими имоти била за трайно повишаване и на наемите на имотите. Това предпоставяло интерес на детето срещу наличните по сметка парични средства, които не носят никакъв доход и чиято покупателна стойност намалява ежегодно поради инфлационните процеси, да придобие един дълготраен актив, който от една страна съхранява стойността си във времето, но и бил годен да генерира доход от отдаването му под наем. При елементарно математическо пресмятане на база среден пазарен наем от 700 Евро (8 400 Евро/годишно) за апартамент от 100 кв.м. в район „Н“, гр. С и договорената цена от 146 000 Евро, разрешение за плащане на която се иска, се установява, че възвращаемостта на инвестицията през наем е в размер на 5,75 % годишно.

При съхраняване на същата сума от 146 000 Евро по банкова сметка, доходността била 0 %. В същото време, съгласно наличните актуални официални данни на НСИ за последните две години (април 2022 - април 2024 г.) инфлацията в страната е над 14 %. Именно с толкова за последните две години се била намалила покупателната способност на наличните парични средства, а тенденцията и прогнозите за запазване нивата на инфлация били реални.

Съдът не отчитал и обстоятелството, че бъдещият апартамент, за придобиването на който се иска разрешение за поетапно заплащане на неговата цена, се намира в изключително атрактивен район на гр. С в непосредствена близост до метростанция „Надежда“ и основна 3 комуникационна пътна артерия - бул. Ломско шосе, като същият граничи непосредствено с детска градина № 115 „8-ми май“. Районът бил изключително развит от инфраструктурна гледна точка, като в близост е 8-мо ДКЦ; ДГ № 38 „Дора Габе“; ДГ № 170 „Пчелица“; 15 СУ „Адам Мицкевич“, 101 СУ „Бачо Киро“ и др. Във връзка с горното не ставало ясно въз основа на какъв обективен критерий съдът стигал до извода, че уговорените вноски по приложения предварителен договор били необосновано високи. От представените документи било видно, че за процесния обект вече има издадено разрешение за строеж, като е открита строителна площадка и строежът е реално започнал и се изпълнява.

От съдържанието на представения предварителен договор било видно също така, че интересът на детето от евентуална забава в строителството е гарантиран посредством договорена неустойка за забава в тежест на А7“ ЕООД. От имотната справка на дружеството било видно, че върху обектите, за които дружеството е запазило право на строеж ,няма учредени вещни тежести, което гарантира интересите на купувача при евентуално неизпълнение на бъдещия продавач. А7“ ЕООД бил част от групата „АРТСТРОИ“ с едноличен собственик на капитала търговско дружество "А 1 И" ЕООД с ЕИК с множество успешно реализирани проекти в цялата страна .

Твърди си ,че съдът въобще не отчитал и обстоятелството, че с придобиване на имота (в строеж) се гарантират дългосрочно интересите на детето, свързани с обезпечаване и гарантиране на жилищните му нужди, при отчитане на трайните тенденции за нарастване цените на имотите при същевременна обезценка на покупателната способност на наличните парични средства. Не било отчетено и обстоятелството, че придобиването на имот на името на непълнолетното дете (навършващо 17 г. през м. юли 2024, а идната година и пълнолетие) в град С обезпечавало в перспектива и по-добрата му възможност за образование в столичен университет, без необходимост от допълнителни разходи за издръжка, свързани със заплащане на наем, който за съпоставим апартамент в същия район на гр. С е в размер на средно 719 Евро/месечно .

По отношение констатацията на съда, че наличната към момента сума по сметка на детето е недостатъчна за покриване на цялата договорена цена по сделката, съдът не отчитал обстоятелството, че по-голямата част от вече 4 наличните по сметката на детето средства са получени като обезщетение за претърпени от него неимуществени вреди от смъртта на майка му в ПТП.

Съдът не отчитал, че на две съдебни инстанции справедливото обезщетение е определено на общо 200 000 лв., като към момента процесното пред ВКС е определеното обезщетение над 150 000 лв. При очаквано успешно приключване на производството пред ВКС в полза на детето, от застрахователя по ГО на виновния за ПТП водач се очаквало да бъдат платени допълнително 50 000 лв., със законната лихва от 09.05.2022 г., която сума щяла да бъде достатъчна за заплащане на договорената продажна цена.

Независимо от горното и с оглед безусловно доказване финансовата обезпеченост по сделката, към настоящата жалба и на основание чл. 538, ал.

2, изр. 2 ГПК се представя договор, по силата на който В.П.Л ЕГН:

********** встъпва безвъзмездно и безусловно на основание чл. 101 ЗЗД, като съдлъжник по отношение на задължението на П. Л. П. за заплащане на сумата до 49 000 Евро, представляваща която и да е част от общата договорена продажна цена по Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 14.05.2024 г. и която сума към момента не е налична по банковата сметка на непълнолетното дете. В доказателство, че В.П.Л. разполага със сумата от 49 000 Евро се представя удостоверение за наличности по банковата й сметка.

Следвало също така да се отчете и обстоятелството, че страните са се съгласили от първата вноска (цялата в размер на 43 800 Евро) да бъдат приспаднати 3 000 лв., платени от бащата на В.Л.П., по Договор за гаранция с купувач от 30.04.2024 г., като така общият размер на оставащото за плащане задължение към продавача А7“ ЕООД възлизал на 144 866 Евро, която сума при отчитане на разполагаемите по сметка на детето средства в размер на 97 507 Евро и осигурените по силата на Договора за встъпване в дълг от 06.06.2024 г. с В.П.Л. - 49 000 Евро, била осигурена в цялост и не съществувал соченият от първоинстанционния съд риск за недостиг на средства.

Предвид изложено се иска да бъде постановено решение, с което да се отмени Решение № 340/04.06.2024 г. по ч.гр.д. № 20241320101242 по описа на съда за 2024 г., III състав, ГО, като вместо това се разреши разпореждане със средствата на непълнолетната П. Л. П., родена на 08.07.2007 г. с ЕГН 5

********** във връзка със закупуване на нейно име на следния недвижим имот, а именно: Апартамент № 17 (седемнадесети), разположен на ет. 5 (пети), кота „+14,50 (четиринадесет цяло и петдесет метра)“, със застроена площ от 86 (осемдесет и шест) квадратни метра, състоящ се от: коридор, баня и тоалетна, две спални, тоалетна, дрешник, дневна и трапезария с кухненски бокс, заедно с тераса към нея, до която тераса има достъп и втората спалня, при съседи по одобрен архитектурен чертеж: стълбищна клетка, коридор, от две страни двор и ап. № 16 (шестнадесети), заедно с 6,782% (шест цяло седемстотин осемдесет и две върху сто) идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 17,90 (седемнадесет цяло и деветдесет стотни) кв.м. и съответните идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата, съставляващ УПИ Н-476, от квартал 196, по плана на гр. С м. „Надежда 2а и 26“, целият с площ съгласно доказателствен акт за собственост от 473 (четиристотин седемдесет и три) кв.м., идентичен с ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** по КККР на гр. С одобрени със Заповед № РД-1848/12.10.2011 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота: гр. С район Надежда, ***, с площ по скица

473 /четиристотин седемдесет и три/ кв. метра, трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 метра), номер по предходен план: 476 /четиристотин седемдесет и шест/, при съседни имоти с идентификатори: