Решение № 19997 от 05.11.2025, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 19997 гр. София, 05.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 168 СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Божидар Ив. Стаевски при участието на секретаря АНТОАНЕТА АНГ. А.А като разгледа докладваното от Божидар Ив. Стаевски Гражданско дело № 20251110113604 по описа за 2025 година

Производството е по реда на глава XIII от ГПК.

Производството по делото е образувано въз основа на искова молба, подадена от Собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост с адрес гр.

С...... , представлявана от професионален домоуправител „В. М." ЕООД с ЕИК *********, срещу „П. С." ООД с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. С......., с която се иска от съда да бъде признато за установено че ответникът дължи на ищеца на основание чл. 50, ал.1 ЗУЕС и чл. 51, ал.6 ЗУЕС сумата в общ размер 583.27 лева, от които 110,50 лева за управление на общите части на сградата за периода от 01.10.2023г. до 31.10.2024г., 35,49 лева за фонд ремонт и обновяване за периода от 01.10.2023 г. до 31.10.2024г., 437,28 лева за други ремонти за периода от 01.10.2023г. до 31.10.2024г. , ведно със законна лихва от 22.11.2024г., за които суми е издадена заповед за изпълнение по ч.гр.д. № 70164/2024г. по описа на СРС 168 състав.

Ищецът, твърди, че в изпълнение на протокол от проведено общо събрание за избор на дружеството "В. М." ЕООД на база чл. 19, ал. 8 ЗУЕС и сключен договор на 15.03.2021г. с Етажна собственост /ЕС/ с адрес: гр. С......, "В. М." ЕООД извършва услугата по управление и поддръжка на общите части на горепосочената ЕС. Съгласно чл. 11, ал. 1, т. 5 и т. 10, и чл.

48, ал. 1 ЗУЕС от компетентността на общото събрание е да определя размера на паричните вноски за ремонт на общите части на етажната собственост и да определя размера на паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата. Разпоредбата на чл. 6, ал. 1, т. 10 ЗУЕС предвижда, че собствениците на обекти в режим на етажна собственост имат задължение да заплащат вноските за управлението и поддържането на общите части на сградата, както и всички ремонтни дейности по общите части на сградата. В тази връзка Длъжникът, в качеството си на собственик на магазин № 1, дължи на Етажна собственост, находяща се в в гр. С......, представлявана от "В. М." ЕООД, 1 сумата от 583.27 (петстотин осемдесет и три лева и двадесет и седем стотинки) лева за периода от 01.10.2023г. до 31.10.2024г., представляващи:

За управление на общите части на сградата сума в общ размер 110,50 (сто и десет и петдесет) лв. за периода от 01.10.2023г. до 31.10.2024г.;

За фонд ремонт и обновяване сума в общ размер 35,49 (тридесет и пет и четиридесет и девет) лв. за периода от 01.10.2023 г. до 31.10.2024г.;

За други ремонти сума в общ размер на 437,28 (четиристотин тридесет и седем и двадесет и осем) лева за периода от 01.10.2023г. до 31.10.2024г.

Съгласно чл. 23, ал. 4 от Закона за управление на Етажната собственост, управителят представлява Етажната собственост пред всички институции, включително и съда и във връзка неизпълнението на задълженията на собствениците по чл. 6, ал.1, т. 8 т. 9 и т. 10 от ЗУЕС. В сградата на Етажна собственост, находяща се в гр. С......, е поставена Покана за доброволно изпълнение на парично задължение, с която на „П. С." ООД е предоставен 14 дневен срок да заплати доброволно горепосоченото задължение.

Ето защо моли за уважаване на исковете. Претендира разноски.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът, депозира отговор на исковата молба, с който оспорва исковата претенция като като неоснователна. Сочи че предявените искове са допустими но е налице нередовност на исковата молба. Сочи че е налице Липса на представителна власт за "В. М." ЕООД за водене на делото по смисъла на чл. 41 ЗУЕС.

