Решение № 1574 от 18.12.2023, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 1574 гр. София, 18.12.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-23, в публично заседание на тридесети ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Даяна К. Топалова при участието на секретаря Димитринка Анг. И. като разгледа докладваното от Даяна К. Топалова Търговско дело № 20221100902040 по описа за 2022 година

Предявени са обективно кумулативно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 232, ал.2, пр.І ЗЗД; чл. 232, ал.2, пр.2 ЗЗД и чл.92, ал.1 от ЗЗД.

Ищецът извежда съдебно предявените субективни права при твърдения, че на 28.01.2022 г. сключил с ответника договор за наем за срок от пет години ( от 01.02.2022 г. до 31.01.2027 г. ), по силата на който му предоставил за временно и възмездно ползване четвърти етаж от административна сграда, находяща се в гр. София, район Младост, ул.

“****, УПИ XIV-891, 760, кв.14А, м. „Къро“, а ответникът се задължил да заплаща месечна наемна цена в размер 2427,50 евро без ДДС, и суми за управление и поддръжка на сградата, платими от 1-во до 7-мо число на месеца, считано от 01.05.2022 г. Твърди, че наемателят е спрял плащанията след м.07.2022 г. и към момента дължи наемна цена за периода м.08.2022 г. – м.11.2022 г. в общ размер на 22 789.32 лв., 4 143.48 лв. разноски за управление и поддръжка на имота за същия период, уговорени в договора и уговорената в чл.7.1 от договора мораторна неустойка, върху главницата за наемна цена, в размер 5213.07 лв. за периода 09.08.2022 г. – 07.11.2022 г. Твърди, че отправеното през м.08.2022 г. изявление на ответника за разваляне на договора не е породило действие, тъй като е изпълнил задължението си за съдействие при промяна предназначението на имота, а ако има забавяне то е по вина на администрацията. В тази връзка твърди, че в деня на сключване на договора е внесъл в АГКК проект за изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, а на 28.02.2022 г. е подал заявление за издаване на скица на имота и шест броя схеми на самостоятелните обекти, находящи се на ет. 4, които са издадени на 01.07.2022 г. и веднага са предадени на наемателя, представителят на който отделно от това е упълномощен да представлява наемодателя на всички етапи от процедурата по смяна на предназначението на ет.4, което представлява цялостно съдействие по смисъла на чл.1.2.1 от договора. Отделно 1 от това твърди, че в договора не е уговорен срок за изпълнение на това задължение, както и възникването на задължението за плащане на наемната цена не е обвързано от промяна в предназначението на имота, за което свидетелства и поведението на ответника, който е заплатил наемната цена за периода м.05.2022 г. – м.07.2022 г. В евентуалност твърди, че изпълнението не е станало невъзможно и за наемателя е налице интерес от договора, тъй като е сключен за пет години, поради което е разполагал с още четири години, за да осъществява дейност като частно училище.

Ответникът, в срока за отговор на исковата молба, признава факта на сключен договор за наем със соченото в исковата молба съдържание, както и че считано от 01.05.2022 г. е заплатил три наемни вноски, но оспорва иска с твърдения, че поради късното изпълнение на задължението на ищеца да предостави скица и схема на наетите имоти, необходими за промяна на предназначението, едва на 05.07.2022 г., са изтекли сроковете за промяна и обявяване на новата дейност пред Министерство на образованието, по реда на чл.320, ал.2, т.2 от ЗПУО, а имотът е нает за ползване като частно училище. Твърди, че забавянето за издаване на скица и схеми за имотите е по причина на поискано от ищеца изменение на КККР, което не е било необходимо за промяна на предназначението. Поради невъзможността си да започне дейността през учебната 2022/2023 г. в наетите имоти е отпаднала нуждата от договора, тъй като частното училище не разполага със средства, за да си позволи заплащане на наем без да извършва дейност, а с оглед срока, за който е сключен договорът и последната година не може да бъде използвана за пълноценна учебна.