Твърди се, че искът следва да бъде предявен от управителя на етажната собственост и/или от Управителния съвет. Оспорва наличието на основание по чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС. Твърди се, че не е налице валиден договор по чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС. Ответникът твърди, че към датата на предявяване на заявлението по чл. 410 от ГПК, респ. на настоящия установителен иск, ищецът не разполага с представителна власт, тъй като договорът е изтекъл и е необходимо изрично ново решение на етажната собственост или подписване на нов договор. Твърди, че не са налице доказателства, че общото събрание на ЕС е одобрило сключването на такъв договор, нито за изискуемото по закон мнозинство. Сочи, че не са налице доказателства, че ЕС е възложила на конкретно лице да сключи от нейно име договор за услуга с "В. М." ЕООД. Ако се приеме, че искът е предявен чрез професионален управител, се оспорва наличието на такова решение. „П. С." ООД оспорва, че дължи сумата от 583.27 лв. ведно със законната лихва от 22.11.2024 г. Твърди се, че са извършвани ежемесечни плащания в размер на 11.23 лв. за периода от октомври 2023 г. до юли 2025 г., покриващи текущи задължения.

Твърди се, че ответникътне дължи тази сума, тъй като липсва валидно основание, пораждащо това задължение. Твърди се, че липсва основание, по силата на което да възниква задължение за „П. С." ООД да заплати тази сума. Допълнително се посочва, че ремонтни дейности не са извършвани, респ. липсва решение на ЕС за извършването им. В обстоятелствената част на исковата молба, както и в приложенията към нея, не са посочени документите (основанията), въз основа на които са възникнали задълженията за плащане на посочените суми. Ето защо моли за отхвърляне на исковете. Претендира разноски.

Представя писмени доказателства - Платежни нареждания - от месец октомври 2023 г. до 2 месец юли 2025 г. за сумата от 11.23 лв. в полза на „В. М." ЕООД. Моли се съдът да задължи ищеца да представи в оригинал следните писмени документи, касаещи редовността на исковата молба и представителната власт на „В. М." ЕООД: Договор за услуга от 15.03.2021 год., сключен между Етажна собственост, находяща се в гр. С....... и професионален домоуправител „В. М." ЕООД, ЕИК *********. Протокол от общо събрание на собственици в сграда Етажна собственост, находяща се в гр. С......, по силата на който е взето решение за сключване на договор за услуга с „В. М." ЕООД, ЕИК *********. Решение на етажната собственост за предявяване на настоящия иск, респ. за сключване на нов договор с В. М.

ЕООД.

Софийският районен съд, второ гражданско отделение, 168 състав, като обсъди представените по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, при спазване изискванията на чл. 235 от ГПК, от фактическа и правна страна намира следното:

Във връзка с възражението за липса на процесуална легитимация на „В. М." ЕООД с ЕИК ********* съдът намира следното:

По присъединеното дело – ч.гр.д. № 70164/2024г. заявителят е представил Протокол от Общо събрание (ОС) от 08.02.2021 г., с който ЕС избира „В. М.“ ЕООД за професионален домоуправител и упълномощава И. М. да сключи договор. Представен е и Договор за услуга от 15.03.2021 г., сключен между „В. М.“ ЕООД и ЕС, представлявана от И. М..

Възражението на ответника за липса на упълномощаване на „В. М.“ ЕООД е неоснователно, като аргументите за това се основават на представените по делото доказателства, включително и на самия договор.

Възражението на ответната страна се базира на чл. 5, ал. 1 от Договора за услуга от 15.03.2021 г., съгласно който договорът се сключва за срок от 2 (две) години и формално е изтекъл на 15.03.2023 г. Тъй като процесният период (01.10.2023 г. - 31.10.2024 г.) е след тази дата, ответникът твърди, че липсва валидно правоотношение.

Това твърдение обаче не отчита последващото поведение на страните, което доказва, че договорните отношения са продължили и след формалното изтичане на срока, което се установява от Протокол от проведено Общо събрание на 28.11.2023 г. В протокола изрично е записано, че „Председателстващ общото събрание е упълномощен представител на фирма „В. М.“ ЕООД /професионален домоуправител/ К. Л.“. Това действие е пряко изпълнение на задълженията на домоуправителя и показва, че дружеството е продължило да изпълнява възложените му функции. Собствениците са участвали в Общото събрание, ръководено от представителя на „В. М.“ ЕООД, и са взели валидни и финансово обвързващи решения (за събиране на суми за ремонти на покрив, улуци и дограма). По никакъв начин не са оспорили правото на дружеството да организира и ръководи събранието. С тези си действия – като е позволила и приела „В. М.“ ЕООД да продължи да изпълнява управленските си функции – Етажната собственост недвусмислено е показала волята си договорното правоотношение да продължи. Налице е фактическо продължаване на договора при същите условия, което е прието и от двете страни. Следователно, представителната власт на професионалния домоуправител да представлява ЕС, включително и в съда за събиране на вземания, произтича не само от първоначалния договор, но и от последващото му, доказано с действията на страните, обективирани в протокола от 28.11.2023 г.

Ето защо съдът намира, че исковата молба е редовна.

Предявени са искове по реда на чл. 422, ал.1 ГПК и с правно основание, чл. 50 ЗУЕС, чл. 51 вр. с чл. 6 ЗУЕС във вр. чл. 86 ЗЗД.

Етажната собственост е комплекс от неразривно свързани помежду си отделни права на собственост върху самостоятелни обособени обекти на вещни права и съсобственост 3 върху общите части на единна постройка. При етажната собственост отделните обекти се стопанисват и използват въз основа на съвместно притежавани общи части. Един от основните въпроси, които се поставят във вътрешните отношения между участниците в притежанието и използването на помещения в етажната собственост, се отнасят до участието в разноските по поддържане, възстановяване и подобрения на общите части и разноските по управлението и текущо използване на общите части.

Разходите за ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части, за които има прието решение на общото събрание на собствениците или на сдружението, се разпределят между собствениците на самостоятелни обекти съразмерно с притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата - чл. 48, ал. 3 ЗУЕС. Тези разходи спадат съответно към необходимите и полезните разноски. Само необходимите и полезни разноски за общите части се понасят задължително и изключително от собствениците на апартаменти и други самостоятелни помещения в ЕС, без оглед на това дали тези собственици обитават или използват притежаваните от тях обекти или ги отдават под наем на други лица изцяло или частично.

От компетентността на Общото събрание е вземане на решения относно определяне на месечни парични вноски за покриване на разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата, на паричните вноски във фонд "Ремонт и обновяване", за извършването на разходи, които са необходими или неотложни за поддържането или за възстановяването на общите части, за извършване на полезни разходи - чл. 11 и чл. 48, ал. 8 ЗУЕС.

Съгласно нормата на чл. 51 ЗУЕС /в приложима редакция доп, ДВ, бр. 26 от 2016 г. /, разходите за управление и поддържане на общите части на сграда в режим на етажна собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят това са разходите за консумативни материали, свързани с управлението, възнаграждения за членовете на управителните и контролните органи и за касиера, за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други, необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата - виж § 1, т. 11 от ДР на ЗУЕС.

От гореизложеното следва, че за да бъде уважен предявеният иск ищецът следва да установи че общото събрание на етажните собственици е взело законосъобразни решения, влезли в сила, за размера на вноските за поддръжка, управление, ремонт и обновяване на сградата, както и начина на формиране на участието на етажните собственици в тези вноски Не се спори по делото, а и се установява от представените покани и платежни нареждания за заплатени разходи за ремонт и управление, че ответникът е собственик на магазин № 1.