С допълнителната искова молба ищецът твърди, че инициираното изменение на кадастралната карта е било необходимо поради грешка в същата, тъй като сградата, в която се намира наетият имот е била нанесена като две отделни, която грешка е следвало да бъде поправена, за да се извърши промяната на предназначението, за което ответникът е бил уведомен при сключване на договора, а и е видно от представената с отговора скица, с която ответникът е разполагал при сключване на договора. Отделно от това процедурата по поправка на грешката е със срок за изпълнение до 14 дни, поради което не е могъл да предвиди, че ще продължи с месеци. Отделно от това в договора не е предвиден срок за предоставяне на документите, нито срок до който училището е следвало да започне дейността си, поради което и не са налице основания за разваляне. В евентуалност твърди, че независимо от вече предоставените документи и към настоящия момент преустройството не е завършено, за да изпълнява наетият имот функционалното си предназначение за дейност като частно училище.

В допълнителния отговор на исковата молба ответникът твърди, че е неотносимо към отношенията между страните поправянето на грешка в кадастъра. Оспорва твърдяната от ищеца продължителност на срока за изпълнение на тази процедура. Оспорва представителя на ответното дружество да е знаел за изменението, както и за необходимостта от такова изменение, преди подписването на договора. Оспорва и твърденията на ищеца имотите да не са били в завършен вид, като твърди, че било необходимо поставяне само на врати, первази и прозорци, които отнемат много кратко време. Иска съдът да се произнесе по реда на чл.

2

373, ал. 2 ГПК с решението, относно това развален ли е договорът между страните и ако „да“ на коя дата.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 235 ГПК във връзка с наведените в исковата молба доводи и възраженията на ответника, намира от фактическа и правна страна следното:

Относно иска с правно основание чл.232, ал.2, предл.1 от ЗЗД

За основателност на предявения иск в доказателствена тежест на ищеца е да докаже пълно и главно сключен договор за наем със съдържанието, посочено в исковата молба, както и че е предоставил ползването на имота на наемателя.

Установен като безспорен по делото е фактът, че на 28.01.2022 г. страните са сключили договор за наем за срок от пет години ( от 01.02.2022 г. до 31.01.2027 г. ), по силата на който ищецът предоставил на ответника за временно и възмездно ползване четвърти етаж от административна сграда, находяща се в гр. София, район Младост, ул.

“****, УПИ XIV-891, 760, кв.14А, м. „Къро“, а ответникът се задължил да заплаща месечна наемна цена в размер 2427,50 евро без ДДС, и суми за управление и поддръжка на сградата, платими от 1-во до 7-мо число на месеца, считано от 01.05.2022 г.

Спорен по делото е въпросът, относно това изпълнил ли е ищецът, в качеството си на наемодател, задължението си да предаде и осигури по време на действието на договора вещта предмет/обект на същия, в състояние, което да отговаря на ползването, за което е наета. Този спорен въпрос е относим към отговора за основателност и на преюдициалното преобразуващо възражение на ответника за едностранно разваляне на договора, респективно и към отговорността на наемателя ( ответник ) да плаща наемната цена.

Следователно, за решаването на спора по делото на първо място следва да се отговори на въпроса дали невъзможността ответникът да ползва наетата вещ за договорното й предназначение, произтича от виновното поведение на наемодателя по договора.

Безспорно е, а и се установява от клаузата на чл.1.2 от договора, че страните са уговорили наетият имот да се използва за частно училище. За осигуряване на ползването, за посоченото предназначение, е уговорена между страните и необходимостта от промяна на функционалното предназначение на наетия имот ( чл.1.2, изр.2 ), както и задължение на наемодателя да осигури всички необходими документи и да оказва цялото необходимо и достатъчно съдействие на наемателя за изготвяне на документацията и осъществяване на процедурите по промяна на предназначението на наетия имот за нуждите на частно училище ( чл.1.2.1 ). Средствата за извършване на преустройството и фактическото му организиране са уговорени като задължение на наемателя ( чл.1.1 ). Следователно, към момента на сключване на договора наетият имот не е бил в състоянието, съответно на уговореното. В съответствие с договорната свобода страните са уговорили задължение на наемателя за фактически действия по привеждане в това състояние, а за наемодателя задължения за правни такива, с изключение на изготвянето на архитектурния проект, което е 3 уговорено като задължение на наемателя ( 1.2.2 ). Последното дори и да не беше изрично уговорено, доколкото привеждането налага преустройство и промяна на предназначението, което изисква правни действия, то от същността на задължението по чл.230, ал.1 ЗЗД следва, че всякога в това задължение на наемодателя е включено и осъществяването на тези правни действия, в обхвата на които е и снабдяване със съответните актове на съответните етапи на строителството.

Именно, от гледна точка на тази специфична цел и дължимо поведение, следва да се преценява и изпълнението на основното задължение на наемодателя да предаде наетата вещ в надлежно състояние, а именно такова отговарящо на ползването, за което е наета.

Така, точното изпълнение на това основно задължение на наемодателя по процесния договор изисква, освен предоставяне на възможност наемателят да упражнява необходимата, за започване на фактическото преустройство, непосредствена фактическа власт върху имота, също и да извърши необходимите правни действия в процедурата по промяна на предназначението, което в крайна сметка да доведе до привеждане на вещта в състояние, което я прави годна да служи, съобразно предназначението за което е наета.

Преустройството, с промяна на предназначението, е строеж по смисъла на § 35 от ДР на ЗУТ, поради което и доколкото не попада в изключенията по чл.151 ЗУТ, за извършването му е необходимо разрешение за строеж и подлежи на въвеждане в експлоатация. За издаване на разрешение за строеж за преустройство и промяна предназначението на строеж или част от него законът изисква към искането да бъдат представени документ за собственост на имота, документ за законност на строежа, скица/схема на имота и инвестиционен проект. Спорно по делото, относно изпълнението на тази процедура е поведението на ищеца по предоставяне на скица и схема на имота, които са сред необходимите документи за издаване на разрешение за строеж. Не се спори, че това задължение на ищеца ( наемодател ) по предоставяне на ответника ( наемател) на схема и скица на имота и обекта, е изпълнено едва на 05.07.2022 г. Спорен по делото е въпросът за причините, поради които тези документи, необходими за провеждане на процедурата по привеждане, са предоставени със закъснение. Наемодателят сочи като такава извинителна причина необходимостта от изменение на кадастралната карта, поради неправилно отразяване на самостоятелните обекти. В тази връзка твърди, че веднага след сключване на договора е подал необходимите документи за промяна на кадастралната карта, но поради забавяне на процедурата се е забавило и издаването на скица и схема на имота, който е следвало да бъде преустроен, за което забавяне не отговаря, тъй като е по причина на администрацията. Както беше посочено по – горе изискването на закона да бъде разрешено преустройството е строежът, който ще се преустройва да е законен или търпим. Изводът следва по аргумент за обратното от изчерпателно изброените предпоставки, при които разрешението се отказва ( чл.148 и сл. ЗУТ ) и конкретно по аргумент за обратното от чл.148, ал.7 ЗУТ. Грешката при нанасяне на сградата, в която се извършва преустройството, в кадастъра евентуално би се отразила на процедурата по нанасяне на обекта, с промененото предназначение в кадастъра ( чл.116 ЗУТ ), но не и на самата процедура по преустройство.

4

По отношение на този извод ответникът е оспорил заключението на приетата съдебно – техническа експертиза, но доколкото изводът е правен и не обвързва съда, то и възражението е ирелевантно. От заключението на съдебно – техническата експертиза и разпита на вещото лице в съдебно заседание ( л.411-412 от делото ) се установява, че имотът е нанесен в кадастъра, а строежът, в който се намира етажът, предмет на преустройството, е въведен в експлоатация от ДНСК през 2009 г., видно от разрешение за ползване № СТ-1222/14.11.2009 г. и е нанесен в кадастъра, към годината на въвеждане в експлоатация. Това, от юридическа гледна точка е достатъчно, при представяне на схема и описаните по - горе документи, за издаване на законосъобразно разрешение за строеж. Изводите на вещото лице, направени в съдебно заседание, че неточностите на кадастралната карта биха могли да породят проблеми, от гледна точка на реакцията на администрацията, са без правно значение, доколкото такова поведение на държавните органи не би било законово обосновано. Това би имало значение за спора само ако ищецът, веднага след сключване на договора, беше поискал издаване на скица и схема и администрацията беше постановила отказ за издаване на тези документи, по причина на неточности в кадастралната карта. В този случай, би могло да се разсъждава за това, че наемодателят е извършил всички дължими действия и забавянето е по причина на действието на трето лице. Процесната хипотеза обаче е различна, тъй като вместо това поведение наемодателят веднага след сключване на договора е стартирал процедура по промяна на кадастралната карта, без това, както беше посочено, да е било необходимо условие за стартиране на процедурата по промяна на предназначението на имота. С това поведение е забавил издаването на скица и схема на имота, с времето необходимо за провеждане на процедурата по промяна на кадастъра, тъй като скица и схема са издадени едва след завършване на тази процедура.